Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Родионовой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "МОЛОДЕЖНОЕ" (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 16.09.1998, место нахождения: 664038, <...>),

о взыскании 49 689 рублей 83 копеек,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность;

установил:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ "МОЛОДЕЖНОЕ" (далее - ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 в размере 49 689 рублей 83 копеек, из них: 45 362 рубля 90 копеек – основного долга за период с июля по сентябрь 2018 года; 4 326 рублей 93 копейки – неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.07.2018 по 06.11.2018 (включительно); неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 07.11.2018 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, ссылаясь на надлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на основании договора аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление пояснил, что общим собранием членов ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" от 01.06.2018 принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015, о чем ИП ФИО1 уведомлен надлежащим образом в соответствии с условиями договора посредством направления уведомления и соглашения о расторжении договора, арендодателю предложено прибыть в арендуемое помещение 16.07.2018 для осуществления приемки помещения; произведена оплата арендных платежей в полном объеме. Ввиду приведенных обстоятельств ответчик полагает, что отсутствуют основания для предъявления требований об оплате арендных платежей за период с июля по сентябрь 2018 года.

Возражая по доводам ответчика, изложенным в отзыве на исковое заявление, истец указал, что полагает договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 возобновленным на неопределенный срок, следовательно, срок уведомления о расторжении договора аренды недвижимого имущества со стороны арендатора в силу правил статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежало направлению за три месяца до предполагаемой даты расторжения такого договора, поскольку приведенное положение закона ответчиком не соблюдено, истец полагает, что на стороне арендатора имеется задолженности по арендным платежам и неустойке.

Исследовав материалы дела, суд признал подготовку дела к судебному заседанию оконченной, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствие возражений истца и ответчика, завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 (арендодателем) и ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015, согласно пункту 1 которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 28,2 кв.м на первом этаже административного здания по адресу: Иркутская область, Иркутский район, пос. Молодежный, ул. солнечная, д. 3 с целью размещения в нем арендатором постового отделения.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема передачи от 01.09.2015.

Пунктом 2.2.3 договора установлена обязанность арендатора в течение всего срока аренды, своевременно в установленные сроки оплачивать в кассу либо через расчетный счёт арендодателя арендную плату в размере, установленном настоящим договором.

В соответствие с пунктом 3.1 договора ежемесячный размер арендной платы за арендуемое нежилое помещение составляет 671 рубль 28 копеек за 1 кв.м в месяц. В арендную плату не входят расходы за потребленную электроэнергию, услуги телефонной, междугородней и международной связи, Интернета, вывоз жидких и твердых бытовых отходов (ЖБО, ТБО). Эти расходы арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю на основании выставленных платежных документов.

По пункту 3.2 договора платежи, указанные в пункте 3.1 договора подлежат внесению арендодателю не позднее 5 числа каждого текущего месяца.

Согласно условиям, согласованным сторонами в пунктах 1.6, 5.1 договора нежилое помещение сдается в аренду с 01.09.2015 по 01.08.2016; срок аренды начинает течь с момента передачи арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи, и заканчивается 01.08.2016.

Пунктом 5.2 договора стороны согласовали, если по истечении срока, указанного в пункте 5.1 договора, ни одна из сторон не заявит о его расторжении, он считается пролонгированным на тех же условиях, каждый раз на 11 месяцев.

По условиям, установленным в пункте 6.2 договора в случае досрочного расторжения договора, сторона расторгающая договор, обязана предупредить другую сторону за 1 месяц.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 15.06.2018 № 96 ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" известило ИП ФИО1 о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 с 16.07.2018, направив в адрес арендодателя проект соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи для согласования и подписания.

Уведомлением от 06.07.2018 № 18-29 ИП ФИО1 уведомил ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" об отказе от расторжения спорного договора аренды, пояснив, что поскольку полагает договор возобновленным на неопределенный срок, уведомление арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества должно производится в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то есть за три месяца. Поскольку, по мнению арендодателя, договором аренды нежилого помещения №01/09/15 от 01.09.2015 иной срок для уведомления о расторжении данного договора не предусмотрен, следовательно, арендатор вправе отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке уведомив об этом арендодателя за три месяца.

ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ", не согласившись с приведенными в уведомлении от 06.07.2018 № 18-29 доводами арендодателя, направило в адрес последнего уведомление от 17.07.2018 № 137 о возврате нежилого помещения по договору аренды №01/09/15 от 01.09.2015 и подписанные со своей стороны экземпляры соглашения от 16.07.2018 о расторжении договора, акта приема-передачи от 16.07.2018, а также ключи от спорного помещения. Оплата арендных платежей по 16.07.2018 по договору аренды нежилого помещения №01/09/15 от 01.09.2015 произведена ответчиком в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

ИП ФИО1, полагая договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 продолжающим действовать по 17.09.2018 (с учетом установленного статьей 610 ГК РФ срока уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора), направил в адрес ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" претензию от 29.08.2018 № 18-59 и от 18.09.2018 № 18-67 с требованиями погасить образовавшуюся перед истцом задолженность по арендной плате и неустойки в размере 49 689 рублей 83 копеек за период с июля по сентябрь 2018 года.

Приведенные требования истца ответчиком в добровольном порядке и в установленные сроки не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о принудительном взыскании суммы основного долга и неустойки.

ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ", оспаривая предъявленные требования, полагает договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 расторгнутым с 16.07.2018; расчет по договору произведен в полном объеме на указанную дату, следовательно, оснований для предъявления соответствующих требований у истца не имеется.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы и пояснения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора №01/09/15 от 01.09.2015, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды здания (сооружения).

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Таким образом, применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.

Договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 соответствует требованиям статей 650, 654 ГК РФ, заключен на срок менее 1 года и не требует государственной регистрации, в соответствии с требованиями статьи 651 ГК РФ, на основании статьи 432 ГК РФ является заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с актом приема-передачи от 01.09.2015 нежилое помещение передано арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из правил, установленных статьей 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

Исследовав и оценив условия договора аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015, учитывая сложившиеся между сторонами взаимоотношения по поводу данного договора, суд руководствуясь положениями статей 421, 431, 621 ГК РФ полагает договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 возобновленным на неопределенный срок, поскольку неоднократная пролонгация договора даже при наличии согласованного условия о продлении действия договора каждый раз на 11 месяцев не позволяет суду прийти к выводу о том спорный договор после пролонгации является по своему характеру срочным договором, поскольку не позволяет установить конкретно определенную дату прекращения соответствующего договора, также данное условие договора не содержит указания на количество раз, на которое возможна такая пролонгация договора, следовательно, продление договора в отсутствие возражений сторон на 11 месяцев возможно лишь однократно и по истечении соответствующего срока договор либо прекращает свое действие в случае, если одна из сторон заявит об этом, либо возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ в отсутствие возражений сторон, что обеспечивает баланс прав и обязанностей сторон договора и позволяет каждой из сторон в любое время при отпадении необходимости сохранения договорных обязательств отказаться от исполнения такого договора.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Правила пункта 2 статьи 610 ГК РФ носят диспозитивный характер, предполагая возможность установления иных, отличных от предусмотренных данной нормой, сроков уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора условиями самого договора.

Как следует из материалов дела, условиями, согласованными в пункте 6.2 договора аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 установлено, что в случае досрочного расторжения договора, сторона расторгающая договор, обязана предупредить другую сторону за 1 месяц.

В случае одностороннего досрочного расторжения договора арендуемое нежилое помещение должно быть сдано арендодателю по акту приема передачи в течение 2 дней и произвести полный расчет (пункт 6.3 договора).

Таким образом, учитывая, что договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 предусматривает иной срок уведомления контрагента по договору об отказе от исполнения такого договора, суд полагает правомерными действия ответчика по направлению в адрес истца уведомления о расторжении данного договора в порядке пункта 6.2 договора, то есть за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Довод истца о том, что условия пунктов 6.2, 6.3 договора подлежат применению лишь в случае досрочного расторжения договора стороной, которой такое право предоставлено и не распространяют свое действие на случаи возобновления договора на неопределенный срок, подлежит отклонению, поскольку из буквального толкования статьи 621 ГК РФ и пункта 5.2 договора следует, что при возобновлении (пролонгации) договора, договор возобновляется (пролонгируется) на тех же условиях, следовательно, и применению подлежат соответствующие условия договора о сроке уведомления арендодателя о расторжении договора, то есть условия, согласованные в пункте 6.2 договора.

Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, выраженной в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" направлена на сохранение баланса интересов сторон договора и предотвращение злоупотребления предоставленными законом правами, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, направлена на защиту прав арендатора как слабой стороны договора.

При ином подходе, оценивая договор аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 как срочный договор, вновь возобновленный на определенный срок (11 месяцев), арендатор утрачивает право немотивированно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в любое время, поскольку условия данного договора такого права арендатора не содержат, а следователь при добросовестном надлежащем исполнении сторонами договорных обязательств сторона арендатора фактически лишается возможности выйти из договора в случае утраты интереса в продолжении соответствующего обязательства, что ведет к нарушению законных прав и интересов арендатора, балансу интересов сторон договора, фактической утрате временного характера владения и пользования арендатором объектом аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ прекращение договора аренды влечет для арендатора обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Уведомлением от 17.07.2018 № 137 о возврате нежилого помещения по договору аренды № 01/09/15 от 01.09.2015 ответчик направил в адрес истца подписанные со своей стороны экземпляры соглашения от 16.07.2018 о расторжении договора, акта приема-передачи от 16.07.2018, а также ключи от спорного помещения. Оплата арендных платежей на 16.07.2018 по договору аренды нежилого помещения №01/09/15 от 01.09.2015 произведена ответчиком в полном объеме, что не оспаривается сторонами.

Уведомлением от 06.07.2018 № 18-29 ИП ФИО1 известил ТСН "МОЛОДЕЖНОЕ" об отказе от расторжения спорного договора аренды, полагая, что о предстоящем расторжении договора ответчик как арендатор недвижимого имущества при отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, в порядке статьи 610 ГК РФ обязан уведомить истца (арендодателя) за 3 месяца от планируемой даты расторжения договора.

При таких обстоятельствах, суд квалифицирует действия истца как направленные на уклонение от принятия объекта аренды – спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая предпринятые ответчиком меры к подписанию соглашения о расторжении договора и возврату арендованного нежилого помещения истца и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совершение истцом необходимых действий по приемке имущества от арендатора, суд приходит к выводу о том, что просрочка возврата нежилого помещения вызвана действиями истца, то есть уклонением арендодателя от приемки переданного в аренду имущества, при наличии доказательств принятия мер арендатором (ответчиком) по возврату данного имущества и признании судом правомерными действий арендатора по отказу от договора в одностороннем порядке с извещением арендодателя за 1 месяц до планируемой даты расторжения договора (пункт 6.2 договора).

В силу приведенных положений законодательства и правовой позиции Высшей судебной инстанции, на истце, претендующем на получение арендной платы по договору аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 за заявленный период пользования нежилым помещением на основании части 1 статьи 65 АПК РФ лежит бремя доказывания обстоятельства принятия мер по приёмки объекта аренды и уклонения ответчика от возврата данного объекта истцу.

Следовательно, при непредставлении истцом в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы настоящего дела доказательств наличия препятствий к приемки истцом от ответчика спорного нежилого помещения и при наличии доказательств надлежащего исполнения арендатором (ответчиком) условий спорного договора (пункты 6.2, 6.3 договора), с 16.07.2018 отсутствовали согласованные сторонами и установленные законом обстоятельства, препятствующие приемки арендодателем - истцом по настоящему делу спорного нежилого помещения, что свидетельствует об уклонении истца от приемки арендованного имущества, соответственно, с 16.07.2018.

Таким образом, учитывая, что ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за весь период действия спорного договора по 16.07.2018 исполнены надлежащим образом, что стороной истца не оспаривается, арбитражный суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании 45 362 рубля 90 копеек – основного долга по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 за период с июля по сентябрь 2018 года; 4 326 рублей 93 копейки – неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.07.2018 по 06.11.2018 (включительно).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны статья 110 АПК РФ.

Истцом при подаче настоящего искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Истцом предъявлены требования о взыскании 45 362 рубля 90 копеек – основного долга по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 01/09/15 от 01.09.2015 за период с июля по сентябрь 2018 года; 4 326 рублей 93 копейки – неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 06.07.2018 по 06.11.2018 (включительно), неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 07.11.2018 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,1 % от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Размер неустойки на день принятия судом решения по настоящему делу (01.02.2019) составляет 9 089 рублей 94 копейки, размер исковых требований составляет 54 452 рубля 84 копейки.

С суммы исковых требований 54 452 рубля 84 копейки подлежит уплате государственная пошлина в размере 2 178 рублей, в то время как государственная пошлина оплачена истцом в размере 2 000 рублей.

При таких обстоятельствах, на основании положений статьи 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 178 рублей.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 178 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Пенюшов