Гражданский кодекс часть 1

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЗЕЛЕНЫЙ МЫС» ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ (ОГРН <***>, ИНН <***>; юридический адрес: 665729, Иркутская область, г. Братск, район Центральный, ул. Советская, д. 1, оф. 1006)

о признании недействительным отчета об оценке, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО1 с.В. (доверенность от 01.12.2018 № 1А/16, личность установлена, паспорт),

от ответчиков: представитель КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ ФИО2 (доверенность от 24.12.2018, личность установлена, удостоверение); руководитель ООО «ЗЕЛЕНЫЙ МЫС» ФИО3 – до перерыва, представитель ФИО4 (доверенность от 01.01.2019, личность установлена, паспорт);

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС» обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ, к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЗЕЛЕНЫЙ МЫС» ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ с требованиями:

о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>,;

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в части п. 2.1. договора о цене нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, и обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Вега Плюс» договор купли-продажи нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> по цене, определённой в ходе судебного разбирательства, в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании в порядке статей 163, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 25.02.2019 до 27.02.2019 до 16 часов 00 минут, с размещением информации на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области.

В обоснование исковых требований истец заявил, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ООО «Вега Плюс» обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им указанного выше объекта недвижимости. На основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 27.03.2017 по делу № А19-20972/2016 Администрацией города Усолье-Сибирское принято распоряжение от 12.09.2017 № 441 «О приватизации нежилого здания – плавательного бассейна «Нептун», расположенного по адресу: <...>, которым было утверждено решение комиссии по приватизации путём реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, в порядке предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 15 200 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости с рассрочкой платежа на 5 лет . В направленном истцу проекте договора купли-продажи объекта недвижимости цена последнего была определена в размере 15 200 00 от 0 рублей на основании отчета по оценке рыночной стоимости нежилого объекта № 17-0184 от 30.08.2017, выполненного ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания. В свою очередь, истец обратился к независимому оценщику ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ», который составил для истца отчет от 13.10.2017 № 919-10.17/н об определении рыночной стоимости указанного объекта, определив такую стоимость в размере 5 206 000 рублей. Истцом были приняты меры для урегулирования разногласий по направленному КУМИ г. Усолье-Сибирское проекту договора в части цены, а также в части ряда иных условий договора, нарушающих права истца и не соответствующих действующему законодательству, но продавец не согласился с предлагаемой истцом редакцией договора, в том числе с ценой в размере 5 206 000 рублей, настаивая на цене 15 200 000 рублей, определенной ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания в отчете № 17-0184 от 30.08.2017. Истец полагает недостоверной величину рыночной стоимости объекта, определенную ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017, а также считает неправомерными предлагаемые ответчиком условия договора в части пункта 12.1 договора, в связи с чем обратился в арбитражный суд с данным иском.

Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское не согласился с заявленными истцом требованиями указав, что ссылка истца на отчет № 919-10.17 от 13.10.2017, выполненный оценщиком ООО «ОКФ «САМИ» ФИО5, является необоснованной, поскольку ранее в отчете об оценке № 581-07.16 от 01.08.2016, выполненном тем же оценщиком, были выявлены грубые нарушения, существенным образом повлиявшие на итоговую стоимость объекта недвижимости и послужившие основанием для назначения заседания дисциплинарного комитета САМИ, в связи с чем отчет № 919-10.17 от 13.10.2017, выполненный оценщиком ООО «ОКФ «САМИ» не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства. На основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 27.03.2017 по делу № А19-20972/2016 КУМИ администрации города Усолье-Сибирское заключен муниципальный контракт от 21.07.2017 № 51 с ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания для проведения оценки нежилого здания – плавательного бассейна «Нептун» с земельным участком. Согласно отчету об оценке № 17-0184 от 30.08.2017 рыночная стоимость спорного объекта составила 13 137 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка - 2 060 000 рублей. На основании указанного отчета администрацией г.Усолье-Сибирское утверждено решение от 12.09.2017 № 441 об условиях приватизации муниципального имущества путем реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по цене 15 200 000 рублей с рассрочкой платежа на 5 лет. Письмом от 14.09.2017 № 01/8036 в адрес истца направлено предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с проектом договора. ООО «Вега Плюс» письмом от 23.10.2017 отказалось от подписания договора и предоставило протокол разногласий к договору купли-продажи; администрация города Усолье-Сибирское письмом от 13.11.2017 № 01/9793 отказало истцу в заключении договора в редакции ООО «Вега Плюс».

Ответчик ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания не согласился с заявленными истцом требованиями, указав, что составленный ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания отчет № 17-0184 от 30.08.2017 соответствует требованиям действующего законодательства. Впоследствии ответчик дополнил свою правовую позицию доводом о том, что составленный им оспариваемый отчет не является обязательным для сторон сделки и не затрагивает права и интересы истца, поскольку дата определения стоимости в отчете № 17-0184 от 30.08.2017 была установлена 01.08.2017; следовательно, данный отчет не может являться основанием для установления рыночной стоимости в договоре купли-продажи арендуемого имущества, так как дата определения стоимости объекта оценки не соответствует требованиям законодательства.

В настоящем заседании представителем КУМИ администрации города Усолье-Сибирское заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью уточнения правовой позиции и представления дополнительных доказательств.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства, указав на то, что оно направлено на затягивание рассмотрения дела; правовая позиция сторонами подробно изложена, в деле имеются все необходимые доказательства для рассмотрения дела по существу.

Представитель ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания разрешение вопроса об отложении судебного заседания оставил на усмотрение суда.

Положениями части 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд откладывает судебное разбирательство только в случаях, предусмотренных Кодексом.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Представитель КУМИ администрации города Усолье-Сибирское, заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, затруднился пояснить, какие дополнительные доказательства необходимо представить.

Рассмотрев заявленное КУМИ администрации города Усолье-Сибирское ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд исходя из того, как было сформулировано ходатайство и какие доводы приведены в его обоснование, не находит правовых оснований для его удовлетворения, поскольку ответчиком не представлены доказательства наличия оснований, препятствующих рассмотрению спора по существу и оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд исходит из того, что в рамках рассмотрения состоялось множество судебных заседаний, дело рассматривается в течение длительного срока, в продолжение которого у сторон неоднократно имелась возможность представить все имеющиеся доказательства и всесторонне обосновать свою правовую позицию по спору; лица, участвующие в деле, должны заранее раскрыть все имеющиеся доказательства, а также доказательства, подтверждающие их доводы по существу спора.

С учетом того, что у суда не имеется оснований полагать, что дело не может быть рассмотрено по существу в настоящем судебном заседании, удовлетворение необоснованного и неподтвержденного ходатайства ответчика об отложении рассмотрения дела повлечет необоснованное затягивание судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах ходатайство КУМИ администрации города Усолье-Сибирское заявляя об отложении судебного разбирательства удовлетворению не подлежит.

Исследовав представленные в дело документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Вега Плюс» на праве аренды принадлежит являющееся муниципальной собственностью нежилое здание – плавательный бассейн Нептун, общей площадью 2452 кв.м., расположенное по адресу: <...> (договор аренды от 07.06.2004 № 789).

Решением Думы города Усолье-Сибирское от 24.09.2015 № 61/6 утвержден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Усолье-Сибирское на 2016 год. и плановый период на 2017-2018 годы, которым утвержден Перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2016 - 2018 годах

Указанное нежилое здание было включено в Перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2016 - 2018 годах (в ред. Решения Думы г. Усолье-Сибирское от 28.04.2016 N 34/6) под номером «11».

ООО «Вега Плюс» обратилось в Администрацию города Усолье-Сибирское с заявлением (вх. от 02.06.2016 № 2921) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества: нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, расположенного по адресу: <...>, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно материалам дела, к указанному заявлению ООО «Вега Плюс» была приложена справка об отнесении общества к субъектам малого и среднего предпринимательства, упрощенная бухгалтерская (финансовая) отчетность, квитанция о приеме налоговой декларации (расчета) в электронном виде, сведения о среднесписочной численности работников общества, налоговая декларация, налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения с квитанцией о приеме.

В письме от 30.06.2016 № 01/4910 Администрация города Усолье-Сибирское сообщила ООО «Вега Плюс», что заключение договора купли-продажи муниципального имущества с ООО «Вега Плюс» будет осуществляться в порядке и сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Уведомлением, изложенным в письме от 14.11.2016 № 3498, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Усолье-Сибирское уведомил ООО «Вега Плюс» о том, что в целях принятия решения о реализации преимущественного права на приобретение указанного здания обществу необходимо погасить задолженность по арендной плате и уплатить начисленные пени.

Данное требование было выполнено обществом и 22.11.2016 обществу выдана справка об отсутствии задолженности по договору от 07.04.2004 № 789.

Как следует из пояснений, изложенных в отзыве на иск и пояснений, данных представителем Администрации в судебных заседаниях, в отношении спорного здания было проведено две оценки рыночной стоимости имущества, первый отчет об оценке, подготовленный ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» был признан Администрацией недостоверным, поэтому 31.10.2016 ИП ФИО6 был подготовлен второй отчет об оценке №31/10/16-2Н.

Думой города Усолье-Сибирское 24.11.2016 принято решение № 77/6 о внесении изменений в Решение Думы города Усолье-Сибирское от 24.09.2015 № 61/6, согласно которому спорное здание бассейна «Нептун» исключено из Перечня объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации в 2016 - 2018 годах.

Письмом Администрации от 28.11.2016 № 01/9288 ООО «Вега Плюс» было отказано в реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества со ссылкой на пункт 2 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ по причине исключения спорного имущества из прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Усолье-Сибирское на 2016 год (решение Думы г. Усолье-Сибирское от 24.11.2016 №77/6).

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании его незаконным.

Арбитражный суд Иркутской области решением от 27 марта 2017 года по делу № А19-20972/2016 признал незаконным отказ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ в реализации преимущественного права ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС» на приобретение нежилого здания – плавательного бассейна «Нептун», расположенного по адресу: <...>, оформленный письмом АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ от 28.11.2016 №01/9288, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». На АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС».

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 октября 2017 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2017 года по делу № А19-20972/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2017 года по тому же делу оставлены без изменения.

На основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2017 года по делу № А19-20972/2016 Администрация города Усолье-Сибирское издала распоряжение от 12.09.2017 № 441 «О приватизации нежилого здания – плавательный бассейн Нептун, расположенного по адресу: <...>», которым утвердил решение комиссии по приватизации, проведению торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества города Усолье-Сибирское от 06.09.2017 № 1 об условиях приватизации муниципального имущества: нежилого здания – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общей площадью 2452,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества (приложение № 1 к распоряжению от 12.09.2017 № 441) рыночная стоимость объекта приватизации составляет 15 200 000 рублей, согласно Отчету № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, составленному ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30.08.2017.

Порядок оплаты стоимости объекта приватизации – в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях (пункт 4 решения).

Копия решения об условиях приватизации муниципального имущества и проект договора купли-продажи были направлены в адрес ООО «ВЕГА ПЛЮС» письмом от 14.09.2017 № 01/8036.

ООО «ВЕГА ПЛЮС» 23.10.2017 представило в КУМИ г. Усолье-Сибирское протокол разногласий к договору купли-продажи, содержащий иную редакцию договора в части пунктов 22.1, 2.2, 2.5, 3.2.9, 3.2.12, 3.3.2.

Администрация города Усолье-Сибирское в письме от 13.11.2017 № 01/9793, ссылаясь на положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также на то, что стоимость муниципального имущества, установленная пунктом 2.1 договора купли-продажи, определена на основании Отчета № 17-0184 от 30.08.2017, составленного ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания, сообщила ООО «ВЕГА ПЛЮС» о том, что разногласия относительно цены выкупаемого имущества, предусмотренные п.2.1, 2.2, 2.3 проекта договора купли-продажи, не принимаются.

В части уточнения обязанностей покупателя и продавца, установленных п.п. 3.2.9, 3.2.12, 3.3.2 проекта договора-купли-продажи, а именно: в период нахождения имущества в залоге у продавца», Администрация города Усолье-Сибирское выразило согласие.

Поскольку согласия на заключение договора с учетом предложенных истцом изменений от Администрации города Усолье-Сибирское не поступило, ООО «ВЕГА ПЛЮС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверным выполненного ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30.08.2017 отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Из содержания пункта 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества следует, что стоимость имущества, равная его рыночной стоимости согласно отчету от 30.08.2017 № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, составляет 15 200 000 рублей.

Положениями части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ООО «Зелёный мыс» в отчете № 17-0184 от 30.08.2017, в сумме 15 200 000 рублей, может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску ООО «ВЕГА ПЛЮС» об оспаривании выполненного ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30.08.2017 отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости.

В силу требований статей 3, 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно выкупной цены арендуемого помещения, по ходатайству истца, суд определением от 9 апреля 2018 года назначил комиссионную экспертизу выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» Оценочная компания Отчета № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, а также величины рыночной стоимости указанных объектов, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания», эксперт-оценщик ФИО7; обществу с ограниченной ответственностью «Русская провинция», эксперт-оценщик ФИО8.

Заключение экспертов № 150601 от 28.09.2018 на 165 листах было направлено экспертными организациями ООО «Новосибирская оценочная компания» и ООО «Русская провинция» в арбитражный суд сопроводительными письмами от 18.10.2018 № 612 и от 18.10.2018, поступило в материалы дела 19 октября 2018 года.

Указанное экспертное заключение оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71), а также в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

-Соответствует ли Отчет «Зеленый мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки?

-В случае несоответствия отчета ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, указать, в чем заключаются данные несоответствия?

-определить величину рыночной стоимости нежилого помещения нежилого здания – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, по состоянию на 02.06.2016»?

На вопрос о соответствии выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» Оценочная компания Отчета № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, эксперт установил, что имеются несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а именно:

- Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки»: отчет допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение;

- Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об Оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, гл.II, п.5, гл.III, п.8, п.п.ж: информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена; содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), допущено неоднозначное толкование полученных результатов; каким образом внешний износ получен оценщиком в размере 30,6% установить и проверить не представляется возможным; исходя из исследования можно сделать вывод, что значение экономического износа рассчитано неверно, принятые значения для его расчета не подтверждены и не обоснованы; неверно применены корректировки при расчете стоимости земельного участка на местоположение, вид разрешенного использования, в том числе не обоснован отказ от них;

- Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, п.10, п.100, п.23: нарушена последовательность анализа рынка недвижимости; не приведен анализ ликвидности и сроков экспозиции объекта оценки на рынке; не приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен; оценщиком не приведено исследование спроса на аналогичные объекту оценки объекты, а также характера данного вида бизнеса (спортивно-оздоровительные комплексы, рекреационные объекты, дома отдыха, и т.д.), процесса и условий формирования прибыли, возможные и существующие источники получения дополнительного и сопутствующего дохода, несмотря на то, что на стр.24, таблица 82.1 оценщик относит объект к «Условно-доходной, многофункциональной недвижимости»; отказ от доходного подхода при оценке недвижимости специального назначения, созданной с определенной целью – получение дохода, в текущих рыночных условиях и особенностей экономической ситуации в районе расположения объекта, могло исказить результаты оценки и не отразить его реальную рыночную стоимость.

Экспертом сделан вывод о том, что указанные выявленные несоответствия в Отчете «Зеленый мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м. адрес (местоположение) объектов: <...>, являются существенными, в отчете также присутствуют неверные, ошибочные расчеты, применение конкретных данных из источников информации оценщиком не обоснованы и не подтверждены, не учтена специфика оцениваемого объекта, в связи с чем, итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная в размере 15 200 000 рублей не может считаться достоверной на дату оценки.

На вопрос о величине рыночной стоимости нежилого здания - плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, по состоянию на 02.06.2016, эксперт ответил, что такая рыночная величина составляет (без учета НДС) 5 025 000 рублей.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Соответствующий порядок установлен статьей 13 названного Федерального закона.

Возражения ответчика КУМИ администрации города Усолье-Сибирское против удовлетворения требования ООО «ВЕГА ПЛЮС» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого здания - плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, определенной отчетом ООО «Зеленый мыс» от 30.08.2017 № 17-0184, основанные на несогласии КУМИ администрации города Усолье-Сибирское с заключением экспертов ООО «Новосибирская оценочная компания» и ООО «Русская провинция», не могут быть приняты судом в связи со следующим.

После поступления в материалы дела экспертного заключения ООО «Новосибирская оценочная компания» и ООО «Русская провинция» № 180601 от 28.09.2018 КУМИ администрации города Усолье-Сибирское представил письменные возражения на заключение экспертов, изложенные в дополнительном отзыве, и впоследствии заявил о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что заключение содержит ошибки, приведшие к искажению и противоречию результатов экспертизы, представил вопросы по заключению от 28.09.2018 № 180601, а именно:

-в связи с чем на стр. 67 заключения от 28.09.2018 г. №180601 экспертами сделан вывод о том, что объект оценки не обладает признаками функционального износа, однако на стр. 53, 65 и далее указывается на то, что объект требует капитального ремонта, много оборудования устарело и требует замены?

- почему экспертами для расчета внешнего износа объекта оценки (стр. 69 заключения) использованы в качестве внешних индикаторов данные о средней стоимости квартир в г. Иркутск и Усолье-Сибирское, взятые с сайта www.rosrealt.ru вместо официальных данных о размере средней заработной платы в г. Усолье-Сибирское и г. Иркутске с сайта www.irkutskstat.gks.ru?

- почему экспертами не произведено сопоставление данных с указанного сайта www.rosreaIt.ru о средней стоимости 1 кв.м. общей площади благоустроенных квартир с данными из иных источников информации, в том числе с сайта www.realtyvision.ru, на который эксперты указывают на стр. 83, стр.130 заключения?

- почему на стр. 76 заключения экспертами сделан вывод о том, что объект оценки расположен в месте, где снижен пешеходный трафик и тем самым снижена коммерческая привлекательность объекта, однако при этом не уделено внимание таким обстоятельствам, как: фасадное размещение объекта, расположение объекта в развитом районе города с удобными подъездными путями, парковкой, наличием в непосредственной близости остановок общественного транспорта, наличие рядом множества крупных торговых центров, магазинов и т.д.?

- почему экспертами на стр. 137 заключения произведен расчет корректировки на местоположение на основании данных рынка жилой недвижимости, а не на основании данных рынка коммерческой недвижимости, а также без учета иных данных, в том числе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду разрешенного использования №17 Постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 г. №517-пп, где имеются иные значения корректировки на местоположение?

- почему экспертами в заключении не произведен анализ влияния локального расположения объекта экспертизы и объектов - аналогов на рыночную стоимость?

- почему эксперты в заключении (стр. 143) в рамках доходного подхода применили метод капитализации, который согласно п. 22 Федерального стандарта оценки №7 (ФСО №7) применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, что в свою очередь противоречит ранее сделанным экспертами выводам об ограниченном работоспособном состоянии объекта оценки (стр. 53, стр. 65 заключения)?

- на основании каких документов экспертами произведен расчет чистого операционного дохода от объекта оценки (стр. 156 заключения), если официальные данные о доходе от деятельности плавательного бассейна «Нептун» за 2015 год отличаются от данных за тот же период, использованных экспертами?

- почему экспертами при подготовке заключения не проанализированы данные о продаже аналогичных объектов недвижимости по Иркутской области, в частности, не приняты во внимание данные о стоимости аналогичного объекта в г. Усть-Илимск в 2016 году (муниципальный бассейн «Дельфин»)?

Также поступления в материалы дела экспертного заключения ООО «Новосибирская оценочная компания» и ООО «Русская провинция» № 180601 от 28.09.2018 ООО «Зеленый мыс» представил письменные возражения на заключение экспертов, изложенные в отзыве на заключение, указав на отсутсвие доказательств недостоверности величины рыночной стоимости, а также на то, что все замечания, касающиеся опечаток указанные экспертом, относятся не расчетам рыночной стоимости, а к оформлению отчета об оценке; в рамках действующих Федеральных стандартов оценки полученное значение рыночной стоимости не может вводить в заблуждение заказчика или иных заинтересованных лиц, на основании тех замечаний, которые привел эксперт, представил вопросы по заключению от 28.09.2018 № 180601, а именно:

- вывод эксперта о том, что содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика. На каком основании принято данное заключение?

- проверка экспертом проводится в п. 5.1. на соответствие «ряду приказов МЭР РФ и др. нормативно-правовым актам». На соответствие каким конкретно приказам и другим нормативно-правовым актам проводилась проверка?

- на стр. 16 Заключения Эксперт пишет замечание, что оценщик необоснованно приводит значение прибыли предпринимателя в размере 14,7%, ссылаясь на справочник ФИО9 Далее эксперт пишет, что на основании данных на стр. 265 справочника ФИО9 оценщики принял среднее значение параметра для неактивного рынка. В чем необоснованность применения параметра?

- заявление эксперта о неправильности расчета внешнего экономического износа (стр. 24 «ЗАКЛЮЧЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ №180601 от 28.09.2018 г.). Можно ознакомиться с методикой, использованной экспертами в работе?

- статья 8. ФЗ-73 «Объективность, всесторонность и полнота исследований Эксперт проводит исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных». В связи с этим:

- при реализации доходного подхода эксперты использовали только информацию, полученную от истца. Почему не была использована открытая информация из органов Статистики и ИФНС?

- При реализации затратного подхода почему не использовалась прибыль предпринимателя. ФИО10, д.э.н.. к.т.н.. профессор, считает, что прибыль предпринимателя - это разумное вознаграждение предпринимателя за риск инвестирования в создание объекта недвижимости. В заключении при реализации доходного подхода эксперт принял вознаграждение за риск инвестирования в размере 3% (стр. 160 Заключения). Почему эксперт применительно к одному и тому же объекту, в одном подходе (доходном) считает, что применение данного фактора ценообразования возможно, а в другом подходе (затратном) исключает, сводя его значение в «0»?

- Согласно в) п. 24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется применять при низкой активности рынка. При выборе корректировок вы используете значение для малоактивного рынка (например, см. Доходный подход табл.9.1.2. «Скидка на торг...»). Исходя из вышесказанного, логично предположить, что наибольший вес должен быть у Затратного подхода. Почему при согласовании результатов, полученных различными подходами в малоактивном рынке, Затратному подходу придается значение 37%, а Доходному 63%?

В судебном заседании 25 февраля 2019 года эксперт-оценщик ООО «Новосибирская оценочная компания» ФИО7, и эксперт-оценщик ООО «Русская провинция» ФИО8 в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дали пояснения по составленному ими заключению. Данные пояснения отражены в протоколе судебного заседания, а также впоследствии оформлены экспертами письменно и представлены в материалы дела.

На вопросы КУМИ администрации города Усолье-Сибирское эксперты представили следующие пояснения:

- необходимость капитального ремонта и замены устаревшего оборудования не имеют отношения к функциональному износу здания. На стр. 67 Заключения описано, что является признаками функционального износа: «Под функциональным устареваниемпонимается потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно -планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.» Здание, приспособленное под бассейн, не нуждается в реконструкциях и перепланировках, а только в капитальном ремонте.

- в оценочной практике имеет место быть расчет экономического износа с использованием данных о размере средней заработной платы.

Методология расчета экономического износа с использованием данных о заработной плате применима исключительно к оценке имущественных комплексов промышленных предприятий. Автором данной методики является Член Экспертного Совета ФИО11 ФИО12.

Также эксперты обратили внимание, что методика оценки внешнего (экономического) износа с использованием данных о заработной плате не применима к объекту экспертизы, т.к. плавательный бассейн не относится к промышленным предприятиям!

Эксперты пояснили, что на стр. 67 заключения указаны причины, по которым необходимо рассчитать внешний (экономический) износ объекта экспертизы. На стр. 68 описана примененная методика и указан ее автор. На стр. 69-75 подробно описана методика, обоснование ее применения, приведены ссылки на источники информации и сделаны расчеты. Эксперты применили данную методику в связи с тем, что она наиболее точно отражает экономический смысл внешнего износа по самому чувствительному индикатору рынка - стоимости жилья. Величина средней заработной платы с сайта статистики не является точной, поскольку в органы статистики предоставляется не вся информация, и данный индикатор является очень усредненным, не реагирующим на реальные изменения рынка, к примеру, на зарплату бюджетников экономика области не влияет.

Эксперты обратили внимание, что под экономическим износом понимают обесценивание объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды. Данный вид износа возникает, когда существуют лучшие возможности для инвестиций. Потеря стоимости, связанная с существованием экономического износа, вызвана также состоянием спроса и предложения в экономике, наличием конкуренции.

Рассматривая характер местоположения оцениваемого объекта недвижимости, следует учитывать такие факторы:

- объект оценки расположен в депрессивном районе, уровень социально-экономического развития на уровне ниже среднеобластного, г.Усолье-Сибирское относится к моногородам с наиболее сложным социально-экономическим положением (см. Распоряжение Правительства РФ от 16.04.2015 г. №668-р).

- социально-психологическая атмосфера в городе Усолье-Сибирское характеризуется как достаточно сложная. Предлагаемые вакансии считаются недостаточно престижными - общественные работы по благоустройству, низкоквалифицированная работа на предприятии. Город покидает большей частью население трудоспособного возраста и высокой профессиональной квалификации. Это увеличивает удельный вес категорий жителей, нуждающихся в социальной поддержке (пенсионеров, безработных граждан, малообеспеченных семей) в общей структуре населения моногорода и как следствие - ведет к повышению нагрузки на бюджет. Имеет место несовпадение спроса и предложения рабочей силы. На рынке труда города преобладают вакансии с минимальным размером оплаты труда. Предлагаемые вакансии не требуют специальной подготовки, достаточно трудоемки, но низкооплачиваемы.

В Заключении экспертов за базу расчета экономического износа была принята именно стоимость квартир в районе расположения объекта оценки и стоимость квартир в областном центре (г. Иркутске), где объекты коммерческой недвижимости признаками экономического износа не обладают.

Расчет экономического износа был проведен в строгом соответствии с методологией расчета, изложенной на стр. 68-69 Заключения экспертов.

На стр. 83 Заключения экспертов приводится обоснование выбора в качестве внешних индикаторов (экономического износа) данных о средней стоимости квартир.

В связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости в г. Усолье-Сибирское не развит, то в условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир - наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона

- все сайты, используемые профессиональными участниками рынка, публикующие стоимости квартир и прочие аналитические данные рынка недвижимости, практически не имеют расхождений. Эксперт свободен в выборе научных положений и методов исследования (ст. 87 ГПК РФ).

На сайте www.realtyvision.rn отсутствует информация о стоимости недвижимости в г. Усолье-Сибирское за 2016 г. В связи с этим Экспертами был использован другой источник информации, а именно www.rosrealt.ru.

- на стр. 76 и 77 представлено развернутое описание местоположения объекта экспертизы. Местоположение является главным ценообразующим фактором для объекта недвижимости, поскольку его невозможно поменять. Как сказано в Заключении на стр. 76, «Непосредственное окружение составляют: спортивное сооружение стадион «Химик», автозаправочная станция, частные дома. Жилой сектор (многоэтажные дома), объекты торговли расположены через основную авто дорого города (Комсомольский проспект), значительно отдалены от бассейна, что существенно снижает пешеходный трафик, и как следствие, коммерческую привлекательность объекта с точки зрения локального местоположения.» И это неоспоримый факт. Где-то через дорогу в отдалении находятся торговые центры, магазины, а также остановки общественного транспорта, и пр., но на проходимость мимо бассейна это никак не влияет. Фасадное размещение напрямую не влияет на коммерческую привлекательность, разве что для вывески, скорее является необходимым условием для любого здания или помещения. Наличие парковки, остановка является обязательным условием для любого объекта коммерческого назначения.

- на стр. 137 представлено развернутое пояснение, почему эксперты приняли решение рассчитывать корректировку на основании данных по жилью: «В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации,наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир - наиболее чувствительный к изменениям в локальном местоположении и в социально экономическом положении любого населенного пункта. Возможность применения корректировки на местоположение, опираясь на данные рынка жилья, указана в следующих документах:...» (перечислены документы и ссылки). Информации для расчета по данным рынка коммерческой недвижимости недостаточно, поэтому были использованы данные по жилью. В отношении корректировки по кадастровой стоимости сообщаем, что при применении методов массовой оценки для целей налогообложения, которые используются для оценки кадастровой стоимости, не учтены особенности местоположения, проходимость, район и пр., и расчет корректировки по данным кадастровой оценки не будет отвечать целям проводимой экспертизы. В данном заключении не оспаривается кадастровая стоимость участка.

- экспертам не понятен вопрос, какие аналоги имеются в виду и на каком правовом основании эксперты должны делать анализ влияния локального расположения.

- обоснование применения метода капитализации подробно описано на стр. 143. Заключения. В заключении сказано: «Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.»Если выбирать между двумя методами - капитализации и дисконтирования, то предпочтение однозначно отдается методу капитализации, поскольку, как сказано в заключении на стр. 143 «в силу отсутствия набора прогнозных оценок и допущений».

- В соответствии с п. 23 ФСО №7 при применении доходного подхода оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 55 АПК РФ эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03 сентября 2018 года по делу №А 19-25284/2017 экспертам были предоставлены следующие документы:

- справка по работе ООО «Вега Плюс» Сведения о доходах от эксплуатации здания бассейна «Нептун» объемах оказанных услуг в натуральном выражении, стоимости за единицу услуги;

- Реестр оборудования ООО Вега Плюс (бассейн Нептун).

Таким образом, имеющаяся в распоряжении экспертов информация об операционной деятельности бассейна позволила произвести расчет чистого операционного дохода.

Сведений о расхождении с официальными данными эксперту не предоставлено. Самостоятельный сбор информации экспертам запрещен законом.

- сведения из Протокола аукциона: Здание плавательного бассейна «Дельфин» общей площадью 1952,7 кв.м. с кадастровым номером 38:32:020401:13383, двухэтажное, кирпичное; фундамент - бетонный на свайном основании; стены - кирпичные; перекрытия - железобетонные; крыша - рулонная, год постройки - 1980. (далее - здание). Здание находится в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта. Указанное здание расположено на земельном участке площадью 1809 кв.м с кадастровым номером 38:32:020401:1226, местоположение: <...>, разрешенное использование: для размещения здания плавательного бассейна «Дельфин». Земельный участок отчуждается одновременно с отчуждением здания в соответствии с п.1 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Цена продажи земельного участка - 1 820 000 рублей НДС не облагается. Цена продажи здания бассейна 17 400 000 рублей. Сумма НДС по зданию бассейна составит 3 132 000 рублей. Общая сумма продажи объекта 20 533 000 рублей. Дата и время проведения аукциона по продаже бассейна в г. Усть-Илимске 25.08.2016 г.

Предлагаемый объект вг. Усть-Илимске не может быть признан прямым объектом-аналогом для оцениваемого имущества, таккак существенно отличается по основному ценообразующему фактору - местоположению. Бассейн «Дельфин» в г. Усть-Илимск отличается коммерческой привлекательностью. Его расположение в центральной части города среди жилого современного массива предполагает большой спрос науслуги бассейна.

Местоположение объекта экспертизы (плавательного бассейна Нептун в г. Усолье-Сибирское) существенно отличается от местоположения бассейна в г. Усть-Илимске.

Город Усолье-Сибирское относится к моногородам с наиболее сложным социально-экономическим положением (см. Распоряжение Правительства РФ от 16.04.2015 г. №668-р), город Усть-Илимск относится к моногородам со стабильной социально-экономической ситуацией, сравнение объектов специального назначения по этим городам приведет к необъективности, несоблюдению главных ценообразующих факторов.

На вопросы ООО «Зеленый мыс» эксперты представили следующие пояснения:

- на стр. 13-25 Заключения экспертов представлено ПОДРОБНОЕ обоснование и вывод на стр. 26.

- В разделе 5 стр. 12 « Методология экспертизы отчета об оценке» и в разделе 6 стр. 13 «Экспертиза отчета об оценке» подробно перечислены все нормативно-правовые акты.

- Дословно вывод звучит так: «На стр. 45 Отчета №17-0184 Оценщик приводит значение прибыли предпринимателя в размере 14,7 % согласно данным справочника ФИО9 2016 г., причем, какое именно значение (среднее, минимальное, максимальное, на основании чего и из какого интервала) оценщик принимает, не обосновано в отчете. Судя по выкопировке из справочника (стр. 265) оценщик принял среднее значение для неактивного рынка.» Эксперты данным утверждением показывают суду, что оценщик ничем не подтверждает обоснованность взятой корректировки.

- На стр. 19-24 Заключения, где эксперты исследуют правильность исчисления внешнего износа, в отчете нигде не говорится о неправильно примененной оценщиком методике. Эксперты наглядно показывают суду только то, что значения, взятые оценщиком, не подтверждаются в источниках информации, а также неверен математический расчет при применении формулы. В отношении методики, используемой экспертами при расчете внешнего износа: на стр. 103-104 подробно указаны методы, приведены выводы.

- в соответствии с частью 3 статьи 55 АПК РФ эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

- прибыль предпринимателя и премия за инвестиционный менеджмент это разные экономические понятия.

Прибыль предпринимателя связана с дополнительным вознаграждением при создании объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок, а премия за инвестиционный менеджмент связана со сложностью управления объектом недвижимости.

На станицах 103-104 Заключения экспертов сказано: «Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. В соответствии с п. 24з ФСО №7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Для определения прибыли предпринимателя практикующими специалистами используются следующие косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа.

В связи с тем, что оцениваемое здание является узкоспециализированным имуществом, расположено в депрессивном районе, уровень социально-экономического развития на уровне ниже среднеобластного, в городе Усолье-Сибирское предложение на продажу коммерческой недвижимости превышает потенциальный спрос, отсутствует новое строительство объектов сходной направленности. Экспертами не были выявлены признаки наличия прибыли предпринимателя.»

Также эксперты сообщили, что в рамках реализации доходного подхода экспертами было применено не «вознаграждение за риск инвестирования в размере 3%», а «Компенсация на инвестиционный менеджмент в размере 3%» или синоним выражения «Премия за инвестиционный менеджмент».

Компенсация на инвестиционный менеджмент или премия за инвестиционный менеджмент предусматривают поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.

- в соответствии с п. 24 «в» ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В соответствии с п. 23 ФСО №7 при применении доходного подхода оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 3 сентября 2018 года по делу №А19-25284/2017 экспертам были предоставлены следующие документы:

- Реестр оборудования ООО Вега Плюс (бассейн Нептун).

Как пояснили эксперты, имеющаяся в их распоряжении информация об операционной деятельности бассейна позволила применить доходный подход к оценке рыночной стоимости объекта.

В разделе 9 Заключения экспертом приводится описание процедуры согласования результатов оценки, полученных в рамках доходного и затратного подходов к оценке.

Доходный подход более полно, чем затратный подход, учитывает структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки, отражает мотивацию типичного покупателя/продавца, в связи с этим доходному подходу был присвоен белее высокий вес при согласовании итоговой величины стоимости.

Также эксперты представили пояснения на вопрос КУМИ администрации города Усолья-Сибирское, в связи с чем и для каких целей экспертами при подготовке заключения от 28.09.2018 №180601 использовалось техническое заключение ООО «Стройком» №1223/2014 381463-ТО, выполненное почти за 4 года до даты проведения независимой экспертизы объекта оценки, а также откуда у экспертов экземпляр указанного заключения, если оригинал находится в комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское, при том, что судом отказано в ходатайстве ООО «Вега Плюс» о приобщении данного заключения к материалам дела?

Из представленных пояснений на указанный вопрос следует, что 24.08.2018 эксперт ФИО7 лично ознакомилась с материалами дела в здании суда. На стр. 5 Заключения об этом прямо сказано: «7 мая 2018 г. и 24 августа 2018 г. эксперт ФИО7. ознакомилась с материалами дела по адресу: <...>, кабинет 103, в том числе:

- Отчет «Зеленый мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание - плавательный бассейн Нептун - здание смешанной конструкции - кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности -одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>;

- Свидетельство о государственной регистрации права 38 АВ 289934 от 28.05.2004 г.

- Техническое заключение ООО «Стройком» № 1223/2014 381463-ТО по результатам обследования строительных конструкций плавательного бассейна «Нептун», расположенного по адресу: <...>, выполненное в декабре 2014 г.»

В соответствии с частью 3 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, задавать вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

В связи с тем, что оценка производится на ретроспективную дату 02.06.2016, а визуальный осмотр был произведен 22.05.2018, размер физического износа здания был определен на основании имеющихся документов по объекту экспертизы, в том числе Технического заключения ООО «Стройком» № 1223/2014J38H63-TO, выполненного в декабре 2014.

Целью ознакомления являлось получение информации о физическом износе здания. Физический износ не имеет существенных расхождений:

- по данным Технического заключения ООО «Стройком» № 1223/2014_381463-ТО, выполненного в декабре 2014 определен в размере 43% (см. стр. 65-66 Заключения экспертов)

- по данным заключения экспертов ФИО7 и ФИО8 составляет 43% (см. стр. 65-66 Заключения экспертов);

- в отчете ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания №17-0184 от 30.08.2017 составляет 42,39% (см. стр. 47 Отчета №17-0184).

Также арбитражный суд считает необходимым отметить, что в материалах дела имеется Техническое заключение № 1223/2014.381463 от 15.12.2014, подготовленное ООО «СтройКом», указанное заключение является приложением к отзыву истца на ходатайство ответчика о назначении комплексной судебной строительно-технической оценочной экспертизы, поступившее 15.03.2018 через канцелярию суда и приобщенное судом к материалам дела в судебном заседании, состоявшемся 2 апреля 2018 года.

Кроме того, в обоснование заявленных доводов и возражений КУМИ администрации города Усолье-Сибирское представлена в материалы дела Рецензия на заключение экспертов № 180601 от 28.09.2018, подготовленная ФИО13

Исследовав содержание рецензий и пояснений КУМИ администрации города Усолье-Сибирское, арбитражный суд не усматривает оснований для сомнений в обоснованности заключения экспертов. Противоречия в выводах эксперта по поставленным вопросам отсутствуют. Представленное в дело заключение экспертов соответствует статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Приведенные в пояснениях КУМИ администрации города Усолье-Сибирское доводы о несоответствии заключения эксперта имеющимся методикам исследования суд отклоняет, так как на основании абзаца 1 статьи 7 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Теоретические доводы о существовании иных методик исследования и иные субъективные оценки, изложенные в пояснениях КУМИ администрации города Усолье-Сибирское и рецензии на заключение эксперта, не подтверждают факт недостоверности выводов экспертов в рамках проведенной судебной экспертизы.

Ввиду указанного несогласие КУМИ администрации города Усолье-Сибирское с выводами эксперта само по себе не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования и не может являться основанием для признания такого доказательства ненадлежащим и недопустимым.

Суд считает, что указанные пояснения экспертов исчерпывающе раскрывают причину признания недостоверным оспариваемого по настоящему делу отчета ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания № 17-0184 от 30.08.2017, поскольку соответствуют материалам дела, действующему законодательству, сформулированы исходя из сформулированного в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

В свою очередь, КУМИ администрации города Усолье-Сибирское не опровергло доводов, изложенных в пояснениях экспертов, но заявила о назначении повторной экспертизы, приведя те же самые доводы, которые им были изложены в возражениях на заключение экспертов, и рассмотренных в судебном заседании 26.02.2018. Эксперты представили на эти возражения исчерпывающие пояснения, устно изложив их в судебном заседании и письменно оформив в последующем. Несмотря на это, ответчик, заявляя о проведении повторной экспертизы, вновь повторил свои доводы, не представив каких-либо возражений против пояснений, изложенных экспертами, а также не изложив какого-либо дополнительного обоснования, которое позволило бы установить наличие оснований для проведения повторной экспертизы, то есть проведения тех же самых исследований с поручением их другому эксперту.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Реализация предусмотренного указанной нормой полномочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В связи с изложенным суд посчитал ходатайство КУМИ Администрации города Усолье-Сибирское недостаточно обоснованным и пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, так как доказательств и обоснования по поводу наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта представлено не было.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что условия договора купли-продажи недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> между КУМИ Администрации города Усолье-Сибирское и ООО «ВЕГА ПЛЮС» должны быть изложены с учетом рыночной стоимости объекта, определенной заключением экспертов № 180601 от 28.09.2018 и составляющей 5 025 000 рублей.

Рассмотрев иск ООО «ВЕГА ПЛЮС» в части требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>, в части пункта 2.1 договора, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Правоотношения сторон по настоящему спору регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как было указано выше, на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 27 марта 2017 года по делу № А19-20972/2016 Администрация города Усолье-Сибирское издала распоряжение от 12.09.2017 № 441 «О приватизации нежилого здания – плавательный бассейн Нептун, расположенного по адресу: <...>», которым утвердил решение комиссии по приватизации, проведению торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества города Усолье-Сибирское от 06.09.2017 № 1 об условиях приватизации муниципального имущества: нежилого здания – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общей площадью 2452,20 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

ООО «ВЕГА ПЛЮС» 23.10.2017 представило в КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское протокол разногласий к договору купли-продажи, содержащий иную редакцию договора в части пунктов 22.1, 2.2, 2.5, 3.2.9, 3.2.12, 3.3.2.

Из представленных в материалы дела документов, переписки и пояснений сторон следует, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, которые состоят в следующем.

ООО «ВЕГА ПЛЮС» просит пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Стоимость имущества, равная его рыночной стоимости согласно Отчёту от 13.10.2017 № 919-10.17/н об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, составляет 5 206 000 рублей (Пять миллионов двести шесть тысяч рублей). В указанную цену не входят платежи по процентам, установленные п.2.6 настоящего договора. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации».

Первоначальная редакция данного пункта, предложенная КУМИ администрацией города Усолье-Сибиское в проекте договора, изложена следующим образом: «Стоимость имущества, равная его рыночной стоимости согласно Отчёту от 30.08.2017 № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, составляет 15 200 000 рублей (Пятнадцать миллионов двести тысяч рублей). В указанную цену не входят платежи по процентам, установленные п.2.6 настоящего договора. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации».

Разногласия, возникшие между сторонами в указанной части, связаны с требованием ООО «ВЕГА ПЛЮС» о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной отчетом № 17-0184 от 30.08.2017, составленным ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания.

Как было указано выше, данная величина рыночной стоимости признана недостоверной; кроме того, она определена на дату, которая не подлежит применению в настоящем случае.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного суд считает необходимым пункт 2.1 договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>, изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании заключения экспертов № 180601 от 28.09.2018, составленного экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» ФИО7 и экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» ФИО8, составляет – 5 025 000 (пять миллионов двадцать пять тысяч) рублей, без учета НДС.»

Рассмотрев требования ООО «ВЕГА ПЛЮС» о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>. суд приходит к следующему.

Как указывалось выше, ООО «ВЕГА ПЛЮС» обратилось в КУМИ администрации города Усолье-Сибирское с заявлением о реализации принадлежащего ему преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пункт 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Правила Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается КУМИ администрации города Усолье-Сибирское наличие у ООО «ВЕГА ПЛЮС» как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорного объекта, расположенного на земельном участке.

Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как разъяснено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Из материалов дела следует, что требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки заявлено ООО «ВЕГА ПЛЮС» после принятия распоряжения Администрацией города Усолье-Сибирское от 12.09.2017 № 441 и направления ООО «ВЕГА ПЛЮС» проекта договора купли-продажи с условием о цене, определенной на основании отчета от 30.08.2017 № 17-0184 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, составленном ООО «Зеленый мыс».

Как следует из названного отчета величина рыночной стоимости здания определялась по состоянию на 30.08.2017. С заявлением о реализации преимущественного права ООО «ВЕГА ПЛЮС» обратилось в уполномоченный орган 2 июня 2016 года.

Учитывая данные обстоятельства, у арбитражного суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования, предъявленного к ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>, поскольку установление в отчете независимого оценщика стоимости приватизируемого имущества на иную дату, нежели дата обращения субъекта малого или среднего предпринимательства в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемого имущества, не свидетельствует о недостоверности такого отчета либо недостоверности определенной в нем цены. В данном случае указанная в отчете от 30.08.2017 № 17-0184 цена просто не может быть признана рекомендуемой для цели совершения сделки.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что иск ООО «ВЕГА ПЛЮС» в части требования урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости, в части пункта 2.1, подлежит удовлетворению; требования о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не подлежит удовлетворению.

Исследовав материалы дела, рассмотрев вопрос о распределении судебных издержек, возникших при рассмотрении данного дела, а именно – расходов на оплату судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, арбитражный суд назначает экспертизу.

Назначая судебную экспертизу, суд исходил из того, что для разрешения возникшего между сторонами спора необходимо определение определения рыночной стоимость объекта оценки.

Отношения между экспертом, судом и лицом, заявившем ходатайство о назначении экспертизы, возникли и существуют в публичной сфере при отправлении правосудия.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертами.

В силу статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

По результатам судебного разбирательства данные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В пунктах 26, 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта

Согласно статье 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» действие указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами.

Исходя из положений статьи 41 вышеупомянутого закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Как усматривается из материалов дела определением суда от 9 апреля 2018 года по ходатайству ООО «ВЕГА ПЛЮС» была назначена судебная комиссионную экспертизу выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Зеленый мыс» Оценочная компания Отчета № 17-0184 от 30.08.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, нежилое здание – плавательный бассейн Нептун – здание смешанной конструкции – кирпичное, крупнопанельное; смешанной этажности – одно, двухэтажное, с подвалом, со вставкой, общая площадь 2 452,2 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов спортивно-оздоровительного назначения, кадастровый номер: 38:31:000050:54, общая площадь 4 585 кв.м., адрес (местоположение) объектов: <...>, а также величины рыночной стоимости указанных объектов, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания ФИО7; эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» ФИО8.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе как допустимое доказательство.

По итогам проведенной судебной технической экспертизы в дело 19.10.2018 поступило заключение экспертов № 180601 от 28.09.2018, составленное экспертом-оценщиком ООО «Новосибирская оценочная компания ФИО7; экспертом-оценщиком ООО «Русская провинция» ФИО8

Названное заключение исследовано Арбитражным судом Иркутской области в судебном заседании, состоявшемся 27 февраля 2019 года.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Исследовав поступившее в материалы дела 26.10.2018заключение эксперта № 1270/18 по гражданскому делу № А19-6087/2018 от 26.10.2018, суд оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение и принял его в качестве надлежащего доказательства по делу.

С целью оплаты расходов по проведению экспертизы ООО «ВЕГА ПЛЮС» внесены на депозит суда денежные средства в размере 50 000 рублей платежным поручением от 29.01.2018 № 13.

Определением арбитражного суда от 5 марта 2019 года Обществу с ограниченной ответственностью «Русская провинция» перечислены денежные средства в размере 24 000 рублей, Обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» перечислены денежные средства в сумме 26 000 рублей, перечисленные Обществом с ограниченной ответственностью «ВЕГА ПЛЮС» платежным поручением от 29.01.2018 № 13 за проведение экспертизы.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Данное правило подлежит применению и в случае предъявления нескольких самостоятельных требований имущественного и неимущественного характера.

Учитывая, что исковые требования ООО «ВЕГА ПЛЮС» удовлетворены в части требования к КУМИ Администрации г. Усолье-Сибирское об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости, в части пункта 2.1; в удовлетворении требования о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отказано, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания судебных издержек в размере 25 000 рублей с КУМИ администрации города Усолье-Сибирское в пользу ООО «ВЕГА ПЛЮС»; в части требования к ООО «Зеленый мыс» Оценочная компания, оставленного без удовлетворения, судебные издержки относятся на истца.

Государственная пошлина также относится на стороны исходя из удовлетворенных исковых требований в силу статьи110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом этого расходы по неимущественному требованию об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора – с КУМИ администрации города Усолье-Сибирское взыскиваются в пользу истца.

Распределяя судебные расходы по удовлетворенному требованию ООО «ВЕГА ПЛЮС» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд руководствуется разъяснениями, изложенными в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав; иска имущественного характера, не подлежащего оценке. С учетом данных разъяснений расходы по уплате государственной пошлины по данному требованию подлежат отнесению на ответчика по указанному требованию – КУМИ администрации города Усолье-Сибирское – в полном объеме и взысканию с него в пользу истца.

Принимая во внимание, что ответчик является органом местного самоуправления, суд считает необходимым отметить, что положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение государственных органов и органов местного самоуправления - ответчиков от уплаты государственной пошлины в бюджет. При этом законодательством не предусмотрено освобождение указанных органов от возмещения судебных расходов другой стороне по делу в случае, если решение принято не в пользу указанных органов. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган либо орган местного самоуправления. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которым в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>, между КОМИТЕТОМ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС», изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Стоимость Имущества, определенная решением суда на основании заключения экспертов № 180601 от 28.09.2018, составленного экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» ФИО7 и экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» ФИО8, составляет – 5 025 000 (пять миллионов двадцать пять тысяч) рублей, без учета НДС».

Исковое требование ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС» к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЗЕЛЕНЫЙ МЫС» ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ о признании недействительным выполненного оценщиком ООО «Зелёный мыс» Оценочная компания 30 августа 2017 года отчета № 17-0184 об оценке рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости, расположенного на земельном участке нежилого здания - плавательного бассейна Нептун, площадью 2 452 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...> и земельного участка с кадастровым номером 38:31:000050:54, площадью 4 585 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская, область, <...>, оставить без удовлетворения.

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕв пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕГА ПЛЮС»расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, судебные издержки в сумме 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Серова