Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «город Черемхово», Закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Стройкомплекс» с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по адресу: <...>/А, площадью 4032 кв.м., заключенного между Администрацией муниципального образования «город Черемхово» и ЗАО «Стройкомплекс» и применении последствий недействительности сделки, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию права собственности ЗАО «Стройкомплекс» на земельный участок по адресу: <...>/А, площадью 4032 кв.м., № 38-38-15/023/2013-738 от 27.09.2013.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал, в основание иска указал передачу истцу спорного земельного участка в аренду по договору от 18.04.2011 № 12 «к», заключенному с Администрацией муниципального образования «город Черемхово», оплату истцом арендной платы за пользование земельным участком, осуществление истцом действий по подготовке к строительству объекта капитального строительства на спорном участке.

Администрация муниципального образования «город Черемхово» в отзыве требование оспорила, указав, что истцу была направлена претензия об отказе от договора аренды, истцом земельный участок не использовался по целевому назначению, спорный договор заключен на органах, информация о проведении торгов размещена в средствах массовой информации и сети Интернет, в дополнении к отзыву ответчик пояснил, что предоставлению истцу земельного участка в аренду для строительства произведено без проведения торгов.

ЗАО «Стройкомплекс» требование оспорило, в письменном отзыве указало, что договор аренды земельного участка с истцом не заключен в связи с отсутствием в нем сведений о том, что предоставленный в аренду земельный участок прошел кадастровый учет, полагал, что истец неверно избрал способ защиты нарушенного права.

Дело рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Администрация муниципального образования «город Черемхово» от 29.04.2010 № 405 утвержден акт выбора земельного участка из земель населенных пунктов № 273/09 от 26.11.2009 для строительства автотехнического центра на 5 постов без лакокрасочных работ, находящегося по ул. Декабрьских событий, 20 в г. Черемхово Иркутской области, общей площадью 600 кв.м. ИП ФИО1.

На основании постановления Администрация муниципального образования «город Черемхово» от 18.04.2011 № 253 «О предоставлении в аренду земельного участка», 18.04.2011 между ИП ФИО1 (арендатор) и Администрацией муниципального образования «город Черемхово» (арендодатель) подписан договор аренды № 12 «к», по которому арендодателем предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства автомагазина «Автозапчасти» по ул. Декабрьских Событий 20Б в г. Черемхово Иркутской области, общей площадью 600 кв.м. сроком на 11 месяцев.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.04.2011.

22.06.2011 земельный участок, площадью 600 ка.м., почтовый адрес ориентира: <...>/Б, разрешенное использование: для строительства магазина «Автозапчасти» поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 38:33:010156: 83 (кадастровый паспорт земельного участка от 22.02.2011 № 3800-601/11-52749).

Письмом Администрации муниципального образования «город Черемхово» от 13.04.2013 № 388 в связи с тем, что на момент заключения договора аренды от 18.03.2011 № 12 «к» кадастровый учет земельного участка отсутствовал и договор аренды незаключен, ИП ФИО1 предложено в 14-ти дневный срок освободить земельный участок.

На основании постановления Администрация муниципального образования «город Черемхово» от 27.06.2013 № 551 органом местного самоуправления проведены торги в форме аукциона по продаже земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадь 4032 кв.м., находящегося по адресу: <...>/А; с кадастровым номером 38:33:010156:702.

Извещение о проведении торгов размещено в газете «Черемховский рабочий» от 04.07.2013 № 26 и в сети Интернет (извещение о проведении торгов № 040713/0036460/02).

Протоколом от 07.08.2013 № 6 заседания комиссии об определении победителя торгов, победителем аукциона признан ЗАО «Стройкомплекс», предложивший более высокую цену.

Результаты проведения торгов опубликованы в газете «Черемховский рабочий» от 15.08.2013 № 32 и в сети Интернет (извещение о проведении торгов № 040713/0036460/02).

Во исполнение постановления администрации город Черемхово от 12.08.2013 № 711 «О предоставлении в собственность земельного участка», между муниципальным образованием «город Черемхово» в лице председателя КУМИ администрации город Черемхово (продавец) и ЗАО «Стройкомплекс» (покупатель) заключен договор купли продажи земельного участка от 12.08.2013 № 22, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, общей площадью 4032 кв.м., имеющий кадастровый номер 38:33:010156:702, расположенный по адресу: <...>/А для строительства торгового комплекса (пункты 1.1., 1.3 договора).

По акту приема-передачи от 12.08.2013 земельный участок, общей площадью 4032 кв.м., имеющий кадастровый номер 38:33:010156:702, расположенный по адресу: <...>/А передан покупателю.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.09.2013 серии 38 АЕ № 227555, 27.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 38-38-15/023/2013-738 о праве собственности ЗАО «Стройкомплекс» на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса, общая площадь 4032 кв.м., адрес: <...>/А; кадастровый номер 38:33:010156:702.

Истец полагая, что заключение договора купли продажи земельного участка от 12.08.2013 № 22 нарушает его права, как арендатора земельного участка по договору аренды от 18.04.2011 № 12 «к» и не соответствует статьям 549, 552, 556, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Частью 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По смыслу абзаца 2 части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 следует, что субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Соответственно, заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате признания сделки ничтожной.

Таким образом, обращаясь с иском о признании недействительной сделки истец, не являющийся стороной оспариваемой сделки, в соответствии с требованиями абзаца 2 части 2 статьи 166 Гражданский кодекс Российской Федерации и вышеуказанными разъяснениями должен доказать, что является заинтересованным в оспаривании сделок лицом, то есть заинтересованность в иске является обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего дела.

Заинтересованное лицо - это субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

В силу статьи 11 Гражданский кодекс Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит только нарушенное или оспариваемое право. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В противном случае, удовлетворение иска по требованию незаинтересованного лица, которое не приведет к восстановлению нарушенного или оспариваемого законного интереса, является необоснованным вторжением в гражданский оборот, который не допускается законом.

Таким образом, заинтересованность в оспаривании сделки указывает на то, что избранный способ защиты соответствует характеру нарушенного права и его удовлетворение действительно приведет к защите нарушенного права или законного материально-правового интереса.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Как следует из части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены сведения о площади объекта недвижимости, определенной с учетом, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В данном случае, истец в обоснование исковых требований ссылается на нарушение его прав арендатора земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Б, и как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании, имеющегося кадастровый номер 38:33:010156: 83.

Однако, предметом оспариваемого договора купли-продажи является земельный участок общей площадью 4032 кв.м., имеющий кадастровый номер 38:33:010156:702, расположенный по адресу: <...>/А, то есть земельный участок, имеющий иной адрес, иную площадь и иной кадастровый номер, т.е., арендуемый истцом земельный участок и приобретенный ЗАО «Стройкомплекс» по оспариваемому договору земельный участок являются разными объектами недвижимости.

В данном случае, признание недействительным оспариваемого договора не приведет к восстановлению прав истца, поскольку истцом не представлены доказательства наличия у него прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:33:010156:702.

Способы образования земельных участков установлены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 указанной статьи земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ, за исключением, случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 11.3 Кодекса.

Истцом не представлены доказательства нарушения требований действующего законодательства при образовании земельного участка с кадастровым номером 38:33:010156:702, в том числе, незаконности решения органа местного самоуправления об образовании указанного земельного участка.

Более того, в силу части 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации учитывая, что в случае создания земельного участка с кадастровым номером 38:33:010156:702 посредством объединения смежных земельных участков, в том числе и (возможно) земельного участка, арендуемого истцом, его существование как объекта недвижимости (если таковое имело место) прекратилось после создания земельного участка с кадастровым номером 38:33:010156:702.

Поскольку существование вещных прав на объект недвижимости может иметь место только при наличии такого объекта, соответственно, отсутствует само право, в защиту которого истец обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании данной сделки.

В данном случае, существование объекта недвижимости – земельного участка, о правах аренды на который заявляет истец прекращено не в связи с оспариваемой сделкой, признание недействительным оспариваемого договора не является основанием для признания незаконным образования земельного участка с кадастровым номером 38:33:010156:702, в связи с чем суд не усматривает заинтересованности истца в оспаривании сделки.

С учетом изложенного иск удовлетворению не подлежит.

В части довода о незаключенности договора аренды от 18.04.2011 № 12 «к», суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

Правовая позиция относительно отсутствия решающего значения ненадлежащего описания предмета договора для разрешения спора о признании сделок недействительными (незаключенными) применительно к аренде изложена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013).

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в абзаце шестом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

По мнению суда, вышеизложенное предполагает предварительный кадастровый учет и в отношении «основного» земельного участка, поскольку в отсутствие такового обязательность кадастрового учета части земельного участка не представляется логичной, а также свидетельствует о том, что правовая позиция относительно отсутствия решающего значения ненадлежащего описания предмета договора для разрешения спора о признании сделок недействительными (незаключенными) применительно к аренде подлежит применению с учетом специальных правил, устанавливающих условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, учитывая, что статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации определяя порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусматривает обязательное выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета как при предоставлении земельного участка как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и на торгах,(пункт 2 части 5, пункт 1 части 4 статьи 30 ЗК РФ) является последовательным распространение вышеуказанной правовой позиции изложенной в абзаце шестом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 не только в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, но и в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

С учетом изложенного, в отсутствие кадастрового учета земельного участка на дату подписания договора аренды от 18.04.2011 № 12 «к», указанный договор не может являться основанием для возникновения у истца каких-либо прав в отношении земельного участка.

Кроме того, у суда отсутствуют доказательства того, что земельный участок, переданный истцу по договору аренды от 18.03.2011 № 12 «к» и земельный участок с кадастровым номером 38:33:010156: 83 являются одним и тем же объектом недвижимости, поскольку соответствующие дополнения в договор аренды не внесены.

Довод о необходимости проведения торгов для заключения договора аренды от 18.03.2011 № 12 «к», судом рассмотрен и отклонен, поскольку статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков для строительства в аренду в том числе и с предварительным согласованием мест размещения объектов, и в этом случае проведение торгов в отсутствие иных претендентов не требуется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья: Б.В. Красько