Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Козловой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манузиной Е.Н., рассмотрев дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Центральный парк» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области

третьи лица: Служба государственного строительного надзора, общество с ограниченной ответственностью «Сибирский центр строительной экспертизы», общество с ограниченной ответственностью «Урбан План», гражданин Зарубин Олег Юрьевич,

о признании недействительным уведомления №38/173/003/2018-10405,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Глушкова А.А. - представитель по доверенности;

от заинтересованного лица: Машалайте О.И. - представитель по доверенности;

от третьего лица - Службыгосударственного строительного надзора: Дзюба Д.С. - представитель по доверенности;

от иных третьих лиц: не присутствовали,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центральный парк» (далее – ООО «Центральный парк», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее – заинтересованное лицо, Управление), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Службы государственного строительного надзора (далее - Служба), общества с ограниченной ответственностью «Сибирский центр строительной экспертизы», общества с ограниченной ответственностью «Урбан План», гражданина Зарубина Олег Юрьевич, с требованием о признании недействительным уведомления №38/173/003/2018-10405.

Заявитель требования поддержал, указав, что оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости незаконно возлагает на общество обязанность по представлению документов, не предусмотренных законом. При этом приостановление государственной регистрации договора нарушает права общества, так как обязанность по оплате цены договора возникает после его государственной регистрации (пункт 3.2 договора). Заявитель полагает, что при регистрации договора участия в долевом строительстве регистрирующему органу не предоставлено право квалификации предмета договора, а именно определения может ли оно относиться к общедомовому имуществу. И фактически объекты долевого участия по договору с Зарубиным О.Ю. не содержали какого – либо оборудования, необходимого для обслуживания более одного помещения в доме, все такие коммуникации отнесены в отдельное помещение №8 «питьевая насосная».

Заинтересованное лицо требования не признало, указав, что приостановление государственной регистрации договора не нарушает прав заявителя, поскольку в регистрации договора не было отказано.

Так же Управление пояснило, что в ходе правовой экспертизы представленного на регистрацию договора у регистратора возникли сомнения относительно того, может ли объект долевого участия передаваться в частную собственность, либо в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от N 214-ФЗ) и Жилищного кодекса Российской Федерации является общедомовым имуществом. По указанной причине регистрация договора заявителя приостановлена, в Службу государственного строительного надзора направлен соответствующий запрос.

Третье лицо – Служба, поддержала позицию заинтересованного лица, указала, что на момент поступления запроса из Управления в объектах долевого участия – нежилых помещениях по договору заявителя с гражданином Зарубиным О.Ю. согласно проектной документации находилась запорно-регулирующая арматура; впоследствии в результате внесения изменений в проектную документацию это устранено.

Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Сибирский центр строительной экспертизы», общество с ограниченной ответственностью «Урбан План», гражданин Зарубин Олег Юрьевич, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, пояснений по заявленным требованиям не представили.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), на основании части 2 статьи 200 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора по существу, обстоятельства.

5 июля 2018 года между заявителем и Зарубиным О.Ю. подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 105-4С, предметом которого является объект долевого строительства: нежилое помещение с назначение - ремонтная мастерская площадью 107,11 кв.м., расположенное в подвальном этаже многоквартирного жилого дома.

Указанный договор передан на государственную регистрацию 5 июля 2018 года, о чем свидетельствует опись документов принятых для оказания государственных услуг (листы дела 40-42).

Уведомлением №38/173/003/2018-10405 от 18.07.2018 регистрация названного договора приостановлена на основании пунктов 5,7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) для получения дополнительных сведений.

Не согласившись с приостановлением государственной регистрации договора, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Оспариваемое уведомление принято 18.07.2018, в суд заявитель обратился 21.08.2018, то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 26 того же Закона государственная регистрация приостанавливается в том числе, в случае если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26).

В оспариваемом уведомлении регистратор мотивировал приостановление государственной регистрации по пунктам 5,7 части 1 статьи 26 Федерального закона N218-ФЗ расположением объектов долевого строительства в повальном этаже, где может находиться общедомовое имущество, в связи с чем, им в Службу сделан соответствующий запрос и получен ответ о прохождении магистральных трубопроводов, водоснабжения, водоотведения с подключением к ним стояков. Поэтому регистратором предложено заявителю представить дополнительные документы для подтверждения, что предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 105-4С от 05.07.2018 может быть объектом долевого участия, передаваемым в частную собственность и не относиться к общедомовому имуществу.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает незаконности в действиях заинтересованного лица, который в рамках своих полномочий по проведению правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома устанавливал, не является ли предмет сделки объектом, содержащий признаки общедомового имущества, согласно положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку таковое имущество может принадлежать только собственникам помещений/квартир этого дома в режиме общедолевой собственности.

При этом судом не принимается довод заявителя о том, что те основания приостановления государственной регистрации - пункты 5,7 части 1 статьи 26 Федерального закона N218-ФЗ как указано в уведомлении, заявителем не нарушены, поэтому ему понятно какие документы необходимо представить.

В оспариваемом уведомлении регистратор пояснил, что явилось причиной приостановления государственной регистрации, поэтому заявителю как застройщику должно было быть понятно какими документами можно удостоверить то обстоятельство, что предмет договора не относиться к общедомовому имуществу.

Тот факт, что в результате приостановления действия договора заявитель не получал денежные средства от дольщика, а впоследствии договор был расторгнут по причине длительного ожидания государственной регистраций, о чем свидетельствует заявление Зарубина О.Ю. так же не принимается судом как обстоятельство, свидетельствующее о нарушении прав и интересов заявителя.

Право правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию, равно как и право её приостановления предоставлены регистрирующему органу Федеральным законом N218-ФЗ, срок приостановления – до шести месяцев, так же предусмотрен названным законом.

Следовательно, совершение регистрирующим органом действий направленных на правовую экспертизу сделки, представленной на государственную регистрацию и реализация им права приостановления такой регистрации для разрешения сомнений относительно оборото способности предмета сделки, не может расцениваться в рассматриваемом случае как нарушающее права и интересы сторон сделки. Последние, вступая в правоотношения по заключения договора, который подлежит государственной регистрации, должны предполагать возможность нахождения сделки на регистрации установленный законом срок, который, с учетом права приостановления регистрации может составлять до шести месяцев.

В связи с чем, само по себе приостановления государственной регистрации не может расцениваться судом как нарушающее права и интересы заявителя в части получения денежных средств по регистрируемому договору.

С учетом вышеизложенного, суд констатирует, что заинтересованным лицом доказано наличие оснований для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 105-4С от 05.07.2018.

При этом судом не установлено нарушения прав и законных интересов заявителя приостановлением государственной регистрации договора.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства, третье лицо пояснило, что первоначально проектная документация объекта капитального строительства «Группа многоквартирных домов с офисными помещениями и подземной автопарковкой по улице 4-я Советская г. Иркутска предусматривала в помещениях, являющихся объектами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 105-4С от 05.07.2018 прокладку магистральных трубопроводов водоснабжения, водоотведения с подключением к ним стояков, с размещением запорно-регулирующей арматуры, что влечет обслуживание более одного помещения в доме, впоследствии уже в ходе судебного разбирательства внесены изменения в проектную документацию, эти недостатки устранены.

Заявитель, отрицая факт внесения изменений в проектную документацию по указанным Службой основаниям, доказательств, в подтверждение своих утверждений, суду не представил.

Привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью «Сибирский центр строительной экспертизы», общество с ограниченной ответственностью «Урбан План», являющиеся соответственно организацией, выдавшей положительное заключение экспертизы проектной документации и организацией, подготовившей проектную документацию, каких - либо пояснений суду не представили.

При таких обстоятельствах, уведомление 38/173/003/2018-10405 от 18.07.2018 является законным, соответствующим требованиям Федерального закона N 218-ФЗ, Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Козлова