Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Усолье-Сибирское обратился с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Вега Плюс"о расторжении договора № 789 от 07 июня 2004г., освобождении помещения.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец изменил основание иска и требует расторжение договора аренды № 789 от 07 июня 2004 года и выселения ответчика из занимаемого нежилого здания, в связи с использованием части здания с существенным нарушением условий договора, а именно, в связи с проведением Ответчиком перепланировки и реконструкции арендуемого здания без согласования с собственником имущества.

Истец в судебном заседании заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик возражает относительно заявленных исковых требований, представил отзыв для приобщения к материалам дела.

Представленные документы приобщены судом к материалам.

Экспертом ФИО4 даны пояснения относительно возникших вопросов по поводу проведенной экспертизы и данного в ней заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Выслушав представителей сторон участвующих в деле, эксперта, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующе.

07 июня 2004 года между Комитетом по управлению имуществом г. Усолье-Сибирское (Арендодатель) и ООО «ВЕГА ПЛЮС» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого здания №789, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1. договора), Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание – плавательный бассейн «Нептун» - здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности - одно, двухэтажное, с подвалом со ставкой, обще площадью 2 457,07 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Являющееся муниципальной собственность на основании выписки из Реестра объектов муниципальной собственности г. Усолье-Сибирское от 02.04.2004 г. о чем в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2004 года сделана запись регистрации № 38-01/16-6/2004-536.

Арендодатель сдает в аренду вышеуказанное здание для организации досуга населения (пункт 1.2. договора).

Срок аренды устанавливается: с 01.07.2004 г. по 18.03.2053 г. (пункт 1.3. договора).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до 5-го числа текущего месяца в размере 8 471 руб., кроме того НДС 18% - 1 525 руб.

Объект недвижимости передан Арендатору по акту приема-передачи нежилого здания, расположенного по адресу: Комсомольский проспект, д. 105 (приложение №1).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды нежилого здания № 789 от 07.06.2004г. зарегистрирован в органах юстиции 14.07.2004г. № 9/2004-554.

Спорные правоотношения вытекают из заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества, соответственно регулируются нормами параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что предметом искового требования является расторжение договора аренды в судебном порядке и освобождение нежилого помещения, применению также подлежат общие нормы Главы 29 Гражданского кодекса РФ об изменении и расторжении договора.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Истец КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого нежилого здания в связи с тем, что арендатор использует часть здания с существенным нарушением условий договора указанных в п. 2.2.2. договора,

Истец, заявляя требования о расторжении договора, указывает на нарушения допущенные арендатором, а именно перепланировки арендатором части нежилого здания без согласия арендодателя, что по мнению истца влечет к расторжению договора аренды в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Статья 450 ГК РФ устанавливает основания изменения и расторжения договора, которые возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 3 данной нормы установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Ни статья 310 Гражданского кодекса РФ, ни часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или в соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Аналогичная позиция также изложена в пункте 29 информационного письма №66 от 11 января 2002г. Президиума ВАС РФ.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса РФ: договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в том числе, когда Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

16.03.2010 г. проведен комиссией КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское осмотр технического состояния объекта муниципальной собственности, в ходе которого было установлено:

Устройство крыльца с наружной стороны помещения инв.№ 35;Устройство дверного проема для входа с улицы в помещение инв.№ 35;Возведение в помещении инв.№ 35 новых перегородок с образованием тамбура возле входной двери;Возведение в помещении инв.№ 35 новых перегородок с образованием двух помещений санузла;Заделка в помещении инв.№ 35 оконного проема посредством кирпичной кладки и устройство новых оконных проемов;Устройство между помещениями инв.№ 35 и 51 дверного проема;Между помещениями инв.№ 35 и 34 произведена закладка дверного проема;В помещении инв.№ 51 возведены новые перегородки из кирпича для выделения 5 помещений для организации технологического процесса;Устройство двух оконных проемов и дверного проема на улицу в помещении инв.№ 51;Устройство крыльца служебного входа в металлическом исполнении с наружной стороны помещения инв.№ 51.Согласно представленным в материалы дела актам осмотра от 19.04.2006г., 16.03.2010г., 08.07.2010г. (составленные в одностороннем порядке) в связи с проведенными КУМИ проверкам были установлены факты проведения несогласованной с арендодателем реконструкции арендуемого здания.

В доказательство отсутствия в арендуемом здании факта проведения перепланировки и реконструкции Ответчик предоставил в суд технический паспорт арендуемого здания, выданный 17.01.2011г. Усольским филиалом ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ». В соответствии с указанным техническим паспортом перепланировка и переоборудование в арендуемом здании не проводились.

В примечании (раздел XII) к техническому паспорту от 17.01.2011г. и письме исх.№ 856-02 от 02.02.2011г. ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» были даны пояснения о том, что на момент осмотра арендуемого здания - 13 января 2011г. факты перепланировки и переоборудования в нем отсутствуют. Кроме того, при составлении технического паспорта было обнаружено, что ранее изготовленный по состоянию на 11.03.2004г. Усольским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», технический паспорт названного здания был изготовлен с существенными ошибками, что подтверждается абрисом и проектной документацией на данный объект по состоянию на 1977г.

В подтверждение этого факта Ответчиком были предоставлены в суд, заверенные ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ», копии абриса здания по состоянию на 28.12.1984г. и копии чертежей (планов) проектной документации на арендуемое здание.

В соответствии с представленной в суд проектной документацией арендуемое здание было построено в соответствии с указанным проектом, и в настоящее время соответствует проекту, в то время, как технический паспорт здания на 2004г., копия которого представлена Истцом в суд в качестве доказательства, выполнен с ошибками и проекту не соответствует.

Истцом в соответствии со статьей 82 АПК РФ заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением арбитражного суда Иркутской области суда от 03.03.2011г. ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы удовлетворенно, по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение ее было поручено ООО «Фама Про» эксперту ФИО4

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. проводились ли в нежилом здании - плавательном бассейне «Нептун», расположенном по адресу: <...> следующие конкретные мероприятия: установка вентиляционных коробов в помещении инв. № 33; установка вентиляционной шахты в помещении инв. № 51; демонтаж подоконной части и установка дверного проема в помещении инв. № 8; установка дверного проема между помещениями инв. №№ 5 и 8; установка дверного проема между помещениями инв. №№ 11 и 12; установка окна и закладка дверного проема на улицу из помещения инв. № 12; установка дверного проема между помещениями инв. №№ 33 и 34; установка дверного проема между помещениями инв. №№ 50 и 34; установка окон на улицу из помещения инв. № 35; закладка оконного проема на улицу в помещении инв. № 35.

2. если указанные выше мероприятия проводились - является ли их проведение перепланировкой (переоборудованием) нежилого здания (помещений) или указанные конструктивные особенности предусмотрены архитектурным проектом нежилого здания, и произведены в соответствии с указанным проектом.

3. если указанные мероприятия проводились и являются перепланировкой
(переоборудованием), то проводились ли они до 07 июня 2004г. или позднее.

На основании представленного заключения эксперта от 25.03.2011г. сделаны следующие выводы;

1. В нежилом здании - плавательном бассейне «Нептун», расположенном по адресу:
<...> мероприятия: «установка
вентиляционных коробов в помещении инв. № 33; установка вентиляционной шахты в
помещении инв. № 51; демонтаж подоконной части и установка дверного проема в
помещении инв. № 8 ; установка дверного проема между помещениями инв. №№ 5 и 8;
установка дверного проема между помещениями инв. №№ 11 и 12; установка окна и
закладка дверного проема на улицу из помещения инв. № 12; установка дверного проема
между помещениями инв. №№ 33 и 34; установка дверного проема между помещениями инв.
№№ 50 и 34; установка окон на улицу из помещения инв. № 35» - не проводились;

Мероприятие «закладка оконного проема на улицу в помещении инв. № 35» - установить факт проведения или не проведения мероприятия невозможно.

2. Указанные мероприятия не проводились, соответствующие конструктивные
особенности были предусмотрены архитектурным проектом нежилого здания, за
исключением мероприятия «закладка оконного проема на улицу в помещении инв. № 35»
установить факт проведения либо не проведения которого невозможно.

3. Указанные в Вопросе № 1 мероприятия не проводились за исключением мероприятия
«закладка оконного проема на улицу в помещении инв. № 35» установить факт проведения
либо не проведения которого, равно как и сроки такого проведения, невозможно.

Таким образом, перепланировка и переоборудование в нежилом здании -плавательном бассейне «Нептун», расположенном по адресу: <...> (в том числе и Ответчиком) не проводились.

Факт нарушения Ответчиком условий договора Истцом не доказан, как не доказан и факт существенности нарушений договора.

Таким образом, учитывая, что истцом доказательств нарушения ответчиком условий договора в части того, что здание используется не в соответствии с условиями договора не представлено, оснований для расторжения договора на основании пункта 2.2.2 договора у суда не имеется.

Комитет просит обязать ответчика освободить здание со ссылкой на ст. 622 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как было указано выше, срок договора определен сторонами с 01.07.2004 г. по 18.03.2053 г., то есть договор является действующим.

Поскольку судом установлено, что оснований для расторжения договора досрочно не имеется, в настоящий момент договор свое действие не прекратил, оснований для удовлетворения требования КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское об обязании ответчика освободить здание смешанной конструкции в порядке ст. 622 ГК РФ также не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь частью 1, 2 статьи 450, частью 2 статьи 452, статьями 606, 614, 615, 616, частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, суд признает требования КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское подлежащими отклонению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: С.И. Кириченко