Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» к ООО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «УНИВЕРСАЛ» о признании расторгнутым предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014г., о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 961 272 руб. 36 коп., из которых: 836 400 руб. 00 коп. – сумма обеспечительного взноса, 4 023 983 руб. 19 коп. – стоимость произведенных отделочных работ, 100 889 руб. 17 коп. – сумма процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 47 806 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" обратилось со встречным иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА" о взыскании денежных средств по предварительному договору № 2407/14А от 24.07.2014г. в размере 5 018 400 руб.

Управление Росреестра по Иркутской области представило для обозрения суда дела правоустанавливающих документов на отдельные помещения, с кадастровыми номерами 38:26:040302:876, 38:26:040302:875, 38:26:040302:873, расположенные по адресу: <...> строение 33, объединенные в одно здание с кадастровым номером 38:26:040302:988.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме, встречные требования не признает.

В обоснование заявленных требований ссылается на затраты, понесенные Обществом при проведении в арендуемом здании отделочных работ для предпринимательской деятельности, приобщило к материалам дела договоры с подрядными организациями, осуществляющими отделочные работы, договоры поставки, акты приема работ, акт освидетельствования скрытых работ от 27.08.2014 г. в подтверждение того, какие работы были сделаны в здании, выписку операций по лицевому счету в целях подтверждения оплаты произведенных отделочных работ.Истец сообщил, что уведомлением от 18.06.2015 г. исх. №18/6-15 расторгнул предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014 г. в связи с тем, что ответчик не оформил право собственности на объект. Ответчик обязался оформить право собственности на 3-х этажное здание, однако, им были получены свидетельства, подтверждающее право собственности на 2-этажное здание, которые на момент расторжения договора №2407/14А от 24.07.2014 г. ответчику не представлялись. При таких обстоятельствах, по мнению истца, он не вправе был начать деятельность в указанном здании, поскольку оно не соответствовало требованиям, установленным сторонами в предварительном договоре №2407/14А от 24.07.2014г. В этой связи, просит суд обязать ответчика по первоначальному иску возвратить сумму обеспечительного взноса в размере 836 400 рублей.

Встречные требования не признает, считает, что между сторонами не возникло правоотношений по аренде объекта, так как предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014 г. сторонами расторгнут.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" не признает заявленные требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА», в обоснование своей правовой позиции ссылается на невыполнение ответчиком отделочных работ, предусмотренных предварительным договором. Считает, что по отделочным работам согласия между сторонами не достигнуто. Сообщил, что в конце июня 2015 г. получил свидетельство о государственной регистрации на 3-х этажное здание. Со слов ответчика, право было зарегистрировано на 2-х здание в связи с ошибкой, допущенной БТИ; представил для приобщения к материалам дела кадастровый паспорт на здание 3-х этажное. Сообщил, что основной договор с истцом заключен не был в связи с тем, что истцом не была завершена отделка, предусмотренная условиями предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. При этом, считает, что нарушений договора с его стороны не имелось, так как он не уклонялся со своей стороны от передачи помещения арендатору или от заключения основного договора аренды. Нежилое здание, указанное в п. 1.12. предварительного договора, являющееся предметом договора было введено в эксплуатацию 18.07.2014 г. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 38501101-24-2014), свидетельство о праве собственности на объект недвижимости было получено 13.10.2014 г.

Поддерживает требования по встречному иску, ссылается на обязанность арендатора с 01.02.2015 г. возместить арендодателю арендные платежи, поскольку в силу п. 3.2. договора, арендатор обязался произвести отделочные работы в срок до 30.01.2015 г., однако несмотря на то, что арендатор свои обязательства не исполнил, у арендодателя имеется право требовать оплаты арендных платежей. Также ссылается на расходы и объем строительно-монтажных работ, которые были произведены для арендатора - ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА», а, впоследствии, ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" были демонтированы и проведены для другого арендатора. Просит иск требования по встречному иску удовлетворить, в удовлетворении требований, заявленных ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» по первоначальному иску отказать.

Изучив материалы дела по первоначальному иску, выслушав доводы представителей ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» и ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ", суд установил следующие обстоятельства.

Между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» (арендатор, далее – истец по первоначальному иску) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" (арендодатель, далее – ответчик по первоначальному иску) заключен предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014 г., согласно условиям которого, арендодатель на основании Разрешения на строительство, выданного Администрацией города Ангарска, № RU38501101-24-12 от 25.06.2012 г. обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию нежилого здания.

Арендодатель обязался принять все необходимые меры для своевременного завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него. По настоящему договору арендодатель принял на себя ответственное обязательство в согласованный срок по окончании строительства здания, предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) помещение, указанное в п. 2.2. настоящего предварительного договора, с оформлением договора аренды на срок 10 лет, исчисляемых с даты заключения договора аренды. Условия договора аренды согласованы сторонами в Приложении №1 к настоящему Предварительному договору (п. 2.1. договора).

Под объектом, согласно п. 1.12. договора, значится многофункциональное нежилое здание, расположенное в г. Ангарске Иркутской области. На дату заключения договора объект представлял собой объект незавершенного строительства – нежилое здание, общая площадь застройки 2156, 5 кв.м., степень готовности – 95 %, адрес объекта: <...> строение 33, вдоль ул. Рыночная.

В соответствии с п. 2.2. договора, предметом договора аренды будет являться помещение, общая которого определена в соответствии с проектной документацией на объект и составляет 2 027 , 4 кв.м. Помещения с условным обозначением 1 расположено на 1, 2, 3 этажах здания.

Фактической площадью помещения является площадь помещения, определяемая по внутреннему периметру внешних стен помещения с учетом отделки и перегородок согласно техническому паспорту на помещение. Фактическая площадь помещения определяется сторонами совместно путем подписания акта обмера. Арендная плата определяется путем установления фиксированной цены за аренду одного кв.м. помещения умноженную на фактическую площадь помещения (Приложение №1).

Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что начало между сторонами правоотношений по аренде помещения определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Под открытием помещения фитнес-клуба (спортивно-оздоровительного комплекса), расположенного в нежилом здании понимается дата, с которой в построенном объекте открыт свободный доступ посетителей (клиентов), закончена отделка всех мест общего пользования объекта, подключены и функционируют все коммуникации необходимые для жизнеобеспечения здания, завершено благоустройство прилегающей к зданию территории, завершены работы по строительству подземных путей, пешеходных дорожек, автопарковка. Согласованная дата открытия фитнес-клуба для посетителей (клиентов) – 15.02.2015 г. При переносе срока открытия фитнес-клуба по вине арендодателя, арендатор вправе требовать от арендодателя уплаты штрафа в размере 30 % от постоянной арендной платы за каждый месяц просрочки открытия. По требованию арендатора сумма может быть зачтена в счет арендной платы полностью или частично (п. 2.5. договора).

Дата открытия нежилого здания может не совпадать с датой ввода объекта в эксплуатацию, но дата ввода объекта в эксплуатацию должна быть не позднее даты открытия здания (п. 2.6. договора).

Согласно п. 3.1. договора, для подготовки арендатором помещения для ведения в нем коммерческой деятельности арендодатель предоставляет арендатору право выполнить в помещении отделочные работы, для чего стороны подписывают акт допуска для проведения арендатором отделочных работ в помещении (акт допуска). В акте допуска указываются все недостатки помещения, если таковые имеются. Арендатор вправе выполнить отделочные работы вне зависимости от наличия дефектов.

В соответствии с п. 3.2. договора, арендатор обязан в течение 120 календарных дней с момента передачи помещения для производства отделочных работ по акт допуска закончить внутреннюю отделку помещения согласно Архитектурному плану арендатора (Приложение №2) и Приложению №4. В случае, если по истечении указанного в настоящем пункте срока не закончены отделочные работы, арендатор, на следующий день по истечении указанного срока обязан подписать с арендодателем акт приема-передачи нежилого здания (данный акт является началом правоотношений по аренде помещения), при условии ввода здания в эксплуатацию и предоставления помещения по акту допуска для отделки за 120 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи нежилого здания. В случае нарушения арендатором указанных в настоящем пункте сроков арендодатель вправе требовать оплаты арендных платежей с момента истечения 120 календарных дней с момента предоставления арендатору помещения для производства отделочных работ.

Отделочные работы арендатор осуществляет собственными или привлеченными за свой счет силами и собственными средствами согласно согласованному сторонамиАрхитектурному плану, являющимся Приложением №2 к настоящему договору, и Разделительной ведомостью. Помещение для отделочных работ передается арендатору в состоянии, указанном в техническом задании (Приложение №4 к договору), выданном арендатором арендодателю в течение 5-ти календарных дней с момента заключения настоящего договора.

В течение 5 рабочих дней с даты завершения арендатором отделочных работ в помещении арендатор обязан передать арендодателю копии документов, подтверждающих объем выполненных арендатором работ и их стоимостью (п. 3.3., п. 3.4. договора).

Согласно п. 4.1. договора, предварительный договор считается заключенным с даты его подписания уполномоченными представителями арендодателя и арендатора. Обязательства по предварительному договору, связанные с заключением договора аренды, сохраняют для сторон свою силу в течение 3 лет с даты подписания предварительного договора, при этом если ни одна из сторон к моменту окончания срока действия предварительного договора не заявит о прекращении договора, то действие договора продлевается еще на 1 год. Обязательства, не связанные с заключением договора аренды, действуют до их фактического исполнения.

Арендодатель обязуется заключить с арендатором договора аренды сроком на 10 лет – в течение 30 рабочих дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на завершенный строительством объект. Договор аренды подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. До момента получения свидетельства о праве собственности на здание, стороны вправе заключить краткосрочный договор аренды (п. 4.2. договора).

В соответствии с п. 4.3. договора, арендодатель обязан ввести здание в эксплуатацию до момента д открытия здания и получить свидетельство о государственной регистрации права на помещение, являющееся предметом настоящего договора в течение 30 рабочих дней после ввода здания в эксплуатацию.

Арендодатель гарантирует арендатору, что на момент заключения договора аренды помещение не будет сдано в аренды иным лицам кроме как арендатору или по соглашению сторон третьим лицам. Арендодатель вправе до заключения договора аренды заключать договоры предметом, которых является передача помещения в собственность третьим лицам (купля-продажа, договоры участия в долевом строительстве, цессия и пр.) только с обязательным принятием приобретателем на себя в полном объеме обязательств арендодателя перед арендатором по настоящему договору (п. 4.6. договора).

В случае передачи помещения в собственность третьим лицам до заключения договора аренды арендодатель гарантирует арендатору заключение договора аренды на условиях настоящего договора со стороны нового собственника. Настоящим арендатор гарантирует заключение договора аренды на условиях настоящего договора с новым собственником помещения, при этом, происходит замена стороны-арендодателя по настоящему договору, а обеспечительный взнос и иные платежи, оплаченные арендатором по настоящему предварительному договору, считается оплаченным новому арендодателю (п. 4.7. договора).

Пунктом 4.8. договора предусмотрено, что в случае невыполнения арендодателем обязательств, указанных в пунктах 4.6., 4.7. и 4.3. настоящего договора, а также в случае уклонения от передачи помещения арендатору или от заключения договора аренды (а равно от его государственной регистрации) в установленный срок, арендатор вправе заявить о расторжении настоящего договора в одностороннем уведомительном порядке. В случае отказа арендатора от настоящего договора по основанию, предусмотренному настоящим пунктом, арендодатель обязан возвратить арендатору сумму обеспечительного взноса и компенсировать документально подтвержденную стоимость неотделимых улучшений, включая оборудование, мебель и прочее недвижимое имущество, выполненных и отделимых улучшений, включая оборудование, мебель и прочее недвижимое имущество, выполненных и приобретенных арендатором в помещении в период проведения отделочных работ, в течение 15 дней с даты получения требования от арендатора.

В соответствии с п. 5.1. договора, арендатор обязался уплатить сумму обеспечительного взноса, подтверждающего намерение заключить договор аренды, в размере 836 400 рублей.

Арендатор во исполнение условий предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. произвел оплату обеспечительного взноса в размере 836 400 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением №22 от 03.09.2014 г. (том 1 л.д. 41).

Однако, арендодатель свои обязательства по договору №2407/14А от 24.07.2014 г., надлежащим образом не исполнил, как указывает истец в первоначальном иске, ответчик в нарушение обязательств по договору не обеспечил открытие объекта, не направил в адрес истца уведомлений о переносе сроков открытия объекта, по состоянию на 01.06.2015г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком получено не было, соответственно, право собственности на объект зарегистрировано также не было.

В этой связи, истец, руководствуясь п. 4.8. договора, 18.06.2015 г. направил в адрес ответчика уведомление исх. №18/6-15 о расторжении предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г., которое было получено последним 29.06.2015 г. (том 1 л.д. 42-43). В уведомлении истец указал за нарушение арендодателем своих обязательств, предусмотренных договором №2407/14А от 24.07.2014 г., по вводу объекта в эксплуатацию, оформлению права собственности, заключении в дальнейшем договора аренды, в связи с чем, потребовал расторгнуть договор №2407/14А от 24.07.2014 г. и возместить сумму обеспечительного взноса и стоимость произведенных отделочных работ.

Ответчик в ответе исх. №2-07/15 от 16.07.2015 г. (том 1 л.д. 44-45) на уведомление истцане признал нарушение им обязательств по договору №2407/14А от 24.07.2014 г., напротив указал на нарушение арендатором срока производства отделочных работ и отказался от возврата взноса и возмещения убытков. Со своей стороны направил уведомление о расторжении договора в связи с нарушением договора со стороны- ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА».

Учитывая, что арендодатель не признал нарушение им условий предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г., повлекшее его расторжение по инициативе арендатора, не возвратил в добровольном порядке сумму уплаченного арендатором обеспечительного взноса по договору и не возместил стоимость отделочных работ, произведенных арендатором в помещении, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о признании расторгнутым предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014г., о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 961 272 руб. 36 коп., из которых: 836 400 руб. 00 коп. – сумма обеспечительного взноса, 4 023 983 руб. 19 коп. – стоимость произведенных отделочных работ, 100 889 руб. 17 коп. – сумма процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 47 806 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

Согласно статье 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Обращаясь с встречным исковым заявлением, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" указало, что именно со стороны арендатора (ответчика по встречному иску) не были надлежащим образом выполнены обязанности, принятые по предварительному договору №2407/14А от 24.07.2014 г., а именно: арендатором в нарушение п. 3.2. предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. в установленный срок не были произведены отделочные работы в полном объеме.

Как указывает истец по встречному иску, во исполнение условий предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. 30.09.2015 г. между сторонами был подписан акт допуска для проведения арендатором отделочных работ внутри помещения, в частности, акт допуска к работам со стороны арендатора был подписан представителем арендатора ФИО4 (том 1 л.д. 86). Таким образом, в силу п. 3.2. договора№2407/14А от 24.07.2014 г. 30.09.2015 г., арендатор обязался завершить отделочные работы не позже 30.01.2015 г.

Однако, в нарушение условий предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014г. арендатором отделочные работы не были выполнены в полном объеме в установленные в п. 3.2. договора сроки, соответственно, арендатором с арендодателем не был подписан акт приема-передачи нежилого помещения. При этом, ответчиком требования пункта 4.8. договора не были нарушены. Нежилое здание, указанное в п. 1.12. предварительного договора, являющееся предметом договора было введено в эксплуатацию 18.07.2014 г., свидетельство о праве собственности на объект недвижимости получено 13.10.2014 г. В этой связи, учитывая, что ответчик по встречному иску обязался завершить отделочные работы до 30.01.2015 г., у истца по встречному иску возникло право требовать арендные платежи с 01.02.2015 г. Пунктом 5.1. договора установлено, что размер арендной платы составляет 836 400 руб. в месяц. Таким образом, за период с 01.02.2015 г. по 30.07.2015 г. размер задолженности ответчика перед истцом составляет 5 018 400 руб., за взысканием которых обратилось ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" со встречным иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав представителей ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» и ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ", арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования по первоначальному иску не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» ссылается на расторжение с его стороны предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014г. по пункту 4.8. договора, основанием которого выступило неисполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных п. 4.3. договора, о вводе здания в эксплуатацию и оформлению права собственности на объект до момента планируемого открытия здания, определяемого в соответствии с п. 2.5. договора – 15.02.2015 г. Также арендодатель, по мнению истца, нарушил условия договора, в которых стороны согласовали существенные характеристики объекта, подлежащего сдаче в аренды. Так, в пунктах 1.12., 2.2. договора установлено, что объектом аренды является нежилое помещение, общей площадью 2 027, 4 кв.м., расположенное на 1, 2, 3 этажах здания по адресу: <...> строение 33, вдоль ул. Рыночная. В Архитектурном плане, являющемся приложением к договору, также согласовано было сторонами, что объект аренды включает в себя 3 этажа нежилого здания.

Вместе с тем, все документы, представленные ответчиком в подтверждение надлежащего исполнения своих обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и оформлению права собственности, содержат сведения о 2-х этажных помещениях.

В свою очередь, арендодатель также уведомил арендатора о расторжении предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014г. по основанию того, что арендатор не произвел отделочные работы в установленные договором сроки и в полном объеме. Однако, по мнению истца, неоконченность отделочных работ не является основанием для расторжения договора по инициативе арендатора, без возмещения затрат арендатора.

Учитывая, что истцом на основании п. 4.8. договора предварительный договор №2407/14А от 24.07.2014 г.расторгнут в одностороннем порядке, истец просит возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 836 400 руб. 00 коп., перечисленного истцом в счет арендных платежей, учитывая, что арендные правоотношение между сторонами не сложились, а также возместить затраты, связанные с производством отделочных работ в размере 4 023 983 руб. 19 коп. Действительность и размер произведенных затрат подтверждается представленными в материалы дела договорами с подрядными организациями с подписанием актов выполненных работ, а также выписку операций по лицевому счету в целях подтверждения оплаты произведенных отделочных работ.

Ответчик заявленные требования истца не признает, так как считает, что требования предварительного договора им не нарушены, арендатор сам по своей инициативе прекратил отношения без уважительных оснований, в связи с чем положения пункта 4.8. о возмещении затрат и возврате обеспечительного взноса применению не подлежат. Так, нежилое здание, указанное в п. 1.12. предварительного договора, являющееся предметом договора было введено в эксплуатацию 18.07.2014 г., свидетельство о праве собственности на объект недвижимости получено 13.10.2014 г.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательства в их совокупности.

Оценив доводы представителейОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» и ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ", представленные доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 3.1. договора №2407/14А от 24.07.2014 г., для подготовки арендатором помещения для ведения в нем коммерческой деятельности арендодатель предоставляет арендатору право выполнить в помещении отделочные работы, для чего стороны подписывают акт допуска для проведения арендатором отделочных работ в помещении (акт допуска). В акте допуска указываются все недостатки помещения, если таковые имеются. Арендатор вправе выполнить отделочные работы вне зависимости от наличия дефектов.

В соответствии с п. 3.2. договора, арендатор обязался в течение 120 календарных дней с момента передачи помещения для производства отделочных работ по акту допуска закончить внутреннюю отделку помещения согласно Архитектурному плану арендатора (Приложение №2) и Приложению №4. В случае, если по истечении указанного в настоящем пункте срока не закончены отделочные работы, арендатор, на следующий день по истечении указанного срока обязан подписать с арендодателем акт приема-передачи нежилого здания (данный акт является началом правоотношений по аренде помещения), при условии ввода здания в эксплуатацию и предоставления помещения по акту допуска для отделки за 120 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи нежилого здания. В случае нарушения арендатором указанных в настоящем пункте сроков арендодатель вправе требовать оплаты арендных платежей с момента истечения 120 календарных дней с момента предоставления арендатору помещения для производства отделочных работ.

Из буквального толкования пунктов 3.1., 3.2. предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014г., право на осуществление отделочных работ возникает у истца по первоначальному иску на основании акта допуска для проведения арендатором отделочных работ в помещении.

Формулировка акту допуска дана в п. 1.2. договора, исходя из содержания которого, следует, что акт допуска – это документ, подписываемый сторонами и свидетельствующий о передаче арендатору помещения для осуществления им отделочных работ.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, акт допуска для проведения арендатором отделочных работ внутри помещения был подписан обеими сторонами, в частности со стороны арендатора акт подписан представителем арендатора ФИО4 (том 1 л.д. 86). В дополнительных пояснения к иску (том 2 л.д. 1-3), представитель ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» подтвердил полномочия ФИО4 на подписание названного акта и приложил доверенность №2/2014 от 01.09.2014 г. в подтверждение того, что ФИО4 выступал при подписании акта допуска как уполномоченное лицо от имени ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА».

Из пункта 3.3. договора следует, что отделочные работы арендатор осуществляет собственными или привлеченными за свой счет силами и собственными средствами согласно согласованному сторонами Архитектурному плану, являющемуся Приложением №2 к настоящему договору, и Разделительной ведомостью. В Архитектурном плане, являющемся приложением к договору, сторонами было согласовано, что объект аренды включает в себя 3 этажа нежилого здания. В пункте 1.10. договора сторонами дано описание предмета будущего договора аренды. Так, согласно п. 1.10. договора арендуемое по основному договору аренды помещение представляет собой часть нежилого здания, площадью, определенной на основании Проектной документации, ориентировочно 2 027, 4 кв.м.. расположенное на 1, 2, 3 этажах, которое арендатор намерен взять у арендодателя, а арендодатель намерен передать арендатору во временное возмездное владение и пользование (аренду) по окончании строительства нежилого здания Расположение помещения в здании обозначено по периметру границы помещения на копии поэтажного плана Архитектурного проекта объекта. Аналогичные требования к объекту, подлежащего аренде, содержатся в пунктах 1.12., 2.2. договора.

В пункте 2.5. договора, стороны согласовали дату открытия фитнес-клуба для посетителей (клиентов) - 15.02.2015 г. При этом указали, что под открытием помещения фитнес-клуба (спортивно-оздоровительного комплекса), расположенного в нежилом здании понимается дата, с которой в построенном объекте открыт свободный доступ посетителей (клиентов), закончена отделка всех мест общего пользования объекта, подключены и функционируют все коммуникации необходимые для жизнеобеспечения здания, завершено благоустройство прилегающей к зданию территории, завершены работы по строительству подземных путей, пешеходных дорожек, автопарковка.

Дата открытия нежилого здания может не совпадать с датой ввода объекта в эксплуатацию, но дата ввода объекта в эксплуатацию должна быть не позднее даты открытия здания.

Принимая во внимание пункты 1.1., 1.2. договора, пункты 2.5., 2.6. договора и пункты 3.1., 3.2. договора в совокупности, суд приходит к выводу, что стороны обоюдно согласовали, что основной договор аренды помещения должен был быть пописан сторонами по истечении 120 дней после предоставления арендатору помещения по акту допуска с целью проведения отделочных работ для осуществления последним предпринимательской деятельности. Таким образом, ориентировочно договор должен был быть подписан до начала февраля 2015 г.

Вместе с тем, в соответствии с п. 4.2. договора, арендодатель обязался заключить с арендатором договор аренды сроком на 10 лет – в течение 30 рабочих дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на завершенный строительством объект.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» указывает, что основанием для расторжения предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. послужило то обстоятельство, что на дату уведомления арендодателя о расторжении договора исх. №18/6-15 от 18.06.2015 г., которое было получено последним 29.06.2015 г. (том 1 л.д. 42-43) объект не был введен в эксплуатацию, и, соответственно, не было зарегистрировано право собственности, так как не было з-х этажного объекта, предусмотренного условиями предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г., подлежащего в будущем передаче в аренду.

Однако, как следует из представленного в материалы дела разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 38501101-24-2014 (том 2 л.д. 37-40), объект введен в эксплуатацию 18.07.2014 г.

Действительно, имеющиеся в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности выданы на 3 объекта 13.10.2014 г. (том 2 л.д. 41-43), а не на один 3-х этажный объект, как предполагалось. Однако, впоследствии, истцом было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности 10.07.2015 г. на 3-х этажный объект, площадью 2 918, 5 кв.м. (том 2 л.д. 68).

Арбитражный суд, обозрев материалы дел правоустанавливающих документов как на 3-х этажный объект, так и на три отдельных помещения, первоначально зарегистрированных, установил, что на три отдельных помещения право собственности было зарегистрировано 13.10.2014 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 38501101-24-2014 от 18.07.2014 г., а на один объект, состоящий из 3-х этажей, объединенных из указанных выше трех отдельных помещений при представлении дополнительно заключения б/н от 23.06.2015 г. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (том 1 л.д. 92), предоставленного ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" в материалы дела. В данном заключении указано, что в ходе технической инвентаризации установлено, что объект недвижимого имущества представляет собой единое неделимое нежилое здание, образованное из трех блоков. Данные части здания отображены в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию RU38501101-24-2014 от 18.июля 2014г. Несоответствие этажности и общей площади в техническом паспорте и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию обусловлено технической ошибкой. При первичной технической инвентаризации не был учтен третий этаж. Реконструкций и перепланировок не производилось. Объект имеет этажность 3, общую площадь 2 918, 5 кв.м.

Анализ указанных выше обстоятельств и документов свидетельствует, что в июле 2014 г., действительно, было введено в эксплуатацию здание, соответствующее описанию предмета предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. При этом, регистрация права на три объекта вместо одного не может быть признана, по мнению суда, обоснованной причиной для расторжения предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г.

Как усматривается из материалов дела, уведомление о расторжении предварительного договора исх. №18/6-15 было направлено со стороны арендатора 18.06.2015 г., при этом, 23.06.2015 г. арендодателю выдано заключение б/н от 23.06.2015 г. ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» об ошибке, допущенной БТИ при инвентаризации, после чего было зарегистрировано право уже на все здание.

Учитывая, что ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА» для проведения отделочных работ были переданы арендодателем помещения на 3-х этажах, о чем свидетельствует акт осмотра административного здания, расположенного по адресу: <...> строение 33, с обозначением замечаний по работам арендодателя, принимая во внимание п. 4.1. договора №2407/14А от 24.07.2014 г., арбитражный суд не может оценить предложение о расторжении предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014 г. как связанное с неправомерным поведением арендодателя, а именно – уклонением от исполнения обязательств, поскольку основной целью являлось передача помещений в аренду с целью извлечения прибыли для арендодателя.

В соответствии с п. 4.8. договора №2407/14А от 24.07.2014 г., арендатор может при расторжении договора требовать обеспечительный платеж и компенсировать документально подтвержденную стоимость неотделимых и отделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для возврата арендодателем обеспечительного платежа не имеется, поскольку обязательства по введению объекта в эксплуатацию, регистрации права собственности на объект аренды со стороны арендодателя нарушены не были, соответственно, арендатор сам расторг договор без указания к тому достаточно уважительных причин и не доказал нарушения обязательств со стороны арендодателя.

Вместе с тем, несмотря на то, что обязательства со стороны по пункту 4.8. договора арендодателем нарушены не были, суд рассмотрел требование истца о компенсации ремонтных работ, произведенных арендатором в виде неосновательного обогащения, и пришел к следующим выводам.

До подписания договора аренды, арендодатель обязался предоставить арендатору по акту допуска право выполнить в помещении отделочные работы, в свою очередь, арендатор обязался выполнить в течение 120 календарных дней с момента передачи помещения по акту допуска отделочные работы.

Вместе с тем, пунктом 3.4. договора было предусмотрено, что в течение 5 рабочих дней с даты завершения арендатором отделочных работ в помещении арендатор обязан передать арендодателю копии документов, подтверждающих объем выполненных арендатором работ и их стоимость.

Истец по первоначальному иску просит суд взыскать с ответчика затраты, связанные с производством отделочных работ, в размере 4 023 983 руб. 19 коп. Однако, в нарушение п. 3.4. договора №2407/14А от 24.07.2014 г. по завершении отделочных работ(либо прекращении работ по своей инициативе до их завершения) не представляет никакого акта о приемке или освидетельствовании выполненных работ, подписанного обеими сторонами и подтверждающего объем выполненных работ, стоимость произведенных работ, принятие этих работ арендодателем. Таким образом, отсутствие передаточных документов, подтверждающих объем отделочных работ, исключает возможность объективно установить факт проделанных работ, объем выполненных работ.

Требовать возмещения стоимости заказанного арендатором для осуществления отделочных работ дизайн-проекта суд считает необоснованным, поскольку дизайн-проект представляет собой приготовление к проведению полноценного ремонта. Таким образом, он может быть рассмотрен для возмещения только при наличии вины арендодателя в прекращении договора. Однако, как указывалось выше, арендодатель свои обязательства по договору №2407/14А от 24.07.2014 г. не нарушил. При этом, стороны не подписали акт по выполненным работам. Арендатор покинул помещение, что не отрицается арендодателем. В этой связи, как указывает арендодатель, им были демонтированы работы, которые были осуществлены им для арендатора - ООО «ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА», и заново осуществлены работы для другого арендатора. Таким образом, в настоящее время установить наличие именно неотделимых улучшений не представляется возможным, так как в помещении на праве аренды находится другое лицо, которое, как следует из представленных в материалы дела, документов также осуществляло ремонтные работы.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 4.8. договора №2407/14А от 24.07.2014г., для возмещения суммы обеспечительного платежа и компенсации стоимости неотделимых и отделимых улучшений, которые истцом по первоначальному иску документально не подтверждены в силу отсутствия передаточного документа, подписанного между сторонами, подтверждающего объем выполненных работ, требования по первоначальному иску удовлетворению не подлежат в силу ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ. Соответственно, не подлежат удовлетворению вытекающие из требования о взыскании неосновательного обогащения, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу ст.ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 47 806 руб. 36 коп. относится на истца по первоначальному иску, которая уплачена им по платежной квитанции от 01.10.2015 г. при подачи иска в суд.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов включены судебные издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы, связанные с оплатой услуг представителей, оказывающих юридическую помощь, а также другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле.

В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований истцу по первоначальному иску отказано в полном объеме, суд считает, что заявление о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. удовлетворению не подлежит.

Встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование встречных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком в силу п. 3.2. договора обязательств по завершению в установленный названным пунктом договора срок отделочных работ.

Вместе с тем, как следует из пункта 3.2. договора, в случае, если по истечении 120 дневного срока арендатором не закончены отделочные работы, арендатор, на следующий день обязан подписать с арендодателем акт приема-передачи нежилого здания (данный акт является началом правоотношений по аренде помещения).

Из пункта 1.1. договора следует, что актом приема-передачи является документ, подписываемый сторонами в момент передачи помещения арендатору в аренду (либо возмездное владение и пользование) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с условиями настоящего договора после проведения арендатором отделочных работ.

Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, названный акт прием-передачи между сторонами подписан не был,что, соответственно, исключает факт передачи арендатору объекта аренды. Также в материалах настоящего дела не имеется доказательств того, что арендодатель обращался в адрес арендатора с предложением о подписании акта-приема передачи по истечении срока, предусмотренного для завершения отделочных работ, иного истцом по встречному иску не доказано (ст. 65 АПК РФ). Учитывая отсутствие акта приема-передачи, который в силу условий предварительного договора №2407/14А от 24.07.2014г. является началом правоотношений по аренде, у арендодателя не возникло права требовать уплаты арендных платежей.

То обстоятельство, что акт прием-передачи является началом правоотношений по аренде помещения подтверждается также пунктом 2.4. договора, в соответствии с которым, начало сторонами правоотношений по аренде помещения определяется датой подписания сторонами акт приема-передачи помещения. При этом, как указано выше и следует из договора акт передачи для проведения отделочных работ не является актом по передаче в пользование(п.п. 1.1., 3.2. договора).

Договор аренды является обязательством со встречным исполнением, а в соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Пункт 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право должника по встречному обязательству отказаться от его исполнения или приостановить исполнение. Если должник не воспользовался этим правом, а произвел встречное исполнение, он сохраняет право требовать от другой стороны обусловленного договором исполнения своего обязательства.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Таким образом, из буквального толкования данной статьи следует, что арендная плата передается арендодателю только взамен на пользование (владение) объектом аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.2. договора №2407/14А от 24.07.2014г. не доказан факт передачи объекта аренды по акту приема-передачи, обозначенного сторонами в п. 1.1. договора, у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы. Таким образом, встречное исковое требование о взыскании арендной платы за период с 01.02.2015 г. по 30.07.2015 г. в размере 5 018 400 руб. удовлетворению не подлежит.

В силу ст.ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 48 092 руб. относится на истца по встречному иску, которая уплачена им по платежному поручению №64 от 11.02.2016 г. при подачи встречного иска в суд.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований, заявленных истцом по первоначальному иску ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНДУСТРИЯ ФИТНЕСА" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 664005, <...>) отказать.

В удовлетворении требований, заявленных по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "УНИВЕРСАЛ" (ОГРН <***>, ИНН <***>; 665816, <...>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья Е.Ф. Капустенская