Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи С.Н. Антоновой, рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «СИБИРСКАЯ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664019, <...> З, ОФИС 2)

о взыскании 154 996 руб. 80 коп.,

установил:

иск заявлен о взыскании штрафа за нарушение п. 1.5 договора аренды № 8354 от 24.06.2008г. в сумме 96873 руб., штрафа за нарушение пп. 2.3.7 договора аренды № 8354 от 24.06.2008г. в сумме 19374 руб. 60 коп., штрафа за нарушение пп. 2.3.8 договора аренды № 8354 от 24.06.2008г. в сумме 19374 руб. 60 коп., штрафа за нарушение пп.2.3.17 договора аренды № 8354 от 24.06.2008г. в сумме 19374 руб. 60 коп.

Определением суда от 07.10.2019 исковое заявление судом принято, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

03.12.2019г. судом принята резолютивная часть решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований. На основании заявления истца судом 12.12.2019 изготовлен мотивированный текст решения.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская» заключен договор аренды нежилого помещения № 8354 от 24.06.2008г. в соответствии с условиями которого, арендодатель обязуется предоставить арендодателю во временное возмездное владение и пользование или во временное пользование за плату муниципальные нежилые помещения (здания), расположенные по адресу: ул. Баррикад, 60-з, общей площадью 472 кв.м. (Литера – А, А1,А2,А3,А4,А5,А6,А7) общей площадью 433,3 кв.м.; по первому этажу согласно позициям экспликации №1-2,1-14, отраженным в техническом паспорте нежилого помещения (здания0, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 21.09.2007г., кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:200313290. Характеристика объекта: нежилое отдельностоящее 1-этажное деревянное здание Лит.А, , с бревенчатыми постройками лит.А1-А4, А6 с кирпичной постройкой лит. А5, с панельной постройкой лит. А7. (Литера-Е) общей площадью 28,7 кв.м., по первому этажу согласно позициям экспликации №1-2, отроенным в техническом паспорте нежилого помещения (здания), изготовленном МУП БТИ г. Иркутска от 21.09.07г., кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:200313310 (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора целевое использование объекта: деятельность по содержанию, текущему ремонту жилых домов муниципального жилого фонда г. Иркутска и общего имущества собственников помещения в многоквартирных домах на территории г. Иркутска.

В соответствии с п. 1.5 договора перепланировка и (или) переустройство объекта возможны при условии их согласования в установленном порядке. Возведение на земельном участке, необходимом для использования объекта, дополнительных строений (самовольных построек) арендатором или иными лицами не допускается.

В силу пункта 2.1.3 договора установлена обязанность арендодателя осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом, составленным совместно с арендатором.

Пунктом 2.3.7 договора установлено, что арендатор обязан использовать объект исключительно по целевому назначению в соответствии с п. 1.2 договора.

Согласно пункту 2.3.8 договора арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя на объект для осуществления контроля за исполнением условий договора.

Без согласия арендодателя не сдавать объект или его часть в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование; не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенайм) (п. 2.3.17 договора)

Согласно п. 4.3 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п.п. 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.13, 2.3.14, 2.3.17, 3.1.3, договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

В силу п. 4.4 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п.п. 1.5, 2.3.12, 2.3.16 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 50% от суммы годовой арендной платы.

В связи с нарушением ответчиком принятых обязательств, предусмотренных п. 1.5, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.17 договора, установленным в ходе проведения проверки исполнения обязательств по договору аренды от 18.06.2018г. истец исчислил штраф и направил ответчику претензию от 25.06.2018г. № 505-71-9443/18. с предложением оплатить начисленный штраф.

Неисполнение указанной претензии ответчиком послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

По смыслу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Заключив договор, ответчик принял на себя обязательства, которые в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения проверки исполнения обязательств по договору аренды №8354 от 24.06.08г. составлен акт проверки от 18.06.2018г., в котором отражен факт непредставления доступа на объект, несоблюдения целевого использования объекта (деятельность по содержанию, текущему ремонту жилых домов муниципального жилого фонда г. Иркутска и общего имущества собственников помещения в многоквартирных домах на территории г. Иркутска); организации автостоянки и шиномонтажа; передача имущества в субаренду, т.е. нарушение п. 1.5, пп. 2.3.7, пп.2.3.8, пп.2.3.17 договора, что и послужило основанием для обращения истца с рассматриваемыми требованиями.

Возражая (в представленном ООО «УК Сибирская» 28.10.2019г. отзыве), ответчик указал, что пункты 1.5, 2.3.17 отменены дополнительным соглашением №5 от 06.04.2015г., заключенным к данному договору, также указанным дополнительным соглашением изменено целевое назначение на «коммерческая деятельность». Также указал на отсутствие доказательств извещения о проведении проверки в опровержение довода о недопуске на объект проверки.

Как следует из представленного ответчиком дополнительного соглашения №3 от 11.03.2015г., зарегистрированного в КУМИ г. Иркутска в книге №44 за № 667/15, внесены изменения в текст договора в части наименования арендатора, именно: слова ООО «Сибирская» заменены на ООО «УК Сибирская».

Пунктом 1 дополнительного соглашения №5 от 06.04.2015г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 19.05.2015г. за № 38-38/001-38/001/046/2015-1565/1, пункт 1.2 договора изложен следующим образом: «целевое использование объекта: коммерческая деятельность». Пункты договора 1.5,2.3.12, 2.3.16, 2.3.17, 4.4, 6.2.2 – отменены.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Понятие дополнительного соглашения отсутствует в ГК РФ. Однако, исходя из положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, дополнительное соглашение представляет собой вариант договора, заключаемый с целью изменения ранее заключенного договора. После вступления в силу дополнительного соглашения обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исчисление штрафа за нарушение пунктов договора (п. 1.5. возведение дополнительных строений без согласования, п. 2.3.17. передача объекта в субаренду без согласования, п. 2.3.7 использование по целевому назначению), которые были исключены из договора или изменены по воле сторон, является необоснованным.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены заявление ООО УК «Сибирская» (вх.№ 505-51-2946/5 от 16.03.2015г.) о согласовании права сдавать объект в субаренду и согласовании строительства вспомогательных сооружений; письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом (от 16.03.2015г. № 505-71-3346/15), которым согласовано право на сдачу в субаренду и размещение, строительство временных вспомогательных сооружений, разбираемых ангаров на период действия договора.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства не представлено, доказательств отмены, признания недействительным указанного выше дополнительного соглашения также не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом в данном случае не доказан факт неисполнения ответчиком обязательств, начисление штрафа за неисполнение обязанности по п. 1.5, 2.3.17 договора является неправомерным.

Возражая относительно начисления штрафа за неисполнение обязанности п. 2.3.8 договора, а именно необеспечение доступа арендодателя на объект для осуществления контроля за исполнением условий договора указал, что не был извещен о проведении проверки.

Согласно п. 2.3.8 договора арендатор обязан обеспечить доступ арендодателя на объект для осуществления контроля за исполнением условий договора.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом, составленным совместно с арендатором.

В соответствии с положениями абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной выше статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из анализа пунктов 2.3.8 и 2.1.3 договора недвусмысленно следует, что контроль за исполнением договора осуществляется совместно с арендатором, из чего следует однозначный вывод о необходимости извещения арендатора о каждой проверке исполнения обязательств по договору.

Кроме того, как верно указывает ответчик обязанность извещения при осуществлении контроля за исполнением договора, также следует из Порядка передачи объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска в аренду, утвержденного решением Думы г. Иркутска от 2 марта 2010 г. N 005-20-070096/10.

Согласно п. 7.1. Порядка арендодатель вправе осуществлять контроль за состоянием и использованием объекта, за выполнением Арендатором обязательств по договору аренды объекта. Арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ представителей Арендодателя для проведения контроля за состоянием и использованием объекта.

Арендатор считается надлежаще извещенным о проведении контроля в случае направления данного извещения заказным письмом с уведомлением на юридический адрес Арендатора (в случае, если Арендатором является юридическое лицо) или по последнему известному месту жительства Арендатора (в случае, если арендатором является физическое лицо или индивидуальный предприниматель), извещения посредством факсимильной связи и направлением телефонограммы.

Контроль за состоянием и использованием объекта муниципальной казны города Иркутска осуществляется путем проведения проверок, которые осуществляются не реже чем один раз в три года.

Как следует из материалов дела, истцом не представлено доказательств извещения о проведении 18.06.2018г. проверки по договору аренды №8354 от 24.06.2008г.

Отсутствие таких доказательств в материалах дела, исключает возможность вывода суда о непредставлении доступа КУМИ Администрации города Иркутска при проведении проверки 18.06.2018г.

Таким образом, требования истца о взыскании штрафа за нарушение п. 2.3.8 договора суд также полагает необоснованными.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья С.Н. Антонова