Гражданский кодекс часть 1

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ВОСТОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ СИСТЕМАМИ» (далее – истец, АО «ВОСТОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ СИСТЕМАМИ») обратилось в арбитражный суд с иском к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик) о признании договора управления многоквартирным домом № ДУ2017/1 от 01.03.2017 недействительным.

В обоснование иска указано, что ответчик является единственным собственником помещений в жилых многоквартирных домах 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>. Поскольку согласно части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации составляет более чем 50 %, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей компанией, выбранной по результатам открытого конкурса, а ответчиком не были проведены открытые конкурсы по выбору управляющей компании, договор управления был заключен с истцом в отсутствие результатов открытых конкурсов, в связи с чем истец полагает, что заключенный договор управления нарушает требования действующего законодательства и посягает на публичные права и интересы третьих лиц.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Уриковского муниципального образования - администрация сельского поселения.

Истец требования поддержал, дал пояснения.

Ответчик требования не признал, дал пояснения.

Третье лицо в своем представленном отзыве указал, что 12.10.2015 на основании постановлений администрации Уриковского муниципального образования № 1325, № 1326, № 1448 объявлены открытые конкурсы на право заключения договора управления многоквартирными домами, на основании протоколов вскрытия конвертов на участие в открытом конкурсе до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не подана ни одна заявка. 16.05.2016 на основании постановлений администрации Уриковского муниципального образования № 407, 408, 409 вновь объявлены открытые конкурсы на право заключения договора управления многоквартирными домами, до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не подана ни одна заявка. В настоящее время объявлена процедура проведения конкурса на право заключения договора управления многоквартирными домами. Полагает, что конкурсы были признаны несостоявшимися, имелись основания на заключение договора управления многоквартирными домами.

Выслушав лиц, участвующих деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из свидетельств о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 113-173), выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 3-27) следует, что Иркутской области на праве собственности принадлежат квартиры 1-24 в доме 54, квартиры 1-6, 9, 12, 14-17, 21, 23-27 в доме 56, квартиры 1, 4-9, 11-14, 16, 19-23, 25 в доме 58, расположенные по адресу: <...>.

Согласно справке ответчика от 03.04.2017 № 08-17-338, в Реестре государственной собственности Иркутской области находятся жилые дома, расположенные по адресу: <...>, д. 56 квартиры 1-6, 9, 12, 14-17, 21, 23-27, д. 58 квартиры 1, 4-9, 11-14, 16, 19-23, 25, на дату составления справки учтенные в Реестре государственной собственности Иркутской области. На все указанные квартиры зарегистрировано право собственности Иркутской области. (т. 1 л.д. 50).

Ответчиком указано, что доля Иркутской области в праве общей собственности на общее имущество составляет в многоквартирном доме 54 – 100%, доме 56 – 66,8%, доме 58 - 67%.

Из протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах 54, 56, 58, датированных 29.12.2014, 27.02.2015, следует, что собственниками помещений приняты решения о выборе способа управления многоквартирными домами – управление управляющей организацией ООО УК «Приморский», об утверждении проектов договоров управления многоквартирными домами между собственниками и управляющей организацией. (т. 2 л.д. 98-106).

Письмом от 09.09.2015 № 51-37-5604/5 ответчик обратился к администрации Уриковского муниципального образования – сельское поселение с просьбой оказать содействие и направить в адрес ответчика актуальную конкурсную документацию, используемую для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами. (т. 1 л.д. 67).

Постановлениями главы администрации Уриковского муниципального образования от 27.08.2015 № 1325, № 1326, от 15.10.2015 № 1448 утверждена конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>; постановлено объявить в установленном порядке о проведении открытых конкурсов, о проведении открытых конкурсов и подведении итогов, о заключении с победителем открытых конкурсов договоров управления многоквартирными домами. (т. 3).

Согласно пунктам 15.14, 16.8 конкурсной документации в случае если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, организатор конкурса в течение 3 месяцев проводит новый конкурс в соответствии с Правилами. Конкурсная комиссия ведет протокол конкурса по форме согласно приложению № 7 к конкурсной документации, который подписывается в день проведения конкурса. (т. 3).

Из протоколов вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе № 3 от 16.11.2015, № 2 от 12.11.2015, № 1 от 12.11.2015 следует, что конкурсная комиссия по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами администрации Уриковского муниципального образования провела процедуру вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе; извещения о проведении конкурсов были размещены 12.10.2015, 15.10.2015 на официальном сайте торгов; предметом конкурсов являлось право заключения договоров управления многоквартирными домами 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>; на конкурсы не было представлено ни одного конверта с заявкой на участие в конкурсе; комиссией приняты решения в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок провести новые конкурсы в соответствии с пунктом 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. (т. 2 л.д. 107-109).

Письмом от 15.03.2016 № 461 администрация Уриковского муниципального образования – сельское поселение сообщила ответчику, что объявленные в октябре 2015 года открытые конкурсы на право заключения договора управления многоквартирными домами 54, 56, 58 (далее – дома), расположенные по адресу: <...> были признаны несостоявшимися в связи с тем, что до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка. (т. 1 л.д. 64).

Постановлениями главы администрации Уриковского муниципального образования от 05.05.2016 № 407, № 408, № 409 утверждена конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>; постановлено объявить в установленном порядке о проведении открытых конкурсов, о проведении открытых конкурсов и подведении итогов, о заключении с победителем открытых конкурсов договоров управления многоквартирными домами. (т. 3).

Письмом от 07.06.2016 № 51-35-8439/6 ответчик обратился к администрации Уриковского муниципального образования – сельское поселение с просьбой оказать содействие и направить в адрес ответчика актуальную конкурсную документацию, используемую для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами. (т. 1 л.д. 66).

Письмом от 16.06.2016 № 1302 администрация Уриковского муниципального образования – сельское поселение направила ответчику конкурсную документацию по отбору управляющей компании, дополнительно сообщила ответчику, что конкурсы по отбору управляющей организации для управления домами были объявлены 16.05.2016, окончание приема заявок – 21.06.2016. (т. 1 л.д. 65).

Из протоколов вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе № 1/16 от 21.06.2016, № 2/16 от 21.06.2016, № 3/16 от 21.06.2016 следует, что конкурсная комиссия Администрация Уриковского муниципального образования – администрация сельского поселения провела процедуру вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсах; извещения о проведении конкурсов были размещены 16.05.2016 на официальном сайте торгов; предметом конкурсов являлось право заключения договоров управления многоквартирными домами 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>; до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсах не подана ни одна заявка, в связи с чем комиссией приняты решения в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок провести новые конкурсы в соответствии с пунктом 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. (т. 2 л.д. 110-112).

Из протоколов внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах 54, 56, 58, датированных 01.03.2017, следует, что собственниками помещений приняты решения о расторжении договоров управления с ООО УК «Приморский» с 01.03.2017, о выборе способа управления многоквартирными домами – управление управляющей организацией АО «ВОСТОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ СИСТЕМАМИ», об утверждении проектов договоров управления многоквартирными домами между собственниками и управляющей организацией АО «ВОСТОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ СИСТЕМАМИ». (т. 1 л.д. 51-56).

Между истцом и ответчиком 01.03.2017 заключен договор № ДУ2017/1 управления многоквартирными домами 54, 56, 58 (далее – дома), расположенных по адресу: <...> (далее – договор).

Согласно пункту 1.3 по договору истец по заданию ответчика за плату обязуется оказывать комплекс услуг и работ по управлению многоквартирными домами, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления деятельность. (т. 1 л.д. 18).

Приложение № 1 к договору определяет состав общего имущества многоквартирных домов. (т. 1 л.д. 22,23).

Приложение № 2 к договору определяет Перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. (л.д. 24,25).

Письмом от 06.03.2017 № 592 истец обратился к ответчику, в котором указал, что при заключении договора не были предоставлены документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанные многоквартирные дома, а также техническая документация, предусмотренная правилами 24, 26 Правил содержания общего имущества. Истец указал, что договор заключен в нарушение требований действующего законодательства, а именно в отсутствии выбранной по результатам открытого конкурса управляющей компании, в связи с чем просил считать договор незаключенным.

Письмом от 27.03.2016 № 817 истец обратился к ответчику, в котором указал, что основания для принятия в работу актов осмотра домов отсутствуют, поскольку истец не является управляющей компанией домов в связи с подписанием договора в нарушение требований действующего законодательства, а именно в отсутствии выбранной по результатам открытого конкурса управляющей компании. (т. 1 л.д. 27).

Письмом от 03.04.2017 № 951 истец сообщил, что договор управления является незаключенным, поскольку согласно части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации составляет более чем 50 %, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей компанией, выбранной по результатам открытого конкурса. Также не была представлена техническая документация и документы, подтверждающие право собственности на многоквартирные дома. (т. 1 л.д. 28).

Письмом от 04.04.2017 № 956 истец сообщил, что договор управления является незаключенным, поскольку согласно части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации составляет более чем 50 %, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей компанией, выбранной по результатам открытого конкурса. Также не была представлена техническая документация и документы, подтверждающие право собственности на многоквартирные дома. (т. 1 л.д. 29).

Истец, указывая, что оспариваемый договор заключен без проведения открытого конкурса, считает его недействительным.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Согласно положениям части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как указано выше, положениями части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена обязанность органа местного самоуправления проводить открытый конкурс при выборе управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом в случае, если доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в таком доме составляет более чем пятьдесят процентов.

Следовательно, в случае, если доля физических лиц - собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, то физические лица лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований. При этом порядок участия публичных образований в правоотношениях, связанных с порядком выбора организации по управлению многоквартирным домом, определен статьями 161 - 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и заключается в осуществлении публичных процедур путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В силу абзаца 1 пункта 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Жилищный кодекс Российской Федерации для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.

Системный анализ вышеуказанных норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в случае, когда собственники помещений не обладают квалифицирующим большинством, выбор способа управления многоквартирным домом, производящийся с участием публичного собственника, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Любое иное участие публичного образования в управлении многоквартирным домом, например, участие в общем собрании собственников, тождественно самостоятельному принятию решения. Указанные действия публичного образования свидетельствуют о реализации принадлежащих ему прав в целях поддержки конкретного хозяйствующего субъекта (предоставления преимущества).

В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), муниципальная преференция - предоставление органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которые обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, органам местного самоуправления запрещается осуществлять действия (бездействие), которое приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, в случае, если выбор органом местного управления (или иным публично-правовым образованием, в собственности которого находится более чем пятьдесят процентов в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) управляющей организации был произведен без проведения торгов, то данное действие, по сути, является предоставлением государственной или муниципальной преференции отдельному хозяйствующему субъекту, в отсутствие на то законного основания, что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции.

Данная правовая позиция нашла отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 № 305-КГ16-7957 по делу № А40-108228/2015.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (ред. от 04.03.2015) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила).

Абзацем 1 пункта 39 Правил установлено, что в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Между тем решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац 1 пункта 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, договоры управления многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов (в том числе 100 процентов), могут быть заключены только по результатам открытого конкурса.

Следовательно, управление домами 54, 56, 58 должно осуществляться на основании договоров управления данными домами, заключенных с управляющей организацией, выбранной по результатам открытых конкурсов.

Данная правовая позиция также нашла отражение в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.07.2016 № Ф02-3403/2016 по делу № А78-9711/2015.

Ответчиком указано на проведение открытых конкурсов в ноябре 2015г. и июне 2016г., представлены протоколы вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе.

Вместе с тем, указанные протоколы вскрытия конвертов отражают лишь факты, что до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсах не подана ни одна заявка; а также принятые комиссией решения в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок провести новые конкурсы в соответствии с пунктом 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Как указано выше, постановлениями главы администрации Уриковского муниципального образования утверждена конкурсная документация по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами 54, 56, 58, расположенных по адресу: <...>; постановлено объявить в установленном порядке о проведении открытых конкурсов, о проведении открытых конкурсов и подведении итогов, о заключении с победителем открытых конкурсов договоров управления многоквартирными домами. (т. 3).

Таким образом, результаты конкурса открытого конкурса должны быть отражены в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Доказательств того, что конкурсы признаны несостоявшимися судку не представлено, как и не представлено доказательств выполнения решений комиссий от июня 2016г. о проведении в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок новых конкурсов в соответствии с пунктом 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 5 Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Сведений о том, что оспариваемый договор заключен с истцом, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводился в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание, что оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком без выполнения решений конкурсной комиссии Администрации Уриковского муниципального образования – администрация сельского поселения, отраженных в протоколах вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе № 1/16 от 21.06.2016, № 2/16 от 21.06.2016, № 3/16 от 21.06.2016 (о проведении в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок новых конкурсов в соответствии с пунктом 59 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом), а также положений конкурсной документации, без проведения открытого конкурса, следовательно, и без результатов его проведения, то есть с нарушением требований части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд считает, что оспариваемый договор является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика судом рассмотрены, отклонены по вышеуказанным выводам.

Учитывая изложенные исковые требования истца суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ «ВОСТОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ СИСТЕМАМИ» и МИНИСТЕРСТВОМ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ договор управления многоквартирным домом от 01.03.2017.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья А.Ф. Ханафина