Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юдиной О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (ОГРН <***>, ИН Н 3827016845)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

о признании сделки недействительной

при участии в заседании:

от истца – ФИО4 (личность и полномочия установлены в судебном заседании);

от ответчиков:

ООО «Байкальская Сельскохозяйственная компания» - не присутствовало (ув. от 07.12.11)

ИП ФИО1 – ФИО5 (личность и полномочия установлены в судебном заседании);

ИП ФИО2 - не присутствовал (изв. № 61053);

3-е л.: ФИО3, ФИО6, ФИО7 (личность и полномочия установлены в судебном заседании);

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района
обратился в Арбитражный суд с заявлением к Обществу
с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания», индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о признании недействительной в силу ничтожности сделки - договора купли-продажи от 03.03.2009г., заключенного между ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания» и ФИО1, ФИО2, предметом которого является земельный участок, площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, д. Карлук, а также об обязании ФИО1 и ФИО8 возвратить истцу указанный земельный участок.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.08.11 решение Арбитражного суда Иркутской области от 29.03.11 по делу № А19-23248/10 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.06.11 по тому же делу в части отказа в удовлетворении требований об обязании индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО8 возвратить земельный участок площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, д. Карлук, отменено. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено арбитражным судом по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Карлукский» №А19-9123/04-29-63, в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества должника и его оценка рыночной стоимости, согласно которой рыночная стоимость имущества должника - здания, сооружения, передаточного устройства, а также технологического оборудования, машин и механизмов, входящих в состав производственного комплекса ОАО «Карлукский», расположенных по адресу: Иркутская область, Иркутский район, п. Карлук, - составила 8 016 300 руб., в том числе 6 540 000 руб. – объекты недвижимости, 1 041 800 руб. – оборудование (отчет № 47/05 от 21.12.2005г.). В свою очередь, 17.10.2005г. собранием кредиторов ОАО «Карлукский» было принято решение об изменении порядка реализации имущественного комплекса ОАО «Карлукский» в связи с поступившим заявлением от Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания», имеющего преимущественное право приобретения имущества должника согласно ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем, Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания» на основании договора купли-продажи недвижимости № 1 от 18.10.2005г. и дополнительного соглашения № 1 к нему, заключенных между ОАО «Карлукский» и ООО «Байкальская Сельскохозяйственная Компания», приобрело право собственности на объекты недвижимого имущества, машины и оборудование, расположенные по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Карлук.

Впоследствии часть указанного имущества, а именно автогараж на 25 мест, скважина артезианская, линии электропередач (нижняя база), ремонтные мастерские, гараж для легковых автомобилей были переданы Обществом с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания» в общую долевую собственность ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи от 03.02.2007г.

Постановлением мэра Иркутского района от 10.11.2008г. № 5555, на основании заявления Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания» п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 29,36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также свидетельств о государственной регистрации права собственности на склад металлический комбикормовый, автогараж на 25 мест, скважину артезианскую, линии электропередач, ремонтные мастерские, гараж для легковых автомобилей <***> от 18.01.2007г., 38 АГ 426692 от 18.01.2007г., 38 АГ 422980 от 19.01.2007г., 38 АГ 425994 от 19.01.2007г., 38 АГ 426694 от 18.01.2007г., 38 АГ 426691 от 18.01.2007г., предоставленных в подтверждение исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположены указанные объекты недвижимости, Обществу с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания» за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов Карлукского муниципального образования, площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Карлук, под производственную базу.

На основании постановления мэра Иркутского района от 10.11.2008г. № 5555 Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутского района передал, Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания» приняло земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Карлук, в границах плана участка от 02.10.2008г., с целью размещения производственной базы, о чем между сторонам заключен договор купли-продажи земельного участка (купчая) № 897 от 01.12.2008г.

По договору купли-продажи от 03.03.2009г., заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «Байкальская Сельскохозяйственная компания» (продавец), ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (покупатель) указанный земельный участок был передан продавцом в собственность покупателей, о чем между сторонами составлен акт приема-передачи от 03.0.3.2009г. При этом ФИО1 и ФИО2 приобрели по ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Кроме того, сторонами подписан акт об исполнении обязательств по договору купли-продажи от 03.03.2009г., которым стороны подтвердили выполнение ими всех обязательств по договору, в том числе оплату земельного участка по договору в сумме 788000 руб.

Право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2009г., о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права 38АГ 953903, 38АГ 95304.

Истец, ссылаясь на отмену постановления мэра Иркутского района от 10.11.2008г. № 5555 постановлением мэра Иркутского района от 13.05.2010г. № 2865, а также вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.04.2010г. № А19-1330/10-67 и от 02.11.2010г. №А19-13407/10-14, которыми установлены факты принятия постановления мэра Иркутского района от 10.11.2008г. № 5555 с нарушениями требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и недействительности договора купли-продажи земельного участка (купчая) № 897 от 01.12.2008г., обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 03.03.2009г., заключенного между ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания» и ФИО1, ФИО2, а также обязании ФИО1 и ФИО8 на основании ст.ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить истцу земельный участок, площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, д. Карлук, полагая, что ФИО1 и ФИО8 не является добросовестными приобретателями и что спорное имущество не может быть признано выбывшим по воле собственника, поскольку отчуждено на основании незаконного акта органа местного самоуправления.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 3 названной статьи, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 02.11.2010г. №А19-13407/10-14 договор купли-продажи земельного участка (купчая) № 897 от 01.12.2008г., заключенный на основании постановления мэра Иркутского района от 10.11.2008 №5555 между истцом и ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания», признан недействительным.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факт недействительности вышеназванного договора имеет преюдициальное значение для настоящего дела

Следовательно, Общество с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания» не вправе было распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 38:06:120101:1229, предоставив его в собственность ФИО1 и ФИО2 на основании договора купли-продажи от 03.03.2009г., поскольку не являлось собственником спорного земельного участка.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности осуществляется соответствующими органами исполнительной власти в пределах их полномочий, определенных статьями 9, 10, 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

При этом, в силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Как установлено решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.03.11 по делу № А19-23248/10, спорное имущество ФИО1 и ФИО2 приобретено по ничтожному договору у неуправомоченного отчуждателя - Общества с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания», право распоряжения которым принадлежит Администрации Иркутского районного муниципального образования.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.03.11 по делу № А19-23248/10 договор купли-продажи земельного участка от 3 марта 2009г. земельного участка, общей площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, д. Карлук, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Байкальская сельскохозяйственная компания» и индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО2 признан недействительным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.08.11 решение Арбитражного суда Иркутской области от 29.03.11 по делу № А19-23248/10 в этой части оставлено в силе.

Возражая против иска, ответчики сослались на положения ст. 302 ГК РФ и заявили о том, что являются добросовестным приобретателями.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Следовательно, по правилам статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации различаются два вида незаконного владения чужой вещью по возмездной сделке: добросовестное и недобросовестное, предусматривающие различные правовые последствия. Добросовестным приобретателем признается фактический владелец вещи, который не знал и не мог знать о незаконности своего владения. У недобросовестного приобретателя вещь может быть истребована собственником в любом случае.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Согласно пункту 38 указанного Постановления приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, исходя из общего принципа доказывания в арбитражном процессе в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом пунктов 37, 38 Постановления N 10/22 для признания ответчиков добросовестными приобретателями подлежат доказыванию следующие факты:

- возмездность приобретения имущества ответчиками;

- отсутствие у продавца полномочий на отчуждение имущества;

- ответчики не знали и не могли знать об отсутствии у продавца полномочий на отчуждение имущества.

Указанные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу, должны иметь место в совокупности, отсутствие одного из них исключает возможность признания приобретателя спорного имущества добросовестным приобретателем.

Отсутствие воли собственника на выбытие имущества из владения имеет юридическое значение только в случае признания покупателя добросовестным приобретателем. У остальных приобретателей собственник вправе истребовать имущество в любом случае.

В ходе судебного разбирательства подтвержден факт возмездного приобретения ответчиками спорного имущества. Факт отсутствия у продавца ООО «БСК» полномочий на отчуждение имущества установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 29.03.11 по делу № А19-23248/10.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 26.08.11 указал, что суды первой и апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации их не оценили и с учетом правил пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не исследовали вопрос о том, знали и должны ли были знать индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками объектов недвижимости, о недействительности в силу ничтожности сделки по приобретению ООО «БСК» истребуемого земельного участка, предоставленного под эксплуатацию принадлежащих им объектов недвижимости, об отсутствии у общества полномочий на его отчуждение.

Как установлено судом, как на момент совершения договора (сделки) купли-продажи от 03.03.2009, так и на момент приобретения ООО «БСК» истребуемого земельного участка с кадастровым номером 38:06:120101:1229 по договору № 897 от 01.12.2008, собственниками объектов недвижимости, под эксплуатацию которых обществу был предоставлен земельный участок, являлись индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2

Являясь собственниками объектов недвижимости, индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 располагали возможностью реализации исключительного права на приватизацию земельного участка под эксплуатацию расположенных на нем объектов недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако данное право в нарушение указанной нормы материального права, реализовано ООО «БСК».

Из правил пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основанию ничтожности независимо от признания её таковой судом, то есть с момента совершения.

Из материалов дела следует что ФИО1 и ФИО2, являясь собственниками объектов недвижимости и заключая сделку купли-продажи с ООО «БСК», безусловно знали об основаниях приобретения ООО «БСК» спорного земельного участка.

Данный факт подтверждается пояснениями представителя ИП ФИО1, о том что при заключении сделки у ответчиков имелись документы - Постановление мэра Иркутского района от 10.11.2008г. № 5555, договор купли-продажи земельного участка (купчая) № 897 от 01.12.08, на которые имеется ссылка в договоре купли-продажи от 03.03.09.

Следовательно, ответчики ФИО1 и ФИО2 безусловно знали и должны были знать о недействительности, в силу ничтожности, сделки от 01.12.08 по приобретению ООО «БСК» истребуемого земельного участка, предоставленного под эксплуатацию не принадлежащих обществу объектов недвижимости, и об отсутствии полномочий у общества на его отчуждение.

Указанное обстоятельство исключает необходимость установления в судебном заседании принятия ответчиками разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка.

Кроме этого, ИП ФИО3 в материалы дела представлены доказательства о том, что до совершения сделки купли – продажи земельного участка, то есть на 29.07.2007 ФИО1 и ФИО2 знали о правах ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 38:06:120101:1295, расположенный в границах производственной базы, что по ее мнению, свидетельствует о недобросовестности ответчиков в приобретении спорного земельного участка, а именно:

- ответ Прокуратуры Иркутского района от 05.08.11 (л.д. 16-17 т. 3);

- постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.05.09 (л.д. 21-22 т. 2);

- постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.05.07 (л.д. 26-27 т. 2);

- постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 27.12.07 (л.д. 28-30 т. 2);

- исковое заявление ФИО1, ФИО2 от 29.06.07 (л.д. 31-32 т. 2), из которого следует что после подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка от 07.03.07, ФИО1 И ФИО2 обратились с иском к ИП ФИО3 об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного, судом установлено отсутствие оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" для признания индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2 добросовестными приобретателями по сделке - договору купли-продажи от 03.03.09.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 26.08.11 указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции надлежит включить в предмет доказывания по делу обстоятельства формирования воли и волеизъявления органа публичной власти при совершении сделки по отчуждению истребуемого земельного участка при наличии установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации требований и установленных судами фактических обстоятельств отсутствия у ООО «БСК» на момент предоставления земельного участка права собственности на объекты недвижимости, под эксплуатацию которых он предоставлен, обстоятельства наличия в границах истребуемого земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО3, исследовать и оценить с учетом правил пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о том, знали и должны ли были знать индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2, являющиеся собственниками объектов недвижимости, о недействительности в силу ничтожности сделки по приобретению ООО «БСК» истребуемого земельного участка, предоставленного под эксплуатацию принадлежащих им объектов недвижимости, и отсутствие у общества полномочий на его отчуждение.

В пункте 39 Постановления № 10/22 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, собственник имущества вправе истребовать свое имущество из незаконного владения у прочих приобретателей в любом случае, а у добросовестного приобретателя только в одном случае: если докажет факт выбытия имущества помимо воли собственника. Следовательно, факт выбытия имущества помимо воли собственника подлежит доказыванию, в случае подтверждения в ходе судебного разбирательства статуса добросовестного приобретателя за ответчиками.

Поскольку судом не установлены обстоятельства, позволяющие признать индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 добросовестными приобретателями, наличие (отсутствие) воли собственника на выбытие спорного земельного участка из его владения не имеет юридического значения при разрешении настоящего спора. Собственник у всех прочих приобретателей (за исключением признанных добросовестными) вправе истребовать имущество из незаконного владения в любом случае, и не обязан доказывать отсутствие воли на выбытие имущества из его владения.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (ОГРН <***>, ИН Н 3827016845) земельный участок площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, д. Карлук, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, согласно ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат взысканию с ответчиков ИП ФИО1 и ИП ФИО2 в доход федерального бюджета РФ в размере 2 000 руб. 00 коп. с каждого.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Иркутского района (ОГРН <***>, ИН Н 3827016845) земельный участок площадью 29945 кв.м., кадастровый номер 38:06:120101:1229, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский р-н, д. Карлук.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 000 руб. 00 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области в течении одного месяца со дня его принятия.

Судья О.В.Ушакова