Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ Г. ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, 664007, <...>)

к ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «АЗЕРБАЙДЖАНСКИЙ КОНГРЕСС ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 664003, ОБЛ. ИРКУТСКАЯ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ДЗЕРЖИНСКОГО, ДОМ 12)

о взыскании 1 121 302 руб. 91 коп.,

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 представитель по доверенности № 505-70-9543/17 от 22.08.2017;

от ответчика - председатель общества ФИО2 А.К.О.;

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ Г. ИРКУТСКА (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «АЗЕРБАЙДЖАНСКИЙ КОНГРЕСС ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» (далее - ответчики) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010 в размере 1 121 302 руб. 91 коп., из которых: 706 268 руб. 15 коп. – основной долг за период с 26.02.2013 по 17.07.2017 г., 413 804 руб. 04 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.01.2011 по 17.07.2017, 727 руб. – задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 16.03.2013 по 17.07.2017, 503 руб. 12 коп. – пени за просрочку внесения платежей за пользование земельным участком с 01.08.2014 по 17.07.2017 г.

В обоснование заявленных требований истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010 за период с 26.02.2013 по 17.07.2017, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, указал на то обстоятельство, что нежилое помещение, предоставленное по договору аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010, до 19.05.2017 не было включено в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций) (далее – Перечень), в связи с чем, выставляя ответчику расчет арендной платы за период с 26.02.2013 по 17.07.2017, истцом ошибочно была применена льготная ставка арендной платы. С целью исправления ошибки, допущенной истцом, ответчику доначислена арендная плата за спорный период.

Ответчик иск не признал, указал на неправомерное доначисление истцом арендной платы за спорный период без применения льготной ставки арендной платы, поскольку одним из направлений деятельности Общественной организации является благотворительная деятельность и деятельность в области культуры. Представил документы, подтверждающие право на получение льготы в соответствии с Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 № 005-20-070096/10, которые судом приобщены к материалам дела.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и представленные документы, судом установлено следующее.

Согласно пункту 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 25.12.2015 № 006-20-160257/5 (далее – Положение), Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее - комитет) является функциональным структурным подразделением администрации города Иркутска, осуществляющим полномочия в сфере имущественных и земельных отношений.

В силу пункта 2.4. Положения одной из задач комитета является защита прав и интересов муниципального образования город Иркутск в сфере имущественных, земельных правоотношений.

Пунктом 3.1.28. Положения установлено, что комитет от имени администрации города Иркутска осуществляет защиту интересов муниципального образования город Иркутск в судебном порядке по вопросам, входящим в компетенцию комитета.

Таким образом, настоящий иск комитетом заявлен правомерно.

Как следует из материалов дела, 15.10.2010 на основании распоряжения И.о. Заместителя мэра - председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города Иркутска от 15.10.2010 № 502-02-6243/10, между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и Иркутской областной Общественной организацией «Азербайджанский конгресс Иркутской области» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 8876, в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование встроенное нежилое помещение площадью 63,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1-4, расположенное на 1-ом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...>, №38:36:034702:00:3-116-6/А:1001, согласно данным технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска от 29.05.2000 (далее по тексту - «Объект»). Характеристика здания, в котором расположен Объект: Магазин- нежилое помещение, расположенное на 1- этаже 4- этажного жилого дома.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1.2 договора целевое использование Объекта: офис (деятельность общественных организаций). Площадь земельного участка, расположенного под Объектом и необходимого для его использования, составляет 14,42 кв.м. (п. 1.3 договора).

В силу п. 1.4 договора срок его действия с 01.11.2010 по 30.10.2011.

Согласно доводам искового заявления и пояснениям сторон, по истечении срока действия договора, договор перезаключался на новый срок под тем же номером. Так договором от 26.10.2011, срок действия договора установлен с 31.10.2011 по 29.10.2012, договором от 30.10.2012 срок договорных отношений установлен с 30.10.2012 по 30.10.2022.

При этом, как следует из материалов дела, в соответствии с п. 1.3 договора № 8876 от 30.10.2012 площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования составляет 56,60 кв.м., а цель использования Объекта в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 12.02.2014 к договору № 8876 от 30.10.2013 - благотворительная деятельность и деятельность в области культуры.

Указанное дополнительное соглашение 12.02.2014 было зарегистрировано в Федеральной службе кадастра и картографии Иркутской области за номером № 38-38-01/207/2014-634 (т. 2 л.д. 31-32, в том числе оборотная сторона).

Судом установлено, что истцом обязательства по договору аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010 исполнены, помещение, поименованное в п. 1.1 договора, передано ответчику по передаточным актам от 01.11.2010, от 31.10.2011, от 30.10.2012 (т.1 л.д.124, 114, 102, соответственно).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 2.3.3 договора от 30.10.2012 за арендатором закреплена обязанность по своевременному перечислению арендной платы, платы за пользование земельным участком, в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Согласно п. 3.1 договора за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования. Расчет платы за пользование земельным участком, занятым объектом и необходимым для его использования, производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра города Иркутска. Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком (Приложение № 2 к договору). Арендная плата должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца (п. 3.1.1 договора).

Вместе с тем, как указал истец, обращаясь в суд с настоящим иском, обязательства по своевременному внесению арендной платы в срок, установленный п.п. 3.1, 3.1.1 договора, ответчиком были исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем, задолженность ответчика по арендной плате составляет 706 995 руб. 75 коп., в том числе: 706 268 руб. 15 коп. - задолженность по арендной плате за период с 26.02.2013 по 17.07.2017 и 727 руб. 60 коп. – задолженность за пользование земельным участком за период с 16.03.2013 по 17.07.2017.

Ответчик в отношении заявленных исковых требований возражал, указал на неправомерное доначисление истцом арендной платы за спорный период, произведенный без применения льготной ставки арендной платы, поскольку одним из направлений деятельности Общественной организации является благотворительная деятельность и деятельность в области культуры. Представил документы, подтверждающие право на получение льготы в соответствии с Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 № 005-20-070096/10 за весь спорный период.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, истцом ответчику ежегодно, в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010, предоставлялись расчеты арендной платы. Так представленные в материалы дела расчеты за 2012-2016г.г. предъявлены ответчику с применением льготной ставки арендной платы (т.1 л.д.20,26, 33, 41,49). Данные расчеты подписаны обеими сторонами без разногласий.

При этом как следует из пояснений представителя истца, обнаружив в 2017 году допущенную при расчете арендной платы ошибку, а именно: применение льготной ставки арендной платы за помещение, не включенное в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), истцом ответчику произведено доначисление арендной платы и выставлены новые расчеты арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2017, которые ответчиком не подписаны (т.1 л.д. 50-54).

Отказ ответчика от подписания расчетов арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2017 и, соответственно, отказ от её уплаты, явился основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением за период 26.02.2013 по 17.07.2017 и пени за несвоевременное внесение арендной платы, исследовав материалы дела, с учетом доводов истца и возражений ответчика, судом установлено следующее.

Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10 утвержден порядок передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду. Так разделом 3 порядка установлены Условия предоставления объектов, включенных в перечень муниципального имущества города Иркутска, социально ориентированным некоммерческим организациям в аренду.

В соответствии с п. 3.1 Порядка, объекты, включенные в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), утвержденный постановлением администрации города Иркутска, предоставляются социально ориентированным некоммерческим организациям в аренду (в том числе по льготным ставкам арендной платы) при условии осуществления ими в соответствии с учредительными документами видов деятельности, указанные в пп. 3.1.1 – 3.1.8 настоящего Порядка.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 Устава ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «АЗЕРБАЙДЖАНСКИЙ КОНГРЕСС ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» (ответчика), утвержденного 14.1.2016, целями Азербайджанского конгресса Иркутской области является:

-содействие в защите и реализации гражданских прав и социально-культурного развития азербайджанцев и выходцев из Азербайджанской Республики, проживающих на территории Иркутской области;

-сохранение и развитие национальных традиций, самобытности и языка, культурного наследия азербайджанцев на территории Иркутской области.

В соответствии с п. 3.3 Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного Решением Думы г. Иркутска от 02.03.2010 N 005-20-070096/10 льготные ставки арендной платы за объекты, предоставляемые в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям, применяются при соблюдении следующих условий:

-фактическое осуществление видов деятельности, указанных в пп. 3.1.1 - 3.1.6, 3.1.8, в течение не менее 1 года до даты подачи заявления о предоставлении объекта в аренду;

-отсутствие задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня и (или) государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год и задолженности по арендной плате по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска;

-отсутствие организации в перечне организаций, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, предусмотренном пунктом 2 статьи 6 федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

В силу п. 3.2 Порядка 3.2. льготные ставки арендной платы за объекты, предоставляемые в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям, устанавливаются в следующих размерах: 10% от размера арендной платы за объект, предоставляемый в аренду социально ориентированной некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с учредительным документом виды деятельности, указанные в пп. 3.1.1 - 3.1.7 настоящего Порядка (п. 3.2.1 Порядка).

На основании изложенного и исходя из представленных ответчиком в материалы дела документов, в том числе: устава Организации, справок об отсутствии задолженности из Пенсионного Фонда РФ, Фонда социального страхования РФ и ИНФС России за 2014-2017г.г., а так же отчетов Азербайджанского конгресса Иркутской области о видах деятельности за 2014-2017г.г. суд приходит к выводу о том, что в спорный период (февраль 2013 – июль 2017) при расчете арендной платы ответчик - ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «АЗЕРБАЙДЖАНСКИЙ КОНГРЕСС ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» вправе был уплачивать арендную плату за пользование нежилым помещением с применением льготной ставки.

Кроме того, сторонами в материалы дела представлены платежные документы, свидетельствующие о регулярном внесении арендных платежей, что так же является одним из условий для применения ответчиком льготной ставки при расчете размера арендной платы.

Принадлежность ответчика к категории общественных организаций, имеющих право на внесение арендной платы с применением льготной ставки, истцом в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривалось.

Однако истец, обращаясь в суд с настоящим иском, указал, что помещение, переданное по договору аренды, до 19.05.2017 ошибочно администрацией города Иркутска не было включено в Перечень муниципального имущества города Иркутска, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав некоммерческих организаций), в связи с чем, выставляя ответчику расчет арендной платы за период с 26.02.2013 по 17.07.2017, истцом ошибочно была применена льготная ставка арендной платы. В результате ошибки, допущенной истцом, последним ответчику доначислена арендная плата за спорный период.

Действительно, как следует из материалов дела, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 63,7 кв.м. включено в Перечень только 19.05.2017, на основании заявления председателя ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТНОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «АЗЕРБАЙДЖАНСКИЙ КОНГРЕСС ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ» № 0015 от 01.03.2017 (постановление Администрации г. Иркутска от19.05.2017 № 031-06-486/7) (т. 2 л..д.96-97).

Однако то обстоятельство, что нежилое помещение, предоставленное ответчику по договору № 8876 от 15.1.2010, включено в Перечень только 19.05.2017, по мнению суда, не может в данном случае являться основанием для взыскания с ответчика недоплаченной за весь спорный период арендной платы, рассчитанной без применения льготной ставки, в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 2 указанной статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик неоднократно ссылался на то обстоятельство, что в случае, если бы о факте отсутствия оснований для применения в отношении предоставленного ему по договору аренды помещения льготной ставки арендной платы, ему стало известно в момент заключения договора либо в момент ежегодного подписания расчетов арендной платы, он бы отказался от заключения данного договора либо заявил о его расторжении.

По мнению суда, поскольку поведение истца давало ответчику основания полагать, что ежегодно подписываемый сторонами расчет арендной платы с применением льготной ставки являются верными и, соответственно, порождает обязательство арендатора уплачивать арендную плату именно в размере, определенном данным расчетом, последующее доначисление арендной платы исключительно на том основании, что нежилое помещение, предоставленное ответчику по договору, не было включено в Перечень на основании ошибки истца, свидетельствует о злоупотреблении истцом своими гражданскими правами.

Более того, в силу абз.4 п. 3.1.1 договора аренды нежилого помещения № 8876 от 30.10.2012, в случае если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течении 15 дней с момента получения Уведомления (о повышении размера арендной платы) письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта.

Таким образом, арендодатель, заявив о доначислении арендной платы за предыдущие периоды пользования имуществом, фактически лишил арендатора, права, установленного договором, на отказ от договора в случае повышения арендной платы.

С учетом изложенного выше, суд, руководствуясь статьёй 10 ГК РФ, отказывает истцу во взыскании с ответчика арендной платы за пользование нежилым помещением за период с 16.03.2013 по 17.07.2017 исходя из расчетов арендной платы, произведенных без применения льготной ставки.

С учетом вышеизложенного, расчет арендной платы за спорный период должен быть произведен с применением льготной ставки и составлять: 17 400 руб. за 2014 год (1 450 руб. – в месяц, согласно расчету т.2 л.д.33); 23 314 руб. 20 коп. за 2015 год (1 942 руб. 85 коп. – в месяц, согласно расчету т. 2 л.д.41); 23 314 руб. 20 коп. за 2016 год (1 942 руб. 85 коп. в месяц, согласно расчету т. 2 л.д.49); 23 690 руб. за 2017 год (1 974 руб. – в месяц, согласно расчету т. 2 л.д.72).

При этом, истец, настаивая на удовлетворении исковых требований, ссылался на несвоевременное внесение арендатором арендной платы, в связи с чем, истцом ответчику были начислены пени за нарушение сроков оплаты.

Суд, рассмотрев данный довод истца, приходит к следующему.

Так, судом из представленных ответчиком в материалы дела документов установлено, что согласно подготовленному арендатором по запросу арендодателя расчету (т. 2 л.д.66-68), содержащему сведения о всех начислениях по договору аренды (в том числе и расчет пеней), по состоянию на 26.09.2016 у ответчика имелась переплата по арендной плате по договору в размере 6 274 руб. 23 коп. (данный акт сверки заверен печатью арендодателя и был подготовлен арендодателем еще до того, как были произведены доначисления арендной платы по договору).

Письмом 01.10.2016 ответчик обратился к истцу с требованием о зачете суммы переплаты в размере 6 274 руб. 23 коп. в счет оплаты за октябрь 2016 по договору № 8876 от 30.10.2012 в сумме 1 942 руб. 85 коп. и пени в сумме 271 руб. 04 коп. (т. 2 л.д.69).

В силу положений статьи 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны.

Следовательно, по состоянию на 01.11.2016, переплата ответчика, с учетом произведенного зачета в соответствии со ст.ст. 319 и 410 ГК РФ, составляла 4 060 руб. 34 коп. (6 274 руб. 23 коп. (переплата по состоянию на 26.09.2016) – 1 942 руб. 85 коп. (арендная плата за октябрь 2016) – 271 руб. 04 коп. (пени по договору, признанные ответчиком).

Впоследствии, 02.11.2016, ответчиком по платежному поручению № 121 от 02.11.2016 внесена арендная плата за ноябрь 2016 в размере 1 942 руб. 85 коп. (т.2 л.д.56, оборотная сторона).

За декабрь 2016 арендная плата ответчиком внесена 13.12.2016, о чем свидетельствует копия платежного поручения № 130 от 13.12.2016 на сумму 1 942 руб. 85 коп., в назначении платежа которого указано: «Арендная плата за нежилое помещение по дог. № 8876 от 30.10.2013г. за декабрь 2016г.» (т. 2 л.д.56), следовательно, просрочка исполнения обязательств составила: с 06.12.2016 по 13.12.2016.

В п. 4.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в виде пени в размере 0,1% от внесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

С учетом изложенного, и в связи с несвоевременным внесением арендной платы за декабрь 2016 года, ответчику подлежит начислению пеня, исходя из следующего расчета: 1 942 руб. 85 коп. (размер арендной платы за декабрь 2016) * 0,1 % (п. 4.2 договора) * 8 дн. (за период: с 06.12.2016 по 13.12.2016) = 15 руб. 54 коп.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2017, переплата ответчика составляла 4 044 руб. 80 коп. (4 060 руб. 34 коп. – 15 руб. 54 коп.).

Согласно представленному истцом расчету арендной платы на 2017 год (т. 2 л.д.72), размер годовой арендной платы без применений коэффициента 10% составил 236 964 руб.

Однако, учитывая, что в ходе рассмотрения настоящего дела суд пришел к выводу о наличии оснований для применения к ответчику льготной ставки арендной платы в размере 10%, то, соответственно, размер годовой арендной платы за 2017 год составил 23 694 руб. 40 коп., то есть ежемесячно арендатор должен был уплачивать 1974 руб. 70 коп. арендной платы.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ответчиком в счет арендной платы за 2017 год вносилась сумма 1 942 руб. 85 коп. (по данным предыдущего года ввиду отсутствия согласованного с арендодателем расчета), следовательно, судом установлено, что ежемесячно в период с 01.01.2017 по 31.07.2017 ответчик не доплачивал арендную плату в размере 31 руб. 85 коп. (1974 руб. 70 коп. - 1 942 руб. 85 коп.).

Таким образом, за период с 01.01.2017 по 17.07.2017 ответчиком истцу недоплачена сумма в размере 222 руб. 95 коп. (31 руб. 85 коп. (размер недоплаты) * 7 месяцев).

Кроме того, из представленных сторонами в материалы дела копий платежных поручений судом установлено, что арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно – с незначительным нарушением сроков, в связи с чем, ответчику подлежит начисление пени, в соответствии с п. 4.2 договора, исходя из следующего расчета:

-146 руб. 12 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за январь 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 74 дн. (за период с 05.01.2017 по 20.03.2017 – дата оплаты за январь – февраль 2017 года);

-82 руб. 93 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за февраль 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 42 дн. (за период с 07.02.2017 по 20.03.2017);

При этом, 20.03.2017 ответчиком по платежным поручениям № 07 от 20.03.2017 и № 08 от 20.03.2017 внесена сумма в размере 3 949 руб. 40 коп. (3 885 руб. 07 коп. и 235 руб. 23 коп. (соответственно), следовательно, размер недоплаченной арендной платы составлял 64 руб. 33 коп. (3 949 руб. 04 коп. – 1 942 руб. 85 коп. (за январь 2017) – 1 942 руб. 85 коп. (за февраль 2017)). Таким образом, на сумму указанной недоплаты также подлежит начислению пеня в размере 10 руб. 35 коп., исходя из следующего расчета: 64 руб. 33 коп. (размер оставшейся непогашенной арендной платы за февраль 2017 года) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 161 дн. (за период с 21.03.2017 по 17.07.2017 (дата, определенная истцом в качестве конечной даты начисления пени);

-262 руб. 64 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за март 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 133 дн. (за период с 05.03.2017 (с учетом положения ст. 193 ГК РФ) по 17.07.2017);

-202 руб. 36 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за апрель 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 103 дн. (за период с 06.04.2017 по 17.04.2017);

-144 руб. 15 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за май 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 73 дн. (за период с 06.05.2017 по 17.07.2017);

-82 руб. 93 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за июнь 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 42 дн. (за период с 06.06.2017 по 17.07.2017);

-23 руб. 69 коп., исходя из следующего расчета: 1 974 руб. 70 коп. (размер арендной платы за июль 2017) * 0,1% (п. 4.2 договора) * 12 дн. (за период с 07.07.2017 по 17.07.2017);

Таким образом, за несвоевременное внесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2017 по 17.07.2017, у ответчика возникло обязательство по уплате пени в общей сумме 995 руб. 17 коп. (146 руб. 12 коп. + 82 руб. 93 коп. + 10 руб. 35 коп. + 262 руб. 64 коп. + 202 руб. 36 коп. + 144 руб. 15 коп. + 82 руб. 93 коп. + 23 руб. 69 коп.).

Однако, учитывая, что по состоянию на 01.01.2017 у ответчика имелась переплата в размере 4 044 руб. 80 коп., суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика какой-либо задолженности перед истцом по состоянию на 17.07.2017.

Напротив, по состоянию на 17.07.2017 у ответчика имеется переплата в сумме 2 866 руб. 68 коп. (4 060 руб. 80 коп. (переплата по состоянию на 01.01.2017) – 222 руб. 95 коп. (недоплата арендной платы за период с 01.01.2017 по 17.07.2017) – 955 руб. 17 коп. (пени, за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 05.01.2017 по 17.07.2017).

С учетом изложенного, суд оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением по состоянию на 17.07.2017 и пени не находит.

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени, за несвоевременное внесение платежей за пользование земельным участком, суд пришел к следующему.

Как указывалось судом выше, отношения между сторонами урегулированы договором аренды нежилого помещения № 8876 от 15.10.2010, с учетом последующего его перезаключения на новый срок.

По своей правовой природе данный договор является договором аренды здания или сооружения, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ(далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из условий заключенного сторонами договора усматривается, что объектом аренды является встроенное нежилое помещение площадью 63,7 кв.м., номера на поэтажном плане 1-4, расположенное на 1-ом этаже 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...>, №38:36:034702:00:3-116-6/А:1001, согласно данным технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска от 29.05.2000.

В соответствии со статьей 289 и пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно статье 16 Закона № 189-ФЗ у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе № 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области во исполнение определения суда от 29.01.2018 представлена Выписка из ЕГРНП и сведения в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: <...> дом. 6, согласно которой, сведения о постановке на кадастровый учет спорного земельного участка отсутствуют, однако земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (т. 2 л.д. 132-134).

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

С учетом пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и другими нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

С учетом приведенных норм и представленных доказательств суд приходит к выводу, что истцу не принадлежат исключительные права владения, пользования и распоряжения спорным земельным участком, у него отсутствуют правовые основания для получения платы за пользование спорным земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Доводы истца о том, что внесение платы за пользование земельным участком предусмотрена условиями договора, при этом ответчик частично плату за использование земли вносил, поэтому плата подлежит взысканию, судом отклоняются, поскольку в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании платы за пользование земельным участком, и, соответственно, пеней за несвоевременное внесение таких платежей, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

С учётом изложенного выше, суд отказывает в удовлетворении исковых требований истца полностью.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

Судья: Ю.С. Яцкевич