Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Слимаковой О.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; место жительства: Иркутская обл., г. Иркутск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; место жительства: Иркутская обл., г. Усть-Илимск)

об обязании освободить и передать нежилые помещения,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждан ФИО3, ФИО4,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО5 по доверенности от 21.11.2017 (личность установлена по паспорту), представителя ответчика и третьего лица (ФИО4) ФИО6 по доверенностям от 21.05.2018, 27.06.2018 соответственно (личность установлена по паспорту),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об обязании освободить и передать по акту сдачи-приемки следующие нежилые помещения:

- павильон № 110 - нежилое помещение, площадью 62 кв.м., находящееся на 1 этаже двухэтажного кирпичного нежилого здания магазина № 50 «Дом торговли», пристроенного к крупнопанельному жилому дому, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть-Илимск, уд-Георгия Димитрова, 20;

- павильон № 206 - нежилое помещение, площадью 61 кв.м., находящееся на 2 этаже двухэтажного кирпичного нежилого здания магазина № 50 «Дом торговли», пристроенного к крупнопанельному жилому дому, расположенного по адресу: <...>;

- павильон № 207 - нежилое помещение площадью 78 кв.м., находящееся на 2 этаже двухэтажного кирпичного нежилого здания магазина № 50 «Дом торговли», пристроенного к крупнопанельному жилому дому, расположенного по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.06.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены граждане ФИО3 и ФИО4.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик в представленных возражениях на исковое заявление и в судебном заседании требование истца оспорил, указав, что 1/2 доли в праве собственности на здание (магазин № 50 «Дом торговли») является совместно нажитым имуществом супругов ФИО4 и ФИО2, при этом второй долей владеет ФИО3. ФИО2 согласия на сдачу в аренду совместного имущества не выражала; при заключении договоров субаренды с ФИО2 произошло совпадение кредитора и должника в одном лице, что в силу статьи 413 ГК РФ влечет прекращение обязательства. Кроме того, ответчик пояснил, что ФИО2 пользуется частью возвращенного общедолевого имущества более четырех лет, данная часть не превышает ? доли общедолевого имущества, которое принадлежит ей и ее мужу на основании совместной собственности супругов. Со стороны других участников общедолевой собственности возражений о пользовании и владении ФИО2 данной частью общедолевого имущества на протяжении более четырех лет не поступало.

Третье лицо – ФИО4 в судебном заседании и в представленном отзыве поддержал правовую позицию ответчика, дополнительно пояснив, что арендная плата, установленная в договоре с ФИО1, в 76 раз ниже арендной платы, которая была бы установлена, если бы магазин был муниципальным имуществом; поскольку между сторонами существует родственная связь, цена арендной платы была установлена гораздо ниже рыночной цены. Кроме того, согласно пояснениям третьего лица, ожидание сособственника здания ФИО4 было направлено на то, что ФИО1 самостоятельно будет заниматься предпринимательской деятельностью в данных помещениях, а не сдавать их в субаренду, получая за это плату. ФИО4 пояснил, что до 2016 года ФИО1 арендную плату не вносила; до 2017 года третье лицо не знало, что ФИО2 является субарендатором части помещений в здании.

Третье лицо – ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, в представленных пояснениях просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, указав, что утверждение ответчика о возврате части площадей предпринимателю ФИО2 как сособственнику носит ложный характер; сособственники не принимали решений о возврате площадей; истец владеет на основании договора аренды всем зданием целиком. ФИО3 также пояснил, что закон не запрещает передавать в субаренду одному из сособственников часть объекта по договору субаренды; если собственник принял решение о необходимости заключения договора субаренды, то он не может его оспаривать в любой форме.

Поскольку неявка третьего лица (ФИО3) в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 25.08.2006 ФИО4 и ФИО3 в общую долевую собственность приобретено здание магазина № 50 «Дом торговли», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общей площадью 4037,1 кв.м., инв. № 25:438:001:200157130, лит. А1, А2, находящееся по адресу: <...>.

Доля в праве каждого из сособственников составляет по 1/2.

29 сентября 2008 года между гражданами ФИО4, ФИО3 (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатели сдают, а арендатор принимает во временное пользование 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 20.10.2008 за номером 38-38-13/015/2008-594.

По акту приема-передачи здание передано арендатору 29.09.2008.

Согласно подпункту 3.1. договора аренды арендатор вносит арендную плату 1 раз в год в сумме 60 000 руб. единовременным платежом не позднее 1 октября каждого года, следующего за годом аренды.

Срок аренды установлен в подпункте 4.1. с 29.09.2008 по 30.09.2018.

Дополнительным соглашением от 29.10.2008 стороны внесли изменения в договор аренды, указав, что помимо здания в аренду передается выделенная площадь, расположенная на втором этаже здания, составляющая 240 кв.м., согласно выкопировке из технического паспорта здания.

30.06.2009 между ФИО1 (даритель) и ФИО3 (одаряемый) заключен договор дарения, согласно которому даритель безвозмездно передает в дар, а одаряемый принимает в собственность 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание магазина.

Соглашением от 31.07.2009 стороны внесли изменения в подпункты 1.1. и 1.2. договора, изложив их в следующей редакции:

«1. Арендодатели сдают, а Арендатор принимает во временное пользование Здание магазина № 50 «Дом торговли», назначение: нежилое, 2-хэтажное (подземных этажей – 1), общей площадью 4037,1 кв.м., инв. № 25:438:001:200157130, лит. А1, А2, адрес объекта: <...>.

2. Имущество принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности в размере:

1/2 доля ФИО3 на основании:

1)договора купли-продажи от 25 августа 2006 года;

2)разрешения на строительство от 26 июля 2007 года, № RU-38307000-37, выдано Департаментом недвижимости Администрации г. Усть-Илимска Иркутской области;

3)разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 7 августа 2008 года, № RU-38307000-19, выдано Департаментом недвижимости Администрации г. Усть-Илимска Иркутской области;

4)соглашения об определении долей от 29 сентября 2008 года;

5)договора дарения от 30 июня 2009 года, зарегистрированного 18 июля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, рег. № 38-38-13/011/2009-266, выдано свидетельство о государственной регистрации права 38 АГ 886686 от 18 июля 2009 года;

1/2 доля ФИО4 на основании:

1) договора купли-продажи от 25 августа 2006 года;

2) разрешения на строительство от 26 июля 2007 года, № RU-38307000-37, выдано Департаментом недвижимости Администрации г. Усть-Илимска Иркутской области;

3) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 7 августа 2008 года, № RU-38307000-19, выдано Департаментом недвижимости Администрации г. Усть-Илимска Иркутской области;

Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 12 сентября 2008 года, сделана запись регистрации 38-38-13/018/2008-086.

Соглашением № 2 от 12 февраля 2014 года стороны внесли изменения в подпункт 4.1. договора аренды, указав, что срок действия договора с 29 сентября 2008 года по 31 декабря 2021 года.

10 февраля 2014 года между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и предпринимателем ФИО2 (субарендатор) заключены следующие договоры субаренды:

- договор субаренды нежилого помещения № 02/330, по условиям которого субарендатору передано помещение площадью 62,0 кв.м., расположенное на первом этаже здания, павильон № 110;

- договор субаренды нежилого помещения № 02/331, по условиям которого субарендатору передано помещение площадью 61,0 кв.м., расположенное на втором этаже здания, павильон № 206;

- договор субаренды нежилого помещения № 02/333, по условиям которого субарендатору передано помещение площадью 78,0 кв.м., расположенное на втором этаже здания, павильон № 207.

По актам приема-передачи указанные помещения переданы субарендатору 10 февраля 2014 года.

Сроки, размер и условия внесения арендной платы предусмотрены в разделах 3 договоров субаренды.

Согласно пунктам 1.4. договоров субаренды помещения сдаются в субаренду с 10 февраля 2014 года по 10 января 2015 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомлением (предупреждением) от 19 декабря 2017 года предприниматель ФИО1 отказалась в одностороннем порядке от исполнения договоров субаренды, заключенных с предпринимателем ФИО2, потребовав по истечении трех месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту приема-передачи арендатору.

Данное уведомление было вручено нотариусом ФИО7 лично ФИО2, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о передаче документов 38 АА 2384175 от 21 декабря 2017 года.

В обоснование заявленных требований предприниматель ФИО1 пояснила, что спорные помещения ответчиком так и не были освобождены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы и возражения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФИО4 и ФИО3 с 2006 года являются сособственниками здания магазина № 50 «Дом торговли», каждому из них принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на здание, при этом ФИО4 и ФИО3 являются братьями.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ФИО4 и ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключены браки задолго до приобретения указанного здания магазина, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

В силу пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Исходя из пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, принадлежащая ФИО4 1/2 доли в праве собственности на здание магазина является, с одной стороны, совместно нажитым с ФИО2 имуществом, и, с другой стороны, является долей в общедолевой собственности.

На момент заключения договора аренды здания магазина с ФИО1, являющейся супругой ФИО3, ФИО1 также являлась сособственником указанного здания, поскольку принадлежащая ФИО3 половина в доле права собственности на здание также является совместно нажитым имуществом супругов ФИО3 и ФИО1

Стороны в судебном заседании факты заключения между ФИО4 и ФИО2, между ФИО3 и ФИО1 брачных контрактов отрицали.

В силу положений статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1). При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (пункт 2). Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3).

Регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые были установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

В результате осуществления судом функции толкования закона ни одна из сторон договора не должна быть поставлена в менее выгодное положение по сравнению с тем, на что она вправе была справедливо рассчитывать, вступая в договорные отношения (за исключением случаев выхода участников отношений за пределы свободы договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В судебном заседании установлено, что по состоянию на 29.02.2008 (дату совершения сделки, поименованной как договор аренды) ФИО1 как супруга лица, за которым зарегистрировано право на ? долю здания магазина № 50 «Дом торговли», являлась сособственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимого имущества (фактический собственник ? доли в праве).

Следовательно, условия договора от 29.02.2008, предусматривающие передачу всеми долевыми сособственниками ? доли в праве общей долевой собственности на здание магазина № 50 «Дом торговли» одному из сособственников – ФИО1, противоречат правовой природе договора аренды, согласно которому собственником передаются права владения и пользования принадлежащим ему имуществом другому лицу.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Следовательно, вышеуказанный договор от 29.02.2008 не может быть квалифицирован как договор аренды, а условия договора и дополнительных соглашений к нему, связанные с арендой, ничтожны.

На основании статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо иным образом распорядиться ею с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Кодекса.

Поскольку непосредственно на момент заключения договора аренды здания (2008 год) все участвующие в сделке лица являлись сособственниками имущества, составляющего предмет сделки, суд пришел к выводу, что фактически между сособственниками заключено соглашение о пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, что соответствует требованиям пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, истица ФИО1, распорядившись принадлежавшей ей долей в праве общей долевой собственности на здание магазина № 50 «Дом торговли» путем дарения этой доли 30.06.2009 ФИО3, выбыла из правоотношений между долевыми собственниками по определению порядка владения и пользования общим имуществом, а, следовательно, утратила права на пользование спорными помещениями вследствие перехода этого права к другому лицу в результате совершенной сделки дарения.

В этой связи суд полагает, что договоры субаренды спорных помещений с ФИО2 были заключены ФИО1 в отсутствие каких-либо прав на эти помещения, что противоречит требованиям пункта 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожна сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Поскольку сделки (договоры субаренды) заключены ФИО1 с нарушением требований закона и нарушают права и законные интересы не участвовавших в сделках лиц – общедолевых собственников переданного истицей в субаренду имущества, они являются ничтожными и правовых последствий не влекут с момента их совершения.

Согласно пункту 2 статьи 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ФИО2, как установлено в судебном заседании, осуществляет пользование спорными помещениями, будучи сособственником здания магазина № 50 «Дом торговли».

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

С учетом выбытия ФИО1 из числа сособственников здания, суд полагает, что предприниматель ФИО1 является ненадлежащим истцом по рассматриваемому спору.

Иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Истцом при обращении в арбитражный суд была представлена копия платежного поручения на уплату государственной пошлины № 174 от 22.03.2018 на сумму 18 000 руб.

Учитывая, что названное платежное поручение в оригинале истцом не представлено, расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета. При этом в случае предоставления суду оригинала платежного поручения, государственная пошлина будет зачтена в счет подлежащей уплате по настоящему иску, а излишне уплаченная государственная пошлина в размере 12 000 руб. будет возвращена истцу.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.В. Рукавишникова