Гражданский кодекс часть 1

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ» о взыскании 8 552 747 рублей 82 копеек, составляющих задолженность по договору купли-продажи от 03.09.2018 № 6-1/18 за период с 16.01.2019 по 17.03.2020 в размере 3 924 976 рублей, суму пени за указанный период в размере 736 694 рублей 48 копеек; сумму основного долга за период с 13.04.2020 по 26.03.2021 в размере 2 949 017 рублей, сумму пени за указанный период в размере 942 060 рублей 34 копеек.

От истца 16.07.2021 через канцелярию суда поступило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований до суммы 10 958 812 рублей 91 копейка, составляющей основной долг в сумме 8 481 656 рублей за период с 15.01.2019 по 13.07.2021, пени в размере 2 477 156 рублей 91 копейки за период с 13.10.2018 по 13.07.2021. Уточнения судом приняты; дело рассматривается с учетом принятого уточнения.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в нарушение условий договора № 6-1/18 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018, у ответчика образовалась задолженность по внесению платежей за период с 15.01.2019 по 13.07.2021 в сумме 8 481 656 рублей , в связи с чем начислены пени за период с 13.10.2018 по 13.07.2021 в размере 2477 156 рублей 91 копейка; возразил против заявленного ответчиком ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве и пояснениях, изложенных представителем в судебных заседаниях, ответчик пояснил, что не оспаривает наличие задолженности по договору; ссылаясь на несоразмерность неустойка последствиям ненадлежащего исполнения обязательств, заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 3 сентября 2018 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № 6-1/18 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9, по условиям которого истец обязался передать в собственность покупателя –нежилое 6-этажное здание (подземных этажей – 1), общей площадью 3741,2 кв.м., инв.№ 9742, лит.А, расположенное по адресу: <...>, находящееся на земельном участке из земель населенных пунктов, под эксплуатацию существующего общежития, площадью 1462 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000020:246, расположенном по адресу: <...>, блок В, а ответчик обязался принять и оплатить (пункт 1.1 договора).

Размер платежей и расчеты установлены разделом 2 договора.

Пунктом 2.1 договора установлена стоимость имущества: здания, назначение: нежилое, 6-этажное (подземных этажей – 1), общей площадью 3741,2 кв.м., инв.№ 9742, лит. А, расположенное по адресу: <...>, составляет 24 268 000 рублей без учета НДС; земельного участка, из земель населенных пунктов, под эксплуатацию существующего общежития, площадью 1462 кв.м., с кадастровым номером 38:36:000020:246, расположенном по адресу: <...>, блок В – 7 519 000 рублей, без учета НДС, которая определена по состоянию на 12.09.2016 в соответствии с отчетом № 1-157 от 13.07.2018 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

В пункте 2.3.1 договора стороны согласовали условие о том, что оплата производится в рассрочку на 5 (пять) лет. Платежи осуществляются ежеквартальными выплатами в равных долях в сроки, определенные п.п.2.3.2-2.3.3.

Первый платеж в размере 404 467 рубля без учета НДС перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора.

Второй и последующий платеж перечисляются ежеквартально равными платежами согласно графику платежей к договору № купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская,, д.9 (приложение № 1 к договору) (пункты 2.3.2, 2.3.3 договора).

Согласно пункту 2.4 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети «Интернет» www.admirk.ru решения об условиях приватизации имущества (10.11.2016). Проценты уплачиваются одновременно с очередным платежом по графику (приложение № 1 к договору).

В соответствии с пунктом 3.3.1 договора покупатель обязан оплатить стоимость имущества, порядке и сроки, установленные разделом 2 договора.

В соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к договору) платежи подлежали перечислению на счет продавца 12 числа каждого месяца, начиная с 12.09.2018.

22 июля 2020 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) подписано дополнительное соглашение к договору № 6-1/18 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018.

В пункте 1 дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению о внесении изменений в указанный договор, следующего содержания:

- подпункт 2.3.3 пункта 2.3 договора дополнить следующим образом: «Образовавшаяся задолженность за период с 18.03.2021 до 01.10.2020 по уплате платежей, подлежат уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной платы по договору»;

- пункт 2.4 договора дополнить следующим: «Проценты, начисляемые на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются»;

- пункт 4.2 договора дополнить следующим: «Освободить от уплаты пени за просрочку внесения платежей в период с 18.03.2020 по 01.10.2020».

Также сторонами согласовано внесение изменений в график платежей по договору № 6-1/18 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018, в соответствии с которыми в период с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года (основной платеж не вносится, не начисляются проценты).

Ежемесячные платежи подлежат оплате ежемесячно 12 числа каждого месяца, с 12.10.2020 по 12.08.2023.

Объекты недвижимости, перечисленные в пункте 1.1 договора переданы ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества от 13.09.2018.

Договор № 6-1/18 купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.10.2018, номер регистрационной записи 38:36:000019:1329-38/115/2018-3.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимого имущества, правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, покупателем ООО «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ» в период с 12.09.2018 по 13.07.2021 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018, на расчетный счет истца перечислены денежные средства в общей сумме 5 318 287 рублей; задолженность составляет сумму 8 481 656 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.

Ответчик неоднократно в гарантийных письмах от 26.112018, от 18.01.2019, от 07.02.2019, от 26.02.2019 гарантировал истцу погасить имеющуюся задолженность в ближайшее время.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению ежемесячных платежей, составляющих выкупную стоимость объектов, размер и дата внесения которых предусмотрены графиком платежей (приложение № 1 к договору, с учетом дополнительного соглашения от 22.07.2020), за период с 15.01.2019 по 13.07.2021; у ответчика, с учетом произведенных платежей, образовалась задолженность перед истцом, размер которой на дату рассмотрения спора составляет 8 481 656 рублей.

В отзыве и пояснениях, изложенных представителем в судебных заседаниях, ответчик пояснил, что не оспаривает наличие задолженности по договору купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г.Иркутск, Куйбышевский район, ул.Култукская, д.9 от 03.09.2018; не опровергает факт ненадлежащего исполнения приняты на себя обязательств по оплате переданного в рамках указанного договора недвижимого имущества и подтверждает обоснованность исковых требований в части оплаты основного долга за указанные истцом периоды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из изложенного следует, что требование КУМИ Г.Иркутска о взыскании с ООО «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ»основного долга в размере 8 481 656 рублей обосновано, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что ответчиком нарушен срок оплаты переданного недвижимого имущества. Указанное обстоятельство послужило основанием для заявления истцом требования о взыскании с ответчика договорной неустойки в сумме 2 477 156 рублей 91 копейки за период с 13.10.2018 по 13.07.2021.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 4.2 договора за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от неуплаченной стоимости имущества за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных пунктами 2.3, 2.4 договора, до мента полного исполнения соответствующих обязательств.

Поскольку просрочки внесения ответчиком платежей имели место, истец правомерно обратился с требованием о взыскании с ответчика неустойки.

Ответчик, не оспаривая правильности произведенного истцом расчета неустойки, заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на несоразмерность неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства.

Истец, возражая в отношении заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки, указал на то, что размер неустойки согласован сторонами в договоре; между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору от 22.07.2020, в котором согласован новый график платежей, платеж подлежит уплате с октября 2020 года в размере, указанном в графике; за 2021 год произведен только один платеж в сумме 538 132 рублей; ответчику не насчитывались пени в период с 18.03.2020 по 30.09.2020.

Рассмотрев заявленные сторонами доводы и возражения, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Исследовав и оценив требование истца о взыскании договорной неустойки с учетом заявления ответчика о снижении ее размера ввиду явной несоразмерности данной неустойки последствиям нарушения обязательства, суд находит данное заявление обоснованным.

Принимая во внимание заявление ответчика о несоразмерности, а также весьма существенный размер договорной неустойки (0,1% за каждый день просрочки), соблюдая экономический баланс интересов сторон и принимая во внимание компенсационную природу неустойки, возможные убытки истца, суд находит, что заявленная к взысканию неустойка подлежит уменьшению в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы 1 000 000 рублей. В остальной части требование о взыскании неустойки подлежит отклонению. При этом суд принимает во внимание, что доказательств и обоснования, свидетельствующих о возникновении для истца убытков в соизмеримой сумме (как негативных последствий нарушения обязательства) в деле не имеется; просрочка исполнения обязательств по каждому платежу составляла непродолжительные периоды.

В исковом заявлении и впоследствии, в ходе рассмотрения дела, истец не заявлял о том, какие негативные последствия для него повлекли допущенные ответчиком просрочки; требование о взыскании неустойки мотивировано ссылкой на условия договора и положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющей кредитору заявлять требование о взыскании неустойки и при отсутствии доказательств причинения кредитору убытков. Следовательно, у суда не имеется оснований полагать, что положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не могут быть применены, что их применение нарушит права и законные интересы истца.

При таких обстоятельствах суд считает возможным уменьшить заявленную к взысканию неустойку в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду явной несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства до суммы 1 000 000 рублей. Более значительное уменьшение неустойки (в том числе до суммы, предложенной ответчиком) не представляется возможным в том числе, исходя из положений пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца по настоящему спору, суд учитывает баланс интересов сторон, определяемый, в том числе, исходя из сделанных сторонами в ходе рассмотрения дела заявлений и пояснений. Также суд считает необходимым принять во внимание то обстоятельство, что в соответствии с положениями действующего гражданского законодательства граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом этого ответчик, принимая на себя обязательство оплачивать стоимость приобретенного имущества в определенные сторонами по взаимному согласованию сроки, принял на себя и возможные негативные последствия нарушения этих сроков в виде уплаты неустойки, размер которой также был определен истцом по согласованию с ответчиком. Следует отметить, что после передачи имущества ответчиком оплата проданного истцом имущества производилась с нарушением согласованных сроков оплаты и в настоящее время у ответчика имеется непогашенная задолженность перед истцом.

Следовательно, требование КУМИ Г.ИРКУТСКА о взыскании с ООО «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ»неустойки в размере 2 477 156 рублей 91 копейка подлежит частичному удовлетворению в сумме 1 000 000 рублей и отклонению в остальной части.

Во исполнение условия об обязательном претензионном порядке истец 01.04.2021 направил ответчику предупреждение от 30.03.2021 № 505-71-1862/21 об оплате задолженности в размере 6 873 993 рублей и пени в сумме 1 668 006 рублей 84 копеек в срок до 16.04.2021. Данное предупреждение оставлено ответчиком без исполнения, ответа на него не направлено.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (пункт 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что исковое требование КУМИ Г.ИРКУТСКА к ООО «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ»о взыскании основного долга в сумме 8 481 656 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме, исковое требование о взыскании неустойки в размере 2 477 156 рублей 91 копейка подлежит удовлетворению в сумме 1 000 000 рублей и отклонению в остальной части.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взысканию с него в доход федерального бюджета Российской Федерации, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6, пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, государственная пошлина с суммы обоснованно заявленной истцом, но уменьшенной судом неустойки относится на ответчика. Вместе с тем, учитывая тяжелое финансовое положение ответчика, подтвержденное представленными в дело документами, суд считает возможным уменьшить по размеру государственную пошлину, подлежащую взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации, до 1 000 рублей на основании пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ» в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА сумму 9 481 656 рублей, составляющую основной долг в размере 8 481 656 рублей, неустойку в размере 1 000 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОБЩЕЖИТИЕ НА КУЛТУКСКОЙ» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Серова