Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер» обратилось в суд с требованием к Обществу с ограниченной ответственностью «Версия»и о признании недействительным отчета от 28.11.2008 №213 по оценке рыночной стоимости недвижимости (магазин, назначение: нежилое, общая площадь 1 385,3 кв.м., этаж 1, цокольный, подвал, номера на поэтажном плане подвал: 38, 42-61; цокольный этаж: 31-34, 36, 36а,36б,37,40-45, 54-58, 1 этаж:35,46,46а,47-53), находящейся по адресу: <...>, выполненный ООО «Версия» по заказу Администрации г.Иркутска, со ссылкой на ст.ст.11, 15 ФЗ «О6 оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании заявитель требования поддержал. Заявил ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы по делу о соответствии установленной оспариваемым отчетом об оценке рыночной стоимости имущества сложившемуся уровню цен на рынке.

Ответчик и третьи лица возражали против назначения экспертизы.

Судом ходатайство отклонено как необоснованное.

В судебном заседании и в представленных отзывах на иск ответчик и третьи лица требования не признали, считают что истцом не представлено доказательств нарушенного права, кроме того, отчет об оценке может быть оспорен только до заключения договора, а сделка уже совершена.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно пояснению истца, ООО «Лидер» является арендатором нежилого помещения магазина общей площадью 1385,3 кв.м, расположенного на 1 этаже, в цоколе и в подвале 5-этажного панельного жилого дома по адресу: <...>, с кадастровым номером: 38:36:000022:0000:25:401:001:020188240:10064, на основании договора аренды нежилого помещения (здания) от 09.02.2005 №6065, заключенного с администрацией г. Иркутска. О государственной регистрации договора аренды от 09.02.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2005 внесена запись о государственной регистрации № 38-38-01/007/2005-802. Согласно п. 1.4. договора аренды от 09.02.2005 данный договор был заключен на срок до 31.01.2009. ООО «Лидер» продолжило пользование объектом аренды после истечения срока аренды, установленного п.1.4. договора аренды от 09.02.2005 без возражений арендодателя - Администрации г.Иркутска, соответственно, договор аренды недвижимого имущества от 09.02.2005, по мнению истца, считается возобновленным на неопределенный срок на условиях, указанных в данном договоре аренды. Истцу стало известно о том, что Администрация г.Иркутска выставила предмет аренды на аукцион по продаже муниципального имущества г.Иркутска, который состоялся 06.02.2009. При этом победителем торгов по продаже муниципального имущества стал ФИО1, с которым был подписан договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Истец полагает, что аукцион состоявшийся 06.02.2009, проведен с нарушениями, а именно: при его проведении использован отчет независимого оценщика, не соответствующий требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и утвержденных стандартов оценки. Не соответствие отчета выявлено, по мнению истца, экспертом-оценщиком ООО «Межрегиональная компания «Союз». В связи с чем, истец обратился с настоящим иском.

Требования ООО «Лидер» о признании отчета №213 от 28.11.2008 по оценке рыночной стоимости недвижимости, подготовленного ООО «Версия», не являются обоснованными.

В соответствии с абзацами 30, 32 ст.24.2 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертизу отчетов оценщиков осуществляет соответствующий экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков, в составе не менее семи человек. Оценщики, выполнившие оспариваемый отчет об оценке от 28.11.2008 г. №213 (ФИО4, ФИО7) являются членами Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оцнщиков «СМАО». Специалист, подготовивший рецензию от 02.11.09 на оспариваемый отчет об оценке, является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь». Таким образом, рецензия от 02.11.09 не может быть принята в качестве доказательства по настоящему делу.

У истца ООО «Лидер» отсутствует заинтересованность в оспаривании отчета №213 от 28.11.2008г., подготовленного ООО «Версия», по оценке рыночной стоимости недвижимости в связи с тем, что отчетом определена рыночная стоимость имущества для целей его продажи с публичных торгов, состоявшиеся 06.02.2009, в которых ООО «Лидер» не участвовало. Свою заинтересованность в оспаривании отчета №213 от 28.11.2008 ООО «Лидер» в исковом заявлении обосновывает тем, что незаконность отчета свидетельствует о нарушениях, допущенных при проведении торгов в отношении арендуемого ООО «Лидер» нежилого помещения. ООО «Лидер» не является лицом, обладающим предусмотренной п. 1 ст. 449 ГК РФ заинтересованностью оспаривания торгов по мотиву нарушений, допущенных при оценке (как и по мотиву любых нарушений, касающихся процедуры проведения торгов), так как ООО «Лидер» не принимало участия в торгах и не намерено было принимать в них участие. Истцу, было известно о факте проведения торгов по продаже нежилого помещения магазина общей площадью 1385,3 кв.м., расположенного на первом этаже, в цоколе и в подвале пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <...>; на торгах присутствовал представитель истца. При таких обстоятельствах, нарушения при определении размера стоимости спорного имущества для целей его продажи с публичных торгов, даже если такие нарушения имели место, не могли каким-либо образом нарушить права и законные интересы истца. Права ООО «Лидер» на покупку недвижимого имущества без проведения торгов не могут быть восстановлены путем признания недействительным отчета по оценке рыночной стоимости недвижимости, подготовленного для целей определения стоимости имущества при продаже его с торгов.

Согласно п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 №101, иск об оспаривании торгов может быть удовлетворен судом только в том случае, если при их проведении допущены такие нарушения, которые непосредственно затрагивают права и интересы истца, и нарушения этих прав и интересов могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с абзацем 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Истцом пропущен срок на оспаривание отчета по оценке рыночной стоимости недвижимости, так как отчет мог быть оспорен только до момента заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения между Администрацией г.Иркутска и ФИО1

Информация о стоимости нежилого помещения, определенной оспариваемым отчетом, была опубликована в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством задолго до проведения торгов по продаже нежилого помещения. Таким образом, у ООО «Лидер» имелась возможность оспорить отчет ООО «Версия» от 28.11.2008 №213 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по мотивам, изложенным в настоящем исковом заявлении, до проведения торгов и заключения по их результатам сделки купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлено доказательств нарушенного права, пропущен срок оспаривания отчета.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-168, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Судья В.Г. Аксаментова