Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен Администрацией города Иркутска к ЗАО «СтройКонсалт» о взыскании суммы 114 679 руб. 67 коп. – задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.07.2010 по 01.12.2011, суммы 100 994 руб. 80 коп. – неустойки за период с 04.08.2010 по 01.12.2011, суммы 982 007 руб. 68 коп. – штрафа за нарушение пункта 2.2.8 договора аренды от 23.06.2004 № 2629, и об обязании ответчика представить дополнительное соглашение для регистрации в Управление Росреестра по Иркутской области.

В судебном заседании, состоявшемся 15.03.2012г., истец на основании ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении иска, потребовав взыскать с ответчика сумму 114 679 руб. 67 коп. – задолженность по внесению арендных платежей за период с 01.04.2011 по 01.12.2011, сумму 100 994 руб. 80 коп. – неустойку за период с 04.08.2010 по 01.12.2011, сумму 982 007 руб. 68 коп. – штраф за нарушение пункта 2.2.8 договора аренды от 23.06.2004 № 2629, и об обязании ответчика представить дополнительное соглашение для регистрации в Управление Росреестра по Иркутской области.

Ответчик иск не признал, сославшись на то, что 24.01.2011 цель договора была достигнута, последняя построенная блок-секция введена в эксплуатацию, объекты долевого строительства переданы его участникам, вследствие этого обязанность по внесению арендных платежей у него отсутствует.

Исследовав материалы дела и заслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Как видно из представленных документов, 23.06.2004 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ООО «Совместное предприятие Сибэкспортлес-Тайрику» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 2629, по условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Иркутской 30-й Дивизии, кадастровый номер 38:36:000023:0126, площадью 9312 кв.м., из земель поселений, именуемый в дальнейшем «Объект» (п. 1.1. Договора).

Исходя из пункта 1.5 договора целью использования земельного участка является строительство малоэтажных блокированных жилых домов и административного здания.

Срок действия договора стороны определили в пункте 1.6 договора - с 25.05.2004 по 25.05.2009г.

По передаточному акту от 25.05.2004г. Администрация города Иркутска передала, а Арендатор - ООО «Совместное предприятие Сибэкспортлес-Тайрику», принял во временное возмездное владение и пользование предмет договора аренды земельного участка № 2629 от 23.06.2004.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 14.07.2004, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:0126 площадью 9312 кв.м. расположен на землях поселений. Разрешенное использование (назначение) - под строительство малоэтажных блокированных жилых домов и административного здания.

Во исполнение условий договора, статей 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса РФ и статьи 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды зарегистрирован 20.09.2004г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38-АВ №338655 (регистрационная запись №38-01/00-64/2004-121).

Согласно пунктам 3.2, 3.4 и 3.5 договора арендная плата исчисляется с 25.05.2004г., уплачивается равными долями не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года, размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся неотъемлемой его частью (Приложение 2).

Пунктом 3.6. Договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно. В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий Договора производится Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель отправляет (заказанным письмом с уведомлением о вручении) Арендатору соответствующее уведомление. Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений, в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Объекта. В случае если от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора о возврате Объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с первого числа месяца, в котором Арендатор получил уведомление. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

По договору от 24.08.2006г. Общество с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие Сибэкспортлес-Тайрику» (Арендатор) передало права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 2629 от 23.06.2004 Закрытому акционерному обществу «СтройКонсалт» (Новый арендатор) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Иркутской 30-й Дивизии, кадастровый номер 38:36:000023:0126, площадью 9312 кв.м. (п. 1.1. Договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 24.08.2006г. ООО «Совместное предприятие Сибэкспортлес-Тайрику» передало, а ЗАО «СтройКонсалт» приняло земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Иркутской 30-й Дивизии, кадастровый номер 38:36:000023:0126, площадью 9312 кв.м.

Договор от 24.08.2006г. о передаче прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 2629 от 23.06.2004 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области 27.10.2006г., о чем свидетельствует регистрационная запись №38-38-01/068/2006-888.

Дополнительным соглашением от 23.07.2007 к договору аренды № 2629 (зарегистрированным в УФРС по Иркутской области 20.08.2007 № записи 38-38-01/097/2007-358) Администрация г. Иркутска и ЗАО «СтройКонсалт» внесли изменения в договор аренды земельного участка № 2629 от 23.06.2004, заменили арендатора по договору с ООО «Совместное предприятие Сибэкспортлес-Тайрику» на ЗАО «СтройКонсалт», изменили цель использования земельного участка – для строительства административно-жилого комплекса с подземной автостоянкой.

Дополнительным соглашением от 13.03.2009г. (зарегистрированным в УФРС по Иркутской области 09.04.2009 № записи 38-38-01/038/2009-840) к договору аренды № 2629 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ЗАО «СтройКонсалт» (Арендатор) внесли изменения в договор аренды земельного участка № 2629 от 23.06.2004, а именно:

- пункт 1.6 договора изложили в следующей редакции: Договор действует с 25.04.2004 по 31.12.2010г.;

- пункт 2.2.8 договора изложили в следующей редакции: в течение 60 дней с момента подписания Договора (дополнительного соглашения) зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области Договор (дополнительное соглашение) и оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией;

- пункт 3.4. договора изложили в следующей редакции: Сумма арендной платы уплачивается равными долями не позднее 10.02., 10.05., 10.08., 10.11. текущего года;

- пункт 3.5. договора изложили в следующей редакции: Размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся неотъемлемой его частью (Приложение 2);

- пункт 3.6. договора изложили в следующей редакции: В случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, изменение условий Договора производится Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении расчета арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказанным письмом с уведомлением) или вручает расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (арендатору или его представителю). Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений, в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Объекта в течении:

- 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (Арендатором или его представителем), или;

- 30 дней с момента направления Арендатором расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением.

В случае если от Арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате Объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с первого числа месяца, в котором:

- Арендатор (или его представитель) получил расчет арендной платы под роспись;

- Арендодатель направил расчет арендной платы заказным письмом с уведомлением.

В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

- пункт 4.5. договора изложили в следующей редакции: в случае неисполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.8 договора, арендодатель вправе обратиться с иском в суд о понуждении к государственной регистрации договора (дополнительного соглашения) и взыскании убытков, вызванных задержкой государственной регистрации договора (дополнительного соглашения). За неисполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.8 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

Заявляя требование о взыскании с ЗАО «СтройКонсалт» арендной платы за период с 01.04.2011 по 01.12.2011, Администрация города Иркутска сослалась на ее невозмещение арендатором в сумме 114 679 руб. 67 коп. в нарушение требований договора и закона.

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы на 2011г., арендная плата за период с 01.01.2011 по 24.01.2011г. была определена в соответствии с действующими на момент подписания нормативными правовыми актами в сумме 64750 руб. 37 коп., исходя из годовой арендной платы равной 982007 руб. 68 коп. (982007,68:365х24).

При письме от 13.12.2011г. №505-74-24453/11 Администрация города Иркутска направила ответчику расчет арендной платы на 2011г., согласно которому за период с 25.01.2011 по 31.12.2011г. арендатор обязан уплатить арендную плату в общей сумме 114679 руб. 66 коп., при этом плата производятся в следующем порядке: 10.05.2011г. – 52799 руб. 73 коп.; 10.08.2011 – 30939 руб. 97 коп.; 10.11.2011 – 30939 руб. 96 коп. Годовая арендная плата определена в сумме 122750 руб. 96 коп.

Согласно уведомлению № 66400745865999 указанное письмо с расчетом на 2011 г. ответчиком получено 23.12.2011г.

Возражая в отношении удовлетворения требований о взыскании арендной платы в заявленный истцом период, ответчик сослался на то, что цель заключенного договора аренды достигнута, строительство завершено, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.01.2011г. №05/11, кроме того сторонами подписано дополнительное соглашение от 16.02.2011г. о расторжении договора с 25.01.2011г.

Вместе с тем, требование о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению частично, т.е. за период с 01.04.2011г. по 17.07.2011г., исходя из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно п.4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. п. 1,3, 5 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 5 Закона об участии в долевом строительстве, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №05/11 Отдел выдачи разрешительной документации инженерно-строительного управления комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска 24.01.2011г. разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – Административно-жилой комплекс с подземной автостоянкой, 2 очередь строительства. Блок-секция №5. Подземная автостоянка. Офисное здание, расположенного в Иркутской области, г. Иркутске, Октябрьском районе, ул. 30 Иркутской Дивизии.

Распоряжением Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска от 14.07.2011 № 944-02-00207/11 объекту недвижимости – многоквартирному дому с инвентарным номером 25:401:001:020532050, литера А, и характеристиками, указанными в приложении №1 к настоящему распоряжению, присвоен адрес : <...>.

В соответствии с изложенными в пунктах 66-67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии с частью 2 статьи 16 Вводного кодекса земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Данные представленного в материалы дела кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 14.07.2004 № 74/04-2-929, свидетельствуют о том, что переданный ответчику во временное владение и пользование на основании договора аренды от 23.06.2004г. №2629 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000023:0126 был сформирован до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) и поставлен на государственный кадастровый учет 14.07.2004.

Вместе с тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2012г. №01/019/2012-446 собственником жилого помещения – квартиры 87, в доме №164/5 по ул. Дальневосточная в г. Иркутске, является ФИО3, о чем в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2011 внесена запись регистрации за № 38-38-01/104/2011-951.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.02.2012г. №01/019/2012-443 собственником жилого помещения – квартиры 15, в доме №164/5 по ул. Дальневосточная в г. Иркутске, является ФИО4, о чем в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2011 внесена запись регистрации за № 38-38-01/151/2011-570.

Таким образом, с учетом положений ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации п. п. 1,3, 5 ст. 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 2 ст. 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует признать, что Администрация города Иркутска с 18.07.2011г. утратила право на распоряжение переданным ответчику по договору от аренды от 23.06.2004г. №2629 земельным участком, т. к. названный земельный участок с указанной даты переходит в общую долевую собственность собственников расположенных на нем помещений в многоквартирных домах.

Учитывая, что согласно ст. ст. 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. ст. 22, 41, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор должен иметь право и возможность временного пользования предоставленным ему в аренду имуществом, внося за это соответствующую плату, следует признать, что требование Администрации города Иркутска о взыскании арендных платежей за период с 18.07.2011 по 01.12.2011г. заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности физических лиц на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды мэрией и обществом, а также передача обществом мэрии спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Вместе с тем, истец правомерно требует взыскания арендной платы за период с 01.04.11 по 17.07.2011г., т. е. до момента регистрации права собственности на жилое помещение участником долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 3 утвержденного постановлением администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок, за исключением случаев определения размера арендной платы в соответствии с пунктами 5, 6 настоящего Положения.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 настоящего Положения.

Постановлением Правительства Иркутской области от 27.11.08 № 101-пп утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым кварталам населенных пунктов, согласно которым, стоимость 1 кв. м. земли в кадастровом квартале 000023 г. Иркутска с разрешенным использованием – для размещения домов многоэтажной жилой застройки, составляет сумму 8144,59 руб. в год.

Решением Думы города Иркутска от 23.11.05 № 004-20-180203/5 утверждено Положение о земельном налоге на территории города Иркутска, согласно п. 3.1. которого, налоговые ставки в отношении земельных участков, занятых гаражными кооперативами, индивидуальными гаражами, жилищным фондом или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, приобретенных (предоставленных) кооперативам, членами которых являются только граждане, под размещение овощехранилищ, составляют 0,15 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 утвержден Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «Город Иркутск».

Согласно названному Порядку, коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием "Город Иркутск" к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ка x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение N 1);

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением мэра города Иркутска;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (приложение N 2).

В соответствии с приложением № 1 к Порядку, коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (Кри):

для земельных участков, предназначенных для размещения жилых домов многоэтажной и повышенной этажности, составляет 1.

Согласно приложению № 2 к Порядку, коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (Ку):

для прочих земельных участков составляет 1.

В соответствии с п. 2 Постановления администрации г. Иркутска от 24.11.2010 N 031-06-2861/10 "О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска", коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением администрации г. Иркутска (Ка), на 2011 год установлен равным 1,079.

Согласно направленному арендодателем и полученному 23.12.2011г. арендатором расчету арендной платы на 2011г., составленному на основании утвержденного постановлением администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; Постановления Правительства Иркутской области от 27.11.08 № 101-пп; утвержденного Решением Думы города Иркутска от 23.11.05 Положения о земельном налоге на территории города Иркутска; утвержденного Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; Постановления Администрации города Иркутска от 24.11.2010 N 031-06-2861/10, исходя из площади земельного участка – 9312 кв. м., размер арендной платы на 2011 год составляет годовую сумму 122750 руб. 96 коп.

Арендная плата в названном расчете была определена за период с 25.01.2011г. по 31.12.2011г. в следующем порядке:

не позднее 10.05.10 – в сумме 52799,73 руб.;

не позднее 10.08.10 – в сумме 30939,97 руб.;

не позднее 10.11.10 – в сумме 30939,96 руб.

Вместе с тем, требуя взыскания задолженности по арендной плате, истцом названа в уточнении иска начальная дата возникновения просрочки - 01.04.2011г.

Требование о взыскании арендной платы за период с 25.01.2011 по 31.03.2011г. истец не заявил, однако в расчете суммы показал эти начисления.

Учитывая, что суд при рассмотрении иска не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований, в расчет принимается названная истцом в уточнении иска начальная дата возникновения просрочки – 01.04.2011г.

При этом, исходя из годовой суммы 122750 руб. 96 коп., в день подлежит уплате арендная плата в размере 336 руб. 30 коп. (122750,96:365).

Согласно произведенному судом расчету за период с 01.04.2011 по 17.07.2011г. (108 дней) задолженность по арендной плате составила сумму 36320 руб. 83 коп. (336 руб. 30 коп.х108 дней).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, на основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.

Ответчиком, в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства возмещения задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 17.07.2011г., в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с него в пользу истца подлежит взысканию сумма 36320 руб. 83 коп.

В соответствии с п. 4.4. Договора и Дополнительного соглашения от 13.03.2009 за ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному внесению арендной платы истец начислил неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки, т.е. 100 994 руб. 80 коп. за период с 04.08.2010 по 01.12.2011.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Вместе с тем, требование о взыскании неустойки также подлежит частичному удовлетворению исходя из следующего.

С требованием о взыскании неустойки за период с 04.08.2010 по 01.03.2011г. суд соглашается с расчетом истца, произведенного на основании ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса РФ и п. 4.4. Договора и Дополнительного соглашения от 13.03.2009.

За указанный период неустойка согласно расчету составила сумму 86024 руб. 91 коп.

За период со 02.03.2011 по 17.07.2011г. требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит, так как исходя из условий п.3.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009г. изменения арендной платы считаются внесенными в договор с первого числа месяца, в котором арендатор получил расчет арендной платы под роспись, либо арендодатель направил расчет арендной платы заказным письмом с уведомлением о вручении.

Учитывая, что расчет арендной платы на 2011г. истцом направлен при письме от 13.12.2011 №505-74-24453/11, ответчиком получен лишь 23.12.2011г., оснований, для начисления неустойки за период, предшествующий направлению и получению указанного расчета, суд не находит.

Требование о взыскании неустойки после 17.07.2011г. удовлетворению также не подлежит, так как заключенный сторонами договор аренды участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.

При наличии указанных обстоятельств, требование истца о взыскании неустойки, на основании ст. ст. 330 и 331 Гражданского кодекса РФ, подлежит удовлетворению за период с 04.08.2010 по 01.03.2011г. в сумме 86024 руб. 91 коп.

Заявляя требования об обязании ответчика представить в Управление Росреестра по Иркутской области дополнительное соглашение о расторжении договора для регистрации и о взыскании штрафа в сумме 982007 руб. 68 коп., истец ссылается на то, что в нарушение требований п.2.2.8 договора, в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009, ответчик в течение 60 дней с момента подписания дополнительного соглашения от 16.02.2011г. о расторжении договора, не обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию, для регистрации этого соглашения, а также на то, что в соответствии с п.4.5 договора, в редакции дополнительного соглашения от 13.03.2009, за неисполнение обязательств, предусмотренных п.2.2.8 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.

При этом, размер штрафа истцом рассчитан исходя из суммы 982007 руб. 68 коп. , значащейся в расчете арендной платы на 2011г., где стороны согласовали арендную плату за период с 01.01.2011 по 24.01.2011г.

Во врученном ответчику 23.12.2011г. расчете арендной платы на 2011г. (с 25.01.2011г. по 31.12.2011г.) годовая арендная плата указана в сумме 122750 руб. 96 коп. При этом, судом установлено, что указанный размер соответствует действовавшим на тот момент нормативным правовым актам (утвержденному постановлением администрации Иркутской области от 31.07.08 № 213-па Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; Постановлению Правительства Иркутской области от 27.11.08 № 101-пп; утвержденному Решением Думы города Иркутска от 23.11.05 Положению о земельном налоге на территории города Иркутска; утвержденному Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 № 031-06-522/9 Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; Постановлению Администрации города Иркутска от 24.11.2010 N 031-06-2861/10).

Учитывая толкование Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Президиума от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010 норм права, предусматривающее, что при наличии доказательств регистрации права собственности физических лиц на объект долевого строительства, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, при этом заключение соглашения о расторжении договора аренды мэрией и обществом, а также передача обществом мэрии спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны.

Несмотря на невозможность заключения соглашения о расторжении договора аренды ответчиком представлена в материалы дела копия расписки от 30.12.2011г. о получении Управлением Росреестра по Иркутской области документов для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.02.2012г.

Учитывая изложенное, требования об обязании ответчика представить в Управление Росреестра по Иркутской области дополнительное соглашение для регистрации и о взыскании штрафа в сумме 982007 руб. 68 коп. удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, расходы по уплате государственной пошлины в федеральный бюджет РФ, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика, исходя из размера удовлетворенных требований в сумме 4 670 руб. 37 коп.

Руководствуясь статьями 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «СтройКонсалт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664081, ул. Декабрьских событий, д.88, г. Иркутск) в пользу Администрации города Иркутска (ОГРН <***>; ИНН <***>, место нахождения: 664025, ул. Ленина, 14, г. Иркутск) сумму 36320 руб. 83 коп. – арендную плату, и сумму 86024 руб. 91 коп. – неустойку;

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «СтройКонсалт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664081, ул. Декабрьских событий, д.88, г. Иркутск) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 4670 руб. 37 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: С.Н. Антонова