Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Богдановым А. И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес местонахождения: 665708, Иркутская обл, Братск г, Ленина пр-кт, 37)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Аурум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес местонахождения: 664003, Иркутская обл, Иркутск г, ФИО1 <...>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Пермский» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права собственности отсутствующим

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 30.12.2014;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 20.05.2014;

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 18.06.2014;

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Аурум» с требованиями о прекращения записи о государственной регистрации права собственности ООО «Аурум» от 27.01.2014 № 38-38-03/061/2013-215 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, ул. Гагарина, 75, и признании отсутствующим права собственности ООО «Аурум» на указанный объект.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Пермский».

Ответчик иск не признал, указав на фактическое существование спорного объекта недвижимости в составе объекта недвижимости, выстроенного третьим лицом, и отсутствие у истца заинтересованности в исходе дела.

ООО «Торговый комплекс «Пермский» посчитало доводы истца обоснованными и просило иск удовлетворить.

Обстоятельства дела.

Вступившими в законную силу решениями арбитражного суда от 20.10.2008 № А19-8236/08-47; от 15.05.2009 по делу № А19-5646/08-58 ; от 15.12.2010 по делу № А19-18684/10-16, от 01.09.2011 по делу № А19-19567/10-47, в которых принимали участие Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, предыдущие правообладатели спорного объекта – предприниматель ФИО5, муниципальное предприятие «Тепловодоканал», арендаторы земельного участка, на котором расположен спорный объект - общество с ограниченной ответственностью «Эльдорадо-Забайкалье» и «Инвест-Недвижимость» были установлены следующие обстоятельства.

ОАО «Братскпромсттрой» в результате сделки приватизации приобрело в собственность объект недвижимого имущества – незаконченное строительством здание АСУ в г. Братске, ж.р. Центральный, ул. Гагарина, 75, расположенное на земельном участке, предоставленном ему ранее в бессрочное пользование.

Индивидуальные признаки объекта недвижимости были описаны в техническом паспорте на незавершённый строительством объект по адресу: <...> площадью застройки 4 417,5 кв.м., готовностью 18%, инвентарный № 25:414:001:200213740, лит. А, составленным по состоянию на 16.11.2006 Братским отделением Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация».

Постановлением главы администрации города Братска от 03.09.2004 № 1406 на основании заявления ОАО «Братскпромстрой» право постоянного бессрочного пользования земельным участком под не завершенным строительством объектом - зданием АСУ прекращено.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения в силу разъяснений данных в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку на земельном участке по ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301 зарегистрировано право собственности на два различных незавершённых строительством объекта недвижимости, один из которых поглощен другим (прекратился как самостоятельный объект недвижимости), собственник земельного участка, с целью достижения правовой определенности в определении надлежащего правообладателя земельного участка, обратился в суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела суд неоднократно предлагал сторонам совместно осмотреть спорный объект недвижимости с фиксацией результатов осмотра на видео или фото носитель и отражение их на графическом плане земельного участка. Однако сторонами требование суда не исполнено: представлены односторонне выполненные видео и фотосъемка объекта, распложенного на земельном участке по ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301 без соответствующего отражения результатов на бумажном носителе.

Вместе с тем, сторонами было зафиксировано, что на земельном участке расположены бетонные сваи, бетонные фундаменты и бетонные конструкции различных конфигураций.

В этой связи суд по соглашению сторон посчитал необходимым с целью получения сведений об относимости перечисленных бетонных конструкций к тому или иному объекту недвижимости, расположенному на земельном участке по ул. Гагарина, 75, привлечь соответствующих экспертов и провести комиссионную судебную строительно-техническую экспертизу.

В суд поступили три заключения по судебной строительно-технической экспертизе выполненные:

- независимым центром экспертиз и консалтинговых услуг «ЭкспертКонсалтЦентр» Заключение эксперта от 23.12.2014 № 218/12-14;

- автономной некоммерческой организацией «Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и Землеустройства» Заключение эксперта от 26.12.2014 № 02-01/03;

- Испытательный центр «Братскстройэксперт» федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «БРАТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Заключение эксперта от 24.12.2014.

В этой связи суд находит возможным производство по делу возобновить по соглашению сторон в данном судебном заседании.

Стороны дали суду свои пояснения по обстоятельствам дела, истец уточнил требования и просил признать отсутствующим права собственности ООО «Аурум» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>.

Исследовав материалы дела, и выслушав доводы сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что муниципальное образование г.Братск является правообладателем земельного участка, расположенного адресу: г.Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301:19 площадью 1,7004 га (ранее кадастровый номер 38:34:012301:0019).

22.12.2009 муниципальным предприятием «Тепловодоканал по договору купли-продажи объекта незавершенного строительством, заключенного с предпринимателем ФИО5, был приобретен незаконченный строительством объект, расположенный данном земельном участке, с присвоенным ему адресом: г.Братск, жилой район Центральный, ул.Гагарина, 75, кадастровый (или условный) номер: 38:34:012301:51, площадью застройки 4 417.5 кв.м., готовностью – 18%,

Согласно описанию индивидуальных признаков объекта, отраженных в техническом паспорте, составленным по состоянию на 16.11.2006 Братским отделением Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», это указанный в экспликации контур из бетонных свай.

28.12.2009 в Единый государственный реестр прав внесены записи о государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия «Тепловодоканал» на объект незавершенного строительства № 38-38-03/043/2009-940.

25.03.2010 муниципальное предприятие обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска с заявлением о списании объекта незавершенного строительства ввиду ненадлежащего технического состояния конструкций объекта, что подтверждается заключением ООО АПМ «Белый квадрат» о техническом состоянии конструкций объекта.

22.04.2010 предприятием составлен акт о списании объекта незавершенного строительства, в котором зафиксирована необходимость демонтажа фундаментов здания.

Распоряжением администрации г. Братска от 22.04.2010 № 363 объект незавершенного строительства был списан как непригодный и исключен из реестра муниципального имущества г. Братска.

Предусмотренных законом действий по прекращению права хозяйственного ведения предприятия «Тепловодоканал» на списанный объект незавершенного строительства ни предприятие, ни муниципальное образование не предприняли.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 04.03.2011 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Списанный и исключенный из реестра муниципального имущества г. Братска объект незавершенного строительства, конкурсным управляющим ФИО6 был включен в конкурсную массу должника и продан с торгов ООО «Аурум».

ООО «Аурум» по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенного 11.12.2013, приняло объект в свою собственность, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 27.01.2014 (Свидетельство о государственной регистрации перехода права 38 АЕ 271111).

Ранее конкурсный управляющий обращался к муниципальному образованию за выкупом земельного участка, на котором находился списанный объект кадастровый номер: 38:34:012301:51, однако письмом Комитета по градостроительству от 26.12.2012 в выкупе земельного участка ему отказано по причине прекращения существования объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества.

Перечисленные обстоятельства были установлены также и вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Иркутской области от 20.10.2008 по делу № А19-8236/08-47, от 01.09.2011 по делу № А19-19567/10-47, от 06.06.2013 по делу А19-3577/2013 в которых принимали участие Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и предыдущие правообладатели спорного объекта недвижимости – предприниматель ФИО5, муниципальное предприятие «Тепловодоканал».

Таким образом, судом установлено, что ООО «Аурум» по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 11.12.2013, заключенного с предприятием «Тепловодоканал», приобрело в свою собственность списанный по причине непригодности и исключенный из реестра муниципальной собственности спорный объект недвижимости, состоящий из определенной в техническом паспорте конфигурации бетонных свай и фундаментов, подлежащих демонтажу.

Судом также установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: г.Братск, жилой район Центральный, ул.Гагарина, 75, иными лицами осуществлялось строительство иного объекта недвижимости.

Так, 24.10.2006 на основании постановления мэра города Братска от 23.10.2006 № 2450 между КУМИ администрации г. Братска и ООО «Эльдорадо - Забайкалье» был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1,7004 га., расположенного по ул.Гагарина, 75 для строительства здания магазина сети «Эльдорадо» сроком с 24.10.2006 по 23.10.2009, впоследствии право аренды по данному договору было передано ООО «Инвет-Недвижимость» и 27.06.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке за № 38-38-03/038/2007-306.

Согласно кадастровому паспорту разрешенное использование земельного участка по адресу: г.Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301 – для строительства здания магазина сети «Эльдорадо».

ООО «Инвет-Недвижимость» осуществляло в 2007-2008 году строительство на арендованном земельном участке здание магазина, строительные работы выполнены в объеме 11% от предусмотренных проектом строительства.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 15.05.2009 по делу № А19-5646/08-58, в котором принимали участие уполномоченные органы муниципального образования г.Братск и предыдущие собственники спорного объекта недвижимости постановление мэра города Братска от 23.10.2006 № 2450 признано недействительным.

30.12.2009 на основании постановления администрации г. Братска от 29.12.2009 № 2405 между КУМИ г. Братска и ООО «Инвест-Недвижимость» сроком на три года заключен новый договор аренды земельного участка № 594-09 от 30.12.2009 под строительство торгового центра, перезаключенный 17.09.2012 в соответствии с постановлением администрации г. Братска № 1931 от 12.09.2012 на договор аренды земельного участка № 263-12 сроком на три года.

10.08.2012 по заказу ООО «Инвест-Недвижимость» на незавершённый строительством объект по адресу: <...> площадью застройки 8 380,3 кв.м. готовностью 11% от проектной, филиалом ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» выдан технический паспорт, с описанием индивидуальных признаков объекта недвижимости, как-то: набор установленных бетонных свай и фундаментов согласно отраженному в экспликации контуру объекта.

13.11.2012 составлен кадастровый паспорт за № 38:34:012301-1532, и 15.01.2013 произведена государственная регистрация права собственности на объект за ООО «Инвест-Недвижимость».

08.04.2013 по договору купли-продажи № 1 незавершённый строительством объект по адресу: <...> площадью застройки 8 380,3 кв.м. готовностью 11% приобретен в собственность ООО «Торговый комплекс «Пермский». Переход права зарегистрирован и 26.07.23013 ООО «Торговый комплекс «Пермский» выдано свидетельство о государственной регистрации права 38 АК 180935.

Данные обстоятельства участниками дела не оспариваются.

Следовательно, на земельном участке по адресу: г.Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301:19 помимо списанного и подлежащего демонтажу объекта незавершенного строительства находился иной объект незавершенного строительства площадью застройки 8 380,3 кв.м. готовностью 11%, также представляющий собой совокупность установленных бетонных свай и фундаментов.

Согласно представленным суду заключениям экспертиз на земельном участке по адресу: г.Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, кадастровый номер 38:34:012301:19 все эксперты пришли к мнению, что находящиеся на данном земельном участке сваи, бетонные колонны и фундаменты в совокупности не соответствуют контурам как спорного объекта недвижимости, так и объекта недвижимости третьего лица.

Более того, экспертами однозначно указано на то, что значительная часть спорного объекта вообще отсутствует (засыпана либо демонтирована).

Принимая во внимание, что:

- спорный объект недвижимости был списан как имущество из-за невозможности его последующей эксплуатации и исключен из реестра объектов муниципальной собственности и состава имущества предприятия;

- набор бетонных свай и фундаментов подлежал демонтажу;

- согласно экспертным заключениям значительная часть свай и фундаментов спорного объекта отсутствует либо засыпана как способ демонтажа;

- между датой списания спорного объекта (22.04.2010) и датой его приобретения ООО «Аурум» (11.12.2013) прошло более трех лет и ООО «Аурум» не представило суду доказательств, что на момент приобретения им спорного объекта последний либо часть его не была демонтирована;

- согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если на объекте полностью не завершены фундаментные работы такой объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует;

суд считает доказанным факт отсутствия спорного объекта в качестве объекта недвижимости;

Поскольку объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Гагарина, 75, как объект недвижимости отсутствует, то и право собственности на отсутствующий объект в силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ не может существовать.

При таких обстоятельствах запись в ЕГРП о праве собственности ООО «Аурум» на несуществующий объект недвижимости нарушает права муниципального образования в части владения, использования и распоряжения земельным участком, на котором как учтено в госреестре расположен спорный объект.

В этой связи суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Понесенные сторонами и третьим лицом расходы на проведение судебной экспертизы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.

Расходы по уплате государственной пошлины, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика.

На основании изложенного, и, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Аурум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес местонахождения: 664003, Иркутская обл, Иркутск г, ФИО1 <...>) на объект незавершенного строительства, условный номер 38-38-03/061/2013-215, с площадью застройки 4 417,5 кв.м., готовностью 18 %, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аурум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес местонахождения: 664003, Иркутская обл, Иркутск г, ФИО1 <...>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Пермский» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 41 300 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Аурум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес местонахождения: 664003, Иркутская обл, Иркутск г, ФИО1 <...>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: А.А. Архипенко