Гражданский кодекс часть 1

к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610; 664000, г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Иркутска, ИП Артюхову А.М.

о признании недействительным договора.

при участии в заседании:

от истца: - Варенчук А.В. по доверенности от 05.05.2011 г.,

от ООО «Дом Плетюхина»: - Ищенко Е.В. по доверенности от 11.01.2011 г.,

от ИП Артюхова А.М.: - не явился, извещен,

от Администрации города Иркутска: - Петрова М.Г. по доверенности №059-72-425/10 от 30.08.2010 г.

от ФГУ «Земельная кадастровая палата»: - не явился, извещен.

от Управления Росреестра по ИО: - не явился, извещен.

установил:

По делу №А19-19744/09-48 ОАО «Пестеревское» заявлены требования о признании недействительным в силу ничтожности договора купли - продажи от 18.11.2008 г. земельного участка площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска и Артюховым А.М.

По делу №А19-3628/10-48 ОАО «Пестеревское» заявлены требования о признании недействительным в силу ничтожности соглашения от 01.06.2009 г., заключенного между ответчиками об образовании земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1852, общей площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, признании недействительной государственной регистрации прав ответчиков на основании данной сделки.

Определением суда от 03.03.2010 г. к участию в деле привлечено в качестве соответчика по требованию о признании недействительной государственной регистрации права собственности ИП Артюхова А.М. и ООО «Дом Плетюхина» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, - Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

Определением суда от 03.03.2010 г. на основании п. 1 ч.1 ст. 143 АПК РФ производство по делу № А19-3628/10-48 приостанавливалось до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-19187/09-52 по заявлению ОАО «Пестеревское» к Администрации города Иркутска, Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска, индивидуальному предпринимателю Артюхову А.М.

Определением суда от 24.03.2011 г. производство по делу №А19-3628/10-48 возобновлено; производство по делу №А19-19744/09-48 и №А19-3628/10-48 объединено в одно производство для совместного рассмотрения и присвоен номер А19-3628/10-48.

Определением суда от 01.06.2011 г. произведена замена истца с ОАО «Пестеревское» процессуальным правопреемником ООО «Пестеревское» (ОГРН 113850012957).

Истец в судебном заседании уточнил исковые требования, просит 1) признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 18.11.2008 г. земельного участка площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, заключенный между Администрацией города Иркутска и Артюховым А.М. (требование к ответчикам Артюхову А.М. и Администрации города Иркутска); 2) признать недействительной сделку – заключенное между Артюховым А.М. и ООО «Дом Плетюхина» соглашение от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого (б/н) (требование к ответчикам Артюхову А.М. и ООО «Дом Плетюхина»); 3) признать отсутствующим у Артюхова А.М. и ООО «Дом Плетюхина» права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1 606 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого (б/н) (требование к ответчикам Артюхову А.М. и ООО «Дом Плетюхина»). Доказательства направления уточнения иска в адрес участников процесса представлены.

Уточнение иска судом принято (ст. 49 АПК РФ).

Истец представил отказ от исковых требований в отношении Управления Росреестра по Иркутской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска.

В соответствии с частью 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Рассмотрев частичный отказ в отношении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Иркутска в совокупности с материалами дела и установив, что отказ заявлен в порядке, предусмотренном частью 2 ст. 49 АПК РФ, не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, арбитражный суд принимает частичный отказ в отношении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Иркутска.

На основании изложенного, производство по делу в отношении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Иркутска подлежит прекращению в соответствии с п. 4 ч.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании уточненные требования поддерживает в полном объеме, приобщил к материалам дела выписку из ЕГРЮЛ от 07.06.2011 г. на ОАО «Пестеревское», выписку из ЕГРЮЛ от 07.06.2011 г. на ООО «Пестеревское».

Ответчик (Администрация города Иркутска) не согласен с исковыми требованиями истца, считает их незаконными и необоснованными в силу следующего.

Как указывает ответчик, Артюхов А.М. обратился в администрацию города Иркутска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка по ул. Урицкого, 16 в собственность, представил полный пакет документов (свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 16, технический паспорт на нежилое здание, договор купли-продажи недвижимости, кадастровый паспорт земельного участка), подтверждающие его право собственности на объект недвижимости.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

18.11.2008 г. между администрацией города Иркутска и Артюховым А.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 680 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенный в Кировском районе города Иркутска по ул. Урицкого, 16 а.; приобщил в судебном заседании к материалам дела копию договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. Таким образом, администрация города Иркутска считает, что договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. заключен в соответствии с нормами действующего законодательства и в рамках полномочий, предоставленных администрации.

Ответчик (ООО «Дом Плетюхина») требования истца не признает, в представленном отзыве на исковое заявление сообщил, что основанием для регистрации права общей долевой собственности ООО «Дом Плетюхина» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, является не только соглашение от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка, но и договор купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009 г. №17/02/09 кпн, о чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права. Таким образом, как полагает ответчик, зарегистрированное право ООО «Дом Плетюхина» не может быть оспорено путем признания недействительной сделки – соглашения об объединении участка; приобщил к материалам дела копию договора купли-продажи здания с земельным участком №17/02/09 кпн от 17.02.2010 г. Кроме того, по мнению ответчика, права истца соглашением от 01.06.2009 г. никоим образом не нарушены, так как истец не имеет права на приватизацию земли под чужим зданием, при этом, истец не лишен возможности реализовать свое право на приватизацию земельного участка под своим зданием. Более того, права истца на использование общего проезда также не нарушены, поскольку истец беспрепятственно пользуется принадлежащим ответчикам (ИП Артюхову А.М. и ООО «Дом Плетюхина») участком для проезда и прохода к своему объекту с дворовой стороны. Именно по границе принадлежащего ответчика участка истцом с дворовой стороны принадлежащего истцу объекта установлены металлический забор и металлические закрывающиеся ворота высотой коло 3, 5 м., а также пост охраны в виде прямоугольной будки, действует пропускной режим, таким образом, как пояснил ответчик, истец самостоятельно обособил (обозначил) границы с дворовой стороны.

Ответчик (ИП Артюхов А.М.) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленном отзыве на исковое заявление сообщил, что истцу и ИП Артюхову А.М. принадлежат разные объекты права – здания, права на которые зарегистрированы в установленном порядке: истцу – двухэтажное, Артюхову А.М. – одноэтажное. Таким образом, объекты истца и Артюхова А.М. являются самостоятельными объектами, поскольку Артюхов А.М. является собственником отдельно стоящего здания. Доказательств того, что принадлежащее Артюхову А.М. здание не является зданием, а частью здания или помещением в здании в материалах дела отсутствуют. Вывод о неделимости земельного участка необоснован, так как единого неделимого участка не существует, поскольку при обращении Артюхова А.М. в администрацию города Иркутска был образован (сформирован) новый земельный участок, соответственно, утверждение о разделении неделимого участка беспочвенно. Из буквального толкования ст. 36 ч.3 Земельного Кодекса РФ следует, что одним из условий для ее реализации является наличие в собственности двух и более лиц одного объекта – здания или помещения в нем. Таким образом, ИП Артюхов А.М. реализовал свое право на приватизацию земельного участка как собственник здания согласно п.1 ст. 36 Земельного Кодекса РФ, в связи с чем, просит в удовлетворении требований отказать.

Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, в представленном отзыве сообщило, что истец оспаривает документы, послужившие основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности Артюхова А.М. на спорный земельный участок (соглашение от 01.06.2009 г. и договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2008г.), однако, поскольку основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Дом Плетюхина» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, является договор купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009 г. №17/02/09 кпн, оспаривание зарегистрированного права ООО «Дом Плетюхина» на вышеуказанный земельный участок невозможно без оспаривания данного правоустанавливающего документа.

Дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие ИП Артюхова А.М., третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца и представителей ответчиков, суд установил следующие обстоятельства.

ОАО «Пестеревское» является собственником нежилого двухэтажного кирпичного здания с подвалом (Бар-ресторан, магазин Кулинария) общей площадью 1 738 кв.м., литер А, А1, А3, А6, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 16 на основании договора купли-продажи объектов нежилого фонда №122 от 24.12.1998 г., заключенного с фондом имущества Иркутской области. Указанное здание является памятником истории и культуры, входящим в ансамбль застройки заповедной зоны улицы Урицкого на основании решения Облисполкома № 294 от 24.06.1980 г., зарегистрированного в государственном списке памятников истории и культуры под №241, является частью «усадьбы Суфтина-Бревнова».

Ответчик – ИП Артюхов А.М. является собственником нежилых помещений, расположенных в этом же нежилом кирпичном двухэтажном здании по ул. Урицкого, 16, общей площадью 48, 8 кв.м., на первом этаже, номера на поэтажном плане 3, 4, 4а, 4б, 5, 6, 6а, 10, 10а и одноэтажном пристрое (лит. Б) к указанному зданию площадью 366, 1 кв.м., которое также является элементом застройки заповедной зоны улицы Урицкого на основании решения Облисполкома №294 от 24.06.1980 г., состоит под государственной охраной регионального значения. Право собственности Артюхова А.М. возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения №22/04/08 кпн от 22.04.2008 г.

Как указывает истец в иске, здание истца и прострой Артюхова А.М. имеют общую стену и соединены между собой проходом, имеют общую территорию и общий проезд.

Согласно выписки из ЕГРП от 27.08.2009 г., земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1688, площадью 680 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16, зарегистрирован на праве собственности за ответчиком – ИП Артюховым А.М. на основании постановления мэра г. Иркутска №031-06-2686/08 от 07.11.2008 г. «О предоставлении в собственность Артюхову А.М. земельного участка, расположенного в Кировском районе города Иркутска по ул. Урицкого, 16».

В соответствии с п. 1 указанного постановления, Артюхову А.М. предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1688, площадью 680 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16, для эксплуатации существующего здания магазина.

На основании постановления мэра г. Иркутска №031-06-2686/08 от 07.11.2008 г. между КУМИ г. Иркутска и Артюховым А.М. 18.11.2009 г. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 680 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16.

ООО «Пестеревское» считает, что договор купли-продажи от 18.11.2009 г. земельного участка площадью 680 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16 является недействительным в силу ничтожности, как противоречащий требованиям закона, и нарушает законные права и охраняемые интересы истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 36 п. 3 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, федеральными законами.

Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенный в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, площадью 680 кв.м., выделен за счет площади общего неделимого земельного участка памятника истории и культуры – усадьбы Суфтина-Бревнова (2260 кв.м.).

Поскольку, объекты недвижимости истца и ответчика расположены на едином неделимом земельном участке, следовательно, приватизация земельного участка должна осуществляться в порядке п. 3 ст. 36 ЗК РФ в общую долевую собственность. Для чего, в силу п. 6 ст. 36 ЗК РФ необходимо совместное обращение с заявлением о приобретении земельного участка в общую долевую собственность.

Земельный участок, на котором расположен памятник истории и культуры «Усадьба Суфтина-Бревнова», по ул. Урицкого, 16, не отвечает признакам делимого земельного участка, так как после раздела невозможно образование самостоятельного земельного участка.

Так, граница выделенного земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1688 проходит по линии стены, являющейся общей для нежилых помещений истца и ответчика, а также по линии входа в нежилое помещение ответчика, находящееся в здании истца. Таким образом, земельный участок площадью 680 кв.м. не может быть выделен в натуре, так же как не может быть отделено строение ответчика от основного здания истца без несоразмерного ущерба.

В качестве доказательств неразрывности нежилых помещений истца от нежилого помещения ответчика и нахождения их на одном неделимом земельном участке истцом представлены: копия технического паспорта от 11.08.2009 г., копия генплана строения из технического паспорта на 26.01.1998 г., копия генплана строения из технического паспорта на 27.01.1992 г., копия генплана строения из технического паспорта на 15.12.1998 г., копия поэтажного плана на строение Урицкого, 16 на 27.01.1992 г.

На указанных планах по данным технической инвентаризации нежилые помещения ответчика Артюхова А.М. обозначены литерами А1, А2 – пристроенные помещения к основному строению истца, а также имеется схема земельного участка площадью 2260 кв.м. Из указанных планов следует, что нежилые помещения ответчика не являются отдельно стоящим зданием.

Кроме того, истец сообщил, что о проведении работ по межеванию и установлению границ не извещался, границы с истцом не согласовывались, что также не соответствует требованиям ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п.п. 8.1, 8.2., 9.1. Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом от 08.04.1996 г.).

Таким образом, договором купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 г. нарушаются права и охраняемые законом интересы истца, а именно:

- нарушено право истца на использование земельного участка;

- нарушено право истца на приватизацию земельного участка в общую долевую собственность;

- нарушено право истца на использование общего проезда.

Таким образом, указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения в Арбитражный суд Иркутской области с исковым требованием к Артюхову А.М. и Администрации города Иркутска о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 18.11.2008 г. земельного участка площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, заключенного между Администрацией города Иркутска и Артюховым А.М. (с учетом уточенных требований).

25.12.2009 г. истцу из выписки, выданной ФГУ «Земельная кадастровая палата по Иркутской области» о земельном праве стало известно, что спорный земельный участок, принадлежащий Артюхову А.М., образованный на основании Распоряжения заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 23.09.2008 г. №504-02-3364/08 и выкупленный в собственность Артюховым А.М. на основании Постановления мэра г. Иркутска от 07.11.2008г. №031-06-2686/8 был ликвидирован путем объединения его с другим участком.

Участок с кадастровым номером 38:36:00034:1688 (собственник Артюхов А.М) был объединен со смежным участком кадастровый номер 38:36:000034:178 (собственник ООО «Дом Плетюхина»), в результате чего был образован новый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, общей площадью 1 606 кв.м. с адресом: г. Иркутск, ул.Урицкого, 16 (б/н) где, согласно выписке из ЕГРП, доля ответчика Артюхова А.М. составляет ? , и ? доли принадлежит ответчику ООО «Дом Плетюхина». Объединение земельных участков произошло на основании сделки – соглашения от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка, площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, заключенного между индивидуальным предпринимателем Артюховым Алексеем Михайловичем и Обществом с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина».

Истец также считает, что соглашение об образовании земельного участка от 01.06.2009 г. не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права и охраняемые законом интересы истца, что явилось основанием для обращения в Арбитражный суд с требованиями:

- признать недействительной сделку – заключенное между Артюховым А.М. и ООО «Дом Плетюхина» соглашение от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого (б/н);

- признать отсутствующим у Артюхова А.М. и ООО «Дом Плетюхина» права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1 606 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого (б/н).

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца и представителей ответчиков, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу частей 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако, его действия должны соответствовать закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка между Администрацией города Иркутска и ИП Артюховым А.М. заключен на основании Постановления мэра города Иркутска от 07.11.2008 г. №031-06-2686/8 «О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16», в соответствии с которым, Администрацией города Иркутска предоставлен в собственность за плату Артюхову А.М. из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1688, площадью 680 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16, для эксплуатации существующего здания магазина.

В п. 2.4. Постановления указано, что земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия «Застройка ул. Урицкого: дом жилой» кон. Х1Х – нач.ХХвв.» с соблюдением особого режима использования земельного участка.

До издания указанного выше постановления мэра, Распоряжением заместителя мера г. Иркутска – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 23.09.2008 г. №504-02-3364/8 утвержден проект границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого,16, площадью 680 кв.м. В проекте границ земельного участка от 23.09.2008 г. № 504-02-3364/8 указана экспликация частей земельного участка: 1- нежилое здание площадью 344 кв.м., 2- сервитут площадью 185 кв.м.

16.12.2009 г. Арбитражным судом Иркутской области принято решение по делу №А19-19187/09 о признании недействительным Распоряжения заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 23.09.208 г. №504-02-3364/8 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, 16», и признании недействительным Постановления мэра г. Иркутска №031-06-2686/08 от 07.11.2008 г. «О предоставлении в собственность Артюхову А.М. земельного участка, площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе города Иркутска по ул. Урицкого, 16».

Постановлением апелляционной инстанции от 16.04.2010 г. решение Арбитражного суда от 16.12.2009 г. по делу №А19-19187/09 было оставлено без изменения.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2010 г. решение Арбитражного суда от 16.12.2009 г. по делу №А19-19187/09-52 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 г. по делу №А19-19187/09 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.10.2010 г. по делу №А19-19187/09 Распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 23.09.208 г. №504-02-3364/8 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, 16» и Постановление мэра г. Иркутска №031-06-2686/08 от 07.11.2008 г. «О предоставлении в собственность Артюхову А.М. земельного участка, площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе города Иркутска по ул. Урицкого, 16» были признаны недействительными. Судами апелляционной (постановление от 20.12.2010 г.) и кассационной инстанций (постановление от 10.03.2011 г.) решение суда от 06.10.2010 г. было оставлено без изменения.

Таким образом, указанные ненормативные акты администрации города Иркутска признаны недействительными решением Арбитражного суда Иркутской области от 06.12.2010 г. по делу №А19-16187/09, вступившим в законную силу, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, федеральными законами.

Решением суда от 06.10.2010 г. по делу №А1919187/09 установлено, что на момент вынесения решения Облисполкома №294 от 24.06.1880 г. объект недвижимости по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 16, представлял собой единое здание, которое было отнесено к числу памятников как единая усадьба, под №441. В связи с этим, суд пришел к выводу, что территорию, занимаемую указанным объектом, необходимо рассматривать в качестве земли, занятой объектом культурного наследия.

По мнению суда, до тех пор, пока принадлежащая ИП Артюхову А.М. часть единого объекта – памятника истории и культуры по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 16 не будет в установленном законом порядке исключена из его состава, вся территория, находящаяся по данным объектом, относится к землям, занятым объектом культурного наследия, в связи с чем, выделение отдельного земельного участка, более того, с иным целевым назначением, недопустимо.

Проверяя факт нарушения оспариваемыми ненормативными актами прав и законных интересов заявителя, судом установлено, что местоположение земельного участка площадью 680 кв.м., установление его границ произведено не в соответствии с законом и нормативными актами и нарушает права и интересы истца.

Исследовав материалы дела, с учетом доводов и возражений участников процесса, в их совокупности и взаимной связи, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые ненормативные акты были приняты органом местного самоуправления без учета существенных обстоятельств, которые являются препятствием для выделения спорного земельного участка земельного участка площадью 680 кв.м. предпринимателю Артюхову А.М.

Кроме того, при определении границ земельного участка и выделении участка предпринимателю, в площадь земли, необходимой ему для эксплуатации здания, проезд к дворовой территории был в полном объеме включен в состав участка, который был предоставлен ИП Артюхову А.М. Несмотря на то, что у ОАО «Пестеревское» имеется вход в здание с ул. Урицкого, проезд к части общей дворовой территории, также необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта, был получен, полностью, в собственность предпринимателя, в связи с чем, судом обоснованно приняты доводы заявителя об ущемлении его прав и предоставлении необоснованных преимуществ иному лицу.

Таким образом, решением суда от 06.10.2010 г. по делу №А19-19187/09 признано, что Распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 23.09.2008 г. № 504-02-3364/8 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого,16»; Постановление мэра г. Иркутска № 031-06-2686/8 от 07.11.2008 г. «О предоставлении в собственность земельного участка площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого,16, Артюхову А.М. для эксплуатации существующего здания магазина», приняты с нарушением норм законодательства и нарушают права и интересы ОАО «Пестеревское» – собственника объекта недвижимости – двухэтажного кирпичного здания с подвалом (Бар-ресторан, магазин Кулинария) общей площадью 1738 кв.м., литер А,А1,А3,А6, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого,16.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случае, установленных федеральными законами.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в своем постановлении сослался на вывод судов о том, что до тех пор, пока принадлежащая ИП Артюхову А.М. часть единого объекта – памятника истории и культуры по адресу: г.Иркутск, ул.Урицкого, 16 не будет в установленном законом порядке исключена из его состава, вся территория, находящаяся по данным объектом, относится к землям, занятым объектом культурного наследия, в связи с чем, выделение отдельного земельного участка, более того, с иным целевым назначением, недопустимо.

Таким образом, рассмотрев заявленное по настоящему делу требование истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008г., заключенного между Администрацией г.Иркутска и ИП Артюховым А.М., суд считает, что в силу того, что ненормативные акты, на основании которых заключен договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 г., признаны недействительными по причине их незаконности и нарушения прав ООО «Пестеревское»(истца по настоящему делу), договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 г., заключенный во исполнение данных актов, также заключен с нарушением норм права, указанных в решении суда от 06.10.2010 г. по делу №19-19187/09, а именно: пп. 5 п. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 3, п. 5 ст. 36, ст. 69, п. 6 ст. 94, п. 2 ст. 99, Земельного кодекса РФ, ст. 52 Федерального закона №73-ФЗ и нарушает права и законные интересы истца.

Более того, в самом договоре указано, что Администрация г.Иркутска(в лице председателя Комитета по управлению имуществом), заключая указанный договор действовала на основании постановления мэра г.Иркутска № 031-06-2686/8 от 07.11.2008 г. (признанного впоследствии недействительным).

Таким образом, учитывая, что данная сделка не соответствует требованиям закона, она в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ, является ничтожной.

На основании заключенного между Администрацией города Иркутска и Артюховым А.М. договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. было зарегистрировано право собственности ИП Артюхова А.М. на земельный участок 13 января 2009 года, о чем выдано Свидетельство 38 АГ 916632.

Впоследствии, ООО «Дом Плетюхина» в лице Артюхова А.М. и ИП Артюхов А.М. соглашением от 01.06.2009 г. объединили два земельных участка: участок, право собственности на который возникло на основании договора купли-продажи Администрацией города Иркутска Артюхову А.М. от 18.11.2008 г. и участок, право ООО «Дом Плетюхина» на который возникло на основании договора купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009 г. №17/02/09 кпн.

Право на участок, созданный путем объединения двух участков зарегистрировано сторонами ИП Артюховым А.М. и ООО «Дом Плетюхина» 01.10.2009 г., в период, когда заявление о признании недействительным Постановление мэра № 031-06-2686/8 от 07.11.2008г., Распоряжение заместителя мэра – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом от 23.09.2008 г. № 504-02-3364/8, договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. находилось на рассмотрении Арбитражного суда Иркутской области (исковое заявление поступило 08.09.2009 г.).

В связи с тем, что соглашением от 01.06.2009 г.(л.д.137 т.2) объединены земельные участки, правоустанавливающие документы на один из которых признаны недействительными, при этом, установлено нарушение ими прав ООО «Пестеревское», суд считает, что соглашение от 01.06.2009 г. об объединении земельных участков также подлежит признанию недействительным в силу указанных оснований.

Кроме того, в соответствии со ст.11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком как объектом земельных отношений является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Принимая во внимание, что Распоряжение об утверждении проекта границ признано недействительным, границы земельного участка, как объекта права, проданнго по договору от 18.11.2009г., заключенному между Администрацией города Иркутска и ИП Артюховым А.М., площадью 680 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, 16), являются неопределенными(не утвержденными) в установленном законом порядке, таким образом, соглашение от 01.06.2009 г. об объединении земельных участков является не соответствующим действующему законодательству.

В случае, если сделка признана недействительной (ничтожной) (именно такой, как указано выше, является сделка между Администрацией города Иркутска и ИП Артюховым А.М., так как она изначально заключена с нарушением требований закона), указанная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Следовательно, ввиду отсутствия юридических последствий ничтожной сделки между Администрацией города Иркутска и ИП Артюховым А.М., у покупателя не возникло право на земельный участок, отчуждаемый по сделке, и, соответственно, не возникло правомочия распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, посредством его объединения с другим земельным участком.

Таким образом, данная сделка (соглашение об образовании земельного участка от 01.06.2011 г.) заключена с нарушением требований действующего законодательства и в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной.

Истцом заявлено требование о признании отсутствующим у Артюхова А.М. и ООО «Дом Плетюхина» права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852 общей площадью 1 606 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого (б/н).

Рассматривая заявленное требование о признании права отсутствующим, суд считает необходимым (в том числе, в связи с доводами ответчика) в контексте данного требования дать оценку факту – имелось ли нарушение прав истца и имеет ли он, соответственно, в связи с этим право обращаться с заявленными требованиями, в том числе и с требованием о признании права отсутствующим.

Суд считает, что факт нарушения прав истца установлен судебными актами – решением арбитражного суда от 06.10.2010 г., постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 г., постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.03.2011 г., из которых следует, что истец, обладая недвижимостью, расположенной на неделимом (как установлено судебными актами) участке (под объектом историко-культурного наследия, являющимся единым ансамблем) имеет право на приватизацию данного земельного участка в долевую собственность с остальными собственниками недвижимости (зданий и помещений).

При этом, указанный неделимый участок включает в себя 680 кв.м., которые были выделены в отдельный земельный участок, преданный ИП Артюхову А.М., что, тем самым, повлекло нарушение прав и интересов истца на приватизацию в долевую собственность всего земельного участка, что также по доказательствам, имеющимся в материалах дела, влияет на пользование земельным участком для эксплуатации объекта истца, в том числе проезде(проходе) по земельному участку.

Таким образом, так как решением суда от 06.10.2010 г. по делу №А19-19187/09 Распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 23.09.208 г. №504-02-3364/8 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, 16» и Постановление мэра г. Иркутска №031-06-2686/08 от 07.11.2008 г. «О предоставлении в собственность Артюхову А.М. земельного участка, площадью 680 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе города Иркутска по ул. Урицкого, 16» признаны недействительными, настоящим решением суд установил ничтожность обеих оспариваемых сделок, истец, защищая нарушенное право - получить в долевую собственность необходимый для эксплуатации земельный участок, вправе заявлять требование о признании права ООО «Дом Плетюхина» и ИП Артюхова А.М. отсутствующим. По сути, все требования о признании сделок недействительными и признании права отсутствующим являются спором о праве или в защиту права на земельный участок, находящийся под объектами сторон, признанный судом неделимым, частью которого и является незаконно выделенный в самостоятельный объект - земельный участок, площадью 680 кв.м., право на который оспаривается. При этом, так как данный участок объединен с другим земельным участком, соответственно, оспаривается право общей долевой собственности, возникшее на объединенный участок, так как право на земельный участок, площадью 680 кв.м было прекращено вследствие указанного объединения земельных участков. То есть, без заявления требования о признании права отсутствующим истец не сможет восстановить свое нарушенное право на приватизацию земельного участка(включающего земельный участок площадью 680 кв.м) для эксплуатации своих объектов недвижимости, что в свою очередь отвечает положениям определения Высшего Арбитражного суда РФ от 22.03.2011г., на которое ссылается в своих доводах ответчик ООО «Дом Плетюхина»(л.д.74 т.4).

Тем более, что данное право общей долевой собственности зарегистрировано на основании соглашения от 01.06.2009г. об образовании земельного участка, признанного недействительным в силу ничтожности.

Доводы ответчиков ООО «Дом Плетюхина» и ИП Артюхова А.М., что для рассмотрения требования о признании отсутствующим права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, общей площадью 1 606 кв.м. с адресом: г. Иркутск, ул. Урицкого, 16 (б/н), требуется также признание недействительным договора купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009 г. №17/02/09 кпн (так как он указан в свидетельстве о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Дом Плетюхина» от 01.10.2009 г. наряду с соглашением об образовании земельного участка от 01.06.2009 г. в графе «документы – основания»), - судом рассмотрены и признаны неправомерными в силу следующего.

Так, в соответствии со ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» правоустанавливающие документы – это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

В ст. 17 указанного Федерального закона имеется примерный перечень видов указанных документов.

В соответствии с п.1 ст.11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно п.5 указанной статьи, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

Пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса РФ установлено, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Согласно п.3 указанной статьи при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Таким образом, в настоящем случае право общей долевой собственности возникло у сторон в результате объединения ранее имевшихся у них в собственности земельных участков, то есть, исключительно на основании соглашения об образовании земельного участка от 01.06.2009 г. Договор купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009г. №17/02/09 кпн является основанием, то есть, правоустанавливающим документом для государственной регистрации права ООО «Дом Плетюхина» на земельный участок, указанный в этом договоре с площадью 926 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:0178, впоследствии, объединенный с земельным участком, на который право ИП Артюхова А.М. было зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г.

Следовательно, основанием регистрации и правоустанавливающим документом, подтверждающим право общей долевой собственности на земельный участок ответчиков, площадью 1 606 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1852, о признании отсутствующим которого заявляет истец, является только соглашение об образовании земельного участка от 01.06.2009г.

При этом, указание в свидетельстве о государственной регистрации права общей долевой собственности в графе «документы-основания» наряду с соглашением об образовании земельного участка, также и договора купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009г. №17/02/09 кпн - не является доказательством того, что данный документ в соответствии со ст. ст. 17, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» ст.11.2, 11.6 Земельного кодекса РФ явился основанием для регистрации права общей долевой собственности. Таким основанием, в частности, является в соответствии с вышеуказанными нормативными актами исключительно соглашение об образовании земельного участка от 01.06.2009 г.

Это подтверждается также тем, что при признании соглашения об образовании земельного участка недействительным и признании отсутствующим права общей долевой собственности, ООО «Дом Плетюхина» возвратится к первоначальному положению – собственника земельного участка, площадью 926 кв.м., право на который, ранее было зарегистрировано на основании договора купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009г. №17/02/09 кпн и прекращено в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объединенный земельный участок.

Таким образом, права ООО «Дом Плетюхина» не будет нарушены в части имущества, имевшегося у него в собственности до объединения земельных участков.

Исходя из изложенного(учитывая, что договор купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009г. №17/02/09 кпн служил основанием для государственной регистрации только права на земельный участок и здание, приобретенные по данному договору, и указанный договор не являлся в смысле ст.ст. 17, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» основанием для регистрации права общей долевой собственности на объединенный земельный участок), для заявления требования о признании отсутствующим права общей долевой собственности ответчиков на земельный участок площадью 1 606 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1852 не требуется оспаривать договор купли-продажи здания с земельным участком от 17.02.2009г. №17/02/09 кпн, как указывают ответчики.

Более того, данный договор не имеет отношения к существу рассматриваемого спора.

При этом, настоящим решением не нарушаются права ООО «Дом Плетюхина» как лица, которое зарегистрировало право общей долевой собственности, так как соглашением об образовании земельного участка от 01.06.2009 г. Общество не осуществляло покупку объекта, как добросовестный приобретатель, в ходе указанной сделки были объединены два самостоятельных объекта недвижимости – земельные участки.

При признании недействительным соглашения об образовании земельного участка и признании отсутствующим права, сторона - ООО «Дом Плетюхина» возвратится в первоначальное положение, не лишившись своего имущества, которым она объединялась с ИП Артюховым А.М.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд признает недействительным договор купли-продажи от 18.11.2008г. земельного участка площадью 680 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, заключенного между Администрацией города Иркутска и индивидуальным предпринимателем Артюховым Алексеем Михайловичем, недействительной сделку – соглашение от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка, площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, заключенное между индивидуальным предпринимателем Артюховым Алексеем Михайловичем и Обществом с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина», отсутствующим право общей долевой собственности у Артюхова Алексея Михайловича и Общества с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого в силу п. 1 ст. 167, ст. 168 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 3, п. 5 ст. 36, ст. 69, п. 6 ст. 94, п. 2 ст. 99, Земельного кодекса РФ, ст. 52 Федерального закона №73-ФЗ, ст.ст. 17, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, принимая во внимание, что истец с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с оплатой государственной пошлины до введения в действие ФЗ от 27.12.2009 г. №374-ФЗ, государственная пошлина по настоящему требованию составляет 2000 руб. и распределяется пропорционально между ответчиками: с ИП Артюхова А.М. в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 руб.; с Администрации города Иркутска в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 руб.

По требованию о признании недействительной сделки – соглашения об образовании земельного участка от 01.06.2009 г. государственная пошлина составляет 4 000 руб., по требованию о признании права отсутствующим – 4 000 руб. Следовательно, с ИП Артюхова А.М. в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., с ООО «Дом Плетюхина» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Таким образом, в соответствии со ст. 110 ПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины:

с Администрации города Иркутска в размере 1 000 руб.;

с ИП Артюхова А.М. в размере 5 000 руб.;

с ООО «Дом Плетюхина» в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь статьями 150, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по делу в отношении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Иркутска прекратить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 18.11.2008 г. земельного участка площадью 680 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:1688, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Урицкого, 16, заключенный между Администрацией города Иркутска и индивидуальным предпринимателем Артюховым Алексеем Михайловичем.

Признать недействительной сделку – соглашение от 01.06.2009 г. об образовании земельного участка, площадью 1 606 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, заключенное между индивидуальным предпринимателем Артюховым Алексеем Михайловичем и Обществом с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина».

Признать отсутствующим право общей долевой собственности у Артюхова Алексея Михайловича и Общества с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина» на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1852, площадью 1 606 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого.

Взыскать с Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, расположенной по адресу: 664000, г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пестеревское» (ОГРН 1113850012957, расположенного по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Урицкого, 16) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Артюхова Алексея Михайловича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пестеревское» (ОГРН 1113850012957, расположенного по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Урицкого, 16) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дом Плетюхина» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пестеревское» (ОГРН 1113850012957, расположенного по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Урицкого, 16) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: Е.Ф. Капустенская