Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен индивидуальным предпринимателем ФИО1 к Потребительскому обществу «Осинское» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 500 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец ссылается на наличие у него права в связи с истечением срока действия договора аренды от 07.12.1997 г. требовать возмещения стоимости произведенного ремонта и улучшений.

Производство по настоящему делу №А19-23251/2012 неоднократно определениями суда приостанавливалось до проведения комплексной строительно-технической экспертизы, повторной строительно-технической экспертизы а также оценочной экспертизы в отношении нежилого здания магазина «Универмаг», расположенного по адресу: <...>.

В частности, определением арбитражного суда Иркутской области от 04.02.2015 г. было назначено проведение комиссионной оценочной экспертизы в отношении нежилого здания магазина «Универмаг», расположенного по адресу: <...>, в связи с чем, на основании п. 1 ч.1 ст. 144 АПК РФ производство по делу приостанавливалось до получения заключения экспертизы.

08.04.2015 г. и 10.06.2015 г. в материалы дела поступили заключения экспертов по результатам судебной комиссионной оценочной экспертизы, в связи с чем, определением суда от 19.06.2015 г. производство по делу было возобновлено.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что определением арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2015 г. по делу №А19-6650/2015 в отношении Потребительского общества «Осинское» открыта процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2.

Определением от 14.07.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, привлечен временный управляющий Потребительского общества «Осинское» - ФИО2.

Истец на основании заключения №20-СП/15 от 04.06.2015 г. эксперта ФИО6 в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, увеличил сумму иска, просит взыскать с Потребительского общества «Осинское» в пользу ИП ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в сумме 947 584 руб. 84 коп., приобщил к уточненному исковому заявлению квитанцию от 17.11.2015 г. о доплате государственной пошлины в размере 8 951 руб. 70 коп.

Уточнение иска судом принято (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик и третье лицо уточненные исковые требования истца не признают. Вместе с тем, не возражают и не оспаривают, что задолженность Потребительского общества «Осинское» перед ИП ФИО1 составляет 875 157 руб. 84 коп.

Третье лицо (временный управляющий Потребительского общества «Осинское» - ФИО2) представило отзыв на требования истца, в котором, ссылаясь на заключение №20-СП/15от 04.06.2015 г. эксперта ФИО6, считает, что задолженность составляет 875 157 руб. 84 коп.

Истец в связи с не оспариванием ответчиком суммы долга в размере 875 157 руб. 84 коп., в порядке ст. 49 АПК РФ вновь уточнил исковые требования, уменьшил требования до неоспоренной ответчиком и третьим лицом суммы долга, в связи с чем, просит суд взыскать с Потребительского общества «Осинское» в пользу ИП ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в сумме 875 157 руб. 84 коп.

Уточнение иска судом принято (ст. 49 АПК РФ).

Истец уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, третьего лица, суд установил следующие обстоятельства.

Между Осинским РАЙПО с. Оса (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г., в соответствии с условиями которого, Осинское РАЙПО предоставило ответчику во временное владение и пользование нежилое здание – магазин «Универмаг», а также торговое оборудование (совместно именуемое в дальнейшем – арендуемое имущество), а ответчик принял в пользование нежилое здание и обязался оплачивать арендную плату в размере и на условиях, определенных настоящим договором (п. 1.1., п. 6 договора).

В пунктах 1.2., 1.3. договора указаны характеристики арендуемого имущества.

Согласно п. 1.2. договора, арендодатель передает арендатору в аренду следующее здание магазина «Универмаг»:

- адрес: <...>;

- общая площадь: 950 кв.м.;

- фундамент бетонный, наружные стены кирпичные, перегородки блочные, перекрытие деревянные, кровля мягкая, полы цементно-бетонные, окна двойные, остекленные, двери простые, внутренняя отделка – декоративное стекло.

Согласно п. 1.3. договора, арендодатель передает арендатору в аренду следующее торговое оборудование: - пристенные горки – 27 шт.;- столы – 15 шт.; -корзина – 33 шт.;- вешалка – 4 шт.

Арендуемое имущество предполагается для использования в качестве магазина (торговых площадей), организации торговли, для обустройства автогаража, автостоянки, для использования под хлебопекарню (п. 1.4. договора).

В соответствии с п. 1.5. договора аренды, срок действия договора аренды определен сторонами с 07.12.1997 г. по 06.12.2012 г.

Подпунктами «б», «в» пункта 3.4. договора предусмотрено, что арендатор вправе осуществлять без согласия арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, а также производить без согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, переоборудование и реконструкцию арендуемого имущества.

В соответствии с п. 3.5. договора, в случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества, его капитальный ремонт, переоборудование или реконструкцию, эти затраты арендатора зачисляются арендодателем в счет арендной платы, в том числе авансом.

03.03.2004 г. между Осинское РАЙПО с. Оса (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г., согласно которому пункт 3.5. договора стороны изложили в следующей редакции:

«В случае, если арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендуемого имущества, его капитальный ремонт, переоборудование, ремонт или реконструкцию, арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости этих улучшений и затрат».

Договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. был заключен сторонами до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, государственная регистрация договора не требовалась, соответственно, дополнительное соглашение к нему, хотя и заключенное между сторонами после введения в действие вышеуказанного закона, также не нуждалось в государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.12.2008 г. по делу №А19-16776/06-16-54, вступившим в законную силу 19.01.2009 г., право собственности на здание магазина «Универмаг», расположенного ранее по адресу: <...> , признано за Потребительским обществом «Осинское» (истец), поскольку Осинское РАЙПО было исключено из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 15.03.2006 г.

Впоследствии, Потребительское общество «Осинское» зарегистрировало право собственности на спорное здание магазина, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серии 38 АГ №921872 от 19.03.2009г.

Таким образом, арендодателем по настоящему договору аренды от 07.12.1997 г. является Потребительское общество «Осинское».

Постановлением главы администрации муниципального образования «Оса» №149 от 15.08.2011 г. (том 2 л.д. 35) был изменен адрес спорного объекта недвижимости с <...> на <...>, в связи с чем, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области было выдано взамен свидетельства о регистрации права собственности серии 38 АГ №921872 от 19.03.2009г. повторное свидетельство о регистрации права собственности серии 38 АД №545409 от 28.09.2011 г.

07.12.2012 г. договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г., заключенный между Потребительским обществом «Осинское» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, прекратил свое действие.

16.11.2012 г. Потребительское общество «Осинское» в адрес ИП ФИО1 направило уведомление о прекращении договора аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. с 07.12.2012 г., а также требование об освобождении арендованного имущества.

Как указывает истец в иске, в период действия договора аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. (в ред. дополнительного соглашения от 03.03.2004 г.) ИП ФИО1 за свой счет были произведены капитальный ремонт и неотделимые улучшения объекта аренды на общую сумму 4 321 282 руб. 07 коп.

Таким образом, поскольку срок аренды истек 07.12.2012 г. и ПО «Осинское» (ответчик по настоящему делу) возражает против продления договора аренды, истец полагает, что у него возникло право на возмещение стоимости произведенного ремонта.

07.12.2012 г. истец в адрес ответчика направил претензию с требованием произвести оплату стоимости произведенного ремонта и улучшений в сумме 3 370 950 руб. в срок до 10.12.2012 г., которая была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 с настоящим иском о взыскании с Потребительского общества «Осинское» в пользу ИП ФИО1 стоимости неотделимых улучшений в сумме 875 157 руб. 84 коп. (с учетом уточненных требований).

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, третьего лица, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. сроком действия до 06.12.2012 г. Предмет договора определен сторонами в разделе 1 договора. Договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. в установленном законом порядке не зарегистрировано, поскольку был заключен сторонами до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. является заключенным. Факт, что договор аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. является заключенным, подтверждается решениями арбитражного суда Иркутской области, вступившими в законную силу, по гражданским делам №А19-8386/07-54, №А19-15806/07-19.

Правоотношения сторон по рассматриваемому спору регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, арендатор наряду со своевременным возмещением арендной платы, обязался в соответствии с подпунктом «б» п. 3.3. договора, содержать имущество в исправном и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, за свой счет производить текущий ремонт.

Согласно подпунктам «б», «в» пункта 3.4. договора, в период действия договора арендатор вправе был осуществлять без согласия арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, а также производить без согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, переоборудование и реконструкцию арендуемого имущества.

При этом, пунктом 3.5. договора аренды магазина «Универмаг» и торгового оборудования от 07.12.1997 г. (в ред. дополнительного соглашения от 03.03.2004 г.) было предусмотрено, что в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендуемого имущества, его капитальный ремонт, переоборудование, ремонт или реконструкцию, арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости этих улучшений и затрат.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что в период действия договора аренды магазина «Универмаг»и торгового оборудования от 07.12.1997 г. им на основании подпунктов «б», «в» пункта 3.4. договора был произведен за счет собственных средств капитальный ремонт и неотделимые улучшения объекта аренды.

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Определения улучшений Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит. Вместе с тем, из анализа ст. 623 ГК РФ, в которой регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

Истцом в подтверждение произведения капитального ремонта и неотделимых улучшений объекта аренды в материалы дела были представлены: акт приемки выполненных строительно-монтажных работ за 15.01.1999 г., локальная смета 2000 г., акт приемки выполненных строительно-монтажных работ за 2000 г., акт приемки выполненных строительно-монтажных работ кровли здания за 2000 г., договор подряда №03/03/04-2 от 03.03.2004 г., сводный сметный расчет, локальная смета №1, локальная смета №2, договор подряда №25/04/06-7 от 25.04.2006 г., локальный сметный расчет №17, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты о приемке выполненных работ №1 от 28.06.2007 г., справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 28.06.2007 г., квитанциями об оплате по договору подряда №15/05/07-3 от 15.05.2007 г. за выполненные работы, по договору подряда №25/04/06-7 от 25.04.2006 г. за выполненные работы, по договору подряда №03/03/04-2 от 03.03.2004 г. за выполненные работы.

В целях установления факта замены и восстановления строительных конструкций, и, соответственно, подтверждения факта наличия произведенных на объекте изменений (капитального ремонта, неотделимых улучшений), судом определениями от 04.04.2013 г., от 31.07.2014 г. были назначены строительно-технической экспертизы в отношении нежилого здания магазина «Универмаг», расположенного по адресу: <...>.

При проведении экспертизы, назначенной определением от 04.04.2013 г., было установлено, в вопросах эксперту ошибочно не был указан акт выполненных работ 2000г., эксперт ФИО7 (ООО «Главстройпроект», расположено по адресу: <...>), проведение экспертизы которому было назначено, в судебном заседании пояснил, что при экспертизе исследовал, в том числе, иной акт, не указанный в определении суда от 04.04.2013г. и, как выяснилось, в судебном заседании при осмотре дела, относящийся к другому объекту недвижимости.

В связи с указанными обстоятельствами, а также на основании ходатайства истца о проведении повторной экспертизы, судом определением от 31.07.2014 г. была назначена повторная строительно-технической экспертиза, проведение которой было поручено ФИО8 (АНО Экспертный Центр «Регион-Эксперт», расположено по адресу: 664035, <...>).

В результате проведения повторной строительно-технической экспертизы был установлен объем капитального ремонта и перечень неотделимых улучшений.

Впоследствии, определением суда от 04.02.2015 г. была назначена комиссионная оценочная экспертиза в отношении нежилого здания магазина «Универмаг», расположенного по адресу: <...>.

Проведение комиссионной оценочной экспертизы было поручено экспертам: ФИО6 (ООО «Центра экспертизы, оценки и консалтинга «САМПАД», расположено по адресу: <...>); ФИО9, ФИО10 (ООО ПКФ «Деловой центр», <...>).

На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

1) Какова с учетом состояния объекта в настоящее время рыночная стоимость капитального ремонта, проведенного согласно заключению эксперта от 06.08.2014 г., с указанием конкретного вида работ и ссылкой на соответствующую графу заключения от 06.08.2014 г.? (Принимать во внимание только работы, указанные в актах о приемке выполненных строительно-монтажных работ).

2) Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, указанных в таблице №2 заключения эксперта от 06.08.2014 г. на текущее время с учетом износа (амортизации) с указанием конкретного вида улучшений и ссылкой на графу заключения от 06.08.2014 г?

3) Какова рыночная стоимость не включенных в акты улучшений имущества, указанных в Приложении к таблице №2 заключения эксперта от 06.08.2014 г. с учетом износа (амортизации)?

08.04.2015 г. и 10.06.2015 г. в материалы настоящего дела поступили заключения экспертов по результатам судебной комиссионной оценочной экспертизы.

Исследовав в судебном заседании представленные в материалы дела заключения экспертов, суд установил, что в резолютивной части заключения, представленного экспертами ФИО9 и ФИО10, указаны общие суммы рыночной стоимости работ по капитальному ремонту (вопрос № 1) и по неотделимым улучшениям (вопрос № 2). Вместе с тем, построчно в таблицах с наименованием работ и неотделимых улучшений данные суммы не разнесены. Таким образом, в связи с неполным указанием результатов в резолютивной части заключения экспертизы (указана общая стоимость, и не указана стоимость построчно по видам работ и улучшений, указанных в вопросах №1, 2), определением от 14.07.2015 г. судом была назначена дополнительная экспертиза.

24.08.2015 г. в материалы дела поступили результаты по дополнительной экспертизе экспертов ПКФ «Деловой центр».

Истец, руководствуясь заключением №20-СП/15 от 04.06.2015 г. эксперта ФИО6 (том 7 л.д. 170), определил размер неотделимых улучшений в сумме 947 584 руб. 84 коп.

Согласно заключению №20-СП/15 от 04.06.2015 г. (том 8 л.д. 168-170) в таблице №4 экспертом ФИО6 представлен расчет величины износа методом срока жизни, и стоимости работ и материалов за минусом износа.

По расчету стоимости работ с учетом износа, произведенному экспертом ФИО6, стоимость неотделимых улучшений составила 1 844 305 руб. 47 коп., при этом, стоимость неотделимых улучшений с учетом износа составила 947 584 руб. 84 коп.

Истец, согласившись с расчетомстоимости работ с учетом износа, произведенным экспертом ФИО6, в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил взыскать с Потребительского общества «Осинское» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 947 584 руб. 84 коп.

Потребительское общество «Осинское» совместно с третьим лицом -временным управляющим ФИО2 требования истца не признали, при этом, сообщили, что не возражают, что задолженность Потребительского общества «Осинское» перед ИП ФИО1 составляет 875 157 руб. 84 коп. исходя из позиций, указанных в отчете эксперта ФИО6:

№ поз.	наименование работ	стоимость
1	Установка калорифера	7147, 06
2	Установка вентиляторов	11318,73
3	Установка вставок гибких	3691,25
4	Установка кронштейнов	1626,88
13	Установка регистров	37901,69
14	Прокладка трубопроводов 50 мм	38591,94
15	Прокладка трубопроводов 25 мм	10700,86
16	Масленая окраска труб диаметром более 50 мм	8341,50
17	Масленая окраска труб диаметром более 25 мм	5 966,96
18	Установка стропил (мауэрат)	114283, 76
19	Установка стропил (стойки)	16800,41
20	Установка стропил (лесопил, ригеля)	135815,73
21	Устройство кровель	305 315,73
22	Устройство фронтонов	8 603, 07
25	Установка оконных блоков до 2 м *2, глухих	11992,57
26	Установка оконных блоков до 2 м *2, поворотно-откидных	12164, 81
27	Установка подоконных досок	750,69
33	Установка оконных блоков до 2 м *2, поворотно-откидных, двухстворчатых	12164,81
34	Установка подоконных досок	1600,32
35	Кладка перегородок	19782, 49
36	Штукатурка поверхностей	15101,37
45	Смена светильников	6353,82
46	Кабель	95495,19

Истец, учитывая не оспариванием ответчиком долга в размере 875 157 руб. 84 коп., в порядке ст. 49 АПК РФ вновь уточнил исковые требования, уменьшил сумму иска, просил суд взыскать с Потребительского общества «Осинское» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 875 157 руб. 84 коп.

В силу пункта 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами настоящего дела подтверждается факт наличия произведенных истцом на объекте неотделимых улучшений, при этом, ответчиком указанное обстоятельство не оспаривается, требования истца, уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 875 157 руб. 84 коп. подлежат удовлетворению в силу ст.ст. 606, 614, 617, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по настоящему уточненному иску составляет 20 503 руб. 16 коп. и относится на ответчика. Вместе с тем, истец оплатил государственную пошлину по платежным квитанциям от 24.12.2012 г., от 17.11.2015 г. в общем размере 21 951 руб. 70 коп., в связи с чем, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 503 руб. 16 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, 1 448 руб. 54 коп. государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета РФ.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Потребительского общества «Осинское» (ОГРН <***>; 669201, Усть-Ордынский Бурятский Автономный округ, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; Усть-Ордынский Бурятский Автономный округ, с. Оса) 875 157 руб. 84 коп. – основного долга по возмещению стоимости неотделимых улучшений, 20 503 руб. 16 коп. – судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>; Усть-Ордынский Бурятский Автономный округ, с. Оса) из Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 1 448 руб. 54 коп., выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья: Е.Ф. Капустенская