Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды земельного участка №5001 от 06.05.2013г. и обязании ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» возвратить земельный участок, кадастровый номер 38:36:000011:940, общей площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Трактовая и передать его АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: не явились;

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА обратилась с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2013г. №5001, заключенного между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ»; об обязании ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>) возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664025, <...>) передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:940, общей площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Трактовая.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к исковому заявлению, ссылаясь на следующие обстоятельства: между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2013г. № 5001, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район. ул. Трактовая, кадастровый номер 38:36:000011:940, площадью 30 000 кв.м.; в соответствии с договором на арендатора возложена обязанность по уплате арендных платежей, которые в установленный договором аренды срок в своевременно и в полном объеме не вносились; кроме того, ответчиком нарушено требование о предоставлении проекта объекта строительства;. в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направил, заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу А19-13040/2015.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу, суд оставил данное ходатайство без удовлетворения в связи со следующим.

В соответствии с главой 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в связи с тем, что данные обстоятельства могут повлиять на законность принятого судебного акта, арбитражный суд приостанавливает производство по делу на срок до момента устранения данных обстоятельств.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В рамках настоящего иска истцом заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2013г. №5001 и обязании ответчика возвратить истцу арендованное по данному договору имущество.

В рамках дела А19-13040/2015 арбитражным судом принято решение по иску АДМИНИСТРАЦИИ г. ИРКУТСКА к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» о взыскании 1 425 456 руб. 96 коп., составляющих неустойку за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка от 06.05.2013 № 5001.

Обращаясь с заявленным ходатайством, ответчик ссылается на то, что при рассмотрении данных дел речь идет об одном и том же договоре аренды земельного участка.

Вместе с тем суд считает, что подлежащие доказываю обстоятельства по данным делам не являются идентичными и результат рассмотрения дела А19-13040/2015 не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела.

На основании изложенного, в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу судом отказано.

В представленном отзыве ответчик иск не признал ссылаясь на то, что поскольку основанием заявленных истцом требований является ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей и, учитывая, что на момент рассмотрения данного дела задолженность по арендной плате у ответчика по спорному договору отсутствует, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения настоящего иска.

Судом на основании материалов дела установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и ООО АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.05.2013г. № 5001, во исполнение которого по передаточному акту от 21.03.2013г. арендодатель передал арендатору по временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район. ул. Трактовая, кадастровый номер 38:36:000011:940, площадью 30 000 кв.м.

Договор заключен на срок с 21.03.2013г. по 21.03.2023г. (пункт 1.7 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 22.07.2013г., что следует из уведомления Управления Росреестра по Иркутской области от 24.07.2013г.

Согласно пунктам 3.2., 3.4., 3.5. договора арендатор уплачивает арендую плату равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. Арендная плата исчисляется с 21.03.2013г.; размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы пересматривается ежегодно и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к расчету арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска (пункт 3.6 договора).

Согласно пункту 1.6. договора цель использования земельного участка: для открытого складирования.

Пунктом 2.2.2. договора на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.6. договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Распоряжением заместителя мэра – председателя комитета по градостроительной политике Администрации г. Иркутска от 23.12.2013г. № 944-02-000695/13 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000011:940 с «для открытого складирования» на «транспортно-пересадочный узел», в свзи с чем 17.04.2014г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 010-67-03/14 к договору от 06.05.2013г. № 5001, в соответствии с которым в пункте 1.6. договора слова «для открытого складирования» заменены на слова транспортно-пересадочный узел», раздел 2 договора дополнен пунктами 2.2.14. и 2.2.15., в силу которых арендатор принял на себя обязанности при предоставлении объекта под строительство зданий, строений, сооружений, приступить к строительству объекта после государственной регистрации договора, а также после получения необходимых разрешений в установленном законом порядке и в течение одного года после заключения договора предоставить арендодателю проект строительства транспортно-пересадочного узла, согласованный в установленном законодательством РФ порядке.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком; неиспользование земельного участка по целевому назначению, неисполнением обязанности по предоставлению арендодателю проекта строительства транспортно-пересадочного узла, согласованного в установленном законодательством РФ порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные документы, выслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 12) земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район. ул. Трактовая, кадастровый номер 38:36:000011:940, площадью 30 000 кв.м., является собственностью муниципального образования г. Иркутск.

На основании постановления Администрации г. Иркутска от 21.03.2013г. №031-06-570/13, 06.05.2013г между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА (арендодатель) и ООО АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» (арендатор) заключен договор аренды № 5001 земельного участка, во исполнение которого по передаточному акту от 21.03.2013г. арендодатель передал арендатору по временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район. ул. Трактовая, кадастровый номер 38:36:000011:940, площадью 30 000 кв.м. данный земельный участок предоставляется с целью использования для открытого складирования.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, следовательно, к правоотношениям сторон подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор заключен на срок с 21.03.2013г. по 21.03.2023г. (пункт 1.7 договора).

Согласно пункту 1.6. договора цель использования земельного участка: для открытого складирования.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов следует, что начиная с первого же срока арендного платежа - с 27 июня 2013 года - у ответчика возникла просрочка по оплате.

Администрацией города Иркутска неоднократно направлялись в адрес ООО АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» предупреждения от 04.04.2014г. № 505-71-6820/14. от 02.12.2014г. № 505-71-22639/14, от 25.03.2015г. № 505-71-3719/15, от 22.09.2015г. № 505-71-12595/15 с извещением о наличии образовавшейся задолженности по арендным платежам, по договору аренды земельного участка № 5001 от 06.05.2013г., с предоставлением добровольного порядка и разумного срока для ее погашения.

Предупреждением от 18.09.2015г. № 505-70-12375/15 администрация города Иркутска вновь известила ООО «Авто Центр Байкал» о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 5001 от 06.05.2013г., уведомила о расторжении договора и предложила в срок до 22.10.2015 освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:940, передав его по акту приема-передачи администрации города Иркутска.

Указанные предупреждения от 04.04.2014г. № 505-71-6820/14, от 02.12.2014г. № 505-71-22639/14, от 25.03.2015г. № 505-71-3719/15, 22.09.2015г. № 505-71-12595/15, от 18.09.2015г. № 505-70-12375/15 были направлены в адрес ООО АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» заказными письмами с уведомлениями, что подтверждается реестрами почтовых отправлений.

Просрочка в уплате арендных платежей, их нерегулярное и не в полном объеме исполнение (оплата) подтверждаются расчетом суммы иска, представленным истцом в материалы дела, достоверность которого ответчиком не опровергнута.

Более того, факт неоднократного несвоевременного внесения ответчиком арендной платы следует из текста решения Арбитражного суда Иркутской области от 11.02.2016г. по делу № А19-13040/2015, согласно которому с ответчика в пользу истца была взыскана неустойка в размере 1 425 456 руб. 96 коп. за период с 16.06.2013 по 08.12.2015, образовавшаяся в связи с несвоесвременным внесением ответчиком арендной платы по договору аренды от 06.05.2013г. № 5001. Указанное решение суда не вступило в законную силу, вместе с тем, как следут из его содержания, факт неоднократного несвоевременного внесения ответчиком арендной платы по договору аренды от 06.05.2013г. № 5001 ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Довод ответчика о том, что поскольку на момент рассмотрения данного дела задолженность по арендной плате у ответчика по спорному договору отсутствует, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения настоящего иска, судом рассмотрен и отклонен в связи со следующим.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса РФ одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за используемое имущество на условиях договора аренды.

Как разъяснено в п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Таким образом, судом установлено, что в течение длительного периода ответчик исполнял обязанности по договору № 5001 по внесению арендной платы за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 38:36:000011:940 ненадлежащим образом, что является существенным нарушением договорных отношений.

Кроме того, согласно подпунктами 2.2.9. п. 2.2. договора № 5001, арендатор обязан не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшения плодородия почв на земельном участке.

В соответствии с дополнительным соглашением № 010-67-03/14 от 17.01.2013, арендодатель обязан приступить к строительству после государственной регистрации договора.

Администрацией г. Иркутска 16.07.2015г. произведен осмотр арендованного ответчиком земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, на участке находится водоем; через участок проходит несанкционированная дорога, ведущая к рынку «Парус»; строительство на участке не ведется; вдоль береговой линии водоема со стороны зданий, расположенных по адресу ул. Трактовая,31, имеется частичное захламление бытовым и строительным мусором, установлены металлические контейнеры для сбора мусора; покос травы на участке не проведен.

Аналогичный осмотр проведен истцом 07.12.2015г. по результату которого также установлено, что с трех сторон земельного участка установлено деревянное ограждение, доступ на участок ограничен; со стороны смежного с ним земельного участка с кадастровым номером 38:36:000011:3911 установлено ограждение из профлиста; на участке имеются насаждения (кустарник, деревья), баки для сбора бытовых отходов, капитальные (временные) строения отсутствуют.

Из содержания названных актов осмотра следует, что условие договора аренды в части использования земельного участка по целевому назначению не исполняется, земельный участок арендатором не используется.

Кроме того, как указвалось выше, согласно дополнительному соглашению № 010-67-03/14 от 17.01.2013 к договору № 5001, на арендатора возложена обязанность, в течение одного года с момента заключения договора, предоставить арендодателю проект строительства транспортно-пересадочного узла, согласованный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

В соответствии с п. 6 ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проект организации строительства объектов капитального строительства является разделом проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов.

Подпунктом «е» п. 3 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что для получения разрешения на строительство необходимо предоставить в том числе материалы, содержащиеся в проектной документации, включая проект организации строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, проект строительства - это один из первоначальных документов необходимых для проектирования объекта.

По мнению арбитражного суда, представленный ответчиком в материалы дела эскизный проект б/д транспортно-пересадочного узла, расположенного по адресу: <...> равно как и представленные ответчиком условия технологического присоединения к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, не могут быть признаны надлежащими доказательствами исполнения ответчиком обязанности, содержащейся в п. 2.2.15 договора аренды в установленный срок.

Таким образом, все изложенные обстоятельства: ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей; неиспользование земельного участка по целевому назначению, а также неиспользование данного участка, его загрязнение, захламление, неисполнение обязанности по предоставлению арендодателю проекта строительства транспортно-пересадочного узла, согласованного в установленном законодательством Российской Федерации порядке, - свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды от 06.05.2013г. № 5001.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлены основания для расторжения договора аренды: по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено п.9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п.3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Проанализировав изложенные нормы права, суд находит, что в статье 450 Гражданского кодекса РФ содержатся общие правила расторжения договоров, в статье 619 Гражданского кодекса РФ содержатся общие правила расторжения договоров аренды.

Нормы Земельного кодекса РФ содержат специальные правила в отношении расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, каковым является договор от 06.05.2013г. № 5001, и к рассматриваемым правоотношениям применяются правила п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Данная норма Земельного кодекса РФ является императивной и не подлежит изменению по соглашению сторон.

Таким образом, спорный договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 5.3 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает состояние объекта; по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Помимо оснований, указанных в п. 5.3. договора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно в случае: использования объекта не в соответствии с его целевым назначением, определенным п. 1.6. договора и принадлежностью к категории земель, использования объекта, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки (п. 5.4 договора).

Предупреждением от 18.09.2015г. № 505-70-12375/15 администрация города Иркутска уведомила о расторжении договора и предложила в срок до 22.10.2015г. освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:940, передав его по акту приема-передачи администрации города Иркутска.

Требования истца, содержащиеся в указанном письме, ответчиком в установленный срок не исполнены.

Таким образом, претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюден в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Факт нарушений условий договора аренды ответчиком установлен.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными истцом в материалы дела доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд считает требование о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2013г. № 5001 подлежащим удовлетворению.

Согласно стате 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что доказательств возврата земельного участка арендодателю в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ ответчиком не представлено, акт приема-передачи земельного участка истцу со стороны ответчика не подписан, суд считает, что требование истца об освобождении земельного участка и передаче его истцу является обоснованным и также подлежащим удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.05.2013г. №5001, заключенный между АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ».

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>) возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664025, <...>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:940, общей площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. Трактовая в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ АВТОЦЕНТР «БАЙКАЛ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664007, <...>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья В.А. Щуко