Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Дягилевой И.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пущиной Т.Н. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664019, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., Г ИРКУТСК)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТА" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664003, <...>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – доверенность, паспорт; ФИО3 – доверенность, паспорт,

от ответчика: ФИО4 – доверенность, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТА" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014.

В обоснование иска истец указал на невозможность пользования помещением, переданным в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., ввиду несоответствия помещения ряду строительных и противопожарных норм и правил.

Ответчик иск не признал, в отзыве на иск указал на отсутствие доказательств несоответствия помещения строительным и противопожарным нормам и правилам, данных о характере недостатков помещения и доказательств невозможности их устранения арендодателем.

Истец в судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., заключенный между арендодателем ООО «Рента» и арендатором ИП ФИО1, с 23.03.2016 года; признать арендуемое помещение по адресу: <...> пожароопасным и непригодным к законному использованию в качестве кафе; признать недобросовестными действия арендодателя по начислению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г, заключенному между арендодателем ООО «Рента» и арендатором ИП ФИО1, после 23.03.2016 года – даты прекращения предпринимательской деятельности в арендуемом помещении.

Ответчик заявил возражения в отношении принятия судом уточнения истца в части требования о признании арендуемого помещения по адресу: <...> пожароопасным и непригодным к законному использованию в качестве кафе и о признании недобросовестными действий арендодателя по начислению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г, заключенному между арендодателем ООО «Рента» и арендатором ИП ФИО1, после 23.03.2016 года – даты прекращения предпринимательской деятельности в арендуемом помещении.

Рассмотрев заявление истца об уточнении исковых требований, арбитражный суд не находит оснований для его принятия в части по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, указанных в основе первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ранее указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.

Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.

Изменение предмета иска - замена истцом указанного им материально-правового требования иным, основанием которого остаются первоначально заявленные фактические обстоятельства.

Учитывая вышеизложенное и принимая во внимание, что требования истца о признании арендуемого помещения по адресу: <...> пожароопасным и непригодным к законному использованию в качестве кафе и о признании недобросовестными действия арендодателя по начислению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г, заключенному между арендодателем ООО «Рента» и арендатором ИП ФИО1, после 23.03.2016 года – даты прекращения предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, фактически являются новыми требованиями, не заявленными ранее в рамках настоящего спора, арбитражный суд приходит к выводу о том, что, заявляя указанные требования, истец изменяет и предмет, и основание иска, в связи с чем не находит правовых оснований, установленных статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для принятия указанных требований к рассмотрению.

При указанных обстоятельствах заявление об уточнении исковых требований от 25.10.2017 в части требований о признании арендуемого помещения по адресу: <...> пожароопасным и непригодным к законному использованию в качестве кафе и признании недобросовестными действий арендодателя по начислению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г, заключенному между арендодателем ООО «Рента» и арендатором ИП ФИО1, после 23.03.2016 года – даты прекращения предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, не подлежит принятию судом. В остальной части уточнения иска приняты судом.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г в одностороннем порядке арендодателем с 18.06.2017, а также регистрацию прекращения договора в связи с подписанием сторонами соглашения от 19.06.2017 о расторжении названного договора аренды и возврат имущества арендатором арендодателю 19.06.2017г., указал, что в настоящее время предмет спора отсутствует. По мнению ответчика, нормами действующего гражданского законодательства не предусмотрена возможность расторжения договора аренды в судебном порядке с конкретной даты.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатором) и ООО «Рента» (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., согласно пункту 1.1 которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...> (кафе Ангар), (номера на поэтажном плане 1, 7-15), площадью 523,2 кв.м. Цель предоставления арендуемого помещения в аренду - для размещения пунктов общественного питания, кафе, баров, ресторанов. Расположение арендуемого помещения в здании и его границы очерчены цветом на фрагментах поэтажного плана, выданного органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объекта и являющимся приложением №1 к договору.

Срок договора аренды установлен с 01.09.2014 по 31.08.2019 (пункт 1.2 договора). 17.12.2014 произведена государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по Иркутской области за реестровым номером 38-38-01/207/2014-640.

Помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от 01.09.2014, в пунктах 2 и 3 которого стороны установили, что арендуемое помещение передается в надлежащем состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с назначением. Претензий к состоянию арендуемого помещения у арендатора к арендодателю не имеется.

Пунктом 2.1.4 стороны определили, что капитальный ремонт в течение срока действия настоящего договора осуществляться не будет.

В соответствии с пунктами 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10 договора арендатор обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-технические требования, требования охраны труда и безопасности. Самостоятельно нести ответственность, в том числе административную, за несоблюдение указанных в настоящем пункте требований. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости в проведении такого ремонта. За свой счет обеспечить содержание, осуществлять техническое обслуживание, проводить текущий ремонт сетей, коммуникаций и оборудования, находящиеся в пределах зоны ответственности арендатора. Устранять аварии на указанных в настоящем пункте сетях, коммуникациях и оборудовании, а также их последствия.

Согласно пункту 2.2.11 договора арендатор обязан самостоятельно и за счет собственных средств устранять недостатки, выявленные надзорными и контролирующими органами.

Положениями пункта 5.2 договора аренды стороны установили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего договора (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора арендодатель письменно извещает арендатора за 30 календарных дней до дня расторжения договора. После истечения указанного срока настоящий договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие).

Указанным пунктом договора также определено, что договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем его обязательств, предусмотренных условиями договора, если это привело к существенному ограничению права пользования арендатора арендуемым помещением или его частью.

Руководствуясь вышеназванными условиями договора и ссылаясь на выявление недостатков, не оговоренных при заключении договора, а также на результаты акта осмотра строительно-технической экспертизы 358/03/16, составленного ООО «Независимый экспертный центр», истец направил в адрес ответчика письмо от 23.03.2016 о приостановлении деятельности и расторжении договора аренды, в связи с тем, что помещение является пожароопасным.

Между тем, ООО «Рента» в ответ на письмо истца от 23.03.2016г. сообщило последнему о том, что согласно акту приема-передачи от 01.09.2014г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. помещение передано ИП ФИО1 в надлежащем состоянии, пригодном к эксплуатации по назначению в отсутствие претензий арендатора к арендодателю, а также, ссылаясь на отсутствие конкретных данных в письме от 23.03.2016 о недостатках помещения и причинах их возникновения, просило предоставить перечень недостатков помещения и копию заключения экспертизы.

Считая указанный ответ отказом арендодателя от расторжения договора аренды во внесудебном порядке, учитывая недостатки, выявленные в ходе эксплуатации помещения, переданного в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., и не оговоренные при заключении договора аренды, а также несоответствие помещения строительным и противопожарным нормам и правилам, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды с 23.03.2016г.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

При этом, согласно пункту 2 указанной нормы права, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указывалось выше, основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужило отсутствие договоренности с ответчиком о внесудебном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. При этом причиной расторжения договора аренды ИП ФИО1 указывала на выявленные в ходе эксплуатации переданного по договору помещения недостатки и несоответствия помещения пожарным и строительным нормам и правилам.

Несогласие ответчика с исковыми требованиями явилось основанием для назначения судом экспертизы, проведение которой поручено начальнику сектора судебных экспертиз Федерального государственного бюджетного учреждения судебно-экспертного учреждения Федеральной противопожарной службы «Испытательной пожарной лаборатории» по Иркутской области ФИО5 и на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1.Соответствует ли нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...> (кафе Ангар) (номера на поэтажном плане 1, 7-15), площадью 523,2 кв.м, кадастровый номер 38-36-000034:6547 противопожарным нормам и правилам ? Если нет, то каким именно?

2. Имеет ли нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...> (кафе Ангар) (номера на поэтажном плане 1, 7-15), площадью 523,2 кв.м, недостатки, препятствующие пользованию помещениями арендатором, которые не могли быть обнаружены индивидуальным предпринимателем ФИО1 во время осмотра имущества или при проверке его исправности 01.09.2014?

3. Являются ли выявленные недостатки устранимыми и возможно ли их устранение без проведения капитального ремонта?».

Как следует из поступившего в материалы дела заключения эксперта №819, помещения с разной функциональной пожарной опасностью (Ф 3.1 для первого этажа и Ф 3.2 для второго) должны быть разделены между собой ограждающими конструкциями с номеруемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами, что является нарушением части 1 статьи 88 123-ФЗ; фактическая ширина выхода из зала на площадку составляет 85 см, а ширина прохода в коридор 112 см., что является нарушением пункта 7.3.3 СП 1.13130; высота прохода из зала для посетителей в коридор к эвакуационному выходу составляет 165 см., а ширина 112 см., что не соответствует требованиям 4.3.4 СП 1.13130.2009; высота ступеней лестницы, расположенной в проходе из зала в коридор в задней части зала составляет 28 см., на деревянной лестнице за дверью на площадку 24 см., что не соответствует п.4.4.2 СП 1.13130.2009; на эвакуационном выходе из коридора лестница на площадку выполнена из дерева, что является нарушением требований ст.66, табл.3, 28, 29 ФЗ№123, п.4.3.2 СП 1.13130.2009; обе лестницы 3-го типа расположены у оконных и дверных проемов, что также не соответствует п.4.4.2 СП 1.13130.2009; на путях эвакуации отсутствует аварийное освещение, что не соответствует п.4.3.1 СП 1.13130.2009; помещения не оборудованы речевыми и световыми оповещателями, что не соответствует табл.2 п.9 СП 3.13130.2009; в зале для посетителей отсутствует автоматическая установка пожаротушения, что является нарушением пункта 10.1.2 таблицы А.1 и пункта А5 СП 5.13130.2009, в помещениях кафе отсутствует внутренний противопожарный водопровод, что не соответствует таблице 1 СП 10.13130.2009. На второй и третий вопросы ответов экспертом не предоставлено со ссылкой на нахождение их вне пределов компетенции эксперта пожарно-технического профиля.

Впоследствии производство по делу приостанавливалось по ходатайству истца до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А19-3811/2017, в рамках которого истцом заявлялось требование о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. недействительным и применении последствий недействительности сделки. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 23.06.2017 года по делу №А19-3811/2017, оставленным без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017г., в удовлетворении иска отказано.

Между тем, в период приостановления производства по делу ответчик отказался от договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. в одностороннем порядке с 18.06.2017г. и, более того, 19.06.2017 сторонами подписано соглашение о расторжении спорного договора аренды и акт приема-передачи имущества от ИП ФИО1 к ООО «Рента».

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 указанной нормы права в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как указывалось выше, пунктом 5.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. стороны установили односторонний порядок расторжения договора по инициативе арендодателя (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации) с письменным извещением арендатора за 30 календарных дней до дня расторжения договора. После истечения указанного срока настоящий договор считается расторгнутым (прекратившим свое действие).

Таким образом, учитывая положения закона и условия заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу о том, что договором аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Из материалов дела следует, что в адрес истца - ИП ФИО1 (арендатора по спорному договору аренды) от ответчика – ООО «Рента» поступило уведомление от 16.05.2017г. №44 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.09.2014г. с 18.06.2017г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. в соответствии с условиями пункта 5.2 договора следует считать расторгнутым по инициативе арендодателя с 18.06.2017.

Однако в силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка¸ предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела основанием для регистрации прекращения договора аренды, заключенного сторонами, явилось соглашение от 19.06.2017г. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., подписанное между ООО «Рента» и ИП ФИО1, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению расторгнуть с 19.06.2017г. включительно договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., заключенный между ООО «Рента» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: <...> (кафе Ангар) (номера на поэтажном плане 1, 7-15) площадью 523,2 кв.м.

Таким образом, правовые последствия расторжения спорного договора наступили с момента регистрации его прекращения. В связи с чем, помещение возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 19.06.2017г., в пункте 2 которого стороны: ООО «Рента» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор), подтвердили, что передача арендатором нежилого помещения произведена 19.06.2017, помещение находится в надлежащем состоянии, взаимные претензии у сторон к передаваемому помещению отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что к моменту рассмотрения настоящего дела по существу, спорный договор аренды расторгнут сторонами по инициативе арендодателя, помещение возвращено арендатором арендодателю.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право лица обратиться в арбитражный суд определяется необходимостью защиты им своих нарушенных или оспариваемых прав либо прямым указанием закона.

Учитывая положения названных норм права, а также представленные в материалы дела документы, свидетельствующие о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г., следует признать, что в настоящее время доказательства нарушения прав истца, как арендатора не желающего продолжать арендные отношения, отсутствуют.

Названные обстоятельства являются самостоятельным основанием для отказа в иске, поскольку на день принятия решения по существу спора отсутствует предмет спора.

Доводы истца о недостатках переданного по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. помещения, а также о его несоответствии противопожарным и строительным нормам и правилам, заявленные в качестве основания для расторжения договора аренды в судебном порядке, с учетом установленного судом в ходе рассмотрения дела факта расторжения спорного договора в первую очередь по инициативе арендодателя (ответчика по иску) к моменту рассмотрения спора по существу, а также с учетом данных актов передачи и возврата помещения от 01.09.2014 и от 19.06.2017, отражающих отсутствие взаимных претензий сторон к передаваемому помещению, суд находит не подлежащими исследованию при рассмотрении настоящего дела, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии необходимости в даче оценки представленному в материалы дела экспертному заключению.

При этом суд считает необходимым указать, что с учетом положений спорного договора аренды, предусматривающего право арендатора на расторжение договора аренды только в судебном порядке, а также положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающего, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, следует признать, что даже в случае наличия договорных отношений к моменту рассмотрения настоящего спора и оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора, спорный договор аренды являлся бы расторгнутым только с момента вступления в законную силу решения суда, в связи с чем, в любом случае правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014г. с 23.03.2016г. отсутствуют.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска.

Между тем суд считает необходимым распределить расходы на оплату экспертизы и расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу следующим образом.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Учитывая положения названных норм права, а также тот факт, что в удовлетворении требований истца судом отказано в связи с отсутствием предмета спора на момент принятия решения и после проведения судебной экспертизы по причине расторжения договора в ходе рассмотрения настоящего дела по инициативе арендодателя, то есть фактически удовлетворения требований истца после его обращения в суд, арбитражный суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате экспертизы в сумме 49 200 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью "Рента" в пользу индивидуального предпринимателя Эркимбаева Сейликан Камчыбековнаы судебные расходы в сумме 49 200 руб. и расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб., а всего 55 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.ФИО6