Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доновской Н. Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными действий

третьи лица - Закрытое акционерное общество «ИркутскГорРемСтрой»; Общество с ограниченной ответственностью «СтройДом»; Общество с ограниченной ответственностью «БайкалТехноТрейд»; граждане: Дин Жибо, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4

при участии в судебном заседании:

от истца (заявителя) - ФИО5 (доверенность № 30-03/45 от 07.11.2016, паспорт);

от ответчика - ФИО6 (доверенность № 87 от 12.09.2016, удостоверение);

от третьих лиц - не явились, извещены;

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» обратилось к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением, содержащим следующие требования:

- о признании незаконными действий по погашению записи о залоге имущественных прав № 38-38/001-38/001/038/2016-942/1 от 24.03.2016 в отношении объектов долевого участия в строительстве:

- квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>;

- квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>;

и обязании восстановить нарушенное право заявителя путем восстановления регистрационной записи № 38-38/001-38/001/038/2016-942/1 от 24.03.2016;

- о признании незаконными действий по погашению записи о залоге имущественных прав №3 8/001/038/2016-928/1 от 05.02.2016 в отношении объектов долевого участия в строительстве:

- квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <...>;

- квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <...>;

и обязании восстановить нарушенное право заявителя путем восстановления регистрационной записи № 38/001/038/2016-928/1 от 05.02.2016;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом»;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору участия в долевом строительстве № 2/4-СБ от 20.11.2015, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «СтройДом»;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и Дин Жибо в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <...> регистрационная запись № 38-38/001-38/001/005/2016-7631/1 от 22.06.2016;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО1 в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <...> регистрационная запись № 38-38/001-38/001/053/2016-7167/1 от 22.06.2016;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «БайкалТехноТрейд» в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, регистрационная запись № 38-38/001-38/001/005/2016-5570/1 от10.05.2016;

- о признании незаконными действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО2 в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>., регистрационная запись № 38-38/001-38/001/005/2016-6013/1 от 23.05.2016.

До принятия решения по делу заявитель отказался от требований по восстановлению нарушенного права путем восстановления регистрационных записей № 38/001/038/2016-928/1 от 05.02.2016; № 38-38/001-38/001/038/2016-942/1 от 24.03.2016 и уточнил свои требования, просил:

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по регистрации:

- дополнительного соглашения № 1 от 21.04.2016 к договору участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-5574/1 от 10.05.2016);

- дополнительного соглашения № 1 от 10.04.2016 к договору участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-6210/1 от 23.05.2016);

- дополнительного соглашения № 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве №2,4,П/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/053/2016-7174/1 от 22.06.2016);

- дополнительного соглашения № 1 от 12.12.2015 к договору участия в долевом строительстве № 2ДП/3-СБ от 20.11.2015 (регистрационная запись 38-38/001-38/001/005/2016-7634/1 от 22.06.2016);

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по удалению из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении залогом ПАО Сбербанк имущественных прав в отношении объектов долевого участия:

- квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <...> залоговая стоимость 2 132 934 руб.

- квартира, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <...> залоговая стоимость 1 579 305 руб.

- квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.

-квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.

- договора участия в долевом строительстве №286-2/79,82 от 12.12.2015 (per. № 38-38/001-38/001/053/2016-7167/1), заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО1 в отношении объектов долевого участия в строительстве: квартиры, строительный номер 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м., местоположение: <...>; квартиры, строительный номер 82, б/с 2, этаж 14, площадь 53,29 кв.м., местоположение: <...>;

- договора участия в долевом строительстве № 290-1/94 от 21.04.2016 (per. № 38-38/001-38/001/005/2016-5570/1), заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ООО «БайкалТехноТрейд» в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>;

- договора участия в долевом строительстве № 291-1/96 от 10.05.2016 (per. № 38-38/001-38/001/005/2016-6013/1), заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и ФИО2 в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>;

- договора участия в долевом строительстве № 283-2/54 от 12.12.2015 (per. № 38-38/001-38/001/005/2016-7631/1), заключенного между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» и Дином Жибо в отношении объекта долевого участия в строительстве: квартира, строительный номер 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м., местоположение: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: закрытое акционерное общество «ИркутскГорРемСтрой», общество с ограниченной ответственностью «СтройДом», общество с ограниченной ответственностью «БайкалТехноТрейд», физические лица Дин Жибо, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Ответчик требования не признал, сославшись на выбор заявителем неправильного способа защиты права.

Третьи лица отзыв по иску не представили.

Обстоятельства дела.

15.11.2013 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) был заключен договор № 8586002-30698-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости «Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, граница улиц Вагина, Киренской, Котовского».

20.11.2015 между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (застройщик) и ООО «СтройДом» (дольщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве №№ 1/3-СБ, № 2/4-СБ, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирные жилые дома, расположенные на земельных участках по строительным адресам <...> и граница улиц Вагина, Киренская, с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных жилых домов передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении № 1 к договорам (в том числе квартиры со строительными номерами: 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м.; 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м.; 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м.; 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м.).

30.12.2015 между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «СтройДом» (залогодатель) были заключены договоры залога имущественных прав № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з, по которым залогодатель передал в залог банку, в качестве обеспечения исполнения заемщиком - ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.11.2013 № 8586002-30698-0, имущественные права участника долевого строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015, № 2/4-СБ от 20.11.2015, в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами (Приложения № 1 к каждому из договоров), в частности, имущественных прав на следующие объекты долевого участия:

- квартира, строительный номер 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.;

- квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.

Дополнительным соглашением № 6 к кредитному договору от 30.12.2015 статья 9 «Обеспечение» Кредитного договора дополнена пунктами 9.1.11 и 9.1.12, согласно которым обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО «СтройДом», в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав № 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, № 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.

Правила об ипотеке недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьями 10 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке и ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Договоры залога имущественных прав от 30.12.2015 № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Иркутской области соответственно 05.02.2016 и 24.03.2016.

Государственным регистратором в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи об обременении в пользу банка имущественных прав на объекты долевого участия, поименованные в договорах участия в долевом строительстве от 20.11.2015 № 1/3-СБ , № 2/4-СБ, за номерами № 38-38/001-38/001/038/2016-928/1 (от 04.04.2016), № 38-38/001-38/001/038/2016-942/1, ипотекой.

В июне-июле 2016 года из полученных выписок о правах на недвижимое имущество от 10.06.2016 № 38/000/002/2016-55561, от 18.07.2016 № 38/000/002/2016-68783 (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 на которых застройщиком осуществляется возведение многоквартирных домов на полученные от банка заемные средства) банком было выявлено, что сведения:

- об обременении ипотекой объектов долевого строительства - квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: <...>) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: <...>) заложенных по договорам залога имущественных прав № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з в пользу ПАО «Сбербанк»;

- об ООО «СтройДом» как участнике долевого строительства квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: <...>) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: <...>);

отсутствуют, а участниками долевого строительства этих квартир указаны иные лица.

Впоследствии залогодержателем установлено, что:

- по дополнительным соглашениям № 1 от 21.04.2016; от 10.05.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 № 1/3-СБ, заключенным между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) и ООО «Стройдом» (залогодатель); договор в части квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: <...>);

- по дополнительным соглашениям № 1 от 12.12.2016 к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 № 2/4-СБ, заключенным между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) и ООО «Стройдом» (залогодатель), договор в части квартир со строительными номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: <...>), были расторгнуты, а права требования на указанные объекты отчуждены ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) третьим лицам по договорам долевого участия в строительстве.

Все сделки прошли государственную регистрацию.

Так, имущественные права на квартиру, строительный номер 94, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве № 290-1/94 от 21.04.2016 ООО «БайкалТехноТрейд» дата регистрации договора 10.05.2016);

- имущественные права на квартиру, строительный номер 96, б/с 1, приобретены по договору долевого участия в строительстве № 291-1/96 от 10.05.2016 гражданином ФИО2 (дата регистрации договора 23.05.2016);

- имущественные права на квартиру, строительный номер 54, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве № 283-1/54 от 12.12.2015 гражданином Дин Жибо (дата регистрации договора 22.06.2016);

- имущественные права на квартиру, строительный номер 79, б/с 2, приобретены по договору долевого участия в строительстве № 286-2/79,82 от 12.12.2015 гражданкой ФИО1 – руководителем организации - залогодателя (дата государственной регистрации 22.06.2016).

В материалы дела представлены документы об исполнении договора долевого участия в строительстве № 286-2/79,82 от 12.12.2015, заключенного с гражданкой ФИО1 в отношении квартиры строительный номер 79, б/с 2; регистрацией последней права собственности на квартиру с последующей ее перепродажей физическим лицам - гражданам ФИО3 и ФИО4 в совместную собственность по договору купли-продаже от 25.08.2016.

Причем ни в заключенных договорах, ни в документах государственного реестра прав сведений об обременении ипотекой в пользу банка объектов долевого строительства в виде квартир со строительными номерами 94 и 96 (б/с 1, этаж 14 дома по адресу: <...>) и номерами 54 и 79 (б/с 2, этаж 9 дома по адресу: <...>) не имеется.

Перечисленные обстоятельства, а именно: государственная регистрация заключенных между залогодателем и застройщиком-заемщиком дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015, № 2/4-СБ от 20.11.2015 об исключении из предмета договоров (Приложений № 1) объектов долевого участия в строительстве - квартир №№ 94,96 в б/с № 1 и №№ 54,79 в б/с 2; совершение в последующем застройщиком сделок по отчуждению имущественных прав на названные объекты третьим лицам без отражения в договорах и государственном реестре прав на обременение их ипотекой в пользу ОАО «Сбербанк России», как считает заявитель, существенно нарушили его предусмотренные законом права залогодержателя, погасив регистрационные записи об ипотеке по непредусмотренным законом основаниям.

Частью 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным законом об ипотеке.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Аналогичное правило предусмотрено пунктами 3.1.2, 3.1.7 договоров залога имущественных прав от 30.12.2015 № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з, как-то: залогодатель (ООО «СтройДом») не вправе совершать уступку, отчуждение третьим лицам предмета залога, а также вносить изменения в договоры долевого участия, затрагивающие предмет залога без предварительного письменного согласования с залогодержателем.

Заявитель (залогодержатель) своего согласия на отчуждение залогодателем заложенных по договорам от 30.12.2015 № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з имущественных прав другим лицам, а также на погашение регистрационных записей о залоге имущественных прав не давал.

В этой связи, как полагает заявитель, залогодатель (ООО «СтройДом») произвел отчуждение в форме исключения из договора третьим лицам - ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) предмета залога (обремененных ипотекой квартир) без согласия залогодержателя (ОАО «Сбербанк России»), т.е. незаконно.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 части 1 статьи 20);

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 части 1 статьи 20);

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 части 1 статьи 20).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, по мнению заявителя, проведя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию ООО «СтройДом» и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» сделок -дополнительных соглашений № 1 к договору участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015 и дополнительных соглашений № 1 к договору участия в долевом строительстве № 2/4-СБ от 20.11.2015 - обязано было квалифицировать расторжение договоров в части обремененных залогом прав требования участника долевого строительства (залогодателя) в качестве сделок по их отчуждению, а потому проверить факт наличия согласия залогодержателя на совершение представленных на регистрацию сделок и по причине его отсутствия, отказать в государственной регистрации сделок влекущих за собой прекращение прав залогодателя на обремененные залогом права требования.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог в силу статьи 353 Гражданского кодекса РФ и статьи 38 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сохраняется.

В результате совершенных регистрирующим органом неправомерных действий по регистрации дополнительных соглашений произошло прекращение залога имущественных прав банка на объекты долевого участия по непредусмотренным законом основаниям, что существенно нарушает права залогодержателя в предпринимательской сфере.

В этой связи, и, основываясь на положениях статей 198-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, залогодержатель обратился в суд с настоящим заявлением.

Залогодержатель настаивает и на том, что регистрирующий орган при представлении ему для государственной регистрации последующих сделок с обремененными правами залога объектами долевого участия обязан был на основании абзацев 4,7,10 части 1 статьи 20 федерального закона ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказать в ее проведении, неисполнением им данной обязанности также является основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Заявитель также обратил внимание суда и на то, что в настоящее время зарегистрированы переходы прав на спорные объекты долевого участия и аннулировать либо восстановить регистрационные записи, совершенные с нарушением требований закона, не возможно без разрешения спора о правах, который рассматривается в порядке гражданского судопроизводства в куйбышевском районном суде города Иркутска по его иску.

Вместе с тем, по его мнению, нарушенные права можно восстановить и посредством указания на незаконность действий регистрирующего органа.

Регистрирующий орган приведенные заявителем фактические обстоятельства не оспорил, однако с квалификацией своих действий по регистрации спорных сделок как незаконных не согласился, сославшись на следующее.

Указанные в заявлении записи об ипотеке являются актуальными, какие-либо изменения в отношении вышеуказанных регистрационных записей, в частности, погашение сделанных ранее записей, регистрирующим органом не вносились.

Действия по осуществлению государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам участия долевого строительства были совершены сторонами данных договоров, а не регистрирующим органом, и по своему существу не могут быть квалифицированы как сделки об отчуждении заложенного имущества ввиду иной их правовой природы.

Для проведения государственной регистрации прав участниками сделки были представлены все необходимые документы в соответствии с Законом о регистрации, основания для отказа, предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации, отсутствовали, поскольку ни Законом о регистрации, ни Законом об ипотеке не предусмотрена обязанность сторон сделки представлять на государственную регистрацию прав, а регистрирующего органа – требовать представления согласия залогодержателя на расторжение сделки с имуществом обремененным ипотекой.

В отношении же регистрации последующих сделок с залоговым имуществом, регистрирующий орган пояснил: поскольку залог в отношении спорных объектов долевого строительства прекратился в связи с исключением данных объектов из предмета договоров долевого участия, оснований для отказа в государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве в отношении спорных объектов долевого участия, а также для государственной регистрации права собственности на квартиру под строительным номером 79 у регистрирующего органа также не имелось.

Регистрирующий орган полагает, что в рассматриваемом деле имеет место спор о праве, так как в настоящее время правообладателями прав требования либо прав собственности на обременённые ипотекой объекты являются третьи лица.

В пункте 56 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 содержится разъяснение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Поскольку права требования на объекты долевого участия и права собственности на спорные объекты (квартиры) зарегистрированы за третьими лицами, то оспаривание этих прав возможно только в исковом порядке, а потому обращение заявителя в суд с требованием об оспаривании действий регистрирующего органа по регистрации сделок в порядке главы 24 АПК РФ свидетельствует о об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в связи с чем, просил в удовлетворении заявления отказать.

Исследовав материалы дела и, выслушав доводы сторон, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 15.11.2013 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) был заключен договор № 8586002-30698-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с которым заемщику была открыта невозобновляемая кредитная линия для финансирования затрат по строительству объекта жилой недвижимости «Многоквартирные дома с подземной автопарковкой, расположенные по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, граница улиц Вагина, Киренской, Котовского».

20.11.2015 между ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (застройщик) и ООО «СтройДом» (дольщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве №№ 1/3-СБ, № 2/4-СБ, по условиям которых застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок построить многоквартирные жилые дома, расположенные на земельных участках по строительным адресам <...> и границам улиц Вагина, Киренская, с кадастровыми номерами 38:36:000013:7033, 38:36:000013:7032 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных жилых домов передать ООО «СтройДом» (дольщику) объекты долевого строительства, указанные в Приложении № 1 к договорам (в том числе квартиры со строительными номерами: 94, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м.; 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м.; 54, б/с 2, этаж 9, площадь 85,63 кв.м.; 79, б/с 2, этаж 14, площадь 59,15 кв.м.).

Названные договоры прошли государственную регистрацию.

30.12.2015 ООО «СтройДом» (залогодатель) на основании заключенных с ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) договоров залога имущественных прав № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з, передал в залог последнему в качестве обеспечения исполнения ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщиком) всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 15.11.2013 № 8586002-30698-0, права требования участника долевого строительства ООО «СтройДом», возникшие из договоров участия в долевом строительстве № 1/3-СБ от 20.11.2015, № 2/4-СБ от 20.11.2015, в отношении перечня объектов долевого строительства, установленного данными договорами (Приложения № 1 к каждому из договоров), в частности, имущественных прав на следующие объекты долевого участия:

- квартира, строительный номер 96, б/с 1, этаж 14, площадь 42,49 кв.м., местоположение: <...>, залоговая стоимость 1 172 724 руб.

Дополнительным соглашением № 6 к кредитному договору от 30.12.2015 статья 9 «Обеспечение» Кредитного договора была дополнена сторонами пунктами 9.1.11 и 9.1.12, согласно которым обязательства заемщика по возврату кредита обеспечиваются залогом имущественных прав ООО «СтройДом», в соответствии с условиями договоров залога имущественных прав № 8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, № 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.

Правила об ипотеке недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, потому в соответствии со статьями 10 и 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договоры залога имущественных прав от 30.12.2015 № 8586002-30698-0-7з, № 8586002-30698-0-8з и ипотека объектов долевого участия были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Иркутской области соответственно 05.02.2016 и 24.03.2016.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Таким образом, принадлежащие ООО «СтройДом» права требования на объекты долевого участия - квартиры, строительный номер 94 и 96 в б/с 1; квартиры, строительный номер 54 и 79 в б/с 2 были обременены ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк России».

Из представленных в материалы дела документов усматривается, что 12.12.2015; 12.12.2015; 21.04.2016 и 10.05.2016 между ООО «СтройДом» (залогодатель, долевщик)и ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) были заключены дополнительные соглашения № 1: к договору участия в долевом строительстве № 2/4-СБ от 20.11.2015 (в части квартир со строительными номерами №№ 54,79 в б/с 2) и к договору участия в долевом строительстве от 20.11.2015 № 1/3-СБ (в части квартир со строительными номерами 94 и 96 в б/с 1, этаж 14 дома по адресу: <...>), предусматривающие исключение указанных квартир из предмета договоров.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» изменения в договоре участия в долевом строительстве требуют государственной регистрации.

Потому регистрирующим органом по заявлению сторон сделки соответственно 10.05.2016; 23.05.2016; 22.06.2016 осуществлены действия по государственной регистрации сделок по внесению изменений в договора долевого участия в части исключения из них объектов долевого участия - квартир, строительный номер 94 и 96 в б/с 1; строительный номер 54 и 79 в б/с 2, то есть сторонами по существу были предприняты действия по выводу предмета ипотеки из-под обременения.

Согласно части 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Следовательно, в результате отчуждения предмета залога по дополнительным соглашениям №№ 1 к договорам участия в долевом строительстве от 20.11.2015 № 1/3-СБ, от 20.11.2015 № 2/4-СБ, лицо, приобрётшее заложенное по договору об ипотеке имущество - ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик) стало на место ООО «СтройДом» (залогодатель, долевщик) и несет все обязанности последнего по договорам залога имущественных прав №8586002-30698-0-73 от 30.12.2015, № 8586002-30698-0-83 от 30.12.2015.

Осуществляя государственную регистрацию сделок, регистрирующий орган в материалах регистрационных дел не отразил сведения об обременении приобретенных ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» объектов долевого участия ипотекой.

В свою очередь, ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик, залогодатель) произвел отчуждение полученных от ООО «СтройДом» прав требования на выведенные из-под обременения ипотекой объекты долевого участия третьим лицам по отдельным договорам долевого участия в строительстве, что подтверждается:

- договором долевого участия в строительстве № 290-1/94 от 21.04.2016 заключенным с ООО «БайкалТехноТрейд» (дата государственной регистрации договора 10.05.2016) на квартиру, строительный номер 94, б/с 1; - договором долевого участия в строительстве № 291-1/96 от 10.05.2016 с гражданином ФИО2 на квартиру (дата государственной регистрации договора 23.05.2016), строительный номер 96, б/с 1;

- договором долевого участия в строительстве № 283-1/54 от 12.12.2015 с гражданином Дин Жибо (дата государственной регистрации договора 22.06.2016) на квартиру, строительный номер 54, б/с 2;

- договором долевого участия в строительстве № 286-2/79,82 от 12.12.2015 с гражданкой ФИО1 (дата государственной регистрации 22.06.2016 на квартиру, строительный номер 79, б/с 2;

- заключенного гражданами ФИО3 и ФИО4 с гражданкой ФИО1 договором купли-продажи от 25.08.2016 квартиры строительный номер 79, б/с 2.

Поскольку в материалах регистрационных дел сведения об обременении принадлежащих ЗАО «ИркутскГорРемСтрой» (заемщик, застройщик, залогодатель) объектов долевого участия в строительстве отсутствовали, то и при государственной регистрации приобретенных третьими лицами объектов долевого участия данных об обременении их ипотекой нет.

В процессе рассмотрения настоящего дела регистрирующий орган подтвердил арбитражному суду, что согласно сведениям из Единого государственного реестра права держателем прав требования спорных объектов долевого участия (квартир) по состоянию на день разрешения спора являлись ООО «БайкалТехноТрейд», граждане Дин Жибо и ФИО1, и собственником квартиры строительный номер 79 граждане ФИО3 и ФИО4, который приобрел их без каких-либо ограничений.

В соответствии с положениями статьи 346 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Исходя из указанных правовых норм, залогодержатель обоснованно обратился с соответствующим иском о праве в суд общей юрисдикции.

Согласно абзацу 2 пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона о государственной регистрации прав, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.

Исходя из первого абзаца пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушений только в том случае, если изменения в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

В своем заявлении залогодержатель указывает на то, что им было предъявлено требование о признании незаконными действий регистрирующего органа и что заявление подобного требования соответствует позиции, изложенной в абзаце втором пункта 56 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, и не противоречит положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд должен разрешить возникший спор в совокупности со всеми обстоятельствами дела и с учетом той конечной цели, которую преследует заявитель, подавая данный иск.

Как следует из поданного залогодержателем заявления, им было предъявлено не только требование о признании незаконными действий регистрирующего органа, но и другие требования, свидетельствующие о наличии спора у заявителя с другими участниками гражданского оборота, касающегося соответствующих объектов долевого участия (квартир).

Подавая данный иск, заявитель изначально преследовал цель восстановление в реестре записей об обременении объектов долевого участия ипотекой и, тем самым, по существу просил исключить добрую совесть третьих лиц, которые посредством действий регистрирующего органа были лишены возможности из публичного реестра увидеть обременение имущества, которые очевидно повлияло бы на их решение приобрести имущество.

Суд отмечает, что последующие действия заявителя по исключению требования по восстановлению в реестре записи об обременении объектов долевого участия ипотекой, не изменяют той конечной цели, которую преследовал заявитель, обращаясь с настоящим иском в суд.

Суд принял во внимание также и тот факт, что спор о праве залога в отношении спорных объектов долевого участия (квартир) между банком, ответчиком и третьими лицами не разрешен в установленном законом порядке на момент рассмотрения настоящего дела (заявитель с иском о восстановлении права залога обратился в общий суд только в процессе рассмотрения настоящего дела).

При наличии таких обстоятельств суд приходит к выводу о невозможности восстановления нарушенного права заявителя в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ путем оспаривания действий регистрирующего органа ввиду наличия спора о праве.

Доводы заявителя о том, что им оспариваются только действия управления по государственной регистрации и восстановление нарушенного права возможно путем указания на незаконность действий управления, при существовании незаконченного инициированного заявителем судебного разбирательства в гражданском судопроизводстве, подлежит отклонению, поскольку признание действий по регистрации неоспоренных сделок незаконными, повлечет за собой признании этих сделок незаключенными в обход установленного законом порядка (в административном, а не исковом порядке), чем будут нарушены права и законные интересов участников данных сделок.

Расходы по оплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 18 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: А.А. Архипенко