Гражданский кодекс часть 1

Правительство Иркутской области обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» с учетом уточнения, о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 10.11.2012 на основании договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, неустойки за просрочку возмещения арендной платы за период с 10.08.2011 по 27.11.2012 в сумме 572 367 руб. 11 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, заключенного Правительством Иркутской области и Закрытым акционерным обществом «Желдорипотека»; об обязании Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области.

В обоснование заявленных требований Правительство Иркутской области указало на ненадлежащее исполнение ЗАО «Желдорипотека» обязанности по уплате арендной платы за 2, 3, 4 кварталы 2012.

ЗАО «Желдорипотека» заявило встречный иск к Правительству Иркутской области о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 б/н, взыскании части убытков в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 50000 руб.

В обоснование встречного иска ЗАО «Желдорипотека» указало, что в ходе подготовки к сбору документации для начала строительных работ выяснилась практическая невозможность ведения строительства по заранее оговоренным параметрам того объекта, который изначально планировался к возведению.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 требование Правительства Иркутской области о расторжении договора аренды от 08.04.2008 №05-51-68/8 оставлено без рассмотрения, с ЗАО «Желдорипотека» в пользу Правительства Иркутской области взыскана сумма арендной платы в размере 5 065 200 руб., неустойка в размере 572 367 руб. 61 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.01.2013 по делу №А19-17882/2012 в части взыскания с Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» арендной платы в сумме 5 065 200 руб., неустойки в сумме 572 367 руб. 61 коп. и государственной пошлины в сумме 51 187 руб. 61 коп., а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Закрытого акционерного общества «Желдорипотека», постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по тому же делу отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Суду первой инстанции предложено в соответствии с допустимыми доказательствами установить возможность использования земельного участка для заявленных в договоре аренды целей, в зависимости от этого разрешить первоначальные и встречные исковые требования.

Из содержания постановления Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013 так же следует, что судом апелляционной инстанции не мотивированно отклонено заявленное ЗАО «Желдорипотека» ходатайство о назначении экспертизы для определения возможности строительства здания и его эксплуатации на земельном участке. Без установления данного обстоятельства не могут быть разрешены требования о взыскании задолженности по арендной плате, а также встречные требования о расторжении договора на основании пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также взыскании убытков.

В ходе нового рассмотрения настоящего дела ЗАО «Желдорипотека», в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило встречные исковые требования, просило расторгнуть договор аренды, взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде арендной платы в размере 26 390 843 руб. 81 коп. Уточнение принято арбитражным судом.

В обоснование встречных исковых требований ЗАО «Желдорипотека» сослалось на невозможность ведения строительства по заранее оговоренным параметрам того объекта, который изначально планировался к возведению, невыдачу Администрацией г.Иркутска градостроительного плана на земельный участок, невозможность получения разрешения на строительство, а также на то, что ему, как будущему арендатору, не было заранее известно о том, что на участке строительство объекта выполнить невозможно, в связи с несоответствием земельного участка параметрам объекта, указанным в аукционной документации, в связи с чем, как указано Обществом, Правительство Иркутской области передало имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнив своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора.

Указанные обстоятельства, по мнению ЗАО «Желдорипотека», являются основанием для расторжения договора аренды в соответствии с п.1 ст.451, ст.612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, ознакомившись с письменными доказательствами, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в, для строительства административного здания, между истцом (арендодатель) и ЗАО «Желдорипотека» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №05-51-68/8 от 08.04.2008.

В условиях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в <...> площадью 591 кв.м (кадастровый номер 38:36:000034:1393) для строительства административного здания, утвержденного распоряжением первого заместителя губернатора Иркутской области от 20.08.2008 №109-ра (том 1 л.д. 123 - 125) указаны сведения о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства: высоты новой застройки - не выше 14 метров, этажность - 4 этажа, площадь застройки - 132 кв.м.

Указанный договор квалифицируется судом как договор аренды, отношения по которому регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2.1. договора он считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует в течение 3 (трех) лет.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.2. договора).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка №05-51-68/8 от 08.04.2008 произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 19.05.2008 (уведомление от 20.05.2008 №01/015/2008-715).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям договора размер арендной платы определен на основании протокола от 25.03.2008 №2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в <...>, и составляет 20 260 800 рублей.

Внесение арендной платы осуществляется в течение 10 дней после заключения договора в размере, указанном в договоре за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды участка, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В случае продления договора на неопределенный срок, арендатор уплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в договоре.

За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей установлена ответственность в виде пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания протокола №2-АЗ/08 от 25.03.2008 о результатах аукциона, пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8 следует, что земельный участок с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м, расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в, предоставлен в аренду для строительства на нем административного здания.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из вышеназванных норм права, суд считает необходимым установить возможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Учитывая вышеизложенное, а также в целях исполнения указаний, изложенных в постановлении Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.08.2013, судом при новом рассмотрении дела назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Национального Исследовательского Иркутского Государственного Технического Университета ФИО3, на разрешение которой поставлен вопрос: пригоден ли земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7в, переданный ЗАО «Желдорипотека» по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно-правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания?

Согласно экспертному заключению от 25.12.2013 Национального Исследовательского Иркутского Государственного Технического Университета (эксперт ФИО3) появление административного здания на земельном участке, расположенном по адресу <...>, предоставленном в аренду ЗАО «Желдорипотека», не позволит выполнить требования противопожарных норм Федерального закона «Технический регламент о требовании пожарной безопасности» от 22.07.2008 №123-ФЗ, норм инсоляции, освещенности, приведенных в СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение (с Изменениями №1), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Размещение ряда обязательных строительных объектов, требуемых для осуществления строительства, таких как, временные здания и сооружения, пожарные сквозные проезды на этапе строительства (отсутствуют полностью), размещение технологического оборудования (сварочные посты, зоны складирования погрузки / разгрузки строительных материалов и конструкций и прочее) невозможно без нарушений требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Без нарушения строительных норм и Технических регламентов разработка Проекта организации строительства (ПОС) в составе Проектной документации на возведение Административного здания на указанной площадке невозможна.

Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО «Желдорипотека» по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

Не согласившись с выводами экспертного учреждения, Правительство Иркутской области указало, что вывод эксперта об отнесении части территории к придомовой территории многоквартирного жилого дома при реконструкции квартала является несостоятельным, так как в данном случае речь не идет о реконструкции квартала. Кроме того, расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах определяется на основании СП 30-101-98 для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства;

- нормы расчета приобъектных стоянок автомобилей, выполненных экспертом, должны приниматься по пункту 1.1. таблицы 9.4.1. местных градостроительных норм города Иркутска (далее - МНГПИ);

- градостроительный план земельного участка не определяет общую площадь предполагаемого здания. Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и этажности общественного здания выполняются в соответствии с Приложением Г Свода правил СП 118.13330.2012, в связи с чем, расчетная площадь здания, приведенная экспертом, в размере 470 кв.м., не может быть принята во внимание;

- для расчета инсоляции и коэффициента естественной освещенности необходимо наличие проекта здания, при его отсутствии сделать вывод о несоблюдении норм инсоляции не представляется возможным;

- заключения эксперта о нарушении противопожарных норм между зданиями является несостоятельным.

Выслушав представителей сторон, а также пояснения эксперта, допрошенного в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о необоснованности доводов Правительства Иркутской области.

Так, согласно пояснениям эксперта ФИО3 из чертежа градостроительного плана земельного участка RU38303000 878, а так же описания местоположения границ земельного участка (приложение 1 к градостроительному плану) усматривается, что отведенный под строительство земельный участок примыкает к зданию ул.Фурье д.7 кв.2 в точках 3, 4, 7 и полностью занимает придомовую территорию. Следовательно, если занять этот участок под строительство значит лишить жителей дома 7 по ул.Фурье их законных прав, определенных МНГП г. Иркутска.

Документ СП 30-101-98, на который ссылается представитель Правительства Иркутской области, не входит в утвержденный Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 №1047-р «Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Указанный документ так же не входит в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», поскольку этот документ не утвержден органами местного самоуправления, следовательно, ссылка Правительства Иркутской области на данный документ не состоятельна.

Как следует из экспертного заключения, нормы расчета приобъектных стоянок автомобилей должны приниматься по разделу 9 местных градостроительных норм города Иркутска (далее - МНГПИ). Кроме того, в судебном заседании эксперт пояснил, что минимальное количество парковочных мест, учитывая малые размеры строения принимается 1 (одно). Из полученного числа парковочных мест на основании п.4.2.1 СП 59.13330-2012 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» необходимо выделить 10%, но не менее одного для нужд маломобильных групп. Данное парковочное место на основании таблицы 10 СП42.13130-201 1 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», требует минимум 10 м противопожарного разрыва от окон жилых и общественных зданий, при этом, недостаточно территории в данном случае для возведения рассматриваемого общественного здания, и. тем более, не удается соблюсти противопожарный разрыв от окон этого здания, при условии размещения парковочных мест в границах землепользования.

Между тем, Градостроительный план в пунктах 2.2.2 и 2.2.3 регламентирует параметры застройки - максимальную площадь застройки - 59% от площади участка и высоту застройки – 12 м (4 этажа по 2,75 м). Границы участка закреплены геодезически, что подтверждается Приложениями к плану «Чертеж градостроительного плана земельного участка с градостроительным номером 38:36:000034:1393, расположенного в Кировском районе г. Иркутска», согласно которым рассматриваемый участок примыкает к существующим строениям - дом 7 по улице Фурье.

Кроме того, из материалов фотофиксации усматривается, что строение по ул.Фурье, 7 выполнено в деревянных конструкциях.

Согласно пункту 9 статьи 87 Федерального закона №123 от 22.07.2008 «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», пределы огнестойкости и классы пожарной опасности строительных конструкций должны определяться в условиях стандартных испытаний по методикам, установленным нормативными документами по пожарной безопасности.

Так, эксперт ФИО3 в судебном заседании указал, что для данного класса по таблице 1 СП 4.13130-2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», определяется минимальный противопожарный разрыв, который составляет 8 м.

С учетом произведенных экспертом расчетов потребность в парковочных местах определена в количестве 6-10 машиномест на 1000 кв.м, соответственно расчетная площадь 1 машиноместа составляет 25 кв. м, а общая площадь парковки в рассматриваемом случае 72 кв. м, тогда как с учетом выделенной площади в аренду возможно выделить всего 40,5 кв.м, причем без возможности возведения самого строения, для целей которого данный участок предоставлялся в аренду.

Кроме того, как указано в заключении эксперта, вопросы гигиенических требований к инсоляции определяются СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».

Рассматриваемое строение, по мнению эксперта, в случае его возведения будет создавать затенение для расположенных вблизи жилых зданий: жилого дома по Фурье, 7 в утренние часы расположенного напротив жилого пятиэтажного дома в течение всего светового дня, тогда как нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции для рассматриваемых помещений определяется пунктами 2,5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 и составляет не менее 2 часов.

Что касается нарушения противопожарных норм, эксперт также дал подробные пояснения, указав, что степень огнестойкости расположенных вблизи предоставленного в аренду земельного участка деревянных зданий определяется пределом огнестойкости отдельных строительных конструкций. Если предусмотренное таблицей расстояние для существующего и планируемого зданий установлено – 8м, то при проведении детального обследования существующих строений, эта цифра может возрасти до 12-15 м, т.к. деревянным конструкциям редко удается присвоить степень огнестойкости выше, чем III.

При указании нормативных противопожарных расстояний до объектов следует принимать коэффициент 1,2 (20%), так как район строительства имеет сейсмическую активность 8 баллов.

Суд, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное экспертное заключение и дополнительные к нему пояснения эксперта, установил, что заключение эксперта отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, не находится в противоречии с другими установленными по делу обстоятельствами, вследствие чего заключение эксперта соответствует требованиям закона, а доводы Правительства Иркутской области о несостоятельности заключения эксперта суд не принимает во внимание.

Таким образом, учитывая заключение эксперта, а также доводы ЗАО «Желдорипотека», арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В соответствии со статьями 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое из лиц, участвующих в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений, представить доказательства.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из представленных суду доказательств, ЗАО «Желдорипотека» надлежащим образом выполнены условия договора, а именно уведомлением участнику аукциона подтверждается то, что заявка на участие принята 20.03.2008 в 16 час. 45 мин. №10, участником аукциона внесен задаток в сумме 643 200 руб. платежным поручением №906 от 18.03.2008 на счет Фонда областного имущества, остальная сумма в размере 19 617 600 руб. перечислена на счет, указанный в п.4.3. договора, что также подтверждается платежным поручением №1362 от 18.04.2008.

Согласно платежным поручениям №461 от 22.02.2012 на сумму 1 728 519 руб. 15 коп., №457 от 16.11.2011 на сумму 2 603 596 руб. 06 коп., №650 от 28.11.2011 на сумму 1 797 928 руб. 60 коп. ЗАО «Желдорипотека» перечислены денежные средства в счет оплаты арендной земельного участка.

08.04.2011 договор аренды земельного участка был пролонгирован. 05.10.2011 ЗАО «Желдорипотека» в адрес Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска направило письмо №1114.02 о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7в.

Между тем, Комитет по градостроительной политике администрации г.Иркутска письмом №945-70-8684/11 от 22.12.2011 сообщил об отказе в выдаче градостроительного плана по указанному объекту.

ЗАО «Желдорипотека», продолжая вносить арендную плату за данный земельный участок, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска о признании незаконным отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7в, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., для использования в целях строительства административного здания, изложенного в письме от 26.01.2012 №945-70-385/12, просило обязать Администрацию города Иркутска выдать ЗАО «Желдорипотека» градостроительный план земельного участка.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.05.2012 заявленные требования ЗАО «Желдорипотека» удовлетворены судом в полном объеме (дело №А19-3891/2012). Указанное решение вступило в законную силу.

06.09.2012 ЗАО «Желдорипотека» письмом №715.02 обратилось в Архитектурное бюро ООО «АРТ-Консалт» с просьбой разработать эскизный проект по объекту «Административное здание по адресу: <...>» (том 2 л.д.67).

Письмом от 10.09.2012 исх. №24/12 ООО Архитектурное бюро «АРТ-Консалт» отказалось от разработки эскизного проекта «Административного здания по ул.Фурье, 7а в г.Иркутске», ввиду невозможности выполнения параметров здания, представленных в Анкете предварительных данных (том 1 л.д.132-133).

Как следует из указанного письма, в соответствии требованиями муниципальных градостроительных норм (МНГПИ 1.13.01.-08), административное здание с общей площадью 459 кв.м. должно иметь приобъектную площадь 234,6 кв.м, а суммарная площадь застройки 4-этажного здания с площадью застройки 112 кв.м. должна составить 745 кв.м. Кроме того, в существующей застройке невозможно соблюдение нормативного расстояния в 10 м от парковки автомобилей до окон жилых и общественных зданий, а также расстояния 10 м от проектируемой трансформаторной подстанции до административного здания.

Таким образом, из данного письма усматривается, что по требованиям градостроительных норм и правил выполнить эскизный проект объекта, планируемого к возведению на земельном участке, невозможно, следовательно, невозможно и строительство указанного объекта.

Вышеназванный вывод подтвержден и письмом ООО «Главстройпроект» от 03.04.2013, к которому также обращался истец по встречному иску. По мнению ООО «Главстройпроект», проектирование здания на выделенном земельном участке согласно выданному градостроительному плану невозможно.

Проведенная в рамках настоящего дела экспертным учреждением Национальным Исследовательским Иркутским Государственным Техническим Университетом экспертиза также подтвердила, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Фурье, 7В, переданный ЗАО «Желдорипотека» по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, с момента заключения Договора по настоящий момент, для строительства административного здания с учетом требований всех нормативно - правовых актов, соблюдение которых необходимо при проектировании и строительстве данного здания, не пригоден.

При указанных обстоятельствах, суд находит обоснованным довод ЗАО «Желдорипотека» о том, что ему передан земельный участок, который он не может использовать по целевому назначению - строительство административного здания, о чем ЗАО «Желдорипотека» при заключении договора не было известно, в связи с чем, приходит к выводу о неисполнении ответчиком по встречному иску обязательств, предусмотренных пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса.

Как указано выше, в силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 6.2.2 договора, расторжение договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке допускается в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца до момента расторжения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЗАО «Желдорипотека» к Министерству имущественных отношений Иркутской области с уведомлениями и требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008, заключенного между Администрацией Иркутской области и ЗАО «Желдорипотека» и возвращением в полном объеме всех платежей, внесенных в период действия договора аренды земельного участка от 08.04.2008 (письма ЗАО «Желдорипотека» от 20.09.2012 № 735.02, от 27.09.2012 № 749.02).

Между тем, учитывая несогласие арендодателя с обстоятельствами невозможности строительства на предоставленном в аренду земельном участке, Общество обратилось в суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

В силу требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше, Общество неоднократно направляло в адрес арендодателя требования о расторжении договора, а именно 20.09.2012 и 27.09.2012.

Материалы дела не содержат доказательств направления ответа Правительства Иркутской области на указанные требования, в связи с чем, Общество правомерно обратилось в суд с встречным иском 17.12.2012 – по истечению тридцатидневного срока, предусмотренного вышеназванной нормой права.

Пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии с требованиями статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, с проведением работ по их формированию.

Представление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта включает, в том числе, проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка.

Анализ указанных норм свидетельствует о том, что до принятия решения о проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка, предназначенного для строительства административного здания, формирование предмета аренды включает оценку возможности возведения административного здания, его параметров, с учетом местоположения земельного участка.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 3 указанной нормы каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В нарушение вышеназванной нормы права ответчиком по встречному иску не представлены суду доказательства, подтверждающие возможность строительства административного здания на спорном земельном участке.

Пояснения заслушанного в судебном заседании специалиста ФИО4 – председателя правления Иркутской организации Союза архитекторов, директора ООО «Перспектива», о возможности разработки проекта планируемого к строительству здания не приняты судом во внимание, поскольку опровергнуты пояснениями заслушанного в судебном засении специалиста ФИО5 – главного инженера ООО «СтройПроект», а также письмами ООО Архитектурное бюро «АРТ-Консалт» от 10.09.2012 исх. №24/12, ООО «Главстройпроект» от 03.04.2013, и заключением эксперта экспертного учреждения Национальный Исследовательский Иркутский Государственный Технический Университет.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и принимая во внимание требования вышеназванных норм права, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования ЗАО «Желдорипотека» о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8.

Кроме того, ЗАО «Желдорипотека» просит взыскать с Правительства Иркутской области убытки в виде его расходов на уплату арендной платы за пользование земельным участком в размере 26 390 843 руб. 81 коп.

Заявленное требование, по мнению суда, также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В подтверждение расходов по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8 ЗАО «Желдорипотека» представлены платежные поручения №362 от 18.04.2008 на сумму 19 617 600 руб., №457 от 16.11.2011 на сумму 2 603 596 руб. 06 коп., №650 от 28.11.2011 на сумму 1 797 928 руб. 60 коп., №461 от 22.02.2012 на сумму 1 728 519 руб. 15 коп., а также платежное поручение №906 от 18.03.2008, подтверждающее перечисление 643 200 руб. - задатка на участие в торгах. Всего на сумму 26 390 843 руб. 81 коп.

Судом установлено, что по акту приема-передачи ответчик по встречному иску передал Обществу земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., для использования в целях строительства административного здания. Однако, указанный земельный участок не пригоден для использования по назначению.

Следовательно, обязанность по встречному предоставлению ответчиком по встречному иску надлежащим образом не исполнена. Общество было лишено права пользования предоставленным земельным участком для строительства административного здания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу статьи 15 Конституции Российской Федерации, пункта 1 статьи 7 Гражданского кодекса Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Международные договоры Российской Федерации применяются к отношениям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса, непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

В соответствии с нормами Федерального закона от 30.03.1998. N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод" Российская Федерация без специального соглашения признает юрисдикцию Европейского Суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и протоколов к ней.

Согласно статье 1 Протокола 1 к указанной Конвенции каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

При установлении нарушения частных прав Европейский суд принимает во внимание: фактическое наличие имущественных прав у заявившего об их защите лица; законность происхождения этих имущественных прав; серьезность, реальность и последствия их нарушения; отсутствие гарантированной защиты от правонарушения частных прав со стороны государства.

По смыслу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательным обогащением считается приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая универсальность защиты имущественных прав в виде взыскания неосновательного обогащения и применения правил главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительного способа защиты при неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств, принимая во внимание практику Европейского суда в применении статьи 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также отсутствие возможности использования спорного земельного участка по целевому назначению по указанным выше основаниям, арбитражный суд считает заявленные ЗАО «Желдорипотека» требования о взыскании понесенных Обществом расходов в виде уплаченной арендной платы за пользование земельным участком в размере 26 390 843 руб. 81 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод Правительства Иркутской области о том, что ЗАО «Желдорипотека» длительное время не преступало к строительству, заявляло о пролонгации спорного договора, тем самым увеличило размер убытков, не принимается судом во внимание, поскольку опровергается имеющейся в материалах дела документацией, сбор которой осуществлялся арендатором и необходимой для начала строительных работ, а также решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.05.2012 по делу №А19-3891/2012 о незаконности действий Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска об отказе в выдаче градостроительного плана по указанному объекту, что свидетельствует о совершении Обществом действий по исполнению своих обязательств по договору.

Довод Правительства Иркутской области о пропуске ЗАО «Желдорипотека» срока исковой давности по встречному исковому заявлению, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено и в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.

Течение срока исковой давности в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Правительство Иркутской области в подтверждение пропуска ЗАО «Желдорипотека» срока исковой давности в судебном заседании пояснило, что срок исковой давности следует исчислять с момента уплаты ЗАО «Желдорипотека» задатка, зачисляемого в счет арендной платы, то есть с 18.03.2008.

Суд не может согласиться с указанной позицией представителя Правительства Иркутской области, поскольку о возможном, но неоднозначном, нарушении своего права ЗАО «Желдорипотека» узнало с момента получения письма ООО Архитектурное бюро «АРТ-КОНСАЛТ» от 10.09.2012 №24/12, информация в котором подтверждена также в апреле 2013 при обращении ЗАО «Желдорипотека» в проектную организацию ООО «Главстройпроект».

Между тем, Правительство Иркутской области также признает вышеназванный факт, так как в дополнении к возражениям на встречное исковое заявление о расторжении договора и возмещении убытков от 05.03.2014 №51-37-1705/4 в последнем абзаце указало, что ЗАО «Желдорипотека» узнало о нарушении своего права, выраженного в невозможности использования земельного участка по договору аренды в апреле 2013, поскольку 03.04.2013 ЗАО «Желдорипотека» после получения градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом Комитета по градостроительной политике администрации г.Иркутска от 29.12.2012 №955-08-142/2, обратившись в ООО «Главстройпроект» за проектированием здания, получило отказ в связи с невозможностью проектирования, оформленный письмом №73/1/13 (том 5 л.д. 108).

Однозначный вывод о невозможности строительства на данном земельном участке был сделан экспертом Национального Исследовательского Иркутского Государственного Технического Университета ФИО3 при проведении экспертизы в рамках настоящего дела, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не истек.

Таким образом, требование о расторжение договора аренды земельного участка от 08.04.2008, заключенного между Администрацией города Иркутска и ЗАО «Желдорипотека», а также требование о взыскании 26 390 843 руб. 81 коп. расходов, понесенных в связи с внесением арендной платы заявлено ЗАО «Желдорипотека» в пределах установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехгодичного срока исковой давности, поскольку встречное заявление ЗАО «Желдорипотека» поступило в суд 17.12.2012.

Учитывая выводы, к которым пришел суд при рассмотрении встречного искового заявления, исковые требования Правительства Иркутской области о взыскании суммы 5 065 200 руб., составляющей задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, а также неустойки за просрочку возмещения арендной платы в сумме 572 367 руб. 11 коп., удовлетворению не подлежат, в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 08.04.2008 №05-51-68/8, а соответственно, отсутствием оснований для взыскания арендной платы.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат взысканию со стороны.

ЗАО «Желдорипотека» при обращении в суд оплатило государственную пошлину в сумме 6000 руб. платежным поручением №176 от 03.10.2012.

По статье 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Правительство Иркутской области на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобождено от уплаты государственной пошлины.

Однако в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

При этом законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с изложенным, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Указанная правовая позиция изложена в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N117 (ред. от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, судебные расходы в сумме 6000 рублей подлежат взысканию с Правительства Иркутской области в пользу ЗАО «Желдорипотека».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 08 апреля 2008 года, заключенный между Администрацией Иркутской области и Закрытым акционерным обществом "Желдорипотека".

Взыскать с Правительства Иркутской области в пользу Закрытого акционерного общества "Желдорипотека" 26 390 843 руб. 81 коп. убытков, 6 000 руб. расходов по госпошлине, а всего 26 396 843 руб. 81 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.П.Дягилева