Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хамгушкеевой М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664009, <...>);

об оспаривании рыночной стоимости объекта,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя по доверенности ФИО2, паспорт,

от ответчика: генерального директора ФИО3, паспорт,

от третьего лица: представителя по доверенности ФИО4, удостоверение,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого помещения, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 165, 7 кв.м (номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: г.Иркутск, ул.2-ая железнодорожная, д.8, кадастровый (условный) номер: 38:36:000000:0000:25:401:001:001999950:20001 согласно отчету об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. объекта оценки, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» в размере 6 460 000 руб. с учетом НДС.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г.Иркутска.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, в обоснование своих требований указал следующее.

ИП ФИО1 обратился в Администрацию г.Иркутска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества: нежилого помещения, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 165,7 кв.м (номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: г.Иркутск, ул.2 железнодорожная, д.8, кадастровый (условный) номер 38:36:000000:0000:25:401:001:001999950:20001.

Администрацией г.Иркутска подготовлен и направлен предпринимателю договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с п.1.1 которого Администрация г.Иркутска обязуется передать в собственность предпринимателя нежилое помещение, расположенное в подвале четырехэтажного кирпичного жилого ома общей площадью 165,7 кв.м (номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: <...> железнодорожная, д.8. Согласно п.2.1 данного договора стоимость имущества составляет 6 460 000 рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 21.03.2014г. на основании отчета № 1283/2014 от 23.05.2014г. об оценке объекта оценки, выполненного ООО «Бизнес-Эксперт», при этом согласно указанному отчету об оценке рыночной стоимость спорного объекта недвижимости составляет 6 460 000 руб. с учетом НДС.

Истец полагает, что величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенную согласно отчету об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. объекта оценки, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт», следует признать недостоверной, поскольку при оценке спорного имущества другими оценщиками сумма имущества получилась значительно ниже. Так, согласно отчету об оценке № 712-14, выполненному ООО Консалтингово-правовая компания «Мост» рыночная стоимость спорного объекта составила 3 550 000 руб. без учета НДС. Согласно экспертному заключению, выполненному ООО «Сибирская оценочная компания» рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 650 000 руб. без учета НДС.

Кроме того, истец полагает, что информация, использованная оценщиком ООО «Бизнес-Эксперт», при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, пояснил, что оспариваемом отчете действительно имеют место технические ошибки (опечатки), которые вместе с тем не оказали влияния на величину итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушений требования законодательства в отчете об оценке в части методологии оценки и расчетов не выявлено. В отчете об оценке содержание описания расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, дают возможность осуществить проверку выводов и результатов, приведенных оценщиком в соответствующих разделах отчета.

Представитель администрации в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, полагает, что оснований для признания оспариваемой рыночной стоимости спорного объекта недостоверной не имеется. В отзыве администрация указала, что сопроводительным письмом от 11.06.2014г. № 505-70-11673/14 администрацией г.Иркутска в адрес ИП ФИО1 был направлен проект купли-продажи нежилых зданий. 28.06.2014г. проект договора с протоколом разногласий был предоставлен администрации г.Иркутска. Письмом от 19.08.2014г. № 505-71-15823/2014 администрация г.Иркутска отклонила протокол разногласий, предложенный ИП ФИО1 Следовательно, срок на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истек 19.09.2014г. С исковым заявлением об оспаривании достоверности величины рыночной оценки ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд 21.04.2015г., т.е. по истечении срока на реализацию преимущественного права.

Таким образом, по мнению администрации, указанная в оспариваемом отчете рыночная стоимость объекта недвижимости не является обязательной для заключения договора между сторонами в связи с утратой истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и удовлетворение его требований не приведет к восстановлению нарушенных прав в связи с утратой преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО1 обратился в Администрацию г.Иркутска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества: нежилого помещения, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 165,7 кв.м (номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: г.Иркутск, ул.2 железнодорожная, д.8, кадастровый (условный) номер 38:36:000000:0000:25:401:001:001999950:20001.

Истец, полагая величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенную согласно отчету об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. объекта оценки, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт», недостоверной, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества.

На основании подпункта 2 части 8 статьи 4 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, в силу статьи 13 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» осуществляется заинтересованным шлицом посредством подачи соответствующего иска.

С целью проверки достоверности оспариваемого Отчета об оценке определением суда от 28.07.2015г. по делу была назначенная судебная экспертиза по определению соответствия оспариваемого отчета о рыночной стоимости объекта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’с» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 664003, <...>, фактический адрес: 664047, г.Иркутск, ул,Советкая, д.96), эксперту ФИО5. На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1.) Соответствует ли отчет об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. объекта оценки, выполненный общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт» (ОРГН <***>) нежилых помещений, расположенных в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 165,7 кв.м ( номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: г.Иркутск, ул.2-ая железнодорожная, д.8, кадастровый (условный) номер: 38:36:000000:0000:25:401:001:001999950:0100:20001, находящийся в муниципальной собственности, в размере 6 460 000 ( шесть миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и является ли достоверным? В случае выявления несоответствий отчета об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки указать, в чем заключается несоответствие.

2.) В случае установления факта недостоверности отчета об оценке № 1283/2014 от 23.05.2014г. объекта оценки, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Эксперт», определить рыночную стоимость нежилых помещений, расположенных в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 165,7 кв.м ( номер на поэтажном плане 1-14) по адресу: г.Иркутск, ул.2-ая железнодорожная, д.8, кадастровый (условный) номер: 38:36:000000:0000:25:401:001:001999950:0100:20001, на дату 21 марта 2014г.

В поступившем в суд заключении эксперта от 15.10.2015 эксперт ФИО5 сделал вывод о соответствии отчета от 23.05.2014 № 1283/2014 об определении стоимости имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...> железнодорожная, 8, выполненного ООО «Бизнес-Эксперт», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и его достоверности.

Судом удовлетворено ходатайство истца о вызове в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’с» ФИО5.

При проведении экспертизы отчета об оценке правилами пункта 11 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, предусмотрено осуществление совокупности мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

По мнению истца, заключение экспертизы и данные экспертом суду пояснения не устранили отмеченных им недостатков в достаточности и достоверности использованной оценщиком и экспертом информации, обоснованности сделанных ими допущений.

Истцом заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. Ответчик и

Третье лицо возражали против проведения повторной экспертизы.

В соответствии со ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ при недостаточной ясности или полноты заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В данном случае, по мнению суда, имеется полная ясность и полнота заключения эксперта, поскольку им определена конкретная рыночная стоимость спорного объекта, никаких вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела не возникло.

Допущенные оценщиком технические ошибки, на которые ссылается истец, как пояснил оценщик и эксперт, вызванный судом для дачи пояснений, на оценку объекта не повлияли.

Суд считает, что по форме и содержанию заключение эксперта с учетом пояснений, данных в судебном заседании, имеет достаточную ясность и полноту выводов на все поставленные перед экспертом вопросы и дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Показания эксперта, заключение эксперта, возражения и пояснения ответчика, все в совокупности, являются достаточными доказательствами, необходимыми для правильного разрешения дела.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (абзац 2 статьи 3).

Статья 11 Закона об оценочной деятельности устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки, в том числе отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абзац 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности).

Истец в качестве одного из оснований для признания рыночной стоимости объекта недостоверной указал на включение НДС в указанную в договоре купли-продажи стоимость имущества.

Однако, администрацией представлено в материалы дела письмо ООО «Бизнес-Эксперт» от 07.10.2014г. исх.№ 1283-1/2014 о технической ошибке, в соответствии с которым в отчете следует читать «Величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: нежилое помещение, расположенное в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, общая площадь 165, 70 кв.м (номер на поэтажном плане 1-14), адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул.2 Железнодорожная, д.8, по состоянию на 21 марта 2014г. составляет (округленно) , без учета НДС: 6 460 000 руб.

Истцом указан ряд замечаний к отчету оценщика, которые были вызваны допущенными оценщиком техническими ошибками опечатками, пояснения в отношении указанных опечаток подробно изложены оценщиком в отзыве.

После проведения экспертизы, опроса эксперта, истцом заявлены дополнительные замечания к отчету и пояснениям эксперта, которые, по мнению истца, не могут быть расценены как опечатка.

Указанные замечания были рассмотрены ответчиком, о чем представлены письменные пояснения на каждое замечание истца.

Кроме того, на указанные истцом замечания эксперт, проводивший судебную экспертизу, в судебном заседании также привел свои устные пояснения, которые затем оформлены в виде письменных пояснений.

Так, на замечание истца об указании в разных частях отчета разных размеров компенсации за инвестиционный менеджмент, а именно на уровне 1% и 2%, было указано, что в расчете использовано правильное значение – 1%, в абзаце «Компенсация за инвестиционный менеджмент» на стр. 39 допущена опечатка, не влияющая на итоговую стоимость. Данный вид недвижимости действительно относится к категории объектов с низким (1%) уровнем компенсации за инвестиционный менеджмент.

Истец полагает, что величина отчислений на капитальный резерв не соответствует действительности, оценщик не запросил у арендатора фактические расходы по резерву. Расчета отчислений на капитальный резерв и ссылки, на основании чего он рассчитывается, отсутствуют. Затратный подход не был применен, при этом оценщик ссылается на него.

Как пояснил оценщик, затраты на капитальный ремонт составляют 5% от восстановительной стоимости объекта. Фактор фонда возмещения составляет 0,07251 (6,96%; 5 лет). Восстановительная стоимость не считалась, принята согласно техническому паспорту: 1 200 529 руб.

Оценщиком произведен перерасчет стоимости в соответствии с указанными истцом замечаниями, в результате чего стоимость объекта снижается на 2,1%, что соответствует несущественной погрешности, поскольку величина рыночной стоимости объекта оценки носит вероятностный характер.

Истец указал, что аналог № 3 – в объявлении (см. стр. 48 отчета № 1283/2014 (приложение к отчету) отмечено – чистая продажа, а оценщик использует данное объявление для расчета арендной ставки.

Согласно пояснениям оценщика, на стр. 48 – два объявления. Верхний скрин в расчетах не учитывается.

По мнению истца, в аналоге № 1 на стр. 33 таблицы 12 отчета указана на «черновую» отделку, тогда как в объявлении указано, что в аренду сдается помещение после ремонта, в нем установлены стеклопакеты, охранная и пожарная сигнализации, потолок «Армстронг».

Как пояснил Оценщик, указанную информацию он выяснил у контактного лица, информация подтверждается фотографией в принт-скрине. Эксперт в пояснения также указал, что отделка является черновой отчетливо видно на фотографии. Информацию в объявлении нужно понимать как маркетинговый ход для привлечения внимания клиентов к объявлению. Помещение без окон не могут быть сданы в аренду. Из сравнения парных продаж на стр. 34 оценщиком рассчитано, что объект с черновой отделкой дешевле объекта с простой отделкой на 10%. Соответственно, к объекту с черновой отделкой применяется повышающая корректировка +10%, так как объект оценки по состоянию лучше, чем объект–аналог, следовательно, стоимость аналога для расчета нужно увеличить на величину корректировки.

Истец ссылается на письменные пояснения эксперта, в которых приведены данные газеты «Дело» № 3 за март 2014г., в соответствии с которыми средний уровень стоимости 1 кв.м торговых помещений в Свердловском районе составляет 49,1 тыс. руб. за 1 кв.м, с учетом местоположения, а также этажа – подвал, того обстоятельства, что помещение располагается в жилом доме, отделка помещения простая, стоимость 1 кв.м такого объекта должна быть ниже среднего уровня.

Вместе с тем, суд соглашается с доводом эксперта о том, что каждый расчет рыночной стоимости выполняется индивидуально, по средним значениям расчеты не выполняются, для этого предусмотрен анализ аналогов, сравнение их индивидуальных отличий и расчет корректировок. Эксперт указал, что сведения из газеты «Дело» представлены им справочно.

В отношении местоположения объекта суд считает необходимым заметить, что объект расположен на большой автомагистрали, по которой проходят потоки автомобилей из района Ново-Ленино в сторону Академгородка, Синюшиной горы, центральной части города, а также из центральной части города в сторону Академгородка, Синюшиной горы, т.е. направлений на которых расположены несколько микрорайонов города.

Истец указал, что на стр. 31 отчета к объектам-аналогам №№ 1,2 при определении коэффициента на близость по отделке 0, а к объектам аналогам коэффициент на близость по отделке стоит 1, хотя выше при определении корректировки на уровень отделки указано, что у объекта оценки и объектов-аналогов уровень отделки одинаков.

Кроме того, при определении коэффициента на близость по площади к объекту-аналогу № 1 применен коэффициент 0, хотя его площадь в размере 147,0 кв.м максимально приближена к площади объекта оценки (165,7 кв.м), при определении коэффициента на близость по площади в объекту-аналогу № 3 также применен коэффициент 0, хотя его площадь в размере 103,0 кв.м незначительно отличается от площади объекта оценки (165, 7 кв.м). И в то же время при определении коэффициента на близость по площади к объект-аналогу № 2 применен коэффициент 1, хотя его площадь в размере 60,0 кв.м существенно отличается от площади объекта оценки (165, 7 кв.м) при определении коэффициента на близость по площади к объекту-аналогу № 4 применен коэффициент 0, у которого площадь 58,0 кв. м, которая практически не отличается от площади объекта –аналога № 2 площадью 60,0 кв.м.

Оценщик выполнил перерасчет в соответствии с замечаниями истца, в результате чего стоимость объекта оценки увеличилась на 80 000 руб. Вместе с тем, оценщик имеет право применять методы и подходы по своему усмотрению, такие полномочия ему предоставлены в соответствии со ст. 24 ФСО 1. Согласно сделанному экспертом перерасчету данная погрешность дает величину 1,2 %, что учитывая наиболее вероятную величину оценки, является несущественным.

С учетом всех замечаний истца эксперт получил результат равный 6 492 000 руб., что по отношению к результатам оценщика составляет 32 000 руб., т.е. 0,5 %, что является несущественной погрешностью.

При таких обстоятельствах, учитывая, что разница в оспариваемой оценке объекта недвижимости, и в расчете, произведенном экспертом в учетом всех замечаний истца, не является значительной, истцом не доказано наличие нарушений ответчиком в ходе проводимой оценки Закона об оценочной деятельности либо Федеральных Стандартов Оценки, суд не находит оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.П.Сураева