Решение № А19-888/16 от 23.05.2016 АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда:

ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск; тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                    Дело №А19-888/2016

«06» июня 2016 года

Резолютивная часть решения объявлена  «23» мая 2016 года

Решение  в полном объеме изготовлено «06» июня 2016 года

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи  Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доновской Н. Н. (после перерыва помощником судьи Богдановым А. И.), рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 11 243 447 руб. 38 коп.

при участии:

от истца – Музычук Н. С. – представитель по доверенности от 04.02.2016;

от ответчика – ФИО2 Т .П. – представитель по доверенности от 09.02.2016;

в судебном заседании объявлялся перерыв с 19.05.2016 до 10 час. 20 мин. 23.05.2016;

установил:

Предприниматель Скурский Артем Валерьевич обратился к публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» с требованием о взыскании 11 131 528 руб.89 коп., составляющих сумму убытков, причиненных расторжением договора купли-продажи по причине существенного нарушения другой стороной, и возмещения судебных расходов в сумме 201 500 руб. (вознаграждение представителя 200 000 руб. и затраты на получение выписки из ЕГРП – 1 500 руб.).

Ответчик иск не признал, сославшись на недоказанность требований по размеру и причинно-следственной связи между инкриминируемыми ему событием правонарушения и отыскиваемыми убытками.

Обстоятельства дела.

В декабре 2013 года ОАО «Российский аукционный дом» сообщило об аукционе по продаже принадлежащего ОАО «Сбербанк России» объекта недвижимости: административного здания  с земельным участком по адресу: <...> (единый лот) с начальной ценой объекта – 114 000 000 руб.

В сведениях об объекте продажи продавцом было указано на ограничение (обременение) права собственности арендой помещений со стороны Мирнинского коммерческого банка «МАК-банк» (подвальный и 1 этажи площадью соответственно 165,9 кв.м. и 724,3 кв.м.) и ООО «Зебра» - площадью 571,2 кв.м.

17.12.2013 ООО «ЭСТЕЙТ» подало заявку на участие в аукционе.

27.12.2013 между  ОАО «Сбербанк России» (продавец) и ООО «ЭСТЕЙТ»  (покупатель – победитель аукциона) заключен договор реализации имущества № 0005/236, по условиям которого, продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...> – административное 4–этажное здание площадью 2 407.5 кв.м.

Продавец обязался в течение пяти дней передать покупателю имущество по акту приема-передачи по форме № ОС-1А (пункт 3.1.1 договора), а покупатель принять имущество в состоянии, указанном в акте осмотра имущества (пункты 1.5; 3.1.2 договора); одновременно с подписанием акта приема-передачи имущества продавец обязался передать покупателю всю имеющуюся техническую документацию, относящуюся к имуществу, и документы, необходимые для заключения коммунальных и эксплуатационных договоров по имуществу, а также документы, необходимые для государственной регистрации  перехода права собственности на имущество (пункт 3.1.3 договора).

27.12.2013 стороны подписали типовые формы актов о приеме-передаче здания и земельного участка.

По акту приема-передачи договоров аренды помещений от 27.01.2014  ОАО«Сбербанк России» передал ООО «ЭСТЕЙТ» действующие договоры аренды, согласно которым количество арендаторов и занимаемых ими площадей по факту оказалось значительно больше указанных в договоре (пятнадцать против двух).

Покупатель в течение 30-31 декабря 2013 года полностью исполнил свои договорные обязательства: перечислил продавцу цену договора, в то время как продавец исполнял свои обязательства несвоевременно либо уклонялся от их исполнения, в частности, от составления акта осмотра имущества, передачи документации, освобождении всех помещений здания, (пункты 1.5; 3.1.2 договора), потому письмом от 04.02.2014 № 40204/1 покупатель потребовал устранить препятствия в пользовании имуществом, представить необходимую документацию, освободить часть помещений от имущества продавца, произвести комиссионный осмотр всех помещений; также покупателем было выявлено, что продавец ввел его в заблуждение относительного фактического состояния здания, отраженного в техническом паспорте от 11.07.2012, фактический износ здания оказался  значительно выше продекларированных продавцом – 5 %; здание имеются  неоговоренные перепланировки помещений.

Продавец мер к устранению отмеченных в письме недостатков не принял.

Письмом от 13.02.2014 № 40213/1 покупатель в соответствии с правилами статей 450,460,475,557 Гражданского кодекса РФ уведомил продавца об отказе от договора реализации имущества в виду уклонения продавца от освобождения части занимаемых им помещений в здании; от передачи технической документации; от устранения выявленных неоговоренных обременений здания и недостатках в системе холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопления, пожарного водопровода, электроснабжения, вентиляции.

В связи с отказом продавца удовлетворить требования покупателя  в досудебном порядке, последний вынужден был обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора реализации имущества.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2015 по делу №А19‑3158/2014 требования ООО «ЭСТЕЙТ» к ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»: - о расторжении заключенного 27.12.2013 между  ОАО «Сбербанк России» и ООО «ЭСТЕЙТ» договора реализации имущества №0005/236 в связи существенным нарушением требований к качеству товара (часть 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ));

- о взыскании уплаченной за товар денежной суммы в размере 114 000 000 руб.;

- и взыскании предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2014 (с даты отказа покупателя от договора) по 31.05.2015, начисленных на сумму основного долга в размере 114 000 000 руб. в сумме 12 122 000 руб.,

удовлетворены

Решением суда от 06.07.2015 по делу № А19-3158/2014 подтверждены выявленные истцом недостатки здания и установлены иные обстоятельства, свидетельствующие о неоговоренных недостатках здания.

Согласно заключению комиссии экспертов по результатам комиссионной  комплексной строительно-технической экспертизы шифр ОБ/14-8/2 (2014) выявлены необходимость срочного капитального ремонта здания в целом, поскольку выборочный ремонт устранить выявленные недостатки не сможет; отсутствие исполнительной документации, проектных решений на строительство и устройство инженерных сетей, проведенных ремонтов; неотложность в устранении всех выявленных недостатков.

Исходя из того, что основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора продавцом, истец на основании части 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ обратился в суд за взысканием понесенных им убытков, причиненных продажей ему некачественного объекта недвижимости.

Покупатель - ООО «Эстейт» согласно договору уступки требования от 02.02.2016; уведомления об уступке права от 04.02.2016 уступил право требования убытков, вытекающих из расторжения договора реализации имущества от 27.12.2013 № 0005/236, и возмещения судебных расходов по настоящему делу - к предпринимателю ФИО1

Истец неоднократно уточнял размер и расчет убытков в окончательном варианте просил взыскать 11 131 528 руб.89 коп. (расчет убытков в т.т.1 л.д.66-74; т.6 л.д.58-78).

Истцом с учетом требований суда убытки классифицированы по следующим группам.

1)         Проценты, уплаченные покупателем, по банковским кредитам и целевым займам, полученным на финансирование приобретения и обслуживания здания (за минусом процентов полученных в рамках рассмотрения иных арбитражных дел) в размере - 12 829 619,86 руб.;

2)         Произведенные покупателем платежи за совершенные регистрационных действий с недвижимостью (госпошлины за регистрацию права собственности на здание и участок, их ипотеку, прекращения права) - 78 600 руб.;

3) Расходы покупателя по приобретению недвижимости и исполнению договора, как-то: страхование имущества в пользу ОАО «Сбербанк России» по условиям договора ипотеки от 24.02.2014 у ОСАО Ингосстрах в размере 64 217,50 руб. и фиксация технического состояния помещений для страховой компании по отчету оценщика ООО «Оценщик» 2014 года стоимостью 10 000 руб.

5)  Перечисленные покупателем платежи по земельному налогу и налогу на имущество организаций в размере 3 525 837 руб.

6)  расходы покупателя по эксплуатации, техническому обслуживанию и охране здания - 5 613 157,11 руб.;

7)  расходы на текущий ремонт имущества 2 363 146,63 руб.

Согласно представленному истцом развернутому расчету сумма полученных за спорный период времени доходов от сдачи помещений здания в аренду составила - 13 354 074,72 руб.

В заседании суда истец согласился с доводами ответчика об увеличении дохода истца на следующие суммы:

- 11 727,08 руб., ввиду увеличения размера полученных им по делу № А19-636/2016 процентов;

- 83 849,43 руб., неучтенная истцом сумма поступившей от ОАО «Сбербанк» арендной платы и исключил их из суммы требований, а из состава судебных расходов затраты на получение выписки из ЕГРП – 1 500 руб.

Ответчик иск оспорил, сославшись на возможность покупателя получить значительно больший доход от сдачи помещений здания в аренду, который действовал неразумно, что повлекло за собой увеличения размера убытков; на отсутствие в действиях покупателя надлежащей осмотрительности и осторожности на стадии заключения и исполнения договора реализации имущества от 27.12.2013 № 0005/236, содействовавшие увеличению размера убытков; инкриминируемые убытки связаны не с фактом расторжения договора, а  являются обычным предпринимательскими риском покупателя; продажа здания с заключенными договорами аренды способствовало увеличению доходов покупателя, а не их уменьшению, как полагает истец; влияние экономического кризиса на размер полученной истцом выручки не свидетельствует о вине продавца в увеличении размера убытков; уплата покупателем государственных пошлин не связана с убыткам, причиненными расторжением договора; истцом не представлены подтверждения о необходимости проведения выполненных им работ по улучшению приобретенного здания и относимости произведенных им расходов: истцом не приведены описание и не названы доказательства подтверждающие наличие причинной связи между существенным нарушением договора со стороны продавца и возникшими у покупателя убытками.

Результаты выполненных покупателем по зданию работ (улучшений) частично осмотрены сторонами (по требованию суда), результаты отражены в акте осмотра от 16.03.2016(т.7 л.д.142-151).

Суд отклонил ходатайство ответчика об истребовании от арендаторов АНОО ЦРК «Алиса», ООО «ТоргЭлектроИнструмент», ООО «Горный исток», ООО «СибЗапчасть», ООО «Модуль-И», ООО «Альянс», ООО «Агропродукт», НО «Союз лесопромышленников и лесоэкспортеров Иркутской области» копий договоров аренды (субаренды)на помещения в здании и допросе их руководителей в качестве свидетелей по делу, а также об отложении рассмотрения дела до момента получения от арендаторов названных документов ввиду следующих обстоятельств.

Настоящее дело возбуждено 01.02.2016 и должно быть рассмотрено не позднее мая 2016 года. Заявленные, в последние дни рассмотрения дела, ответчиком ходатайства по существу направлены на затягивания сроков рассмотрения дела, поскольку у ответчика имелось достаточное количество времени для получения необходимой ему информации, но мер для ее получения им на всем протяжении времени рассмотрения дела не предпринималось.  

Кроме того, покупателем договора с названными в ходатайстве арендаторами были расторгнуты в январе 2014 года, что ответчиком не оспаривается.

Исследовав материалы дела и, выслушав доводы сторон, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2015 по делу № А19-3158/2014 удовлетворены требования ООО «ЭСТЕЙТ» к ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ» о расторжении заключенного 27.12.2013 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ЭСТЕЙТ» договора реализации имущества № 0005/236 в связи существенным нарушением требований к качеству товара (часть 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ) и возврате 114 млн.руб., уплаченных за приобретенное здание.

Указанным решением признаны достоверным заключение комиссии экспертов по результатам комиссионной комплексной строительно-технической экспертизы шифр ОБ/14-8/2 (2014 г.) о состоянии здания, приобретенного покупателем по договору реализации имущества № 0005/236 от 27.12.2013, у ОАО «Сбербанк России».

В частности, судом установлено ограниченно-работоспособное состояние конструкций и элементов здания; фактическое техническое состояние здания не соответствует данным, включенным в технический паспорт, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ от 11.07.2012(5% износа), в то время как показатели физического износа строительных конструкций здания значительно выше от 15 до 50% износа (т.7 л.д.62); требуется неотложное усиление, капитальный ремонт строительных элементов и конструкций, систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования воздуха, электротехнического оборудования  и сетей. Выявлено значительное количество скрытых  недостатков имеющих существенный характер, в том числе и необеспечивающих выполнение требований пожарной безопасности.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, на основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Потому факт ненадлежащего исполнения продавцом своих договорных обязательств по договору купли-продажи и расторжение указанного договора ввиду существенного нарушения его условий продавцом-ответчиком по делу следует считать установленным.

Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона в силу положений части 5 статьи 453 Гражданского кодекса РФ вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным наличие у покупателя права требования к продавцу возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Понятие убытков, в том числе и причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, изложено в статьях 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Следовательно, истец обязан с разумной степенью достоверности подтвердить размер убытков и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками, а ответчик, вправе представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

Истец в качестве убытков сослался на несение им следующих групп расходов:

1)Проценты по банковским кредитам и целевым займам (на финансирование приобретения и обслуживания здания, за минусом процентов полученных в рамках рассмотрения иных арбитражных дел)

2)Платежи покупателя за совершенные регистрационных действий с недвижимостью (госпошлины за регистрацию права собственности на здание и участок, их ипотеку, прекращения права) - 76 600,00 руб.;

3)Расходы покупателя по приобретению недвижимости и исполнению договора, как-то: страхование имущества в пользу ОАО «Сбербанк России» по условиям договора ипотеки от 24.02.2014 у ОСАО Ингосстрах в размере 64 217,50 руб. и фиксация технического состояния помещений для страховой компании по отчету оценщика ООО «Оценщик» 2014 года, по Акту от 30.04.2014, стоимостью 10 000 руб.

4)  выплаты покупателя по земельному налогу и налогу на имущество организаций в размере 3 525 837 руб.

5)  расходы покупателя по эксплуатации, техническому обслуживанию и охране здания - 5 613 157,11 руб.;

6)  расходы на текущий ремонт имущества - 2 363 146,63 руб.

(см. расчеты истца т.1 л.д.68-72; т.6 59-78)

Перечисленные группы расходов покупателя, как считает суд, состоят в причинной связи с ненадлежащим исполнением продавцом своих договорных обязанностей и понесены покупателем исключительно из-за неправомерных действий должника, продавшего ему некачественную вещь и уклонявшегося от надлежащего исполнения договора реализации имущества № 0005/236.

Так, по общему правилу части 3 статьи 1, части 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, пока не доказано иное.

 Из установленных решением от 06.07.2015 по делу № А19-3158/2014 обстоятельств видно, что продавец действовал как при заключении, так  и в процессе исполнении договора реализации имущества № 0005/236 недобросовестно, а именно:

- покупатель был намеренно введен продавцом в заблуждение относительного реального состояния здания – в сообщении о торгах указывалось на произведенный в здании капительный ремонт, в техническом паспорте от 11.07.2012 зафиксирован величина незначительного износа здания – 5 % , в то время заключение комиссии экспертов ОБ/14-8/2 (2014 г.) установлено иное – капитальный ремонт не проводился, показатели физического износа строительных конструкций здания значительный, в частности, износ крыши, строительных конструкций более 50%, а потому требуется неотложное усиление, капитальный ремонт вышеуказанных конструкций; систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования воздуха, электротехнического оборудования  и сетей. Выявлено значительное количество скрытых  недостатков имеющих существенный характер, в том числе и нарушения требований пожарной безопасности (л.12-15 решения арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2015 по делу № А19-3158/2014).

 Осознавая действительное состояние здания, продавец в течение двух лет со дня передачи здания уклонялся от выполнения условия пункта 3.1.2 договора реализации имущества №0005/236 по передаче имущества покупателю в состоянии, указанном в акте осмотра, несмотря на неоднократные требования покупателя (письмами за исх. № 31227-3 от 27.12.2013, № 419/2 от 09.01.2014, за исх. № 40204/1 от 04.02.2014), а также от исполнения условия пункта 3.1.3 договора реализации имущества № 0005/236 о передаче технической документации на здание;

- в нарушение требований статьи 460 Гражданского кодекса РФ о передаче товара необременного правами третьих лиц, покупатель отразил в предложении к торгам и договоре (пункт 1.3 договора) недостоверную информацию об обременении здания правами аренды со стороны ограниченного количества лиц: ООО «МАК-банк» и ООО «Зебра», в то время как здание обременено правами аренды со стороны 16 организаций. Так по акту приема-передачи договоров аренды помещений от 27.01.2014 продавец передал покупателю действующие договоры аренды на еще 13 арендаторов. Кроме того, ОАО «Сбербанк России» сам фактически продолжал использовать часть помещений здания вплоть до мая 2014 года и длительное время уклонялся от передачи ключей от помещений здания покупателю, одновременно здание охранялось службой охраны продавца (до 07.05.2014), который уклонялся от прекращения взаимоотношений с последней;

- в связи с перечисленными нарушениями требований закона и условий договора со стороны продавца, покупатель с целью минимизации размера своих расходов по обслуживанию кредитов (займов), содержанию и обслуживанию здания в соответствии с правилами статей 475 Гражданского кодекса РФ письмом за исх. № 40213/1 от 13.02.2014 отказался от договора и потребовал возвратить в срок не более 5 рабочих дней уплаченные за здание денежные средства, однако, продавец не воспользовался указанным предложением, настаивая на рассмотрении вопроса о расторжении договора и возврате уплаченных средств судом (последующие многочисленные предложения покупателя о приемке здания, заключения мирового соглашения продавцом проигнорированы).

Действия продавца по сокрытию от покупателя при заключении договора перечисленных выше фактов реального состояния здания, уклонение от исполнения договорных обязательств или исполнение их ненадлежащим образом, отказ от принятия предложения покупателя от 13.02.2014 о расторжении договора с целью минимизации потерь, свидетельствует, по мнению суда, о намеренном нарушении продавцом условий договора реализации имущества № 0005/236, а также об отсутствии желания последнего надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства.

Исходя из принципа гражданского права «о предполагаемой добросовестности действий участников правоотношений» покупатель не предполагал и не мог предполагать недобросовестность действий продавца при заключении и исполнении договора, в то время как продавец должен был знать и осознавать неизбежность наступления для покупателя неблагоприятных последствий от своих действий.

В этой связи, суд, с учетом положений пункта 1 разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», находит приведенный покупателем состав понесенных им расходов непосредственно связанным с недобросовестным поведением продавца как при заключении договора реализации имущества, так и при его исполнении.

Поскольку под убытками часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ понимает расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, то произведенные покупателем вышеперечисленные расходы при их доказанности следует считать понесенными именно в результате действий продавца.

Суд проверил расчет и доказанность понесенных покупателем затрат, из которых складывается сумма отыскиваемых убытков.

1. Расходы, понесенные покупателем на уплату процентов по банковским кредитам и целевым займам

С целью приобретения и обслуживания здания покупателем были заключены договора на предоставление денежных средств

Так, 27.12.2013 им были заключены: договор № 1221/8566/0182/888/13 об открытии невозобновляемой кредитной линии с ОАО Сбербанк России(т.5 л.д.1-19); договор займа № 1 от 27.12.2013 с ФИО3.( в редакции дополнительных соглашений) – т.5 л.д.43-50; договор займа № 13 от 27.12.2013 , заключенными с ООО «Лесфонд» (в редакции дополнительных соглашений) с последующей переуступкой прав займодавца ФИО1 (т.5 л.д.51-57); договор займа № 12 от 18.12.2013 (т.5 л.д.58-74), заключенный с ООО «Лесфонд» (в редакции дополнительных соглашений) с последующей переуступкой прав займодавца ФИО1(т.5 л.д.77-88).

Согласно представленному покупателем в материалы дела расчету сумм расходов, понесенные покупателем на уплату процентов по банковским кредитам и целевым займам, выпискам из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» в ПАО «Сбербанк» за период с 24.10.2013 по 24.10.2015 и ПАО «ВТБ», платежными поручениями на перечисление процентов кредиторам (заемщикам) (т.5 л.д.89-153; 154-176) сумма уплаченных покупателем процентов за период с 27.12.2013 по 04.12.2015, составила - 30 630 023 руб.19 коп., в том числе по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №1221/8586/0182/888/13 от 27.12.2013 размер выплаченных покупателем кредитору процентов составил -  3 407 922,21 руб.; по договору займа № 1 от 27.12.2013 (с допсоглашениями - 2 966 019,86 руб.; по договору займа № 12 от 18.12.2013 - 847 434,25 руб.; по договору займа № 13 от 27.12.2013 - 23 408 646,88 руб.

Возражений относительно правильности начисленных процентов и факту их перечисления кредиторам покупателем со стороны продавца не поступило.

Суд не может признать убедительными доводы продавца о том, что расходы покупателя по уплате процентов за привлеченные по договорам займа и кредитам денежные средства на оплату недвижимости относятся к  предпринимательскому риску покупателя, что влечет за собой отказ в признании таких расходов убытками.

Из перечисленных выше кредитного и заемных договоров усматривается их целевой характер - на приобретение недвижимости именно у продавца либо на погашение процентов по полученному от продавца кредиту (пункты 1; 1.2 либо 2 приведенных договоров), то есть имеет место взаимосвязь заемных обязательств и обязательства, нарушение которого является причиной возникновения убытков.

По гражданскому законодательству взыскание убытков как способ защиты заключается в восстановлении имущественного положения кредитора по состоянию до момента нарушения его со стороны должника (то есть в  такое положение как если бы договор никогда не заключался), что  предполагает их возмещение в полном размере.

Исходя из этого суд считает, что при расторжении договора по причине существенного нарушения его со стороны продавца, восстановить имущественное положение покупателя можно и должно до положения как если бы договор никогда не заключался, следовательно, отказ в возмещении  расходов понесенным в результате уплаты процентов по привлеченным денежным средствам, будет противоречить названному выше принципу, что недопустимо.

Из уплаченной покупателем суммы расходов по уплате процентов покупателем обоснованно вычтена сумма процентов полученных от продавца по делам № А19-3158/2014 – 12 122 000 руб., и № А19-636/2016 - 5 690 130.41 руб. Таким образом, расходы, понесенные покупателем на уплату процентов по банковским кредитам и целевым займам в размере 12 817 892.78 руб. суд находит подтвержденными и состоящими в причинной связи с ненадлежащим исполнением продавцом договора реализации имущества № 0005/236 .

2)         Платежи покупателя за совершенные регистрационных действий с недвижимостью

За совершенные регистрационных действий с недвижимостью, а именно: регистрацию права собственности на здание и участок, их ипотеку, прекращения права покупателем уплачены государственные пошлины на сумму 78 100 руб., что подтверждается платежными поручениями от 27.12.2013 № 001 на сумму 15 000 руб., от 27.12.2013 №002 на сумму 15 000 руб.; от 13.01.2014 № 1 на сумму 600 руб.; от 26.02.2014 № 28 на сумму 2 000 руб.; от 20.11.2015 № 24 на сумму 22 000 руб.; от 20.11.2015 № 25 на сумму 22 000 руб.; от 23.11.2015 № 26 на сумму 1 500 руб.(т.1 л.д.105-116). По размеру сумм уплаченных налогов, подтвержденных представленными в дело доказательствами, спора между сторонами нет.

Указанные платежи непосредственно связаны с заключением и исполнением договора реализации имущества, поскольку опосредствуют государственную фиксацию возникших между сторонами правоотношений,  и для восстановления имущественного положения покупателя потраченные на указанные цели средства должны быть ему возвращены неисправной стороной.

3) Расходы покупателя, необходимые для исполнения договора реализации имущества….

Неотъемлемым условием заключения договора № 1221/8566/0182/888/13 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 27.12.2013 с ОАО Сбербанк России являлось страхование имущества в пользу ОАО «Сбербанк России» по условиям договора ипотеки от 24.02.2014 у открытого страхового акционерного общества «Ингосстрах», стоимость которого составила 64 217.50 руб., что усматривается из Полиса страхования имущество ООО «Эстейт» от 25.02.2014 и платежного поручением от 26.02.2014 № 26 на сумму 64 217.50 руб., с назначением платежа – страховая премия по полису (т.1 л.д.117-123), в свою очередь, для заключения договора со страховой компанией необходимо осуществить фиксацию технического состояния помещений, что было выполнено ООО «Оценщик» согласно Акту 1103 на выполнение работ-услуг от 30.04.2014(т.2 л.д.1-8 )(отчет оценщика 2014 года), за что платежными поручениями от 22.04.2014 № 86, от 30.04.2014 № 92(по 5000 руб.) произведена соответствующая оплата в сумме 10 000 руб.; выписка из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» (т.5 л.д.89-153).

По размеру сумм уплаченных налогов, подтвержденных представленными в дело доказательствами, спора между сторонами нет.

Оспаривая квалификацию данных расходов как убытков, продавец сослался на отсутствие их связи с заключением и расторжением договора реализации имущества № 0005/236 от 27.12.2013, поскольку эти суммы связаны с заключением ООО «Эстейт» кредитного договора и договора ипотеки.

Между тем, как вышеустановлено судом, кредитный договор и договор  ипотеки непосредственно связаны с заключением и реализацией договора реализации имущества №0005/236 –  непредставление продавцом кредита на покупку здания исключало возможность приобретения его покупателем, а потому для восстановления прав покупателя в полном объеме указанные затраты также подлежат учету в составе отыскиваемых убытков.

4)  Расходы, вытекающие из уплаты налога на приобретенное имущество.

Покупатель как собственник недвижимости должен был уплачивать налоги на здание и за землю, выплаты покупателя по земельному налогу и налогу на имущество организаций составили за период с 2014 по 2015 год - 3 525 837 руб., что подтверждается выпискам из операций по расчетному счету ООО «Эстейт с 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д. 89-153; 154-176)), Бухгалтерской справкой ЗАО «Сибвнешсервис» от 15.03.2015 (т.8 66-68) , а именно:

- налог на землю:

 платежное поручение от 28.04.2014  № 90 на уплату налога на землю на сумму 39732 руб.; платежное поручение от 24.10.2014  № 218 на уплату налога на землю на сумму 5 605 руб.; платежное поручение от 28.01.2015 № 11 на уплату налога на землю на сумму 15 112 руб.; платежное поручение от 22.04.2015 № 84 на уплату налога на землю на сумму 15 112 руб.; платежное поручение от 27.07.2015 № 166 на уплату налога на землю на сумму 15 112 руб. (т.5) платежное поручение от 23.10.2015 № 2 на уплату налога на землю на сумму 15 113 руб.; и приложенное в материалы дела платежное поручение от 22.01.2016 № 17 на уплату налога на землю на сумму 15 112 руб.(т.5) – всего 120 908 руб.;

- налог на имущество:

платежное поручение от 24.03.2014  № 58 на уплату налога на имущество на сумму 135 410 руб., платежное поручение от 28.04.2014  № 91 на уплату налога на имущество на сумму 438 124 руб.; платежное поручение от 29.07.2014  № 149 на уплату налога на имущество на сумму 436 165 руб.; платежное поручение от 27.10.2014  № 220 на уплату налога на имущество на сумму 434 206 руб.; платежное поручение от 18.03.2015 № 52 на уплату налога на имущество на сумму 420 494 руб.; платежное поручение от 24.03.2015 № 147 на уплату налога на имущество на сумму 9 763.52 руб.; платежное поручение от 22.04.2015 № 86 на уплату налога на имущество на сумму 424 453 руб.; платежное поручение от 27.07.2015 № 168 на уплату налога на имущество на сумму 420 494 руб.; платежное поручение от 23.10.2015 № 1 на уплату налога на имущество на сумму 408 741.48 руб.; и приложенное в материалы дела платежное поручение от 22.01.2016 № 15 на уплату налога на имущество на сумму 279 058 руб.(т.5 л.д.177-180) – всего 3 404 939 руб.

По размеру сумм уплаченных налогов, подтвержденных представленными в дело доказательствами, спора между сторонами нет.

Возражений относительно отнесения указанных сумм к убыткам со стороны продавца не поступили.

5) Понесенные покупателем расходы по эксплуатации, техническому обслуживанию и охране здания.

Как видно из материалов дела покупатель ввиду уклонения продавца от расторжения договора и принятия здания в свою собственность был вынужден осуществлять его эксплуатацию, техническое обслуживание и обеспечивать охрану помещений в нем до момента передачи здания ответчику - 12.01.2016. Данное обстоятельство продавцом не опровергается.

Затраты на обслуживание здания согласно представленному в материалы дела расчету и приложенных к нему документов истца составили - 5 613 157,11 руб. согласно следующему расчету:

- расходы по оплате холодного водоснабжения и водоотведения МУП «Водоканал» г. Иркутска составили сумму - 43 757,23 руб., что подтверждается следующими представленными покупателем документами актами приемки-передачи выполненных работ с сентября 2014 года по ноябрь 2015 года, подписанными между МУП «Водоканал» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.9-24) и выпиской из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

- расходы по оплате электрической энергии ООО «ИркутскЭнергосбыт» за период с февраля 2014 года по декабрь 2015 года составили сумму - 834 551,80 руб., что подтверждается следующими представленными покупателем документами товарными накладными, подписанными между ООО «ИркутскЭнергосбыт» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.26-72), и выписками из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

- расходы по оплате тепловой энергии и горячему водоснабжению

фирме «Энергосбыт» ОАО «Иркутскэнерго» за период с июля 2014 года по декабрь 2015 года составили сумму - 794 533,61 руб., что подтверждается следующими представленными покупателем документами товарными накладными, подписанными между фирмой «Энергосбыт» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.74-107), и выписками из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

- для нормальной эксплуатации и обеспечения сохранности как самого здания, так и помещений в нем, инженерного и иного оборудования и имущества необходимо осуществлять его охрану. Охрана осуществлялась по договору от 29.04.2014  № 17-1/14 ООО частным охранным предприятием «Феникс». Расходы по оплате услуг охраны здания в мае - декабре 2014 года составили сумму - 573 600 руб., что подтверждается следующими представленными покупателем документами Актами, подписанными между ООО ЧОП «Феникс» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.108-118), и выписками из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

- расходы по оплате услуг уборки здания, понесенные покупателем за период с февраля по сентябрь 2014 года, составили - 349 937,90 руб., работы выполнялись ООО «ПМ-Инжиниринг» по договору от 01.02.2014 № 40201/91, что подтверждается следующими представленными покупателем документами товарными накладными, подписанными между ООО «ПМ-Инжиниринг» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.119-136), и выписками из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

расходы по оплате услуг уборки здания (в состав которых вошли и работы по очистке крыши от снега и его вывозке), понесенные покупателем за период с октября 2014 года по 2015 год, составили - 799 580 руб., осуществлялись по договору № 41003/91 от 03.10.2014, заключенного с ООО «Синдерелла-Сибирь», что подтверждается следующими представленными покупателем документами товарными накладными, подписанными между ООО «Синдерелла-Сибирь» и ООО «Эстейт» (т.2 л.д.137-144; т.3 л.д.1-16), и выписками из операций по расчетному счету ООО«Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153; 154-176):

- расходы на неотложные ремонтные работы, а именно: монтаж индивидуального узла учета тепловой энергии и ГВС, ремонту элеваторного узла, установке терморегуляторов и шаровых кранов на приборах отопления обусловлены предписанием ООО «Иркутскэнергосбыт» № 327-044/10-46/1175-1218, Актом осмотра инженерных систем административного здания от 12.02.2014, составленного с участием представителей сторон, Актом осмотра от 05.05.2015, Актом осмотра от 28.05.2015, Актом осмотра от 28.10.2014 составленного с участием управляющей организации (т.7), рекомендациями по результатам судебной экспертизы, стоимость работы составила 565 639,16 руб.

Работы выполнялись подрядчиком ООО «Эксуплуатация и монтаж инженерных систем» по договорам подряда:

- от 21.03.2014 № 40321/91 – монтаж индивидуального узла учета тепловой энергии и ГВС, стоимость работ согласно акту о приемке выполненных работ от 08.05.2014 - 150 000 руб.(т.3 л.д.17-22), оплачена платежным поручением от 24.03.2014 № 59 - выписка из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» (т.5 л.д.89-153);

- от 01.09.2014 № 40901/92 - ремонт элеваторного узла стоимостью согласно  локальному сметному ресурсному расчету и акту приемки выполненных работ от 01.12.2014 - 136 090,08 руб. (т.3 л.д.23-26; 29-38), оплачена платежными поручениями от 05.09.2014 № 179 и от 08.12.1014 №254, что усматривается из выписок из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» с 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» (т.5 л.д.89-153);

- от 03.08.2015 № 50803/91 выполнены работы по установке терморегуляторов и шаровых кранов на приборах отопления, предусмотренные пунктом 17 предписания ООО «Иркутскэнергосбыт» (т.3 л.д.27-28), стоимость работ согласно калькуляции и акту от 06.10.2015 составила - 279 549,08 руб.(т.3 л.д.39-46), оплачены платежными поручениями от 11.08.2015 № 182, от 22.10.2015 № 231 - выписка из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» (т.5 л.д.89-153).

Результаты работ переданы ответчику вместе со зданием в составе неотделимых улучшений.

- расходы, произведенные покупателем, на оплату услуг по технической эксплуатации здания в сумме 1 651 557,41 руб. Под потребностью в услугах по технической эксплуатации покупатель подразумевает услуги обеспечивающие работоспособность здания, предотвращение аварий, профилактический ремонт всех инженерных сетей здания, уборке прилегающей территории, вывозу отходов.

 Указанные работы были поручены ООО «Реформа-Плюс» по договору от 21.02.2014 № 40221/91 на выполнение работ по техническому обслуживанию здания (в редакции дополнительных соглашений №№ 1-6) в составе и объеме, поименованном в приложении № 1 к договору «Перечень работ и услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания» с оплатой согласно калькуляции приложение № 3 к договору (т.3 л.д.47-59).

Из представленных покупателем ежемесячных Актов на оказанные услуги, подписанных сторонами договора, товарных накладных на приобретение материальных ценностей видно, что стоимость работ и использованных материалов составила в сумме 1 651 557,41 руб. (т.3 л.д.59-97) и оплачена полностью - выписки из операций по расчетному счету ООО «Эстейт» 23.10.2014 по 24.10.2015 в ОАО «Сбербанк» и с 01.10.2015 по 31.12.2015 ОАО «ВТБ» (т.5 л.д.89-153;154-176)

Все перечисленные расходы (т.3 л.д.59; т.6 л.д.67-68) суд находит непосредственно связанными с обслуживанием здания и направленными на обеспечении возможности эксплуатации здания посредством сдачи в аренду. По размеру уплаченных сумм, подтвержденных представленными в дело доказательствами, спора между сторонами нет. Поэтому суд считает их доказанными.

6) Расходы покупателя по текущему ремонту и улучшению нежилых помещений, приобретение расходных и строительных материалов на сумму 2 363 146,63 руб.

Суд проверил представленный суду истцом расчет затрат покупателя, как-то (т.6 л.д.69):

            Как видно из материалов дела покупателем были заключены и исполнены с арендатором Музычук Н.С.:

- Соглашение №1/14 от 11.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещениях 24-26,45-50 здания на сумму 461 271 руб.16 коп., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 1 от 18.04.2014 на сумму 461 271 руб.16 коп.;

- Соглашение №2/14 от 11.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении 23 здания на сумму 15 351,35 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 2 от 04.04.2014 на сумму 15 351.35 руб.;

-  Соглашение №3/14 от 11.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим демонтаж ковролина в ряде помещений здания на сумму 19 459,46 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 3 от 30.04.2014 на сумму 19 459,46 руб.;

- Соглашение № 4/14 от 12.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в ряде помещениях здания №№ 19-22 на сумму 26 918,92 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 4 от 30.04.2014 на сумму 26 918,92 руб.;

- Соглашение № 5/14 от 12.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении 23 здания на сумму в помещении № 33 на сумму 16 891,89 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 5 от 04.04.2014 на сумму 16 891,89 руб.;

- Соглашение № 6/14 от 12.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении 37 здания на сумму 7 626,38 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 6 от 30.04.2014 на сумму 7 626,38руб.;

- Соглашение № 7/14 от 12.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении 35-37 здания на сумму 56 939,24 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 7 от 30.04.2014 на сумму 56 939,24 руб.;

- Соглашение № 8/14 от 12.02.2014 о проведении работ по улучшению объекта аренды по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014, предусматривающим выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении 56 здания на сумму 35 448,65 руб., работы приняты по Акту приемке выполненных работ № 8 от 30.04.2014 на сумму 35 448,65 руб.

- всего выполнено работ на сумму 639 907,05 руб. (т.3 л.д.98-114)

            16.04.2015 с предпринимателем ФИО4 был заключен договор подряда на выполнение ремонтно-отделочных работ в помещениях покупателя, перечисленных в заявках №№1/15-16/15. Работы выполнены и приняты покупателем, что подтверждается представленными в материалы дела Актами о приемке выполненных работ №№1/15-16/15

Оплата произведена покупателем платежными поручениями от 07.12.2015 № 53 на сумму 579 890.22 руб. и № 54 на сумму 212 337.5 руб. (т.4 л.д.1-41).

Таким образом, факт выполнения работ подтвержден покупателем документально.

По условиям перечисленных Соглашений…, а также договора от 21.02.2014 № 40221/91 на выполнение работ по техническому обслуживанию здания с ООО «Реформа-Плюс», договора подряда 16.04.2015 с предпринимателем ФИО4 приобретение необходимых для производства ремонтно-отделочных работ материалов, оборудования и инструментов возлагалось на ООО «Эстейт». 

Приобретение материалов и оборудования осуществлялось ООО «Эстейт» по разовым сделкам купли-продажи, оформленными соответствующими накладными либо договорами с последующей передачей исполнителем приобретенного товара.

 Так, договорами были оформлены сделки приобретения окон в ООО «Чудо-окна плюс» на сумму , 46 726,92 руб., что подтверждается договором поставки от 28.02.2014 № 20 и от 12.03.2014 № 22, товарными накладными от 28.03.2014 № 11 на сумму 25 371,58 руб., от 28.03.2014 № 12 на сумму 3 229,34 руб., Актом об установке от 28.03.2014, оплаченные платежными поручениями от 04.03.2014 № 31 на сумму 45 234 руб., и от 13.03.2014 № 47 - 4055,34 руб.(т.4 л.д.144-159); Договор № 25 на выполнение работ по монтажу натяжных потолков и светильников с ООО «Эль-Декор» на сумму 124 643,40 руб. по товарной накладной от 28.03.2014 № 1 на сумму 93 987 руб., Актом № 1 от 28.03.2014 на сумму 30 656,40 руб., оплаченные платежными поручениями от 20.03.2014 № 56 на сумму 87 250,38 руб., и от 04.04.2014     № 69            на сумму 37 393,02 руб. (т.4 л.д.160-169)

Остальные сделки, перечисленные в расчете, были оформлены посредством подписания товарных накладных и актов, а платежи осуществлялись платежными поручениями, что подтверждается материалами дела (т.4 л.д.42-143; 170-181).

Результаты работ в составе неотделимых улучшений после возврата здания продавцу перешли в собственность последнего, доказательств обратного со стороны продавца не представлено. В частности, в акте приема-передачи имущества от 12.01.2016 какие-либо претензии к покупателю со стороны продавца в отношении состояния передаваемого здания не отражены.

Обоснованных возражений со стороны продавца относительно правильности произведенных расчетов, размера фактически понесенных затрат, относимости работ,  за исключением голословных утверждений о недоказанности необходимости производства ремонта и его связи с эксплуатацией здания, не поступало.

Доводы продавца (ответчика) о том, что:

-  производство указанного в расчетах покупателя ремонта не носило характера неотложного либо связанного с возможностью эксплуатации здания по назначению, ремонт носил характер косметического улучшения внутренней отделки и приобретение товаров, которые также не связаны с возможностью эксплуатации здания, а потому эти затраты возмещению не подлежат;

- приобретенные покупателем товары в состав неотделимых улучшений не входят, и частью недвижимости не являются, пояснений по каким причинам истцом последние включены в состав заявленных убытков материалы дела не представлено, следовательно, возмещению не подлежат;

- ООО «Эстейт» произвело ремонт, стоимость которого предъявлена продавцу в виде убытков, в помещениях, которые покупателю доходы не приносило, данные помещения приносят доход лишь арендатору путем передачи отремонтированных помещений в субаренду, по названным причинам затраты по ремонту взысканию не подлежат, суд находит несостоятельными.

            Согласно пояснениям покупателя, производство ремонта было вызвано неотложной необходимостью, установленной как решением суда от 06.07.2015 по делу № А19-3158/2014, так и многочисленными жалобами со стороны арендаторов ( т.7 л.д.25-44); на техническое состояние помещений, крыши и оборудования здания, позволило нормально эксплуатировать и обеспечить сдачу части помещений в аренду (в противном случае помещения не позволили бы получить и полученный незначительный доход, ввиду их ненадлежащего состояния) в условиях снижения потребности рынка в помещениях.

Продавец отказывался принять некачественное здание и расторгнуть договор, а покупатель не знал и не мог заранее знать о результатах разрешения спора с продавцом относительно качества проданной вещи и ее возврате, в этой связи его действия по восстановлению качественного и надлежащего состояния части помещений здания, напротив, свидетельствуют о добросовестности покупателя, подготовке им здания к длительной эксплуатации здания, для чего необходимо было привести помещения здания, его оборудование в состояние, обеспечивающее цель покупки здания – сдачу помещений в аренду.

            Более того, само по себе наличие либо отсутствие необходимости в выполнении ремонтных работ и иных работ по улучшению помещений в приобретенном здании не прекращает права покупателя в случае расторжения договора в силу существенного нарушения его условий со стороны продавца, требовать от последнего возврата всех полученных в составе возвращенного здания произведенных им улучшений в составе убытков по правилам статей 15,453 Гражданского кодекса РФ и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

            На основании изложенного суд считает подтвержденным как состав понесенных покупателем расходов, так и их связанность с ненадлежащим исполнением его условий продавцом; при определение достоверности понесенных покупателем расходов, суд находит их соответствующим, тем расходам, которые несет приобретатель здания при обычных условиях гражданского оборота.

            Суд не может не отметить, что покупатель настойчиво и неоднократно предлагал продавцу реальную возможность, действуя разумно и осмотрительно, уменьшить размер убытков от продажи некачественного здания посредством расторжения договора и возврата здания.

Так, получив, письмо покупателя от 13.02.2014 № 40213/1 с требованиями об отказе от договора и возврате здания, продавец мог немедленно восстановить нарушенные права последнего, однако уклонился от их восстановления, что повлекло за собой несение покупателем дополнительных затрат в течение длительного периода времени (двух лет).

Таким образом, продавец сам способствовал увеличению размеру убытков, а потому и обязан их возместить.

Покупатель, как усматривается из материалов дела, принимал разумные и возможные меры по уменьшению размера убытков, как-то: сдача помещений в аренду за плату; мероприятия по снижению теплозатрат  - утепление тепловой магистрали, установка терморегуляторов и оборудование здания узлом учета тепловой энергии, ремонт теплового узла, постоянное техническое обслуживание здания и территории в работоспособном состоянии.

Использование приобретенного здания осуществлялось посредством сдачи его помещений в аренду.

Изначально к покупателю перешли права арендодателя по озвученным в договоре реализации …договорам аренды, заключенным продавцом с  Мирнинским коммерческим банком «МАК-банк» (подвальный и 1 этажи площадью соответственно 165,9 кв.м. и 724,3 кв.м.) и ООО «Зебра» - площадью 571,2 кв.м.

Кроме того, как стало известно покупателю из Акта приема-передачи договоров аренды от 27.01.2014 ( т.7 л.д.152), к нему перешли права арендодателя по группе договоров, заключенных продавцом с юридическими лицами: АНОО ЦРК «Алиса», ООО «ТоргЭлектроИнструмент», ООО «Горный исток», ООО «СибЗапчасть»,ООО «Модуль-И», ООО «Альянс», ООО «Агропродукт», НО «Союз лесопромышленников и лесоэкспортеров Иркутской области», ООР «Союз лп и ЛЭ Иркутской области», ООО ТД «Стил Строп»,   ИП ФИО7, ЗАО «Байкалвестком», ООО «ИНДИКОН И», ООО «Главбух».

Данное обстоятельство продавцом не оспаривается.

Общий размер дохода от использования имущества составил согласно представленному покупателем расчету

Сумму - 13 354 074,72 руб. (т.1 л.д.66-67,т.6 л.д.58-59)

Исходя из указаний пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» о праве должника предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер, продавец в своих объяснениях по делу обратил внимание суда на неиспользованную покупателем возможность получить значительно больший доход от сдачи помещений здания в аренду, но действуя неразумно и неосмотрительно последний получил значительно меньший доход, что повлекло за собой увеличения размера убытков.

Свои утверждения продавец обосновал следующими аргументами:

1)Площадь приобретенного покупателем здания составляет 2 407.5 кв.м. Основная часть помещений здания была арендована у ОАО «Сбербанк» Мирнинским коммерческим банком «МАК-банк» (помещения площадью 980 кв.м.) и ООО «Зебра» (571,2 кв.м.), а часть помещений общей площадью около 600 кв.м. была сдана в аренду 13 организациям (перечислены выше) по цене в среднем 400-600 руб. за кв.м.

2) 17.01.2014 покупатель заключает договор аренды № 1-01/14 с предпринимателем Музычук Н.С. на часть помещения здания площадью 1 109,4 кв.м. по цене 118 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади (пункт 3.1 договора). Затем 31.01.2014 дополнительным соглашением № 2 к договору аренды № 1-01/14 (пункт 7) площадь уменьшена до 1 055,9 кв.м., арендная плата на период с 01.03.2014 по 31.05.2014 уменьшена до 59 руб. за 1 кв.м., с 01.06.2014  - 118 руб. за 1 кв.м.(т.8 л.д.20-24;30-31; т.9 л.д.17-22;24-25). Соглашением об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 1-01/14 от 17.01.2014 права арендатора уступлены предпринимателю ФИО11 ФИО9 (т.9 л.д.39-40).

Размер арендной платы полученной покупателем по названным договорам составил от Музычук Н.С. - 1 119 394 руб., ФИО9 Виктора - 1 005 000 руб.

3) 31.01.2014 покупатель расторг договора аренды (т.10 л.д.33-43) с арендаторами (необозначенными в договоре реализации…) и, как полагает ответчик, с указанным арендаторами договора субаренды были заключены с предпринимателем Музычук Н.С., тем самым суммы действительно получаемых доходов от сдачи в аренду недвижимости скрыв, и соответственно увеличив размер предъявленных к ПАО «Сбербанк» убытков.

            Разница между суммами вышеприведенных доходов от сдачи в аренду одних и тех же помещений, одним и тем же лицам составила

            Ввиду добровольного отказа от договоров аренды с указанными арендаторами покупатель недополучил арендной платы на сумму не менее 4 578 969 руб. - 649 073 руб. = 3 929 896 руб.

4)Предприниматель Музычук Н.С., а впоследствии и предприниматель  ФИО11 ФИО9 сдавали свои помещения в субаренду и иным третьим лицам по цене в диапазоне цен от 400 до 700 руб. за кв.м., что усматривается, как полагает ответчик, из общедоступных источников - решения арбитражного суда Иркутской области от 23.09.2015 по делу №А19‑11992/2015 о взыскании арендной платы с предпринимателя ФИО12 по договора субаренды от 22.10.2014 №41022/52; решения арбитражного суда Иркутской области от 18.05.2015 по делу № А19-3008/2015 о взыскании арендной платы с ООО «ТЕХНОСТРОЙ» по договору субаренды от 29.08.2014 № 40829/51; постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу №А19‑4530/2014,в котором с ПАО Сбербанк за пользование помещениями в проданном здании взысканы платежи из расчета 700 руб. за кв.м. (т.9 л.д.51-62).

            Перечисленные обстоятельства как указывает ответчик позволяют утверждать о наличии у покупателя реальной возможности получить за спорный период значительно больший доход от сдачи в аренду недвижимости чем получен последним. Более того, перечисленные выше факты ответчик инкриминирует покупателю как злоупотребление правом – умышленное занижение арендной платы с целью последующего взыскания максимально возможной суммы убытков.

            Суд, изучив представленные документы и пояснения, находит их надуманными.

            Из представленных продавцом в материалы дела документов не следует, что покупатель знал об обременении помещения иными кроме как указанных в договоре реализации арендаторами.

Судом установлено, что покупатель на момент приобретения здания не знал и не мог знать о нежелании и неготовности продавца надлежащим образом исполнять условия договора, как-то: передать помещения здания по акту осмотра, передать техническую документацию на здание, обременение здания иными лицами и самим продавцом, а также нанятой им охраной, препятствующей свободному и полному владению покупателем всеми помещениями здания, не соответствие фактического состояния здания данным технического паспорта и заявлениям продавца, уклонение продавца длительное время от передачи ключей от помещений в здании, надлежащих доказательств обратного со стороны продавца не представлено.

Таким образом, поиск потенциальных арендаторов осуществлялся в условиях существенно отличающихся от обычной хозяйственной ситуации.

Суд особо обращает внимание на то, что покупатель в таких условиях и после продекларированного продавцу отказа от договора (письмо от 13.02.2014 № 40213/1) имел все основания не предпринимать никаких действий по сдаче помещений в аренду и содержанию имущества, однако действуя разумно и добросовестно предпринял все необходимые действия по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и получению при таких сложных условиях возможного дохода.

Коммерческое предложение покупателя на продажу аренды содержало среднюю цену по зданию 500-600 руб. за кв.м. (т.10 л.д.28-30).

            В процессе согласования условий договора с учетом особенностей технического состояния здания и его дальнейшей юридической судьбы, а также объема площадей, которые сдаются в аренду, включение в состав арендуемых площадей не только площадей помещений, но и мест общего пользования (коридоров, лестниц, вестибюлей, подсобных помещений), обязанностей арендатора по техническому содержанию и улучшению площадей, была определена и коммерческая цена аренды в размере, более низком, чем при сдаче в аренду отдельных небольших помещений размере и это очевидно.

Более того, дополнительным соглашением от 24.11.2014 № 4 к договору аренды №1-01/14 от 17.01.2014 предусмотрено непрерывное увеличение ставки арендной платы по мере улучшения технического состояния помещений  (с 01.06.2014 - 125 000 руб.; 01.02.2015 - 140 000; 01.07.2015 - 170 000 руб.; 01.10.2015 - 200 000 руб.; 01.03.2016 - 230 000 руб.; 01.07.2016 - 295 000 руб. (т.8 л.д.46).

В этой связи, наличие объективных условий, влияющих на понижения размера арендной платы в обычных условиях оборота, продавцом ошибочно квалифицировано как злоупотребление правом, что недопустимо.

            Суд не может не отметить, что и в хозяйственной деятельности продавца имело место значительная дифференциация цен между арендаторами. Так, например, арендная плата для ООО «Зебра» была установлена ОАО «Сбербанк» в размере 175 руб. за кв.м. и каких-либо вразумительных объяснений относительно причин занижения цены аренды продавец суду привести не смог.

При таких обстоятельствах приведенные ответчиком аргументы относительно занижения покупателем дохода от арендной платы нельзя признать доказанными.

Вместе с тем, суд принял во внимание доводы продавца о неразумном расторжении договоров аренды с арендаторами, поименованными в вышеприведенной судом таблице, что вовлекло за собой частичное снижение дохода. Однако размер снижения дохода от арендной платы исчислен ответчиком неправильно, в состав данного расчета включены и суммы от неплатежеспособных арендаторов ООО «Зебра» в размере 1 890 534,73 руб., ООО «Иркутский НИИ лесной промышленности» - 823 422,92 руб., которые подлежат исключению из расчета 3 929 1896 руб. - 1 890 534 руб. - 823 422 руб. = 1 215 940.95 руб. Произведенный судом расчет согласован со сторонами. Возражений от сторон относительно правильности расчета и оценки данного факта не поступили.

Всего размер убытков, определенный судом с разумной степенью достоверности как этого требуют статьи 15,393 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВС в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»  составит 12 817 892,78 руб. + 78 100 руб. + 74 217,50 руб. + 3 525 837 руб. + 5 613 157,11 руб. + 2 363 146,63 руб. – (13 354 074 руб.+ 1 215 940,95 руб.) - 11 727,08 руб. - 83 849,43 руб. = 10 027 509,02 руб.

Покупатель - ООО «Эстейт» согласно договору уступки требования от 02.02.2016; уведомления об уступке права от 04.02.2016 уступил право требования убытков, вытекающих из расторжения договора реализации имущества от 27.12.2013 № 0005/236, и возмещения судебных расходов по настоящему делу предпринимателю ФИО1, в этой связи требования подлежат удовлетворению в пользу последнего.

Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований .

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах).

Из буквального содержания названной статьи следует, что судебные расходы взыскиваются лицом, в пользу которого принят судебный акт.

В соответствии с разъяснениями Верховного суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В качестве доказательств размера понесенных расходов и подтверждения факта их выплаты, заявителем представлены: Соглашение об оказании юридической помощи от 21.02.2015 адвокатом Музычук Н.С.; платежные поручения № 178 от 05.09.2014, № 482 от 07.04.2016.

Для подготовки искового заявления и защиты интересов истца в арбитражном суде последним 21.02.2015 заключено Соглашение об оказании юридической помощи с адвокатом Музычук Н.С. В соответствии с пунктом 3.1 соглашения заказчик (истец по делу) обязался оплатить вознаграждение адвокату за сопровождение дела в суде первой инстанции в размере: «при рассмотрении дела в суде первой инстанции - не менее 200 000 руб.»

Вознаграждение полностью оплачено в сумме 200 000, что подтверждается платежными поручениями № 178 от 05.09.2014, № 482 от 07.04.2016.

Таким образом, надлежащими доказательствами подтверждается факт и размер понесенных заявителем затрат на оплату услуг представителя в размере  200 000 руб.

Ввиду частичного удовлетворения настоящего иска истец в силу вышеназванного имеет право на взыскание расходов на оплату услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, на основании пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ), причем в соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Ответчиком сделано заявление о чрезмерности отыскиваемых судебных расходов.

В этой связи на стороне ответчика возникло, вытекающее из пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» право другой стороны доказывать их чрезмерность.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Чрезмерность взыскиваемых расходов ответчик обосновывает завышенной стоимостью юридических услуг: в г.Иркутске стоимость юридических услуг согласно Прайс-листов по г. Иркутску компаний ООО «Ваш юристЪ38»; ООО «Приоритет-Консальтинг»; ООО «Юридическая компания «Веритас», адвокаты Морозов и партнеры,ООО «Иркутская юридическая палата», данные размещены на официальных сайтах компаний (т.9 л.д.95-103) в среднем составляет за исковое заявление - 11 417 руб.

Однако перечисленные ответчиком признаки не свидетельствуют о чрезмерности  понесенных заявителем затрат на оплату услуг представителя, поскольку чрезмерность подлежит доказыванию не посредством установления средней цены ряда избранных компаний, а определяется в каждом конкретном деле (любое оценочное понятие наполняется содержанием в зависимости от фактических обстоятельств конкретного дела и с учетом толкования этих законодательных терминов в правоприменительной практике - правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в Определении от 16.06.2009 № 985-0-0) исходя из его сложности, потраченного времени, продолжительности рассмотрения дела и его объема.

Суд при определении разумности размера представительских расходов учел, что из представленных самим же ответчиком документов, в частности, прайс-листа компании ООО «Ваш юристЪ38» стоимость представительских услуг при цене иска свыше 1 000 000 руб. определена в размере 100 000 руб. плюс 5% от цены иска; ООО «Иркутская юридическая палата» стоимость представительских услуг при цене иска свыше 1 000 000 руб. определена в размере 50 000 руб. плюс 2.5% от цены иск, в юридической компании ЮРКОМ стоимость представительских услуг при цене иска свыше 1 000 000 руб. определена в размере 100 000 руб. плюс 6% от цены иска.

Исходя их сформулированных законом и судебной практикой критериев  суд, приняв во внимание временные и количественные затраты представителя истца на подготовку к судебным заседаниям, объема представленных расчетов и доказательств, сложности  дела арбитражный приходит к выводу о разумности размера  заявленных истцом  к взысканию  расходов  на оплату услуг представителя.

При таких  обстоятельствах,  арбитражный  суд  полагает, что обеспечивающим соблюдение баланса прав  участников  гражданского оборота  (истца и ответчика)  и  разумным  размером  оплаты  услуг  представителя в данном конкретном случае является сумма 200 000 руб.

Поскольку иск удовлетворен частично, а судебные расходы в таких случаях относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то возмещению подлежит сумма  178 380 руб.

Расходы по оплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Публичного акционерного общества «СБЕРБАНК РОССИИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 10 027 509 руб. 02 коп. – убытков, 178 380 руб. – судебных расходов на оплату услуг представителя.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Публичного акционерного общества «СБЕРБАНК РОССИИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 70 650 руб.

Взыскать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 2 567 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья:                    А.А. Архипенко