Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакшеевой А.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГЛОБАЛИНВЕСТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664022, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРЕСТИЖ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664043, <...>)

о взыскании 12 173 478 руб. 43 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности б/н от 28.02.2017 (в судебном заседании 09.03.2017, 14.03.2017);

от ответчика: ФИО2 - по доверенности б/н от 18.01.2017 (в судебном заседании 09.03.2017, 14.03.2017),

в судебном заседании 07.03.2017 объявлялся перерыв до 09 час. 30 мин. 09.03.2017, после перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда в присутствие представителей истца и ответчика; в судебном заседании 09.03.2017 объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 14.03.2017, после перерыва судебное заседание продолжено тем же составом суда, при участии тех же представителей от сторон,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГЛОБАЛИНВЕСТ» (далее – истец, ООО «ГЛОБАЛИНВЕСТ») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРЕСТИЖ» (далее – ответчик, ООО «ПРЕСТИЖ») с требованием, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании 5 556 481 руб. 40 коп., составляющих задолженность по предварительному договору аренды № 131-13/ПДА от 10.02.2014 и договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015, из которых: 1 820 410 руб. 82 коп. – основной долг, 3 736 070 руб. 58 коп. – пени.

В судебном заседании 09.03.2017 истец повторно уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность в размере 12 173 478 руб. 43 коп., из которых: 1 537 965 руб. 66 коп. – задолженность за фактическое пользование помещением; 2 054 759 руб. 66 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате по предварительному договору аренды; 7 755 552 руб. 50 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате по договору аренды; 79 400 руб. – задолженность по компенсации стоимости витрин; 741 366 руб. 36 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате стоимости витрин; 4 434 руб. – задолженность по оплате коммунальных услуг.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, поэтому в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом принимается.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. В обоснование заявленных требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору № 131-13/ПДА от 10.02.2014 и договору аренды от 30.06.2015 № 313-13/ДДА.

Ответчик иск не признал, в представленном суду отзыве указал, что прекратил фактическое пользование объектом аренды с 05.12.2015, в связи с чем, полагает, что обязательства по внесению арендной платы прекратились у него с указанной даты, но не позднее, чем с 30.05.2016 (дата окончания краткосрочного договора), поскольку прекращение ведения торговой деятельности, то есть прекращение использования объекта в тех целях, в соответствии с которыми он был принят во временное пользование, свидетельствует об отсутствии у арендатора каких-либо намерений продолжать договорные отношения. Кроме того, истец, заявляя к взысканию компенсацию стоимости витрин в размере 79 400 руб. не представил документы, подтверждающие затраты на их приобретение. Также ответчик указал, что истцом к иску не приложены и доказательства расчета переменной арендной платы. Помимо этого, ответчик полагает, что предъявленный к взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, заявил ходатайство об уменьшении размера договорной неустойки.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, выслушав истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен предварительный договор от 10.02.2014 № 131-13/ПДА (далее – предварительный договор) в соответствии с которым по окончании государственной регистрации права собственности на здание стороны намерены заключить договор аренды помещения площадью 22,8 кв.м. с условным обозначением 269 на втором этаже торгового центра по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, на острове Шишиловский (пункты 1.14, 2.1, 2.2 предварительного договора).

В пункте 2.2. предварительного договора стороны подтвердили, что ими на момент заключения договора согласован и идентифицирован предмет договора аренды в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора, предварительный договор считается заключенным с даты его подписания надлежаще уполномоченными представителями арендодателя и арендатора.

Условия и порядок платежей установлены в Приложении № 1 к предварительному договору.

Согласно пункту 4.1 Приложения № 1 к предварительному договору арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Расчетным периодом по оплате арендной платы является календарный месяц.

Размер постоянной арендной платы составляет 1 562, 5 долларов США в год за один квадратный метр площади помещения, в том числе НДС 18% (пункт 4.1.1 приложения № 1).

Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы приведены в приложении № 5 к договору аренды (пункт 4.1.2 приложения № 1).

В силу пункта 5.5 предварительного договора все платежи по договору, включая обеспечительный взнос, штрафы, пени и т.д., производятся в рублях по курсу долларов США, установленному ЦБ РФ на дату платежа (с учетом 4 знаков после запятой). При этом если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже чем 33 рубля за 1 доллар США, то платежи осуществляются по курсу, равному 33 рубля за 1 доллар США.

Пунктом 5.6 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если стороны не подписали договор аренды до даты начала арендатором коммерческой деятельности, то с даты открытия здания для посетителей-покупателей (при условии, что срок отделочных работ истек) арендатора уплачивает плату за фактическое пользование помещением, эквивалентную сумме арендной платы по условиям договора аренды (Приложение № 1 к настоящему договору). Плата за фактическое пользование помещением рассчитывается исходя из фактической площади помещения, указанной сторонами в акте обмера.

Факт начала арендатором коммерческой деятельности в помещение фиксируется актом начала коммерческой деятельности по форме приложения № 7 к предварительному договору.

Акт начала коммерческой деятельности стороны обязан подписать в день открытия здания для посетителей - покупателей. Для этого арендодатель не позднее, чем за 3 дня до даты открытия здания для посетителей - покупателей направляет арендатору акт о начале коммерческой деятельности, арендатор обязан в течение 2 дней подписать указанный акт и возвратить его арендодателю.

В соответствии с пунктом 6.5 предварительного договора, в случае просрочки арендатором сроков уплаты любых платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель вправе требовать от арендатора, а арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,5% от ежемесячной постоянной части арендной платы, за каждый день просрочки.

30 июня 2015 года между ООО «ГЛОБАЛИНВЕСТ» (арендодатель) и ООО «ПРЕСТИЖ» (арендатор) заключен договор аренды № 131-13/ДДА (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение на объекте, расположенном по адресу: <...> (далее - объект или здание), на 2 этаже, помещение № 67, площадью 20,96 кв.м. (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Руководствуясь пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора аренды применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания настоящего договора аренды.

Срок аренды помещения истекает 10.03.2018 (далее - срок аренды).

Настоящий договор аренды до момента его государственной регистрации является краткосрочным договором аренды, заключенным на срок 11 месяцев. В случае, если по истечении 11 месяцев не будет произведена государственная регистрация настоящего договора аренды, по любым причинам, настоящий договор аренды считается автоматически перезаключенным сторонами на тот же срок и на тех же условиях (без необходимости подписания нового текста договора аренды или дополнительного соглашения) на следующий день по окончании срока действия настоящего договора аренды. Общий срок, на который настоящий договор аренды будет автоматически перезаключаться до государственной регистрации, 3 года с даты подписания акта приема-передачи помещения к настоящему договору аренды (далее - срок аренды).

Согласно пункту 4.1 договора аренды, арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Расчетным периодом по оплате арендной платы является календарный месяц.

Размер постоянной арендной платы составляет 1 562, 5 долларов США в год за один квадратный метр площади помещения, в том числе НДС 18% (пункт 1.1.1 договора аренды).

Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы приведены в приложении № 5 к договору аренды (пункт 4.1.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора аренды начисление постоянной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами настоящего договора. Постоянную часть арендной платы по договору арендатор вносит ежемесячно, авансом, до 5 (пятого) числа каждого месяца аренды. Постоянная арендная плата в первый месяц аренды уплачивается арендатором в течение 5 (пяти) дней с даты подписания акта приема-передачи помещения по настоящему Договору аренды.

Согласно пункту 4.3.2.1 договора аренды начисление переменной арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами настоящего договора. Состав, порядок и сроки переменной платы установлены в приложении № 5 к настоящему договору.

В силу пункта 4.4 договора аренды расчетным периодом является календарный месяц.

Пунктом 7.4 договора аренды установлено, что в случае нарушения сроков или размера оплаты любых платежей, предусмотренных договором аренды (включая, но, не ограничиваясь, любую из составляющих арендной платы), арендатор по требованию арендодателя уплачивает пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

ООО «ГЛОБАЛИНВЕСТ» и ООО «ПРЕСТИЖ» подписали акт начала арендатором коммерческой деятельности от 10.03.2015 к предварительному договору, согласно которому на дату подписания акта сторонами обеспечен доступ посетителей (покупателей), арендатор начал осуществлять коммерческую деятельность в помещении. С даты подписания акта у арендатора возникают обязанности, указанные в предварительном договоре, по оплате фактической платы за пользование помещением.

По акту приема-передачи от 30.06.2015 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 67 площадью 20,96 кв.м. на втором этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <...>; находящееся в удовлетворительном состоянии, оборудованное стеклянными витринами, являющимися собственностью арендодателя.

Согласно доводам истца, обязательства по предварительному договору № 131-13/ПДА от 10.02.2014 и договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015 ответчиком надлежащим образом не исполнены.

08.06.2016 истцом по юридическому адресу ответчика направлялась досудебная претензия с требованием оплатить задолженность по компенсации арендодателю стоимости витрин в размере 79 400 руб., задолженность по оплате за фактическое пользование помещением за период с марта по декабрь 2015 года в размере 28 267, 86 долларов США, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 4 343 руб. 25 коп. в течение 10 рабочих дней с даты получения претензионного письма. Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 131-13/ПДА от 10.02.2014, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является смешанным договором, содержащим условиями предварительного договора и договора, не предусмотренного нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно пункту 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

Однако нормы об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, могут быть применены к непоименованному договору по аналогии закона в случае сходства отношений и отсутствия их прямого урегулирования соглашением сторон (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Применение к непоименованным договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона.

Таким образом, подписанием единого документа, названного как предварительный договор № 131-13/ПДА от 10.02.2014, стороны фактически заключили договоры, содержащие как элементы предварительного договора, так и иного договора, не предусмотренного нормами закона (не поименованного договора), что в силу положений статьи 421 ГК РФ допускается законом.

Доказательств, что установление договором № 131-13/ПДА от 10.02.2014 ответчику обязанностей запрещено нормами закона, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено и судом не установлено.

При таких обстоятельствах ответчик обязан исполнить принятые на себя обязательства, установленные договором № 131-13/ПДА от 10.02.2014 в виде оплаты компенсационных расходов за установку витрин в сумме 79 400 руб., коммунальных услуг в размере 4 434 руб., а также задолженности за фактическое пользование помещением в сумме 1 537 965 руб. 66 коп. (пункты 3.8.2, 5.2, 5.6 предварительного договора).

Так, в соответствии с пунктом 5.2 предварительного договора, арендатор в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта обмера компенсирует арендодателю стоимость витрин, установленных в арендуемом помещении, из расчета: 10 000 руб. в том числе НСД 18% за 1 погонный метр. Размер витрин сторонами определяется совместно и фиксируется в акте обмера помещения.

Арендодатель и арендатор 10.07.2014 подписали акт обмера помещения на 2 этаже здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, о. Шишиловский, в котором установили, что площадь арендуемого помещения – 20,96 кв. м, размер витрин составляет 7,94 погонных метров.

Таким образом, срок для исполнения обязанности арендатора по оплате компенсации стоимости витрин истек 18.07.2014.

Однако на дату судебного разбирательства названная обязанность арендатором не исполнена, доказательств обратного ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Расчет подлежащей компенсации стоимости витрин произведен истцом в соответствии с условиями пункта 5.2 предварительного договора, с учетом размера витрин, зафиксированного сторонами в акте обмера от 10.07.2014 (лист дела 110) и составил 79 400 руб., а именно: 10 000 руб. * 7,94 погонных метров.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан арифметически верным.

Доводы ответчика об отсутствии документов, подтверждающих затраты истца на установку витрин, исследованы судом и отклоняются как необоснованные.

Суд обращает внимание ответчика на тот факт, что условия и размер стоимости витрин, подлежащей компенсации, согласованы сторонами в пункте 5.2 предварительного договора № 131-13/ПДА от 10.02.2014. Обязательства по представлению документов, подтверждающих затраты истца на установку витрин ответчику, у истца отсутствуют, договором данная обязанность не предусмотрена.

Таким образом, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика компенсации стоимости витрин в размере 79 400 руб. является правомерным и обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Далее, относительно заявленной к взысканию суммы задолженности по оплате за фактическое пользование помещением в размере 1 537 965 руб., суд считает необходимым отметить следующее.

В пункте 4.1.1. приложения № 1 предварительного договора № 131-13/ПДА указано, что размер постоянной арендной платы составляет 1 562,5 долларов США в год за один квадратный метр площади помещения, в том числе НДС 18%.

10 июля 2014 года сторонами подписан акт обмера фактической площади помещения. В пункте 1 акта обмера указано, что фактическая площадь помещения составляет 20,96 кв.м.

Таким образом, размер постоянной арендной платы в месяц составляет - 2 729,16 долларов США (1562,5*20,96/12), где:

1 562,5 - долларов США в год за один квадратный метр площади помещения;

20,96 - фактическая площадь помещения;

12 - месяцев в году.

Таким образом, у арендатора за период с марта 2015 года по декабрь 2015 года сложилась задолженность в пользу арендодателя по оплате за фактическое пользование помещением в следующем размере:

март 2015 (начиная с 10.03.2015) - 772,25 долларов США;

апрель 2015 - 2 729,16 долларов США;

май 2015 - 2 729,16 долларов США;

июнь 2015 - 2 729,16 долларов США

июль 2015 - 2 729,16 долларов США;

август 2015 - 2 729,16 долларов США;

сентябрь 2015 - 2 729,16 долларов США;

октябрь 2015 - 2 729,16 долларов США;

ноябрь 2015 - 2 729,16 долларов США;

декабрь 2015 - 2 729,16 долларов США;

Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что постоянную часть арендной платы арендатор вносит ежемесячно, авансом, до 5 числа каждого месяца аренды.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что все платежи по настоящему договору, включая обеспечительный взнос, штрафы, пени и т.д., производятся в рублях по курсу долларов США, установленному ЦБ РФ на дату платежа (с учетом 4 знаков после запятой). При этом если курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату платежа, будет ниже чем 33 рубля за 1 доллар США, то платежи осуществляются по курсу, равному 33 рубля за 1 доллар США. Официальный курс доллара США, установленный ЦБ РФ (http://www.cbr.ru/) составляет:

- на 10.03.2015 года составляет 59,9938 рублей за один доллар США;

- на 05.04.2015 года составляет 56,7534 рублей за один доллар США;

- на 05.05.2015 года составляет 51,1388 рублей за один доллар США;

- на 05.06.2015 года составляет 54,9908 рублей за один доллар США;

- на 05.07.2015 года составляет 55,6049 рублей за один доллар США;

- на 05.08.2015 года составляет 62,9182 рублей за один доллар США;

- на 05.09.2015 года составляет 67,6850 рублей за один доллар США;

- на 05.10.2015 года составляет 65,9414 рублей за один доллар США;

- на 05.11.2015 года составляет 63,8525 рублей за один доллар США;

- на 05.12.2015 года составляет 67,6698 рублей за один доллар США.

Общая сумма задолженности арендатора по оплате за фактическое пользование помещением за период с марта 2015 года по декабрь 2015 года составляет 25 334,69 долларов США, что эквивалентно 1 537 965 руб. 66 коп., исходя из следующего расчета:

март 2015 (начиная с 10.03.2015) - 772,25 долларов США * 59,9938 = 46 330 руб. 21 коп.,

апрель 2015 - 2 729,16 долларов США * 56,7534 = 154 889 руб. 10 коп.,

май 2015 - 2 729,16 долларов США * 51,1338 = 139 565 руб. 96 коп.,

июнь 2015 - 2 729,16 долларов США * 54,9908 = 150 078 руб. 69 коп.,

июль 2015 - 2 729,16 долларов США * 55,6049 = 151 754 руб. 66 коп.,

август 2015 - 2 729,16 долларов США* 62,9182 = 171 713 руб. 83 коп.,

сентябрь 2015 - 2 729,16 долларов США * 67,6850 = 184 723 руб. 19 коп.,

октябрь 2015 - 2 729,16 долларов США * 65,9414 = 179 964 руб. 63 коп.,

ноябрь 2015 - 2 729,16 долларов США * 63,8525 = 174 263 руб. 68 коп.,

декабрь 2015 - 2 729,16 долларов США * 67,6698 = 184 681 руб. 71 коп.

Представленный истцом расчет задолженности по оплате за фактическое пользование помещением проверен судом, признан верным.

Правоотношения сторон по договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015, регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт исполнения арендодателем обязательств по договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015 (передачи имущества в аренду) подтвержден актом приема-передачи от 30.06.2015.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.

Из представленных суду документов усматривается, что обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015 ответчиком своевременно не исполнены

На дату принятия решения доказательств оплаты долга в сумме 1 537 965 руб. 66 коп. ответчиком не представлено.

Оспаривая требования истца, ответчик указал, что им был произведен обеспечительный платеж на сумму 213 334 руб. 37 коп., что подтверждается платежным поручением № 1 от 26.03.2014, указанный платеж эквивалентен сумме 5 937,5 долларов США (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.7 договора № 131-13/ДДА от 30.06.2015 и пунктом 1.8 предварительного договора № 131-13/ПДА от 10.03.2014, обеспечительный платеж - специальный, не являющийся задатком, способ обеспечения исполнения арендатором обязательств по предварительному договору, в том числе по заключению договора аренды.

В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором аренды или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на восстановление нарушенного права арендатора.

В тоже время, по мнению ответчика, истцом не приведены сведения, касающиеся учета суммы обеспечительного платежа в заявленных к взысканию суммах долга.

Указанные доводы ответчика исследованы судом и отклоняются как противоречащие условиям предварительного договора № 131-13/ПДА от 10.02.2014 и договора аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015.

В частности, согласно пункту 5.1. предварительного договора арендатор в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора перечисляет обеспечительный взнос в размере, равном двойней сумме ежемесячной постоянной арендной платы, предусмотренной приложением № 1 к предварительному договору, что составляет 5 937, 5 долларов США, в том числе НДС 18%. После заключения договора аренды сумма обеспечительного взноса зачисляется в счет оплаты обеспечительного взноса по договору аренды. Обеспечительный взнос удерживается арендодателем на протяжении всего срока действия договора без начисления процентов.

В соответствии с пунктом 6.10 предварительного договора, в случае его расторжения по вине арендатора, а также в случае указанном в пункте 4.3 предварительного договора, суммы обеспечительного взноса, аванса, а также взноса на проведение маркетинговых мероприятий связанных с подготовкой здания к открытию остается у арендодателя в качестве штрафа или компенсации упущенной выгоды (по усмотрению арендодателя).

Пунктом 4.2 договора аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015 предусмотрено, что если арендатор надлежащим образом соблюдает настоящий договор, обеспечительный взнос будет засчитан в счет уплаты постоянной части арендной платы за два последних месяца аренды по настоящему договору аренды.

В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды, если иное прямо не предусмотрено другими пунктами договора аренды, в случае расторжения договора аренды в результате нарушения арендатором условий договора или при расторжении договора по соглашению сторон, когда инициатором является арендатор, обеспечительный взнос возврату арендатору не подлежит и в безусловном порядке остается у арендодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, что не лишает арендодателя права требовать возмещения убытков в полном объеме.

Принимая во внимание, что материалами дела подтверждается ненадлежащее соблюдение арендатором условий договора аренды, основания учитывать обеспечительный взнос в счет уплаты постоянной части арендной платы за два последних месяца аренды, отсутствуют.

Кроме того, из письменных пояснений истца следует, что 03.11.2016 арендатору было направлено уведомление об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015, а в случае расторжения договора в результате нарушения арендатором условий договора обеспечительный платеж возврату не подлежит и в безусловном порядке остается у арендодателя (пункт 8.4 договора аренды).

Доводы ответчика о неверном периоде начисления истцом арендной платы, в связи с тем, что фактическое пользование объектом аренды было прекращено с 05.12.2015 и обязательства по внесению арендной платы прекратились у него с указанной даты, документально не подтверждены, соответствующий акт возврата помещения истцу 05.12.2015 ответчиком в материалы дела не представлен.

Исследовав все представленные суду документы, в их совокупности и взаимной связи, учитывая, что в ходе рассмотрения дела ответчиком не представлено доказательств уплаты в полном объеме задолженности по оплате за фактическое пользование помещением по предварительному договору № 131-13/ПДА от 10.02.2014 и по договору аренды № 131-13/ДДА от 30.06.2015 за период с марта по декабрь 2015 года, суд полагает требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 1 537 965 руб. 66 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3.8.2 предварительного договора в коммунальные платежи входят потребленная арендатором в помещении электроэнергия и расходы по водоснабжению (при его наличии в помещении). Стоимость коммунальных услуг определяется на основании фактических объемов потребления услуг в помещении.

Судом установлено, что у арендатора сложилась задолженность в пользу арендодателя по оплате коммунальных услуг (переменная арендная плата) в следующем размере:

август 2015 года – 933 руб. 91 коп., счет-фактура № 1829 от 31.08.2015,

сентябрь 2015 года – 810 руб. 05 коп., счет-фактура № 2093 от 30.09.2015,

октябрь 2015 года – 1 083 руб. 71 коп., счет-фактура № 2388 от 31.10.2015,

ноябрь 2015 года – 1 515 руб. 58 коп., счет-фактура № 2652 от 30.11.2015,

всего – 4 343 руб. 25 коп.

В соответствии с пунктом 3.8.3 предварительного договора оплата коммунальных платежей производится арендатором в течение 5 дней с даты выставления арендодателем счета на оплату.

Оплата вышеперечисленных счетов-фактур до настоящего времени ответчиком не произведена; с указанными счетами-фактурами ответчик ознакомился в судебном заседании; кроме того, данная сумма задолженности по оплате коммунальных услуг была выставлена ответчику и в претензии.

Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг за август – ноябрь 2015 года в размере 4 343 руб. 25 коп. ответчик не оспорил, что подтверждается протоколом и аудиозаписью судебного заседания от 14.03.2017.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг за август – ноябрь 2015 года в размере 4 343 руб. 25 коп. подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату компенсации стоимости витрин за период с 18.07.2014 по 18.01.2017 в размере 12 480, 6 долларов США, что эквивалентно 741 366 руб. 36 коп.; пени за нарушение обязательств по оплате по предварительному договору аренды за период с 10.03.2015 по 18.01.2017 в размере 34 591, 04 долларов США, что эквивалентно 2 054 759 руб. 66 коп.; пени за нарушение обязательств по оплате по договору аренды за период с 06.07.2015 по 18.01.2017 в размере 130 561, 56 долларов США, что эквивалентно 7 755 552 руб. 50 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.5 предварительного договора предусмотрено, что в случае просрочки арендатором сроков уплаты любых платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе требовать от арендатора, а арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,5% от ежемесячной постоянной части арендной платы, за каждый день просрочки.

Размер постоянной арендной платы составляет 1 562,5 долларов США в год за один квадратный метр площади помещения, в том числе НДС 18%, в месяц составляет 2729,16 долларов США (1562,5*20,96/12). При этом 0,5% от ежемесячной постоянной части арендной платы составляет 13,64 долларов США (2 729,16 *0,5%).

Представленный истцом расчет пени судом проверен.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Истец в судебном заседании не отрицал факт того, что размер договорной неустойки завышен, вопрос о снижении неустойки оставил на усмотрение суда.

Ходатайство ответчика о снижении начисленной неустойки суд полагает подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» определено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, ставку неустойки, предусмотренную в договорах (0,5%), нарушения за которые начислена неустойка, соотношение начисленной неустойки к сумме основного долга, увеличение курса доллара США за рассматриваемый период, отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий нарушения ответчиком обязательств, а также с учетом необходимости соблюдения реального баланса сторон при занятии предпринимательской деятельностью, суд полагает, что подлежащая уплате по условиям договора неустойка, несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

На основании статьи 333 ГК РФ, суд считает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки за несвоевременную оплату компенсации стоимости витрин до суммы 80 706 руб. 67 коп., неустойки за нарушение обязательств по оплате по предварительному договору аренды за период с 10.03.2015 по 18.01.2017 - до суммы 224 850 руб. 90 коп., неустойки за нарушение обязательств по оплате по договору аренды за период с 06.07.2015 по 18.01.2017 – до суммы 852 811 руб. 20 коп., исчисленной исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, согласно следующему расчету:

Календарный период просрочки

Количество дней просрочки

20% годовых (двукратная ставка рефинансирования) от ежемесячной постоянной части арендной платы, доллар США

Сумма пени,

доллар США

18.07.2014-18.01.2017

916

1,49

1 364, 84

Официальный курс доллара США, установленный ЦБ РФ (http://www.cbr.ru/) на 14 марта 2017 года (дату принятия решения) составляет 59,1327 рублей за один доллар США, ставка рефинансирования ЦБ РФ – 10% годовых.

Следовательно, пени за несвоевременную оплату компенсации стоимости витрин составят 80 706 руб. 67 коп. (1 364, 84 х 59,1327).

Пени за нарушение обязательств по оплате по предварительному договору аренды за период с 10.03.2015 по 18.01.2017 подлежат снижению до суммы 224 850 руб. 90 коп., исходя из следующего расчета:

Календарный период просрочки

Количество дней просрочки

20% годовых (двукратная ставка рефинансирования) от ежемесячной постоянной части арендной платы, доллар США

Сумма пени,

доллар США

10.03.2015-18.01.2017

681

1,49

1014,69

06.04.2015-18.01.2017

654

1,49

974,46

06.05.2015-18.01.2017

624

1,49

929,76

06.06.2015-18.01.2017

593

1,49

883,57

Размер пени составит 3 802, 48 долларов США (1014,69+974,46+929,76+883,57), что эквивалентно 224 850 руб. 90 коп. (3 802, 48 х 59,1327).

Пени за нарушение обязательств по оплате по договору аренды за период с 06.07.2015 по 18.01.2017 подлежат снижению до суммы 852 811 руб. 20 коп., исходя из следующего расчета:

Календарный период просрочки

Количество дней просрочки

20% годовых (двукратная ставка рефинансирования) от ежемесячной постоянной части арендной платы, доллар США

Сумма пени,

доллар США

06.07.2015-18.01.2017

563 (179+366+18)

1,49

838,87

06.08.2015-18.01.2017

532 (148 + 366 +18)

2,99 (2015 г.); 2,98 (2016г.); 2,98 (2017г.)

1586,84

06.09.2015-18.01.2017

501 (117+366+18)

4,48; 4,47; 4,48

2240,82

06.10.2015-18.01.2017

471 (87+366+18)

5,98; 5,96; 5,98

2809,26

06.11.2015-18.01.2017

440 (56+366+18)

7,47; 7,45; 7,47

3279,48

06.12.2015-18.01.2017

410 (26+366+18)

8,97; 8,94; 8,97

3 666,72

Таким образом, размер пени составит 14 421, 99 долларов США (838,87+1586,84+2240,82+2809,26+3279,48+3 666,72), что эквивалентно 852 811 руб. 20 коп. (14 421, 99 х 59, 1327).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина за подачу иска в размере 2 000 руб. по чеку-ордеру № 42 от 03.11.2016.

При увеличении исковых требований истец государственную пошлину в недостающей части не уплатил.

При этом от суммы удовлетворенных исковых требований (2 780 168 руб. 43 коп.) дополнительно подлежит уплате государственная пошлина в размере 34 901 руб., которая не является судебными расходами истца, что не исключает применения судом подхода, выраженного в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Следовательно, с удовлетворенных исковых требований государственная пошлина составляет 36 901 руб., которая взыскивается с ответчика в пользу истца в размере 2 000 руб., в сумме 34 901 руб. взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРЕСТИЖ» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГЛОБАЛИНВЕСТ» задолженность в размере 2 780 168 руб. 43 коп., из которых:

1 537 965 руб. 66 коп. – задолженность за фактическое пользование помещением;

224 850 руб. 90 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате по предварительному договору аренды;

852 811 руб. 20 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате по договору аренды;

79 400 руб. – задолженность по компенсации стоимости витрин;

80 706 руб. 67 коп. – пени за нарушение обязательств по оплате стоимости витрин;

4 434 руб. – задолженность по оплате коммунальных услуг, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ПРЕСТИЖ» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 34 901 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: А.Р. Уразаева