Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи О.В. Ушаковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юр. адрес: 665824, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Соло Аморе» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юр. адрес: 664022, <...>)

о взыскании 22 678,53 долларов США

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 дов. от 12.05.14 (копия доверенности представлена в материалы дела), паспорт 25 06 760682;

от ответчика – ФИО2 директор Выписка из ЕГРЮЛ (л.д. 58 т. 1), паспорт <...>; ФИО3 дов. от 05.11.14 (подлинная доверенность представлена в материалы дела л.д. 140 т. 1), паспорт <...>; ФИО4 дов. от 25.11.14 (подлинная доверенность представлена в материалы дела), паспорт <...>;

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен ООО «Рент Групп» о взыскании с 22 678,53 долларов США из них:

- 11 801,78 долларов США основного долга по Постоянной составляющей арендной платы за апрель-май 2014 года по договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13;

- 220,80 долларов США основного долга по рекламным платежам за апрель-май 2014 года по договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13;

- 4706,58 долларов США пени за просрочку платежей предусмотренные п. 8.1. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13;

- 4706,58 долларов США неустойки за просрочку платежей предусмотренные п. 10.2. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13.

Заявлением от 21.10.14, истец в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил взыскать:

- 5 418,97 долларов США пени за просрочку платежей, предусмотренные п. 8.1. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13;

- 5 949,1 долларов США неустойки за просрочку платежей, предусмотренную п. 10.2. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13.

При расчете неустойки истец произвел зачет обеспечительного взноса на основании п. 10.2. Договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, в размере 14 179,02 долларов США в счет начисленной неустойки и просил взыскать неустойку в непогашенной части.

Определением суда от 05.11.14 к производству по делу принято встречное исковое заявление ООО «Соло Аморе» :

- о зачете задолженности по арендной плате в размере 11801,78 долларов США и по рекламным платежам в размере 220,8 долларов США за счет суммы обеспечительного взноса;

- о взыскании части обеспечительного взноса в размере 2156,72 в пользу ООО «Соло Аморе».

В дополнительном обосновании встречного искового заявления от 27.11.12 ООО «Соло Аморе» просило суд применить ст. 333 ГК РФ, считая, что начисленная ООО «Рент Групп» неустойка является несоразмерной последствиям нарушения денежного обязательства.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 26.10.13 ООО «Рент Групп» (Арендодатель) и ООО «Соло Аморе» (Арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 (л.д. 21-46 т. 1), согласно которого, Арендодатель предоставит, а Арендатор примет Помещение, находящееся по адресу: <...>. Помещение предоставляется Арендатору за плату во временное владение и пользование (п. 1.1. Договора). В соответствии с техническим паспортом 1 этажа от 20.12.2012, помещение находится на 1 этаже, помещение № 57-58, площадь помещения 73,6 кв.м. (п. 1.1.1. Договора). Границы сдаваемого в аренду Помещения выделяются на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к Договору (п. 1.1.2 Договора).

В Приложение № 1 (л.д. 29 на обороте) к договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 «Поэтажный план помещения» стороны схематично изобразили передаваемые в аренду помещения № 57-58.

Согласно п. 2.1. Договора, Договор как долгосрочный вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 25 октября 2018 года.

В судебных заседаниях стороны пояснили, что договор аренды не прошел государственную регистрацию.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 в материалы дела не представлено.

Следовательно, договор аренды № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 со сроком действия до 25.10.18 является незаключенным.

В пункте 2.4. Договора указано, что договор, как краткосрочный, вступит в силу с даты передачи Помещения Арендатору по Акту приема-передачи Помещения и будет действовать до даты государственной регистрации долгосрочного Договора аренды, но не более 11 (одиннадцати месяцев).

Предмет договора аренды передан по акту приема-передачи помещения от 26.10.13 (л.д. 30 т. 1).

Согласно ч. 1, 2 ст. 424 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Таким образом, следует признать что между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из краткосрочного договора аренды № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 со сроком действия с 26.10.13 по 26.09.13.

По своей правовой природе договор № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 является договором аренды.

Согласно п. 3.1. Договора арендная плата состоит из Постоянной и переменной составляющих. Для расчета арендной платы применяется площадь Помещения в размере 73,6 кв.м.

Арендная Ставка (Са) за месяц Срока аренды по Договору составляет 83 (восемьдесят три) доллара США 33 центов за 1 (один) квадратный метр Арендной площади Помещения. Арендная ставка за месяц Срока аренды по Договору, начиная со второго года Срока аренды, составляет 91 (девяносто один) доллар США 67 центов за один квадратный метр площади помещения. Арендная ставка за месяц Срока аренды по Договору, начиная с третьего года Срока аренды, составляет 100 (сто) долларов США 00 центов за один квадратный метр площади Помещения. Ставка Операционных Расходов (Сор) за месяц Срока аренды по Договору составляет 7 (семь) долларов США 83 цента за 1 (один) квадратный метр Арендной площади Помещения в месяц. Все расчеты по договору осуществляются в рублях и исчисляются в долларах США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В том случае, если курс доллара США, установленный ЦБ РФ составляет менее, чем 30 рублей за доллар США, то для целей договора принято считать, что 1 доллара США равен 30 рублям РФ.

Постоянная составляющая Арендной Платы за каждый месяц Срока аренды вносится ежемесячным авансом, в течении 5 (пяти) первых рабочих дней оплачиваемого месяца (п. 3.2.4. Договора).

Переменная составляющая Арендной Платы – компенсация Арендатором затрат Арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого Помещения, пропорциональная доля в затратах Арендодателя по обеспечению коммунальными услугами Комплекса, а также плата с оборота. Перечень предоставляемых коммунальных услуг приведен в п.п. 4.1.3., 4.1.4. Договора (п. 3.3. Договора).

Состав и порядок расчета Переменной составляющей Арендной Платы установлены в Приложении № 4, форма расчета Переменной составляющей Арендной Платы установлена Приложением № 5 к Договору (п. 3.3.1. Договора).

Оплата Переменной составляющей арендной платы производится на основании расчета величины Переменной составляющей Арендной Платы Арендатора и счета, выставляемого Арендодателем, за фактически осуществленные затраты, в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления счета (п. 3.3.2 Договора).

В письме от 28.04.14 ООО «Рент Групп» заявило о расторжении договора аренды с 31.05.14, по инициативе Арендодателя, в связи с систематическим нарушением сроков оплаты и наличием задолженности за апрель 2014г. по внесению постоянной составляющей арендной платы (п.п. «б», «е» п. 10.2. Договора).

Письмо от 28.04.14 направлено в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением и возращено почтовым отделением, в связи с истечением сока хранения (л.д. 48-49 т. 1).

Указанное письмо получено ООО «Соло Аморе» 19.05.14, о чем свидетельствует расписка директора ответчика ФИО2 на письме от 28.04.14 (л.д. 47 т. 1).

В письме от 13.05.14 (л.д. 50 т. 1) ООО «Рент Групп» сообщило ООО «Соло Аморе» о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.05.14.

В судебном заседании установлено (подтверждено представителями как истца так и ответчика), что с 01.06.13 пользование ответчиком объектом аренды было фактически прекращено.

В письме от 27.05.14 (л.д. 51 т. 1) ООО «Рент Групп» сообщило ООО «Соло Аморе» что по состоянию на 27.05.14 за обществом числится задолженность в размере 12 022,58 долларов США по оплате Постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за апрель и май 2014 года.

Указанное письмо направлено в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением и возращено почтовым отделением, в связи с истечением сока хранения (л.д. 52-53 т. 1).

В письме от 03.07.14 (л.д. 54 т. 1) ООО «Рент Групп» сообщило ООО «Соло Аморе» о том, что на неоплаченную задолженность по оплате Постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за апрель и май 2014 года в размере 12 022,58 долларов США начислены пени, в соответствии с п. 8.1. Договора, в размере 3 925,38 долларов США и 6 709,38 долларов США компенсации на основании п. 10.2. Договора.

Неисполнение ответчиком указанных требований явилось причиной обращения истца с настоящим иском.

Возражая против иска (л.д. 143-145 т. 1), ответчик указал, что по договору аренды № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 ООО «Соло Аморе» были переданы денежные средства в размере 14 179,3 долларов США для обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды и как указывает ответчик указанная сумма должна быть зачтена истцом в счет погашения суммы арендной платы по договору.

В связи с чем, ООО «Соло Аморе» обратилось со встречными исковыми требованиями к ООО «Рент Групп»:

- о взыскании части обеспечительного взноса в размере 2156,72 в пользу ООО «Соло Аморе».

Согласно ч. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В п.п. «б», «е» п. 10.2. Договора аренды, предусмотрено, что Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом Арендатору, за 5 рабочих дней до такого отказа, в том числе в случае систематической (два и более раза в течение одного года срока аренды) просрочки оплаты Арендатором Арендной Платы, оплаты или восполнения обеспечительного взноса и/или иных платежей, в т.ч. указанных в п. 3.4. Договора, причитающихся Арендодателю; просрочки оплаты Арендной Платы и/или иных платежей, в т.ч. указанных в п. 3.4. Договора, причитающихся Арендодателю в т.ч. указанных в п. 3.4. Договора, причитающихся Арендодателю, более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней от даты, установленной Договором или требованием Арендодателя (т.е. однократная просрочка).

В качестве основания расторжения договора по инициативе арендодателя в уведомлении от 28.04.14 истец указал на наличие задолженности за апрель 2014 года по оплате постоянной составляющей арендной платы.

Срок внесения данного платежа, в соответствии с п. 3.2.4. Договора, наступил 05.04.14.

В судебных заседаниях ответчик не представил доказательства, подтверждающие оплату постоянной составляющей арендной платы в срок предусмотренный договором, т.е. до 05.04.14, а также внесение данного платежа по состоянию на 28.04.14.

Таким образом, следует признать установленным, что по состоянию на 28.04.14 ответчик допустил просрочку оплаты постоянной составляющей арендной платы в течение 23 дней (с 05.04.14 по 28.04.14), что в соответствии с п.п. «е» п. 10.2. Договора аренды является самостоятельным основанием для расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке, в связи с нарушением арендатором условий договора.

При признании данного юридического факта установленным не имеют юридического значения доводы ответчика о том, что задолженность по постоянной составляющей арендной платы за апрель 2014 года, могла быть погашена за счет обеспечительного взноса, поскольку даже при реализации данной возможности факт невнесения арендной платы за апрель 2014 года имел бы место. Невнесение арендной платы в сроки, предусмотренные договором, в любом случае (в т.ч. и в том случае, когда такое невнесение будет погашено за счет обеспечительного взноса) является нарушением условий договора аренды по своевременному внесению арендных платежей.

В качестве второго основания расторжения договора в уведомлении от 28.04.14 указано на систематические нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, установленных договором (п.п. «б» п. 10.2. Договора).

В качестве доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, истец представил пояснения к исковому заявлению от 27.11.14, в которых сопоставил даты оплаты предусмотренные договором аренды и фактически произведенные Арендатором.

Из указанных пояснений следует, что ООО «Соло Аморе» допустило просрочку по внесению авансовых платежей, по постоянной составляющей арендной платы и рекламных платежей.

Таким образом, следует признать правомерность заявления ответчика об одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, в связи с наличием правовых и фактических оснований для этого, предусмотренных ч.3 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 10.2. Договора аренды стороны согласовали, что письменное уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, арендодатель обязан направить арендатору за 5 рабочих дней, до такого отказа.

В уведомлении от 28.04.14 истец указал, что договор аренды прекращается с 31.05.14, уведомление вручено директору 19.05.14, т.е. срок установленный п. 10.2. Договора арендодателем соблюден.

Таким образом, судом признается установленным факт расторжения, в одностороннем порядке, договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 по инициативе арендодателя, в связи нарушением арендатором (ответчиком по делу) условий договора по основаниям, указанным в п.п. «б», «е» п. 10.2. Договора.

Истец обратился с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 за период с апреля по май 2014г.:

- по Постоянной составляющей арендной платы за апрель в размере 4 516,11 долларов США и за май в размере 6 133,09 долларов США;

- по операционным расходам за апрель в размере 576,29 долларов США и за май в размере 576,29 долларов США;

- по рекламным платежам за период с апреля по май 2014г. в размере 220,80 долларов США.

Ответчик, указанный расчет истца (л.д. 138 т. 1) подтвердил в встречном исковом заявлении (л.д. 143 т. 1).

Возражая против иска, ответчик обратился со встречными требованиями о зачете обеспечительного взноса уплаченного по платежному поручению № 26 от 25.07.13 в размере 458 637 руб. 74 коп. (л.д. 5 т. 2) в счет суммы задолженного по договору аренды, ссылаясь на письмо от 11.07.14 (л.д. 6 т. 2).

Таким образом, судом установлено два обстоятельства:

- наличие задолженности ответчика перед истцом за апрель и май 2014г. в размере 12 022,58 долларов США;

- наличие в распоряжении истца уплаченного ответчиком обеспечительного взноса в размере 14 179,3 долларов США (458 637 руб. 74 коп.).

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для разрешения встречного требования ответчика о зачете, необходимо определить правовую природу денежных средств в размере 14 179,3 долларов США (458 637 руб. 74 коп.), находящихся в распоряжении истца.

В п. 3.4. Договора указано, что обеспечительный взнос – денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения Арендатором следующих обязательств по договору аренды: по своевременной уплате арендных платежей; по уплате Арендатором экономических санкций (неустойки, штрафа, пени и т.д.).

Размер Обеспечительного взноса по Договору аренды составляет 14 179,3 долларов США (в размере Постоянной составляющей Арендной платы за два месяца срока аренды) (п. 3.4.4. Договора).

Стороны договорились, что Обеспечительный взнос, предусмотренный краткосрочным договором аренды № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, в размере 14 179,3 долларов США, в случае надлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по его внесению в соответствии с предварительным договором аренды № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, с момента государственной регистрации Договора принимается в счет исполнения аналогичных обязательств Арендатора по договору (п. 3.4.5. Договора).

Обеспечительный взнос находится у Арендодателя до конца Срока аренды без начисления процентов и в случае надлежащего исполнения Арендатором обязательств по Договору будет возвращен Арендатору в части, не причитающейся Арендодателю, в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания Акта сдачи-приемки Помещения Сторонами, подписания всех иных необходимых документов, включая акты сверки взаимных расчетов, оплаты всех имеющихся задолженностей Арендатором и вывоза из Помещения имущества Арендатора (п. 3.4.6. Договора).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В части 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование вышеизложенных условий договора позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора обе стороны пришли к соглашению об использовании в качестве иного способа обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, механизма обеспечительного взноса, удержанием которого полностью или частично могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору по задолженностям из договора аренды, штрафных санкций, убытков, ущерба и т.п.

Исходя из правовой природы обеспечительного взноса (выявленной в результате толкования согласованных сторонами условий договора) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, суд приходит к выводу о невозможности применения положений ст. 410 ГК РФ по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ сторонами предусмотрен иной способ обеспечения исполнения обязательства (обеспечительный взнос); предусмотрен механизм (порядок) обеспечения:

- перечень обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным взносом, а именно: по своевременной уплате арендных платежей; по уплате Арендатором экономических санкций (неустойки, штрафа, пени и т.д.) (п. 3.4. Договора);

- право и порядок зачета обеспечительного взноса в счет погашения неисполненного обязательства (п. 3.4.1, 3.4.2., 3.4.3. Договора);

- возможности и основания невозврата обеспечительного взноса (п. 3.4.6, 3.7. Договора).

Поэтому зачет денежных сумм за счет обеспечительного взноса может быть произведен не в порядке зачета встречных однородных требований (ст. 410 ГК РФ), а в порядке, предусмотренном договором аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, обеспечения неисполненного обязательства.

В пункте 3.4.1. Договора указано, что в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению платежей, предусмотренных Договором, а также в случае повреждения Помещения и/или Здания и/или иного имущества, относящегося к комплексу или иного нарушения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, в том числе: имеет право зачесть соответствующие суммы возмещения причиненного Арендодателю ущерба и возмещения всех сумм, которые Арендатор должен Арендодателю для восстановления нарушенного права Арендодателя, а также его убытков.

О фактах и суммах, произведенного в соответствии с настоящим Договором зачета Арендодатель уведомляет Арендатора в течение 5 (пяти) рабочих дней. Со дня проведения зачета Арендатор обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня уведомления Арендодателя о произведенном зачете осуществить платеж на расчетный счет Арендодателя для восполнения Обеспечительного взноса, равный сумме произведенного зачета (п. 3.4.2. Договора).

Арендатор не имеет права без письменного согласия Арендатора осуществлять какие-либо вычеты или зачеты встречных требований в счет платежей Арендодателю по настоящему Договору в частности, Арендатор не вправе заявлять о зачете суммы Обеспечительного взноса в счет Постоянной и Переменной составляющих Арендной платы, или в счет иной задолженности Арендатора перед Арендодателем (п. 3.4.3. Договора).

При заключении договора стороны согласовали право арендодателя погасить образовавшуюся задолженность по неисполненному арендатором обязательству и перечень таких обязательств.

При этом очередность обеспечения, при наличии одновременно нескольких неисполненных обязательств, стороны не согласовали.

При наступлении платежа по постоянной составляющей арендной платы за апрель (05.04.14) и непоступлении от арендатора денежных средств в уплату этого платежа, начиная с 06.04.14 у арендодателя возникло право обеспечения этого неисполненного обязательства за счет обеспечительного взноса.

При этом в период с 06.04.14 по 19.05.14 (дата вручения ответчику уведомления от 28.04.13 об одностороннем расторжении договора) иных неисполненных обязательств со стороны ответчика не существовало.

Поэтому несостоятельны доводы истца о том, что такое обеспечение не подлежало применению в связи с тем, что обеспечительный взнос подлежал 100% уплате, в связи с одностороннем расторжением договора по инициативе арендодателя, в связи с ненадлежащем исполнением арендатором своих обязательств по договору (абз. 4 п. 3.4. Договора). Такая альтернатива возникла у истца только 19.05.14г.

Таким образом, истец не воспользовался предоставленным договором правом на погашение образовавшейся задолженности по арендным платежам и рекламным платежам за апрель (начиная с 06.04.14) и за май (начиная с 06.05.14) при отсутствии препятствий для этого.

Начиная с 19.05.14 у истца имелось право альтернативно:

- зачесть обязательный взнос в счет погашения неисполненных обязательств по основному долгу (п. 3.4. Договора) или по штрафным санкциям (п. 10.2. Договора);

- при отсутствии неисполненных обязательств не возвращать обеспечительный взнос, в связи с односторонним расторжением договора по инициативе арендодателя, по причине неисполнения ответчиком договорных обязательств (абз. 4 п. 3.4. и п. 3.7., п. 3.7.2. Договора).

Истец воспользовался правом на зачет обеспечительного взноса в счет погашения штрафных санкций, в соответствии с п. 10.2. Договора (согласно расчета суммы иска л.д. 138 т. 1).

Учитывая принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ); отсутствие императивной нормы (прямо предписывающей или прямо запрещающей); отсутствие в договоре условия, обязывающего арендодателя произвести зачет образовавшейся задолженности по арендной плате, операционным расходам, рекламным платежам за счет денежных средств обеспечительного взноса; условие договора о праве арендодателя на такой зачет, которое он не реализовал в порядке, предусмотренном п. 3.4.2. Договора, суд считает, что истец вправе требовать взыскания основного долга по этим платежам.

Анализируя собранные по делу доказательства, установленные в судебных заседаниях юридически значимые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования о взыскании 11 801,78 долларов США основного долга по Постоянной составляющей арендной платы за апрель-май 2014 года по договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 и 220,80 долларов США основного долга по рекламным платежам за апрель-май 2014 года по договору аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13, заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 8.1. Договора аренды, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей Арендатор выплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.

Согласно расчета истца, неустойка начислена с суммы 12 022 руб. 58 коп. (т.е. с суммы арендной платы, операционных расходов и рекламным платежам), в размере 5 418,97 долларов США.

Арендная плата, в соответствии с п. 3.1., 3.2. Договора состоит из постоянной составляющей (платы за помещение и операционных расходов) и переменной составляющей (Приложение № 4 и № 5 к Договору аренды).

Рекламные платежи, в соответствии с п. 3.8. Договора, отнесены к иным платежа по договору.

Как установлено судом, истец при отсутствии препятствий, и других неисполненных обязательств не воспользовался правом на погашение основного долга за счет имеющегося в его распоряжении депозитного взноса. При том, что стороны согласовали такую возможность и ответчик был вправе рассчитывать на это.

Истец своим бездействием способствовал образованию у ответчика задолженности и, как следствие этого, просрочке, за которую впоследствии начислил неустойку. Такое поведение истца не отвечает признакам добросовестности, поскольку свидетельствует о явном намерении получения выгоды за счет причинения вреда ответчику.

Согласно ч. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На основании изложенного, требование истца о взыскании 5 418,97 долларов США пени за просрочку платежей, предусмотренные п. 8.1. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 удовлетворению не подлежит.

В. п. 10.2. Договора указано, что в случае досрочного отказа Арендодателя от исполнения Договора по основаниям предусмотренным пунктом (10.2.) Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в трехкратном размере Постоянной составляющей Арендной платы, действующей на момент отказа Арендодателя от Договора. Арендодатель вправе в безусловном порядке зачесть денежные средства из обеспечительного взноса в счет уплаты вышеуказанной неустойки в срок, установленный Арендодателем для оплаты неустойки в требовании. В случае неоплаты неустойки Арендатором установленный в требовании срок Арендодатель вправе зачесть сумму неустойки из суммы Обеспечительного взноса. Не зачтенную из средств Обеспечительного взноса часть неустойки, предусмотренную настоящим пунктом, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 10 рабочих дней с момента предъявления соответствующего письменного требований.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ неустойка (штраф, пени) является способом обеспечения исполнения обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Отказ арендодателя от исполнения договора (в том числе в связи с неисполнением арендатором договорных условий) не является обязательством, а является одним из способов расторжения договора.

Последствия расторжения договора указаны в ст. 453 ГК РФ, которая не содержит диспозитивного указания на возможность договорного расширения перечня последствий в виде неустойки или иных денежных санкций.

Данное условие договора противоречит закону, в связи с чем, применению не подлежит.

Согласно ст. 168 ГК РФ (в ред. от 07.05.13) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенного, требование истца о взыскании 5 949,1 долларов США неустойки за просрочку платежей, предусмотренную п. 10.2. договора аренды нежилого помещения № ДА-94-Ф-10/2013 от 26.10.13 удовлетворению не подлежит.

Определением суда от 05.11.14 к производству по делу принято встречное исковое заявление ООО «Соло Аморе» о взыскании с ООО «Рент Групп»: задолженности по арендной плате в размере 11801,78 долларов США и по рекламным платежам в размере 220,8 долларов США зачесть за счет суммы обеспечительного взноса; части обеспечительного взноса в размере 2156,72 в пользу ООО «Соло Аморе».

В соответствии с п. 3.7. и 3.7.2. Договора стороны согласовали, что Арендодатель вправе не возвращать Арендатору при расторжении договора Обеспечительный взнос в т.ч. в случае если договор расторгнут по инициативе Арендодателя по причине неисполнения (или ненадлежащего исполнения) Арендатором договорных обязательств. При этом обеспечительный взнос переходит в собственность Арендодателя.

Данное условие договора соответствует правовой природе обеспечительного взноса как обеспечения надлежащего исполнения обязательства, а именно: сохранение договорных отношений (т.е. условия договора о сроке договора) без нарушения арендатором договорных условий под угрозой утраты обеспечительного взноса. Правовой механизм аналогичен механизму обеспечения исполнения обязательства задатком.

Указанные условия договора не нарушают баланс интересов обеих сторон, поскольку направлены на сохранение договорных отношений в течение срока действия договора и надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, т.е. именно того результата, получение которого добивались обе стороны при заключении договора.

Более того, при рассмотрении дела ответчик не представил доказательства, подтверждающие явную обременительность для него размера обеспечительного взноса.

В материалы дела представлен Протокол согласования разногласий к предварительному договору аренды нежилого помещения № ПДА-98-Ф-05/2013 от 24.05.13, что означает что при заключении договора ответчик не находился в положении, затрудняющем согласование иного содержания отдельных условий договора, активно использовал свое право на согласование приемлемых для себя условий договора. При рассмотрении дела ответчик не ссылался на обстоятельства, вынудившие его заключить с истцом спорный договор на условиях, изложенных в согласованной редакции договора. Доказательства, подтверждающие наличие таких обстоятельств, суду не представлены.

Ответчик не заявлял в период действия договора и при рассмотрении настоящего дела требование об изменении или расторжении договора, в соответствии с положениями п. 2 ст. 428 ГК РФ, абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Поскольку в судебных заседаниях установлено нарушение ответчиком договорных обязательств, которые явились причиной досрочного расторжения договора, вопреки ожиданиям истца о действии договора в течение оговоренного срока (11 месяцев), и исправном исполнении арендатором договорных обязательств, нарушившая сторона (ответчик) утрачивает обеспечительный взнос и не вправе требовать его возврата.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования ООО «Соло Аморе» к ООО «Рент Групп»:о зачете задолженности по арендной плате в размере 11801,78 долларов США и по рекламным платежам в размере 220,8 долларов США за счет суммы обеспечительного взноса; о взыскании части обеспечительного взноса в размере 2156,72 в пользу ООО «Соло Аморе», заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на сторон, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец поддержал исковые требования в размере 23 390,65 долларов США, что составляет в соответствии с курсом Центрального Банка РФ 834 673 руб. 21 коп., с указанной суммы подлежала уплате государственная пошлина в размере 19 693 руб. 50 коп.

Исковые требования удовлетворены в размере 12 022,58 долларов США, т.е. 424 822 руб. 91 коп.

Удовлетворенная часть иска относительно к поддержанной части иска, составляет следующую пропорцию 834 673 руб. 21 коп. = 0,5089

424 822 руб. 91 коп.

Следовательно исковые требования удовлетворены в 0,5089 части. С обосновано заявленной части иска в размере 424 822 руб. 91 коп. подлежит уплате ответчиком государственная пошлина в размере 19 693 руб. 50 коп. х 0,5089 = 10 022 руб. 00 коп.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 18 938 руб. 39 коп., при таких обстоятельствах, с истца надлежит довзыскать в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 755 руб. 07 коп.

По встречному исковому заявлению подлежала уплате государственная пошлина в размере 13 459 руб. 80 коп., ООО «Соло Аморе» уплачено 14 769 руб. 00 коп., при таких обстоятельствах ответчику надлежит возвратить из федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 1 309 руб. 20 коп.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Соло Аморе» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» 12 022,58 долларов США основного долга в рублевом эквиваленте, рассчитываемом по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации на день фактической оплаты, но не менее чем 30 руб. 00 коп. за 1 доллар США, и 10 022 руб. 00 коп. судебных расходов по государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рент Групп» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 755 руб. 07 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Соло Аморе» из федерального бюджета Российской Федерации 1 309 руб. 20 коп. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области в течении одного месяца со дня его принятия.

Судья О.В.Ушакова