Гражданский кодекс часть 1

Администрацией города Иркутска заявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г. в размере 510 182 руб. 91 коп., неустойки за просрочку внесения платежей по данному договору аренды в размере 22 103 руб. 82 коп., неустойку за просрочку внесения платежей за пользование земельным участком в период с 09.09.2011 г. по 31.10.2011 г. в размере 159 руб. 75 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 567 руб. 69 коп.

Впоследствии истец уточнил исковые требования (заявление от 30.01.2012 г.), просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г. за период с 06.07.2011 г. по 08.09.2011 г. в размере 510 182 руб. 91 коп., неустойку за просрочку внесения платежей по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г. за период с 06.07.2011 г. по 08.09.2011 г. в размере 22 103 руб. 82 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период времени с 09.09.2011 г. по 31.01.2012 г. в размере 14 795 руб. 40 коп.

В пояснениях, данных в судебном заседании 01.02.2012 г., а также в представленных письменных пояснениях от 01.02.2012 г. истец просил удовлетворить исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 01.01.2011 г. по 08.09.2011 г. в полном объеме.

Уточненные исковые требования приняты судом к производству.

Ответчик требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании ответчик ходатайствовал об отложении судебного заседания для предоставления встречного иска. Истец возражал.

Судом в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку намерение ответчика обратиться с встречными исковыми требованиями не является основанием для отложения судебного разбирательства.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

У ответчика имелось достаточно времени для обращения в суд со встречными исковыми требованиями по настоящему делу, однако, ответчик не воспользовался своим правом, предусмотренным ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, у суда отсутствуют основания для отложения судебного заседания в связи с намерениями ответчика предъявить встречный иск, поскольку ответчик может обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями в порядке искового производства, предусмотренном главой 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Арбитражный суд, выслушав стороны, проверив материалы дела, установил следующее.

Основанием для обращения истца с иском в суд явились обстоятельства.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, литера А, являлось объектом муниципальной собственности г. Иркутска, что подтверждается картой реестра муниципального имущества г. Иркутска, реестровый № MIN01486-I.

02.11.2006 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания № 7346, согласно которому ответчику во временное возмездное владение и пользование предоставлено муниципальное нежилое здание, расположенное на 1-м этаже и в подвале по адресу: <...> литера А. Объект является памятником истории и культуры «Усадьба: особняк, флигель, службы», 1890-е г., общей площадью 233, 4 кв. м., номер на поэтажном плане 1, 9, 9а, 10 – на 1-м этаже; номер на поэтажном плане 1- в подвале, отраженных в техническом паспорте, изготовленном БТИ г. Иркутска от 18.04.2006 г., кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:020288070.

Срок действия договора определен с 16.05.2006 г. по 31.12.2007 г. Договор зарегистрирован КУМИ г. Иркутска 07.11.2006 г. (регистрационный номер № 967/6 (в книге 28).

В соответствии с п. 2.3.3 договора обязанностью арендатора является своевременное перечисление арендной платы и платы за пользование земельным участком, в соответствии с расчетом ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

23.06.2011 г. между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № 23/11 купли-продажи нежилого здания, согласно которому в собственность ответчика передано нежилое 1-этажное бутовое здание с подвалом, общей площадью 233, 40 кв. м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 1.4 договора купли-продажи установлено, что бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи сторонами.

В соответствии с п. 5.1 договора купли-продажи моментом вступления договора в силу является дата его подписания сторонами. Право собственности от продавца к покупателю переходит после государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, 23.06.2011 г. договор купли-продажи вступил в силу (п. 5.1 договора), первый выкупной платеж за здание осуществлен ответчиком своевременно.

Согласно приложению № 2 к договору купли-продажи – акту приема-передачи, фактическая передача имущества произведена 05.07.2011 г. Следовательно, с этого момента ответчик несет все риски случайной гибели и бремя содержания имущества.

Заявляя требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г. и штрафных санкций истец указал, что, по его мнению, арендодатель может установить момент прекращения внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на арендуемую недвижимость к арендатору. Поскольку между сторонами не существовало соглашения о прекращении или уменьшении арендных платежей, то ответчик обязан перечислять арендные платежи во исполнение условий договора аренды № 7346 от 02.11.2006 г.

Истец считает, что обязанность ответчика по уплате арендной платы прекратилась с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, то есть с 09.09.2011 г.

На основании изложенного истец просит удовлетворить исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 01.01.2011 г. по 08.09.2011 г.

Арбитражный суд считает доводы истца необоснованными, а иск не подлежащим удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию таких видов договоров, как: договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятий (ст. 50 ГК РФ). При этом гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательной регистрации сделок купли-продажи иных видов недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи, следовательно, договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, а не с момента государственной регистрации.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арбитражным судам даны разъяснения, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, между истцом и ответчиком какое-либо соглашение об изменении порядка уплаты арендной платы ни и до, ни после подписания договора купли-продажи не заключалось.

Также в п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Таким образом, обязанность по уплате арендной платы по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г. прекратилась с момента вступления в силу договора купли-продажи от 23.06.2011 г. № 23/11.

С 24.06.2011 г. у истца отсутствует право требования арендной платы по ранее действовавшему договору аренды.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям у ответчика по состоянию на 24.06.2011 г. отсутствует задолженность перед истцом по уплате арендной платы по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г.

В соответствии с требованиями процессуального законодательства арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 71 АПК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих задолженность ответчика по внесению арендных платежей по договору аренды № 7346 от 02.11.2006 г.

В удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 795 руб. 40 коп. и неустойки в размере 22 103 руб. 82 коп. также следует отказать, поскольку в действиях ответчика отсутствует просрочка исполнения обязательств по уплате арендных платежей.

При указанных обстоятельствах суд, исследовав материалы дела, руководствуясь статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит требования Администрации г. Иркутска документально не подтвержденными и, как следствие, в силу ст. ст. 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ не подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца, однако, он освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья С. Н. Швидко