Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АДИДАС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121614, Г МОСКВА, УЛ КРЫЛАТСКАЯ, д ДОМ 15)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АРГО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 665813, <...>/9)

о взыскании 2 632 562 руб. 80 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1, представитель по доверенности от 22.05.2018.

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 28.09.2018, ФИО3, представитель по доверенности от 01.09.2018;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АДИДАС» (истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АРГО» (ответчику) с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 2 691 890 руб. 30 коп., из которых: 2 632 562 руб. 80 коп. – стоимость неотделимых улучшений с учетом амортизации и 59 327 руб. 50 коп. – авансовый платеж за март 2017 года.

В обоснование заявленных требований истец указал на наличие переплаты по арендным платежам, а так же на то обстоятельство, что в рамках заключенного между сторонами договора аренды от 06.08.2007 истцом произведены неотделимые улучшения арендованного помещения, о взыскании стоимости которых и подан настоящий иск.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 03.05.2018 г. исковые требования удовлетворены. Арбитражным судом Иркутской области 21.06.2018 г. выдан исполнительный лист серия ФС № 026870025.

20.08.2018 ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АДИДАС» в Арбитражный суд Иркутской области подано заявление о пересмотре решения Арбитражного суда Иркутской области от 03.05.2018 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2018 по делу № А19-22575/2017 решение суда по настоящему делу отменено.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12.09.2018 исковое заявление ООО «АДИДАС» к ООО «АРГО» о взыскании 2 691 890 руб. 30 коп., из которых: 2 632 562 руб. 80 коп. – стоимость неотделимых улучшений с учетом амортизации и 59 327 руб. 50 коп. – авансовый платеж за март 2017 принято к производству, назначено рассмотрение дела по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения иска истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, заявленные исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений с учетом амортизации в размере 2 632 562 руб. 80 коп. Производство по требованию о взыскании переплаты по арендной плате в сумме 59 327 руб. 50 коп. судом прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части ввиду добровольного удовлетворения требований ответчиком.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, указал на наличие согласованного арендатором проекта магазинов Адидас «SPCS» и Рибок «Соncept», что, по мнению истца, дает основание полагать, что арендодатель был согласен с осуществлением арендатором неотделимых улучшений в помещении, переданном истцом по договору аренды.

Ответчик иск не признал, указал, что арендодатель, во-первых, согласия на осуществление неотделимых улучшений, в порядке, предусмотренном п. 8.6 договора не давал, во-вторых, условия договора предусматривают после его прекращения передачу неотделимых улучшений в собственность арендодателя, а, в-третьих, произведенные арендатором улучшения были необходимы ему для создания корпоративного стиля, связи с чем, в удовлетворении иска просил отказать в полном объеме.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, 06.08.2007, между ООО «Арго» (арендодателем) и ООО «АДИДАС» (арендатором) был заключен договора аренды, по условиям которого арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование в аренду) нежилые помещения, расположенные по адресу: Россия, <...> (Здание), общей площадью помещений 964,10 кв.м., («Помещение»), а Арендатор обязался принять Помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную Договором (п. 1.1 договора).

К указанным правоотношениям сторон в рассматриваемом случае подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Характеристики помещений согласованы сторонами в п. 1.2 договора.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что помещение сдается в аренду для осуществления розничной торговли товарами, осуществляемой, арендатором (далее - торговый Профиль), а так же в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговлей (далее - разрешенное использование).

В силу п. 4.2 договора, срок его действия - 5 лет и исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 4.1 договора).

Как следует из материалов дела, договор зарегистрирован сторонами в установленном законном порядке 28.09.2007.

Впоследствии, 01.01.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 06.08.2007, в соответствии с п. 1 которого, срок действия договора продлен до 11.09.2019 года. (т. 3 л.д.105-107).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 06.09.2012 Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области за номером 38-38-02/005/2008-478.

Как указал истец и подтвердил ответчик, договор прекратил свое действие с 01.03.2017 на основании уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора исх. № 682/29-07 от 29.07.2016. Помещения, поименованные в п. 1.1 договора, истцом возвращены ответчику 28.02.2017, о чем свидетельствует акт возврата, подписанный обеими сторонами 28.02.2017 без разногласий (т. 1 л.д.54-55).

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском и ссылаясь на отсутствие в спорном договоре условия, которое бы исключало возможность взыскания стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, полагает, что в соответствии с условиями договора и пункта 2 статьи 623 ГК РФ, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за свой счет в арендуемом помещении с согласия арендодателя.

Как указывает истец, факт осуществления неотделимых улучшений с согласия арендодателя подтверждается согласованным и подписанным арендодателем и арендатором Проектом магазинов Адидас «SPCS» и Рибок «Сoncept», расположенных по адресу: Россия, г. Ангарск, 58 кв-л, д. 1 (далее - «Проект»).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в рамках договоров подряда № 12-05/07 от 03.12.2007 и № 01-22/08 от 25.01.2008 ООО «АДИДАС» были произведены ремонтно-отделочные работы и неотделимые улучшения помещения на общую стоимость 5 563 341 руб. 56 коп., в том числе НДс 18% - 848 645 руб. 32 коп.

В качестве доказательств, свидетельствующих о выполнении работ и оплате неотделимых улучшений, произведенных в результате ремонтно-отделочных работ, согласованных в договоре подряда, истцом в материалы дела представлены акты о приемке выполненных работ и затрат (КС-2) № 7 от 23.01.2008 на сумму 3 322 742 руб. 65 коп., № 9 от 12.03.2008 на сумму 2 240 598 руб. 91 коп., справки о стоимости выполненных работ (КС-3) № 7 от 23.01.2008 на сумму 3 322 742 руб. 65 коп., № 9 от 12.03.2008 на сумму 2 240 598 руб. 91 коп. и платежные поручения № 30392 от 04.09.2008 на сумму 830 685 руб. 66 коп., № 26262 от 11.08.2018 на сумму 784 209 руб. 62 коп., № 6349 от 03.04.2008 на сумму 448 119 руб. 78 коп., № 97401 от 14.08.2009 на сумму 112 029 руб. 95 коп., № 5436 на сумму 896 239 руб. 56 коп., № 88851 от 14.12.2007 на сумму 2 325 919 руб. 85 коп., № 166 137 руб. 14 коп. (т. 4 л.д. 7-11, 13-17, 6,12, т. 1 л.д. 50-53, соответственно).

Таким образом, согласно представленному истцом суду расчету, на дату возврата Помещений из аренды (28.02.2017 года) общая стоимость всех ремонтно-отделочных работ (неотделимых улучшений) с учётом амортизации составила 2 632 562 руб. 80 коп.

Письмом от 14.07.2017 № 836/14-07 ООО «АДИДАС» обратилось к ООО «АРГО» с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений в течение 30-ти календарных дней с даты направления претензии (т. 1 л.д.57-59). Указанное письмо отправлено истцом в адрес ответчика 20.07.2017, о чем свидетельствует квитанция и опись вложения в ценное письмо (т. 1 л.д.60-62).

Поскольку ответчик стоимость неотделимых улучшений в обусловленные сроки в добровольном порядке истцу не компенсировал, последний обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из буквального толкования указанных норм следует, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у Арендатора в случае, если иное не предусмотрено договором, и при наличии согласия Арендодателя на производство конкретного перечня улучшений с указанием их стоимости.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что Арендатор вправе за свой счет осуществлять в помещении ремонтно-отделочные работы с целью соответствия интерьера Помещения корпоративному стилю оформления торговых помещений adidas.

Аналогичное право арендатора на производство за свой счет улучшений помещения с целью приведения помещения в соответствие с корпоративным стилем оформления торговых площадей Арендатора, предусмотрено условиями пунктов 10.4. и 10.8. спорного договора.

Таким образом, условиями спорного договора сторонами согласована возможность проведения истцом, как арендатором, за свой счет соответствующих работ и улучшений исключительно с целью соответствия интерьера помещения корпоративному стилю оформления торговых помещений.

В соответствии с пунктом 8.8 договора аренды, при прекращении действия договора, арендатор обязан по акту сдачи - приемки вернуть помещение арендодателю в течение 10 календарных дней с даты прекращения договора в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений.

Произведенные арендатором за свой счет с согласия арендодателя улучшения помещения без вреда для помещения принадлежат собственнику помещения с момента возврата помещения арендодателю по акту сдачи-приема (п. 8.7 договора).

Согласно п. 12.6 договора в случае расторжения договора в связи с его неисполнением арендодателем, арендодатель обязался возместить арендатору стоимость произведенных последним в помещении ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений согласно подтверждающим документам.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Суд, толкуя условия заключенного сторонами договора путем сопоставления пунктов 8.7, 8.8, а также пункта 12.6 договора, приходит к выводу, что при заключении сторонами договора аренды, соглашением сторон предусмотрен переход права собственности к арендодателю на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные истцом за свой счет, с момента возврата помещения его собственнику, что исключает право истца на возмещение стоимости этих улучшений в рамках положений части 2 статьи 623 ГК РФ, за исключением случая, установленного в п. 12.6 договора (односторонний отказ арендодателя от договора аренды).

При этом из содержания представленного суду соглашения от 27.02.2017 о расторжении договора аренда от 06.08.2007 (т.3 л.д. 76-77) судом установлено, что договор аренды расторгнут сторонами не в связи с нарушениями допущенными арендодателем, а по причине одностороннего отказа арендатора от его исполнения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что в данном случае положения п. 12.6 договора к правоотношениям сторон не применимы.

Кроме того, на основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 указанной статьи, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Однако, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлены доказательства, подтверждающие согласие ООО «Арго» на осуществление неотделимых улучшений по перечню работ на общую сумму, заявленную к взысканию.

При этом, с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные истцом проект реконструкции магазина, согласованный ООО «Арго» 12.11.2009 года, рабочий проект по созданию охранно-пожарной сигнализации и исполнительная документация по вентиляции и кондиционированию магазинов, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими согласование с Арендодателем проведение неотделимых улучшений на сумму, заявленную к взысканию, поскольку не содержат перечень выполняемых работ с указанием их стоимости, соответствующей перечню произведенных истцом работ по договорам подряда № 12-05/07 от 03.12.2007 и № 01-22/08 от 25.01.2008.

Ссылки истца на пункты 10.4. и 10.8. спорного договора аренды и подписанный сторонами Дизайн-проект Помещения, как документы, подтверждающие согласование неотделимых улучшений на сумму, заявленную к взысканию, судом не принимаются, поскольку указанные условия договора и Дизайн-проект не содержат необходимых условий согласования проведения неотделимых улучшений и их стоимость.

Таким образом, согласование Проекта не может быть признано судом как согласие арендодателя на осуществление арендатором неодолимых улучшений арендованного имущества.

Согласно пункту 3.5. договора аренды, после проведения совместного осмотра Помещения и проверки его технического состояния, арендодатель и арендатор составляют и подписывают Акт приема-передачи помещения, по форме Приложения № 2 к договору, в котором должно быть отражено техническое состояние помещения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, акт приема-передачи помещения между сторонами подписан не был. Однако как установлено судом, арендатор ни при передаче помещения, ни в период действия договора на наличие каких-либо недостатков, препятствующие его пользованию не ссылался, соответствующих возражений, связанных с состоянием переданного в аренду помещения либо относительно невозможности использования помещения не заявлял.

Доказательств обратного, истцом суду не представлено.

Кроме того, п. 11.2 договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, путем отказа от его исполнения, в том числе в случае, если арендатором обнаружены препятствующие пользованию недостатки помещения, или недостатки, возникшие в результате обстоятельств форс-мажорного характера, таких как стихийные бедствия, наводнения, землетрясения, удар молнии, ураган и. т.д.

Вместе с тем, истец, правом, предусмотренным п. 11.2 договора не воспользовался, об одностороннем отказе от договора, вплоть до 01.03.2017 не заявлял, какими-либо доказательствами доводы ответчика о передаче арендодателем арендатору помещения в состоянии, соответствующим цели договора аренды, не опроверг.

Более того, заявляя о том, что произведенные арендатором ремонтные работы увеличили экономическую стоимость арендованного имущества, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ, достаточных доказательств не представил.

Так, определением суда от 22.11.2018 судом сторонам разъяснено право обратиться в суд с ходатайством о назначении судебной экспертизы, с целью определения стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения (в случае наличия таковых).

Однако истец процессуальным правом, предусмотренным статьёй 82 АПК РФ, не воспользовался, о назначении судебной экспертизы не заявил.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, учитывая, что на момент принятия арендованного имущества в аренду у истца претензий к техническому состоянию переданного имущества и к качественным его характеристикам не имелось, доказательств того, что произведенные истцом ремонтные работы увеличили экономическую стоимость арендованного имущества и соответственно, являются его неотделимыми улучшениями, истцом суду не представлено, суд соглашается с доводами ответчика, что спорные работы, стоимость которых заявлена истцом к взысканию в рамках настоящего иска, произведены исключительно в целях приведения Помещения в соответствие с корпоративным стилем компании истца, в связи с осуществлением им хозяйственной деятельности.

При изложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные истцом при обращении в суд с настоящим иском, относятся на истца.

Между тем, при обращении в арбитражный суд, истец уплатил государственную пошлину в размере 39 804 руб. 97 коп., что подтверждается платежными поручениями №685250 от 17.10.2017 года. При этом размер государственной пошлины с учетом заявленных требований составляет 36 163 руб. 97 коп., следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 641 руб. возлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АДИДАС» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 641 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

Судья: Ю.С. Яцкевич