Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчику):

- о признании недействительным договора № 10 от 12.09.2008 купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 189 360 руб.

В обоснование своего иска ИП ФИО1 указала на отсутствие у ИП ФИО2 полномочий на продажу права аренды на объект недвижимости в момент заключения спорного договора, на отсутствие объекта договора вообще в момент заключения договора, на отсутствие государственной регистрации права за ИП ФИО2 на недвижимое имущество, являвшегося предметом договора, в связи с чем совершенная сделка, по мнению истца, не соответствовала закону с момента ее заключения, ничтожна, не влечет юридических последствий, уплаченная ответчику сумма является неосновательным обогащением.

Ответчик - ИП ФИО2 с иском не согласилась, полагая, что договор № 10 от 12.09.2008 купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа содержит элементы договора купли-продажи и предварительного договора, так как основной договор заключен, признание предварительного договора недействительным не порождает никаких правовых последствий.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Отношения между сторонами урегулированы договором купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа от 12.09.2009 № 10.

Предметом договора указана - продажа права аренды на заключение договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, этаж второй (цокольный, первый, второй), помещение № 13 общей площадью 24 кв.м.

Стоимость права на заключение договора аренды нежилого помещения составляет в размере 7 890 руб. за 1 кв.м., общая сумма по договору - 189 360 руб. (п.п.3.1., 3.2. договора).

Согласно договора покупатель (истец) обязуется уплатить сумму выкупа права аренды нежилого помещения, и в соответствии с п.6.1. договора право на заключение договора аренды возникает с момента поступления денежных средств продавцу (ответчику).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом, при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

В соответствии с п.п.1 и 4 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Таким образом, определив договор от 12.09.2008 № 10, как договор купли-продажи права аренды нежилого помещения, стороны, вместе с тем, не определили предмет договора, поскольку из буквального толкования договора невозможно установить какое «право на заключение договора аренды» передано истцу ИП ФИО1 - право арендодателя либо право арендатора, то есть стороны не достигли соглашения по условиям (предмету договора), являющимся существенными для данного вида договора.

Кроме того, предметом оспариваемого договора не является приобретение имущественного права, так как в результате договора купли-продажи имущественного права покупатель приобретает такое имущественное право (вещное либо обязательственное), которым может реализовать свой имущественный интерес.

Приобретенное же истцом право на заключение договора аренды не способствует приобретению какого-либо имущественного права либо права требования, в результате которого может получить имущественное удовлетворение, следовательно, не способствует реализации имущественного интереса покупателя.

Право на заключение договора аренды помещения существует у всех участников гражданского оборота, в том числе у истца существовало право на заключение договора аренды, независимо от заключения договора от 12.09.2008 № 10, такое право презюмируется и не требует какого-либо дополнительного согласования.

Следовательно, право на заключение договора аренды не является имущественным правом.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи права аренды от 12.09.2008 № 10 между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 является незаключенным.

Вместе с тем, судом установлено, что во исполнение незаключенного договора от 12.09.2008 № 10 истцом в кассу ответчика были внесены денежные средства в размере 189 360 руб.

Данные обстоятельства подтверждены приходным кассовым ордером от 19.09.2008 на сумму 94 680 руб., квитанциями к приходным кассовым ордерам от 27.10.2008 на сумму 84 680 руб., от 25.11.2008 на сумму 10 000 руб. (л.д.16).

Оригиналы платежных документов представлены истцом в судебном заседании, судом обозрены и возвращены истцу.

Поскольку договор купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа от 12.09.2008 № 10 является незаключенным, а незаключенный договор не порождает для сторон соответствующих прав и обязанностей, внесенные истцом денежные средства в размере 189 360 руб. являются неосновательным обогащением.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с этим, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 189 360 руб.; в остальной части исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку как указано выше договор купли-продажи права аренды с рассрочкой платежа от 12.09.2008 № 10 является незаключенным.

Ссылка ответчика на то, что договор купли-продажи права аренды от 12.09.2008 № 10 содержит элементы предварительного договора, не колеблет выводов суда, поскольку оспариваемый договор не содержит признаков, предусмотренных ст. 429 ГК РФ, а признание недействительным договора как предварительного ИП ФИО1 не заявлено вообще.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине, понесенные при подаче иска, в размере 4 000 руб.; государственная пошлина в размере 2 680 руб. 80 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>; ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>; ОГРНИП <***>) 189 360 руб. – сумму неосновательного обогащения, 4 000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 680 руб. 80 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

Судья: С.В. Апанасик