Гражданский кодекс часть 1

АКБ "Авангард" обратилось в суд с требованием о передаче нежилого помещения и государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, со ссылкой на ст.ст. 12, 15, 327, 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец (АКБ «АВАНГАРД») исковые требования поддержал.

Ответчик (ООО «ККС Байкал Гид») представил отзыв на иск, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо (ФИО1) требования о передаче имущества и регистрации перехода права собственности не признал.

По ходатайству ООО «ККС Байкал Гид» данное дело объединено с делом №А19-19192/10-6 по иску о признании договора недействительным, под общим номером А19-17938/10-47 (определение суда от 05.04.2011).

В судебном заседании представитель ФИО1 требования о признании недействительным договора поддержал.

ООО «ККС Байкал Гид» требования о признании недействительным договора признал.

ОАО АКБ «АВАНГАРД» считает требования о признании недействительным договора не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителей сторон и третьего лица, рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между ОАО АКБ «АВАНГАРД» (покупатель) и ООО «Компания Комплексного Снабжения Байкал Гид» (продавец) 26.05.2010 был заключен договор №3/2010 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить нежилое помещение, общей площадью 384,5 кв.м., этаж 1,2, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:1692:25:401:001:020504380:00017, тамбур, общей площадью 2,5 кв.м., пять лоджий, общей площадью 33,7 кв.м., два балкона, общей площадью 3,9 кв.м.

В соответствии с п. 2.2. договора оплата производится в следующем порядке:

- в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца, указанный в разделе 7 «адреса, реквизиты и подписи сторон» настоящего договора, аванс в размере 0,17 % процента от цены имущества, что составляет сумму в размере 50 000 рублей;

- в течение 1 банковского дня с момента получения письменного уведомления продавца об открытии расчетного счета в ОАО «Россельхозбанк» г. Иркутск согласно п. 1.11 договора, но не ранее, чем через 80 календарных дней с даты подписания договора, должен быть открыт в банке-эмитенте покрытый безотзывный аккредитив по поручению покупателя.

Обязательство по оплате нежилого помещения в размере 50 000 рублей исполнено покупателем 28.05.2010, что подтверждается платежным поручением № 816.

Продавец уклонился от совершения действий, необходимых для исполнения покупателем обязанности по оплате и не представил покупателю письменное уведомление об открытии расчетного счета в ОАО «Росселъхозбанк» г. Иркутск для открытия покупателем в банке-эмитенте покрытого безотзывного аккредитива на сумму 30 133 250 рублей.

Покупатель исполнил обязанность по оплате оставшейся части стоимости недвижимого имущества, перечислив 30 133 250,00 рублей на депозитный счет нотариуса, что подтверждается платежным поручением от 03.09.2010 №01.

Согласно статье 327 ГК РФ, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения, должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.

В соответствии с п.1.4 указанного договора стороны согласовывали, что продавец обязуется передать, а покупатель принять недвижимое имущество и подписать Акт приема-передачи недвижимого имущества за 2 рабочих дня до даты подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, указанной в п.1.6. Договора, но не ранее выставления аккредитива покупателем.

В силу п. 1.6. договора продавец взял на себя обязательство в течении 85 календарных дней с даты подписания договора, но не ранее выставления аккредитива покупателем, совместно с покупателем сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.

По утверждению истца, продавец уклоняется от передачи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В связи с чем, АКБ «АВАНГАРД» обратился с настоящим иском.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с п.61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

ООО «ККС Байкал Гид» и его единственный учредитель ФИО1 считают невозможным удовлетворение исковых требований о передаче имущества и государственной регистрации перехода права собственности, поскольку полномочия директора продавца (ООО «ККС Байкал ГИД») ограничены уставом, а разрешение на сделку единственный учредитель ФИО1 не давал.

Возражения продавца и ФИО1 не подтверждаются представленными в материалы дела документами.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ об ООО «ККС Байкал Гид» единственным участником общества является ФИО1

ООО «ККС Байкал Гид» представило истцу (Банку), до заключения договора, подлинник решения единственного участника Общества (ФИО1) от 15.05.2010 №2 об одобрении им сделки по продаже Обществом нежилого помещения Банку.

По мнению покупателя, утверждение ФИО1 о том, что он не подписывал указанное решение 15.05.2010 №2, не соответствует имеющимся в деле доказательствам, поскольку это решение содержит подпись ФИО1 и подлинную печать ООО «ККС Байкал Гид».

В рамках производства по делу была проведена комплексная почерковедческая экспертиза и технико-криминалистическая экспертиза документов. Согласно выводов экспертов, подпись от имени ФИО1 на Решении единственного участника ООО «ККС Байкал Гид» №2 от 19.05.10 об одобрении сделки, выполнена, вероятно, не ФИО1, а другим лицом. Решить вопрос в категорической форме не представилось возможным. Оттиски круглой печати на данном Решении нанесены одной печатной формой – печатью ООО «ККС Байкал Гид», образцы оттисков которой представлены для сравнительного исследования.

Согласно п. 1 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» «крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. В силу п.3 ст.46 указанного закона предусмотрено, что крупная сделка подлежит одобрению со стороны участников общества.

На основании ст.39, п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», в обществе, состоящем из одного участника, решение об одобрении крупной сделки принимается единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

Согласно разъяснениям п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 г. №40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью», сделка не может быть признана судом недействительной, если не будет установлено, что другая сторона в двусторонней сделке или выгодоприобретатель по односторонней сделке не знали и не должны были знать о наличии признаков заинтересованности в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения.

Установленные законодательством требования к порядку совершения крупных сделок, как и сделок с заинтересованностью, схожи и направлены на защиту аналогичных по существу прав и законных интересов хозяйственного общества и его участников (акционеров).

В соответствии с п.5 ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

голосование участника общества, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;

не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом;

при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней. (п. 5 в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 205-ФЗ)

Учитывая результаты комплексной почерковедческой и технической экспертизы подписи и печати на решении об одобрении сделки, а также то, что данное решение предоставлено продавцом до заключения сделки в соответствии с п.5.3 договора, электронную переписку между продавцом и покупателем, все это подтверждает факт, что покупатель не мог знать о совершении сделки с нарушением требований ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Кроме того, ФИО1 и ООО «ККС Байкал Гид» не представлено доказательств убыточности сделки, поскольку отчет об оценке спорного объекта, выполненный ООО «Русская провинция» от 04.04.2011 г. выполнен вне рамок рассматриваемого дела и на дату 31.03.2011 г.

Представленный сторонами договор купли-продажи от 26.05.2010 г. №3/2010 не противоречит требованиям действующего законодательства, покупателем исполнен.

При таких обстоятельствах, суд признает требования истца (Акционерного Коммерческого банка «АВАНГАРД» - открытого акционерного общества) обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требование ФИО1 о признании недействительным договора не подтверждено представленными в материалы дела доказательствами и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

решил:

исковые требования Акционерного Коммерческого банка «АВАНГАРД» - открытого акционерного общества удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Компания Комплексного Снабжения Байкал Гид» (ОГРН <***>) передать Акционерному Коммерческому банку «АВАНГАРД» - открытому акционерному обществу (ОГРН <***>) по Акту приема-передачи предмет договора № 3/2010 от 26.05.2010 г. купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 384,5 кв. м., этаж 1,2, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:1692:25:401:001:020504380:00017, тамбур, общей площадью 2,5 кв.м., пять лоджий, общей площадью 33,7 кв.м., два балкона, общей площадью 3,9 кв.м.

Зарегистрировать переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Компания Комплексного Снабжения Байкал Гид» (ОГРН <***>) к Акционерному Коммерческому банку «АВАНГАРД» - открытое акционерное общество (ОГРН <***>) на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 384,5 кв.м., этаж 1,2, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:1692:25:401:001:020504380:00017.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Компания Комплексного Снабжения Байкал Гид» в пользу Акционерного Коммерческого банка «АВАНГАРД» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора от 26.05.2010 недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья В.Г. Аксаментова