Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ушаковой О.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Ушаковой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Норд-Вест»

к ООО «Оптима»

3-е л. - ФИО1

об устранении препятствий пользования земельным участком

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – дов. № 15 от 20.07.06, уд. адв. № 00709 от 25.12.02;

от ответчика: ФИО3 – дов. № 1-1 от 10.11.06, пасп. 25-03-585979;

3-е л. – не присутствовало;

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен об обязании ООО «Оптима» устранить препятствия в пользовании ООО «Норд-Вест» земельным участком, расположенным по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр., кадастровый номер №38:36:000026:0147, площадью 69104 кв.м. (в том числе 7268 кв.м. – благоустройство прилегающей территории), путем сноса самовольной постройки.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования (л.д. 16-18, т. 2) и просил устранить препятствия в осуществлении правомочий пользования 000 «Норд-Вест» земельным участком общей площадью 69104 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000026:0147, расположенном по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр., а именно обязать 000 «Оптима» освободить самовольно занятый земельный участок от каркасного бетонного фундамента общей площадью 2 306 кв.м. с привязкой по углам: расстояние от крайнего правого угла учебного корпуса ПУ № 14 до крайнего левого угла фундамента (точка № 4 дир. угол 104°15`40``) равно 151 метр, расстояние от крайнего левого угла подстанции КТП 630 НИИФТРИ до крайнего правого угла (точка № 1 дир. угол 194°49`35``) равно 57 метров, расстояние от крайнего левого угла объекта незавершенного строительства ЧП ФИО1 до точки № 3 дир. угол 12°59`40`` составляет 95,3 метров, расстояние от крайнего правого угла объекта незавершенного строительства ЧП ФИО1 до точки № 2 дир. угол 284°08`12`` составляет 53 метра.

27.09.06 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица гражданин ФИО1

в судебном заседании истец иск поддержал, ответчик с иском не согласен, третье лицо просило рассмотреть дело без его участия.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Норд-Вест» постановлением мэра г. Иркутска от 16.09.04 № 031-06-1532/4 (л.д. 19, т.2) предоставлены из земель поселений земельные участки площадью 9 131 кв.м., 392 кв.м., 5930 кв.м., 75521 кв.м., расположенные в Свердловском районе г. Иркутска в мкр. Ершовский в аренду сроком на 25 лет под строительство малоэтажной жилой застройки.

Постановлением от 03.02.05 № 031-06-145/5 (л.д. 22) с целью уточнения границ земельных участков предоставленных ООО «Норд-Вест» изменена площадь земельных участков предоставленных обществу с «5930» на «4639», с «75521» на «69104».

По передаточному акту от 16.09.04 (л.д. 35) КУМИ г. Иркутска передало, а ООО «Норд-Вест» приняло земельный участок по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр., кадастровый номер №38:36:000026:0147, площадью 69104 кв.м. (в том числе 7268 кв.м. – благоустройство прилегающей территории). Цель использования земельного участка под строительство малоэтажной жилой застройки и благоустройство.

12.05.05 между КУМИ г. Иркутска и ООО «Норд-Вест» заключен договор аренды земельного участка № 2964 (л.д. 23–29 т.2), согласно которому ООО «Норд-Вест» предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр., кадастровый номер 38:36:000026:0147, площадью 69104 кв.м. (в том числе 7268 кв.м. – благоустройство прилегающей территории), из земель поселений.

Согласно, кадастрового плана земельного участка от 18.04.05 № 74/05-1-1251 (л.д. 30-32, т. 2) цель предоставления земельного участка - под строительство малоэтажной застройки.

В соответствии с п. 3.5. Договора № 2964 размеры арендной платы определяются расчетами, прилагаемыми к договору, и они составили в 2004 году – 248 361 руб. 98 коп., в 2005 году – 1 766 380 руб. 60 коп.

Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому БАО 10.08.05 произвело государственную регистрацию договора аренды № 2964 (л.д. 36).

Из представленного истцом протокола осмотра территории от 23.07.06 (л.д. 14-18, 31-33, 57-60) следует, что на указанном земельном участке ответчик производит строительство объектов малоэтажной жилой застройки. Факт строительства ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

25.08.98 между ИЧП «Норд-Вест» и ИП ФИО1 подписан договор о совместной застройке № 9808225/1 (л.д. 73-75, т.1), согласно которому предметом договора является взаимовыгодное сотрудничество сторон по участию в долевом жилищном строительстве малоэтажных жилых домов вместе с внеплощадочными и внутриплощадочными сетями на земельных участках ИЧП «Норд-Вест» в г. Иркутске (п. 1.1 Договора). Земельные участки, на которых стороны сотрудничают в области строительства жилья и сетей, указаны в дополнительных соглашениях к настоящему договору (п.1.2 Договора). ИЧП «Норд-Вест» передает «Предпринимателю» функции Заказчика-Застройщика по строительству малоэтажного жилья, со всеми правами и обязанностями, предусмотренными действующим законодательством для Заказчика-Застройщика (п. 1.3 Договора). ИЧП «Норд-Вест» выдает «Предпринимателю» нотариальную доверенность на право получения необходимых разрешений и согласований в рамках Договора, а также введению построенных домов в эксплуатацию. ИЧП «Норд-Вест» предает «Предпринимателю» земельные участки и соответствующие разрешения и согласования, необходимые для законного и успешного строительства малоэтажной высокоплотной застройки, за вознаграждение. Согласно п. 2.2.3 предприниматель обязан осуществлять строительство своими и привлеченными силами и средствами. По окончании строительства и введению в эксплуатацию жилых домов стороны, в течении одного календарного месяца, подписывают Акт распределения долей, согласно договоров долевого участия, заключенных с «Предпринимателем» (п. 3.2. Договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу ч. 1 ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Согласно ч. 1 ст. 1042 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Статья 1048 ГК РФ предусматривает, что прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Условия договора о совместной застройке № 9808225/1 от 25.08.98 соответствуют положениям главы 55 ГК РФ, в связи с чем, договор № 9808225/1 от 25.08.98 должен квалифицироваться как договор простого товарищества, целью которого является объединение имущества и лиц для достижения общей цели.

Суд не может согласиться с доводами истца о незаключенности договора № 9808225/1 от 25.08.98.

Договор № 9808225/1 от 25.08.98 содержит условие о соединении вкладов его участников (земельный участок, функции застройщика, проектная документация – с одной стороны, необходимые финансовые средства для строительства и достижения общей цели – с другой стороны); условие о ведении совместной деятельности (в договоре подробно изложены обязанности и действия каждой стороны) обозначена общая цель, для достижения которой соединено имущество и совместные усилия; определен механизм распределения долей при ее достижении.

Соглашение сторон о размере вкладов товарищей и их денежном выражении не является существенным условием договора данного вида.

Согласно ч. 2 ст. 1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Доводы истца о незаключенности договора о совместной деятельности, в связи с отсутствием указания в договоре условия о передаче существующего земельного участка и ссылки при этом на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, ст. 3 "О землеустройстве" несостоятельны.

Во-первых, предметом договора простого товарищества является условие о соединении вкладов товарищей, условие о совместной деятельности (соединение усилий, для достижения общей цели), а не конкретный земельный участок.

Во-вторых, действовавшее на момент заключения договора (1998 год) законодательство не содержало перечисленных истцом требований и норм, устанавливающих признаки земельного участка как объекта гражданского оборота.

18.02.04 Соглашением о замене стороны в договоре о совместной застройке № 9808225/1 от 25.08.98 (л.д. 38, т. 2), ИП ФИО1 передал права и обязанности по договору о совместной застройке № 9808225/1 - ООО «Оптима». Соглашение от 18.02.04 подписано ООО «Оптима», ООО «Норд-Вест» и ИП ФИО1

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Условия договора о совместной застройке содержат не только права ИП ФИО1 но и обязанности.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Соглашение от 18.02.04 содержит согласие ООО «Норд-Вест». От имени ООО «Норд-Вест» согласие дано ФИО1, действовавшим по доверенности от 03.07.02.

Доверенность от 03.07.02, выданная ООО «Норд-Вест», сроком на три года, уполномочивает ФИО1 быть представителем ООО «Норд-Вест» в государственных органах власти и управления, предприятиях, учреждениях и организациях и совершать все процессуальные действия, в том числе в судах, арбитражных судах, третейских судах…; быть представителем ООО «Норд-Вест» во всех государственных органах, органах местного самоуправления, учреждениях, любых организациях и предприятиях по всем вопросам, связанным с исполнением договора о совместной застройке № 980825/1 от 25.08.98 без права заключать, изменять, расторгать и исполнять все разрешенные законом сделки, без права передавать имущество и имущественные права, без права расписываться от имени ООО «Норд-Вест».

Доверенность от 23.07.02 (л.д. 39. т. 2), выданная ООО «Норд-Вест» директором ФИО4, сроком на три года, уполномочивает ФИО1 быть представителем ООО «Норд-Вест» быть представителем ООО «Норд-Вест» во всех государственных органах, органах местного самоуправления, учреждениях, любых организациях и предприятиях по всем вопросам, связанным с исполнением договора о совместной деятельности №980825/1 от 25.08.1998г., заключать,изменять, расторгать и исполнять все разрешенные законом сделки, передавать имущество и имущественные права, оформлять от имени ООО «Норд-Вест» все необходимые справки, документы, проводить согласования, производить все необходимые финансовые расчеты, расписываться от имени ООО «Норд-Вест» и совершать иные действия, которые могут быть необходимы и целесообразны для выполнения указанных полномочий в том же объеме, в каком это мог бы совершать директор ООО «Норд-Вест», действуя лично.

Согласие кредитора на перемену лица в обязательстве не является сделкой по распоряжению имуществом или имущественными правами. Исходя из содержания доверенности от 23.07.06, на момент подписания Соглашения от 18.02.04 ФИО1 обладал полномочиями на его подписание от имени ООО «Норд-Вест», в силу доверенности от 23.07.02.

В соответствии с ч. 2 ст. 388 ГК РФ не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Договор простого товарищества представляет собой соединение не только имущества, но и лиц.

В связи с этим, личность кредитора по обязательствам, вытекающим из договора простого товарищества, имеет существенное значение. Часть 2 ст. 388 ГК РФ предусматривает запрет на уступку права требования без согласия должника. При наличии согласия должника безусловный запрет на уступку такого требования законом не предусмотрен.

Ссылка истца на ст. 383 ГК РФ несостоятельна. Данная норма подлежит применению к физическим лицам.

Доводы истца о ничтожности Соглашения от 18.02.04, в связи ч прекращением ИП ФИО1 деятельности, противоречат материалам дела.

Согласно, свидетельства о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, запись внесена – 20.02.04 (л.д. 42, т. 1), а соглашение подписано сторонами – 18.02.04.

То есть, на момент подписания Соглашения от 18.02.04 ООО «Оптима» уже являлась юридическим лицом, а ИП ФИО1 еще осуществлял предпринимательскую деятельность.

Доводы истца о том, что Соглашение от 18.02.04, противоречит закону в связи с тем, что ООО «Оптима» не является универсальным правопреемником ИП ФИО1, не имеют существенного значения, для разрешения настоящего спора.

Данное обстоятельство не исключает перемену лиц в обязательстве на основании договора - Соглашения от 18.02.04.

Согласно, дополнительного соглашения № 2 от 15.08.05 (л.д. 76-77, т. 1), в связи с реорганизацией, в соответствии с действующим законодательством РФ ООО «Оптима» создано в результате преобразования ИП ФИО1 и является его правопреемником. Дополнительное соглашение № 2 подписано от ООО «Норд-Вест» - директором ФИО4, от ООО «Оптима» - директором ФИО1

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Устанавливая значение условий Дополнительного соглашения № 2 от 15.08.05, изложенные в п. 1 и 2, суд принимает во внимание ссылку в наименовании на договор о совместной застройки № 9808225/1 от 25.08.98, содержание п. 4 и 5 Дополнительного соглашения, содержание Приложения к дополнительному Соглашению, а также последующие действия сторон по его исполнению, а именно Акт приема-передачи строительных площадок мкр. Ершовский Свердловского района г. Иркутска от 17.08.05 (л.д. 95), акт взаиморасчетов сторон от 17.12.05 (л.д. 43, т. 2).

В результате сопоставления условий п. 1 и 2 Дополнительного соглашения № 2 с другими условиями этого Соглашения суд приходит к убеждению, что в п. 1 и 2 Дополнительного соглашения № 2, стороны признали себя преемниками прав и обязанностей ИЧП «Норд-Вест» и ИП ФИО1 по договору о совместной застройки № 9808225/1 от 25.08.98 и тем самым, в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ, приняли обязательства договора о совместной деятельности на себя. При этом не имеет юридического значения ссылка сторон в этих пунктах на причины, побудившие сторон к этому действию (якобы имевшая место реорганизация и универсальное правопреемство).

Пунктом 4 и 5 Дополнительного соглашения (в силу п. 4.2 Договора о совместной деятельности), индивидуализирован земельный участок, подлежащий передачи под застройку, о чем свидетельствует Приложение к дополнительному соглашению от 15.08.09(л.д. 78, т.1) согласно которому под застройку ответчику во исполнение договора о совместной деятельности и Дополнительного соглашения № 2 к нему переданы земельные участки из состава земельных участков, кадастровый номер 38:36:000026:0147, являющихся объектом договора аренды № 2964 от 12.05.05.

По акту приема-передачи от 17.08.05 (л.д. 95) ООО «Норд-Вест» передало, а ООО «Оптима» приняло строительную площадку № 1 площадью 8938 кв.м. и строительную площадку № 2 площадью 12051,69 кв.м., под строительство высокоплотной малоэтажной застройки. Акт приема-передачи подписан от ООО «Норд-Вест» - директором ФИО4, от ООО «Оптима» - директором ФИО1 и содержит ссылку на договор о совместной застройки № 9808225/1 от 25.08.98 и Дополнительное соглашение № 2.

Акт взаиморасчетов сторон от 17.12.05 (л.д. 43, т. 2), подписан от ООО «Норд-Вест» - директором ФИО4, от ООО «Оптима» - директором ФИО1 В соответствии с п. 1 Акта взаиморасчетов сторон от 17.12.05, выполнены обязательства:

- ООО «Норд-Вест» по передаче ООО «Оптима» строительных площадок № 1 (участок № 1), площадью 8938,52 кв.м., и № 2 (участок № 2), площадью 12051,69 кв.м., под строительство малоэтажной застройки в мкр. Ершовский г. Иркутска;

- ООО «Оптима» по передаче ООО «Норд-Вест» двух секций в б/секции № 1 (строительный номер кв. 18 и кв. 19), с отделочными работами на сумму 1 573 600 руб., в высокоплотной малоэтажной застройки в мкр. Ершовский г. Иркутска.

Указанные документы свидетельствуют о том, что стороны осуществляли совместную деятельность в рамках договора о совместной застройке № 9808225/1 от 25.08.98, и исполнение его условий. Данные обстоятельства опровергают доводы истца о его незаключенности.

В материалы дела ответчиком представлен договор субаренды земельного участка № 2964-с от 05.03.06, в соответствии с условиями которого ООО «Норд-Вест» обязуется предоставить ООО «Оптима» за плату в субаренду, во временное владение и пользование, земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр., кадастровый номер №38:36:000026:0147, площадью 69104 кв.м. (в том числе 7268 кв.м. – благоустройство прилегающей территории) из земель поселений, для строительства и введении в эксплуатацию малоэтажной застройки из блокированных и индивидуальных жилых домов (п. 1.1 Договора). Договор вступает в силу со дня его обоюдного подписания сторонами и действует в течении одиннадцать месяцев, по 28.02.07. Договор от ООО «Норд-Вест» подписан директором ФИО4

01.03.06 ООО «Норд-Вест», в лице генерального директора ФИО4 выдана доверенность ФИО1 с условиями которой, ФИО1 является представителем общества и может производить юридически значимые действия по вопросам, связанным с исполнением договора о совместной застройки № 9808225/1 от 25.08.98, представлять интересы ООО как заказчика-застройщика по строительству жилья, а также произвести государственную регистрацию прав собственности, аренды на земельный участок с расположенными на нем объектом незавершенного строительства, подписывать трудовые соглашения, договоры подряда, на застройку и иные договоры.

КУМИ г. Иркутска письмом от 03.03.06 № 505-70-1279/6 согласовало передачу прав и обязанностей ООО «Норд-Вест» по договору аренды земельного участка № 2964 от 12.05.05 в субаренду ООО «Оптима».

Ссылка истца на письмо КУМИ г. Иркутска от 15.11.06 № 505-70-9112/6, опровергается наличием согласия комитета от 03.03.06 № 505-70-1279/6. Вызванный в судебное заседание свидетель – главный специалист отдела арендных отношений КУМИ г. Иркутска, пояснил, что он не осведомлен о всей переписке комитета и письмо могло пройти мимо него. Таким образом, наличие согласия, выраженного в письме КУМИ г. Иркутска от 03.03.06 № 505-70-1279/6, не опровергнуто.

Заявление о фальсификации указанного доказательства не поступало.

В соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является генеральным директором ООО «Оптима», данный факт в судебном заседании не оспорен.

В силу ч. 1, 3 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Оно обязано по требованию учредителей (участников) юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.

Согласно ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью" в качестве единоличного исполнительного органа общества может выступать только физическое лицо (генеральный директор, президент и другие).

Таким образом, генеральный директор является исполнительным органом и законным представителем юридического лица.

При заключении сделки – договора субаренды земельного участка № 2964-с от 05.03.06 ФИО5 выступал одновременно представителем арендодателя и арендатора одновременно, что противоречит ст. 91, п. 3 ст. 182 ГК РФ, ст. 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью".

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор субаренды земельного участка № 2964-с от 05.03.06 ничтожен и не может быть учтен судом в качестве основания владения земельным участком.

Исследовав представленные доказательства и установленные судом обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ответчик владеет земельным участком, расположенным по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский мкр. и осуществляет строительство объектов малоэтажной застройки на законных основаниях, в соответствии с условиями договора о совместной застройке № 9808225/1 от 25.08.98, дополнительного соглашения № 2от 15.08.05 и Приложения к нему, соглашения от 18.02.04, акта от 17.08.05. Исковые требования, об устранении препятствия в пользовании ООО «Норд-Вест» земельным участком, путем сноса самовольной постройки, удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины, согласно ст.ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать;

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию арбитражного суда Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.В.Ушакова