Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловой И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» (ОГРН <***>, место нахождения: 664007, <...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» (ОГРН <***>, место нахождения: 650000, <...>)

о взыскании 7 209 025 рублей 61 копейки,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», Обществу с ограниченной ответственностью «Мебель мечты» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: 665824, <...> стр. 23)

о взыскании 7 425 173 рублей 74 копеек,

третьи лица:

Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Развитие»;

Индивидуальный предприниматель ФИО1;

Общество с ограниченной ответственностью «СТАМ»,

при участии в судебном заседании

от ООО «Стандарт»: представитель ФИО2 по доверенности от 22.03.2013г., паспорт; представитель ФИО3 по доверенности от 10.02.2011г., паспорт;

от ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ»: представитель ФИО4 по доверенности №123 от 15.10.2012г., паспорт; представитель ФИО5 по доверенности №124 от 15.10.2012г., паспорт;

от ООО «Мебель мечты»: представитель ФИО3 по доверенности от 08.11.2012г., паспорт;

от третьих лиц:

ООО «СТАМ»: представитель ФИО3 по доверенности от 01.03.2011 , паспорт;

ИП ФИО1: представитель ФИО3 по доверенности от 16.03.2011г., паспорт;

ООО «Стандарт-Развитие»: представитель ФИО3 по доверенности от 23.03.2011г., паспорт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» (далее – ООО «Стандарт», истец) обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» (далее – ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ», ответчик) с иском, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании 7 209 025 рублей 61 копейки – неосновательного обогащения.

Уточнение размера исковых требований принято судом.

ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» к ООО «Стандарт», Обществу с ограниченной ответственностью «Мебель мечты» (далее – ООО «Мебель мечты») заявлен встречный иск, уточненный в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ, о взыскании 7 425 173 рублей 74 копеек – убытков.

Уточнение размера встречных исковых требований принято судом.

К участию в деле привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт - Развитие» (далее – ООО «Стандарт - Развитие»), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1), Общество с ограниченной ответственностью «СТАМ» (далее – ООО «СТАМ») в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.

ООО «Стандарт» уточненные требования по первоначальному иску поддержало, ссылаясь на неосновательность обогащения ответчика, возникшего вследствие фактического пользования им в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. нежилыми помещениями, принадлежащими ООО «Стандарт - Развитие», ООО «СТАМ» и ИП ФИО1, без оснований, предусмотренных договором либо законом.

Свое право требования истец основывает на состоявшихся договорах уступки права требования.

Истец указал, что размер неосновательного обогащения определен им как разница между суммой арендных платежей, уплаченных ответчиком ООО «Стандарт» по ничтожной сделке, и размером рыночно обоснованной платы за пользование спорным имущество, существовавшим в период такого пользования, определенным по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» факт пользования спорным имуществом в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. не оспорило.

Вместе с тем, ответчик полагает, что первоначальный иск удовлетворению не подлежит в связи со следующим:

- к спорным правоотношениям подлежат применению не нормы о неосновательном обогащении, а положения статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как то разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013г. (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №73);

- с учетом толкования положений статьи 303 ГК РФ, изложенного в Постановлении Пленума ВАС РФ №73, иск собственника о взыскании всех доходов от незаконного пользования имуществом возможен только к «недобросовестному арендатору», который знал об отсутствии правомочий у арендодателя на сдачу вещи в аренду при заключении договора;

- ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» при заключении краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. в полномочиях арендодателя как собственника удостоверилось, так как было предъявлено свидетельство о праве собственности на здание, где арендовались помещения; в связи с чем ответчик не может быть признан недобросовестным арендатором, поэтому основания для предъявления к нему настоящего иска отсутствуют;

- обращение истца с настоящим иском свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку собственники имущества и недобросовестный арендодатель (ООО «Стандарт»), заключивший ничтожный договор аренды с ответчиком, являются взаимозависимыми лицами, с молчаливого согласия которых имущество передавалось в пользование ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ», согласовывался и устанавливался размер арендной платы.

ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» требования по встречному иску поддержало, ссылаясь на то, что не исполнение ООО «Стандарт» условий предварительного договора и не заключение им основного договора аренды по согласованной цене повлекло возникновение права требования собственников к ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» об оплате пользования имуществом по рыночной цене.

Разница между арендной платой, согласованной в предварительном договоре, и рыночным размером платы за пользование спорным имуществом, который предъявляется собственниками в рамках настоящего дела, по мнению ответчика, и составляет его убытки.

ООО «Стандарт» и ООО «Мир мебели» требования не признали, указав на следующие обстоятельства:

- требования по встречному иску не могут квалифицироваться как убытки, так как на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует факт взыскания с ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» рыночной платы за пользование спорным имуществом;

- у ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» не возникло право требования убытков из-за неисполнения истцом предварительного договора, поскольку ответчик не обращался к ООО «Стандарт» с требованием о заключении основного договора на условиях предварительного;

- заключение краткосрочного договора аренды от 03.02.2.2010г. не может расцениваться как обращение ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» к ООО «Стандарт» с требованием о заключении основного договора на условиях предварительного, поскольку условия краткосрочного договора аренды от 03.02.2.2010г. и предварительного договора №03/ПДА/01-23 от 17.12.2009г. не идентичны.

Третьи лица поддержали позицию истца как в части первоначального, так и встречного исков по аналогичным основаниям.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г., заключенного между ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» (арендатором) и ООО «Стандарт» (арендодателем), ответчик в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. пользовался помещениями, находящимися в здании конфетно-вафельного цеха, впоследствии реконструированного в торгово-развлекательный центр «Карамель», находящийся по адресу: <...> что по существу ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» не оспаривается.

Названное здание в период с 03.02.2010г. по 29.09.2010г. находилось в собственности ООО «Стандарт-Развитие».

Впоследствии помещения общей площадью 3 370,2 передано в собственность ООО «СТАМ» по договору инвестирования №1 от 30.04.2010г.; помещение общей площадью 3 310,9 кв.м. - ИП ФИО1 по договору инвестирования №4 от 30.04.2010г.

В спорный период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» производило оплату арендных платежей ООО «Стандарт» в размере, предусмотренном краткосрочным договором аренды от 03.02.2010г.

В порядке части 3 статьи 70 АПК РФ ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» признало, что общая сумма арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, расположенными в здании по адресу: <...> , уплаченных им ООО «Стандарт» за период с 15.04.2010г. по 04.05.2011г., составила 8 816 701 рубль 15 копеек (заявление о признании обстоятельства - том 17 листы дела 33-34).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.05.2011г. по делу № А19-7805/2011 установлены следующие обстоятельства:

- заключенность и действительность предварительного договора №03/ПДА/01-23 от 17.12.2009г. между ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» и ООО «Стандарт»;

- заключенность и ничтожность краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. между ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» и ООО «Стандарт»;

- принадлежность ООО «Стандарт» на праве собственности объекта недвижимости - конфетно-вафельного цеха, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей -1) общей площадью 4 845,9кв.м., инв.№25:401:001:001993240, лит.Д, расположенного по адресу: <...>., кадастровый номер: 38:36:000021:0293:25:401:001:001993240:0004 (свидетельство о праве собственности 38 АГ 233408 от 27.12.2005г.);

- передача названного объекта недвижимости в собственность ООО «Стандарт-Развитие» (свидетельство о регистрации права от 29.09.2008г., регистрационная запись №38-38-01/117/2008-153), которым произведена реконструкция конфетно-вафельного цеха в здание торгово-развлекательного центра «Карамель»;

- наличие права собственности ООО "СТАМ" на нежилое помещение общей площадью 3 370,2 кв.м. в здании торгово-развлекательного центра «Карамель» на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-41,1, кадастровый номер 38:36:000000:0:4008/3, (свидетельством о регистрации права от 30.09.2010г. 38 АА 314720 (регистрационная запись №38-38-01/164/2010-354);

- наличие права собственности ИП ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 3 310,9 кв.м. в здании торгово-развлекательного центра «Карамель» этаж подвал №1, номера на поэтажном плане 1-46,1, кадастровый номер 38:36:000000:0:4008/5, (свидетельство о регистрации права от 30.09.2010г. 38 АД 314719 (регистрационная запись №38-38-01/164/2010-360).

Поскольку краткосрочный договор аренды от 03.02.2010г., заключенный между ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» и ООО «Стандарт», является ничтожной сделкой, нежилые помещения, принадлежащие названным собственникам, использовались ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. в отсутствие каких-либо договорных отношений, что ответчиком не оспаривается.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения собственников помещений в суд с требованиями о взыскании с ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» неосновательного обогащения, составляющего разницу между суммой арендных платежей, уплаченных ответчиком ООО «Стандарт» по ничтожной сделке, и размером рыночно обоснованной платы за пользование спорным имущество, существовавшим в период такого пользования, определенным по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

В результате состоявшейся уступки прав требования ООО «Стандарт-Развитие», ООО «СТАМ», ИП ФИО1 о взыскании с ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» неосновательного обогащения консолидированным истцом по первоначальному иску является ООО «Стандарт» (определения о процессуальном правопреемстве от 05.10.2012г., от 16.11.2012г., от 21.12.2012г.).

Факт обращения ООО «Стандарт» к ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» с требованием о взыскании неосновательного обогащения послужил основанием для обращения ответчика со встречным требованием о взыскании убытков, причиненных истцом вследствие не заключения им основного договора аренды на условиях предварительного.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы и возражения сторон, пояснения третьих лиц, суд пришел к следующим выводам.

Рассмотрев требование по первоначальному иску, суд установил, что материальное притязание истца заключается в получении собственниками имущества с ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» рыночной платы за фактическое пользование этим имуществом за вычетом суммы арендных платежей, внесенных им арендодателю по ничтожному договору.

Из материалов дела видно, что спорное имущество, принадлежащее на праве собственности третьим лицам, передано в аренду ответчику на основании краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г., заключенного с неуправомоченным лицом - ООО «Стандарт», что послужило основанием для признания его ничтожным.

Пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 разъяснено, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

С учетом вышеизложенного к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 303 ГК РФ как специальной нормы, регулирующей пределы и условия возникновения прав собственника по отношению к арендатору и арендодателю.

При этом суд считает несостоятельной позицию истца о применении положений статьи 303 ГК РФ только в части прав собственника требовать доходы в размере, как то предусмотрено сделкой аренды; тогда как разница между полученным по сделке и рыночной стоимостью пользования должна быть взыскана по правилам статьи 1102 ГК РФ.

В рассматриваемом случае ни статья 303 ГК РФ, ни пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 не содержат указания на то, что этой нормой регулируются расчеты с собственником только в размерах, предусмотренных сделкой; напротив, из буквального толкования статьи 303 ГК РФ следует, что по ее правилам осуществляется возмещение всех доходов, которые лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения, то есть рыночную стоимость пользования.

Кроме того, указание на приоритет положений статьи 303 ГК РФ перед нормами статьи 1102 ГК РФ само по себе уже свидетельствует о ее полном правозаменяющем характере при рассмотрении требований собственника к незаконным арендодателям и арендаторам.

Таким образом, отсутствуют основания для рассмотрения первоначального иска по правилам статьи 1102 ГК РФ при наличии в законодательстве специальной нормы приоритетного действия - статьи 303 ГК РФ.

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 разъяснено, что такое же требование о взыскании всех доходов, которые лицо извлекло или должно было извлечь, может быть предъявлено собственником к арендатору только при наличии определенного условия, а именно: арендатор, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

В остальных случаях согласно пункту 12 названного Пленума ВАС РФ перед собственником по такому требованию отвечает арендодатель.

В случае если неуправомоченный арендодатель и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд считает, что, исходя из правовой природы требований истца, в предмет доказывания по первоначальному иску входят следующие обстоятельства:

передача в аренду имущества истца неуправомоченным лицом;
недобросовестность арендатора, выразившаяся в том, что последний на момент заключения договора аренды знал или должен был знать об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.05.2011г. по делу № А19-7805/2011 преюдициально установлены обстоятельства принадлежности спорного имущества ООО «Стандарт-Развитие», ООО «СТАМ», ИП ФИО1 в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г., а также передача его в аренду ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» неуправомоченным лицом - ООО «Стандарт», на основании краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г.

Как следует из материалов дела, на момент заключения краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. ООО «Стандарт» (арендодатель), не являясь собственником имущества, передаваемого в аренду, предъявило ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» (арендатору) свидетельство о праве собственности 38 АГ 233408 от 27.12.2005г., согласно которому общество является собственником объекта недвижимости - конфетно-вафельного цеха, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей -1) общей площадью 4 845,9кв.м., инв.№25:401:001:001993240, лит.Д, расположенного по адресу: <...>., кадастровый номер: 38:36:000021:0293:25:401:001:001993240:0004.

О данном обстоятельстве свидетельствует факт указания реквизитов названного свидетельства в преамбуле краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. и факт нахождения его копии у ответчика, которая представлена им с дополнениями к отзыву от 07.05.2013г. (том 20, листы дела 162-166).

Обстоятельство выдачи свидетельства о праве собственности 38 АГ 233408 от 27.12.2005г. ООО «Стандарт» подтверждено Управлением Росррестра по Иркутской области на основании определения об истребовании доказательств от 06.05.2013г. (исх. №03-10358 от 13.05.2013г. том 20 лист дела 194).

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» является добросовестным арендатором, который на момент заключения договора аренды, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, убедился, что передаваемое в аренду имущество принадлежит на праве собственности контрагенту по сделке – ООО «Стандарт».

Доказательств того, что на момент заключения договора аренды от 03.02.2010г. реальные собственники заявили ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» о своих правах на переданное в аренду имущество, суду не представлено.

При этом судом отклоняется довод ООО «Стандарт» о том, что проверка ответчиком свидетельства о государственной регистрации права, датированного 2005 годом, при заключении сделки аренды в 2010 году не является способом установления актуальной информации о собственнике объекта; в связи с чем ему надлежало истребовать сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

В абзацах 1,2 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Из совокупности названных положений применительно к абзацам 3,4,5 этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ №73 усматривается пассивная роль арендатора при заключении договора аренды относительно выяснения у лица, заявляющего себя арендодателем, полномочий на распоряжение имуществом, поскольку это обстоятельство не повлияет на объем его обязательств по отношению к арендодателю и их действительность, так как арендатор лишен в последующем права ссылаться на недействительность такой сделки и требовать с арендатора возврата выплаченных им платежей (абзац 6 пункта 12).

При таких обстоятельствах, для арендатора фактическая передача имущества в аренду является свидетельством наличия соответствующих правомочий у лица, его передавшего.

В связи с изложенным бремя возникающих рисков в виде возможных требований собственника об оплате рыночной стоимости пользования его имуществом, по общему правилу, закрепленному в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73, возложено на арендодателя, как единственного в сложившейся цепочке правоотношений «собственник - арендодатель – арендатор», безусловно знающего на момент заключения договора аренды об отсутствии у него таких полномочий; и как следствие, виновного в извлечении доходов от незаконного использования имущества.

При этом требование к арендатору может быть заявлено только при одном условии, а именно: доказанном факте того, что на момент заключения договора он был информирован о неправомочности арендодателя.

То есть активная роль арендатора в проверке полномочий арендодателя, как то истребование сведений из ЕГРП и т.п., в арендных правоотношениях при вышеуказанном толковании их Высшим Арбитражным судом Российской Федерации не требуется.

Таким образом, бремя доказывания того факта, что арендатор однозначно знал на момент заключения договора об отсутствии всяких полномочий у арендодателя и тем не менее вступил с ним в арендные правоотношения возложена на собственника имущества.

В ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств, однозначно и достоверно подтверждающих, что на момент заключения договора аренды 03.02.2010г. ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» знало или должно было знать, что ООО «Стандарт» не является правообладателем на него.

При этом судом учитываются положения пункта 5 статьи 10 ГК РФ, согласно которому добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд считает, что предъявление арендатору при заключении договора аренды свидетельства о праве собственности на спорный объект доказывает, что арендатор не знал и не должен был знать об ином собственнике имущества в момент заключения договора, так как основания подвергать сомнению добросовестность своего контрагента по сделке у него отсутствовали.

Доводы истца о том, что предъявление свидетельства о праве собственности на конфетно-вафельный цех не может служить подтверждением права собственности арендодателя на объект аренды – нежилые помещения в торгово-развлекательном центре «Карамель», суд считает несостоятельными по следующим мотивам.

Прежде всего, вышеизложенные выводы суда об отсутствии обязанности арендатора по выяснению у арендодателя его прав на сдачу имущества в аренду свидетельствуют о необоснованности рассматриваемого довода истца в принципе.

Вместе с тем, судом установлено, что в разделе «применяемая терминология» краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. стороны определили, что под зданием понимается – Торгово-развлекательный центр «Карамель», расположенный по адресу: <...> общей площадью 4 845,9кв.м., кадастровый номер 38:36:000021:0293:25:401:001:001993240:0004, находящееся в собственности ООО «Стандарт».

Под помещением стороны определил нежилое помещение в составе указанного здания.

Из пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства и положений договора аренды от 03.02.2010г. в целом, следует, что при заключении договора арендатор знал, что арендуемые помещения находятся в реконструируемом здании, которое к моменту заключения договора не сдано в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию август 2010 г. том 23 листы дела 9-10).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ №73 допускается передача в аренду объекта капитального строительства при отсутствии разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если означенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно вышеуказанной статье при толковании условий договора должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если буквальное значение условия договора оказывается неясным, то его значение устанавливается путем сопоставления этого условия с другими условиями договора и смыслом договора в целом - логическое толкование договора.

В силу пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 года № 69 при неясности вербального значения условий договора должно применяться систематическое толкование договора, т.е. контекстное толкование путем сопоставления условий договора со смыслом договора в целом сообразно его характеру, цели, намерению и доброй совести участников соглашения.

С учетом положений норм существующего градостроительного законодательства (статьи 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) реконструкция, произведенная в соответствии с действующим законодательством является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Исходя из буквального толкования понятийного аппарата, согласованного договором аренды от 03.02.2010г., в совокупности с понятием реконструкции объекта капительного строительства, установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что свидетельство 38 АГ 233408 от 27.12.2005г. о праве собственности ООО «Стандарт» на конфетно-вафельный цех общей площадью 4 845,9кв.м., расположенный по адресу: <...>., кадастровый номер: 38:36:000021:0293:25:401:001:001993240:0004, обеспечивало идентификацию сдаваемого в аренду объекта, находящегося в стадии реконструкции; поскольку торгово-развлекательного центра «Карамель» как зарегистрированного в ЕГРП объекта на момент заключения спорного договора не существовало; в связи с чем у сторон отсутствовала объективная возможность указать реквизиты объекта и идентифицировать его иным способом.

При таких обстоятельствах суд считает не доказанным факт того, что на момент заключения договора аренды от 03.02.2010г. ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» знало или должно было знать об отсутствии соответствующих правомочий у арендодателя, а, соответственно, о незаконности своего владения, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановлении Пленума ВАС РФ №73, исключает право собственника на заявление требования к арендатору о возмещении им доходов, которые он получил или должен был получить от пользования имуществом.

Доводы истца о том, что арендатор бесспорно узнал о незаконности пользования имуществом 21 декабря 2010 года, так как в указанную дату обратился к собственнику ООО «СТАМ» с требованием о заключении долгосрочного договора аренды (письмо исх. №291 от 21.12.2010г. - том 23, листы дела 39-40), или же 04 января 2011г. – дату окончания договора аренды, исследованы судом, однако не нашли подтверждения имеющимися в деле доказательствами.

В ходе судебного разбирательства ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» пояснило, что до рассмотрения дела №А19-7805/2011 и признания договора аренды от 03.02.2010г. недействительной сделкой общество не знало о незаконности своего владения и руководствовалось положениями ГК РФ об аренде.

Об указанном свидетельствует факт обращения ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» к ООО «СТАМ» с иском, рассмотренным в рамках дела № А19-7805/2011, о понуждении к заключению краткосрочного и долгосрочного договоров аренды нежилого помещения, мотивированного положениями пункта 1 статьи 617 ГК РФ, о чем свидетельствует копия искового заявления (том 23 листы дела 34-38).

Согласно указанной норме переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, довод ООО «Стандарт» о том, что в момента обращения к ООО «СТАМ» ответчик должен был знать о незаконности своего владения, не подтвержден, поскольку, как следует из письма исх. №291 от 21.12.2010г., ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» предполагало себя правомерным арендатором имущества, у которого изменился собственник, но это не повлекло для него изменение в правах и обязанностях в силу требований пункта 1 статьи 617 ГК РФ.

В связи с изложенным ответчик просил о заключении долгосрочного договора аренды, обязанность по заключению которого включена в условия (пункт 2.1.14) краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г.

Учитывая, что в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. ООО «СТАМ» не обращалось к ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» с требованием об освобождении имущества, не заявляло иным способом о своих правах на арендованный объект, суд находит обоснованной позицию ответчика о том, что и в этот период он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения спорными помещениями.

Окончание срока действия договора аренды от 03.02.2010г. так же не свидетельствует о том, что в этот момент (04 января 2011г.) ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» узнало или должно было узнать о неправомерности пользования имуществом.

Пунктом 7.2 договора от 03 февраля 2010г. стороны согласовали, что настоящий договор действует не более 11 календарных месяцев с даты его подписания, либо с даты регистрации долгосрочного договора аренды в зависимости от того, какой из моментов наступит раньше. В случае если до истечения срока действия названного договора долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, стороны обязуются заключить краткосрочный договор на новый срок.

В соответсвии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Поскольку возражений от собственников имущества (ООО «СТАМ» и ИП ФИО1) в период действия договора аренды, который ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» полагало действительным, не поступало; последний считал договор от 03.02.2010г. возобновленным на основании статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок.

Таким образом, пользование ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» спорным имуществом по истечении срока действия договора от 03 февраля 2010г. основано на нормах ГК РФ об аренде, в связи с чем нельзя полагать, что в этот момент ответчик узнал или должен был узнать о неправомочности пользования объектом аренды и нести соответствующую ответственность перед собственником.

То обстоятельство, что после обращения к ООО «СТАМ» как собственнику с требованием о заключении долгосрочного договора аренды ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» продолжало производить арендные платежи ООО «Стандарт», так же не свидетельствует о том, что ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» действовало как недобросовестный арендатор.

Как следует из материалов дела, 30.09.2010г. между ООО «Стандарт» (агентом) и ООО «СТАМ» (принципалом) заключен агентский договор №1, по условиям которого (пункт 2.1.1) агент обязуется представлять интересы принципала по взаимоотношениях с арендаторами торгового центра и помещений принципала в частности, в том числе производить расчеты с арендаторами выставлять им счета на оплату арендной платы, эксплуатационных расходов, сумм возмещения коммунальных затрат и маркетинговые услуги.

Учитывая, что копия агентского договора №1 от 30.09.2010г. представлена в материалы дела ответчиком, суд полагает доказанным тот факт, что о заключении названного агентского договора ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» было уведомлено одной из сторон этого договора; в связи с чем, оплата арендных платежей производилась им на расчетный счет ООО «Стандарт», являвшегося агентом собственника - ООО «СТАМ».

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены счета на оплату арендных платежей, выставленные истцом, оплата которых на расчетный счет ООО «Стандарт» не вызвала каких-либо претензий, обращений со стороны собственника – ООО «СТАМ».

Названные обстоятельства подтверждают правомерность поведения ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ», добросовестно полагающего себя законным арендатором объекта.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности обстоятельств, при наличии которых возникает право собственника на возмещение за счет арендатора разницы между произведенными последним платежами по ничтожному договору аренды и размером рыночной платы за пользование имуществом, поскольку суду не доказано, что при заключении договора аренды от 03.02.2010г. ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» знало или должно было знать об отсутствии правомочий у арендодателя – ООО «Стандарт».

В рассматриваемом случае согласно разъяснениям, содержащимися в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73, права собственников подлежат защите посредством предъявления соответствующих требований к неуправомоченному арендодателю, то есть к ООО «Стандарт».

Кроме того, предъявление данного иска титульными собственниками имущества, процессуальным правопреемником которых в настоящем деле является ООО «Стандарт», квалифицируется судом как злоупотребление правом.

К указанным выводам суд пришел на основании следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

Пунктами 3, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что с учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ. Как следует из статьи 10 Кодекса, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 25.05.2011г. по делу № А19-7805/2011 установлено, что при заключении предварительного договора аренды №03/ПДА/01-23 от 17.12.2009г. и впоследствии краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г. ООО «Стандарт» не являлось собственником объекта аренды.

В 2008 году истец передал спорное имущество в уставный капитал ООО «Стандарт-развитие», которое в свою очередь после реконструкции передало их ООО «СТАМ» и ИП ФИО1 во исполнение обязательств по договорам инвестирования от 30.04.2010г.

Как следует из регистрационных дел ООО «Стандарт», ООО «Стандарт-развитие», приобщенных к материалам настоящего дела из дела № А19-7805/2011, ООО «Стандарт» учреждено ФИО6 и ФИО7 в 2005 году, в 2007 году и до спорного периода состав участников ООО «Стандарт» поменялся на следующий: ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО7, ФИО10, ФИО11; директор ФИО12

28 июля 2008 года участники ООО «Стандарт» в связи со строительством центра отдыха и торговли «Карамель» решили создать ООО «Стандарт-Развитие» и передать земельный участок по адресу: ул. Партизанская 36 и находящееся на нем здание в уставный капитал создаваемого общества, директором назначить ФИО8 (протокол №4 общего собрания участников, том 22 листы дела 127-129, акт приема-передачи недвижимого имущества том дела 2 лист дела 126).

Участниками ООО «СТАМ», созданного 09.09.2004г. являлись в спорный период так же ФИО1 ФИО10, ФИО8, директор – ФИО10 (выписка из ЕГРЮЛ том 23, листы дела 1-4).

14 сентября 2010г. директором ООО «Стандарт-Развитие» ФИО8 выдана доверенность ФИО12, являющегося директором ООО «Стандарт», на представление интересов ООО «Стандарт - Развитие», на основании которой ФИО12 представлены в Росреестр документы на регистрацию права собственности на здание торгово-развлекательного центра «Карамель» 22 сентября 2010 года (том 23 листы дела 5-8).

Из вышеуказанных документов следует, в спорный период арендодателем по ничтожному договору аренды и собственниками имущества являлись общества с общими участниками:

-ФИО8 – участник ООО «Стандарт», ООО «СТАМ», директор ООО «Стандарт-Развитие»;

- ФИО10 – участник ООО «Стандарт», ООО «СТАМ», директор ООО «СТАМ»;

- ФИО1 – участник ООО «Стандарт», ООО «СТАМ», собственник имущества как ИП ФИО1;

- ООО «Стандарт» - единственный учредитель ООО «Стандарт-Развитие», где директор ФИО8

- директор ООО «Стандарт» ФИО13 - доверенное лицо ООО «Стандарт-Развитие» по доверенности от 14.09.2010г., а ООО «Стандарт» агент ООО «СТАМ» по агентскому договору №1 от 30.09.2010г.

Совокупность перечисленных обстоятельств, по мнению суда, подтверждает наличие тесной связи и взаимозависимости между неуправомоченным арендодателем и собственниками спорного имущества, что бесспорно свидетельствует об их осведомленности о заключении между ООО «Стандарт» и ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» предварительного договора аренды №03/ПДА/01-23 от 17.12.2009г., краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г., а также о фактическом допущении ответчика на объект аренды.

Суд усматривает наличие согласованности в действиях перечисленных лиц по передаче имущества в аренду ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» на условиях краткосрочного договора аренды от 03.02.2010г., поскольку в период с 03.02.2010г. по 21.03.2011г. ни один из собственников не заявил ответчику о своих правах на спорный объект, не потребовал уплаты арендной платы в ином (рыночном) размере, не обратился за освобождением имущества.

Таким образом, с молчаливого согласия ООО «Стандарт - Развитие», ООО «СТАМ» и ИП ФИО1 ответчик пользовался спорными помещениями, оплачивал арендную плату, установленную ничтожным договором.

При этом указанная группа взаимосвязанных лиц допускала, что ООО «Стандарт» заявляло себя как собственник имущества и получало за него плату от арендаторов, о чем свидетельствуют следующие документы:

протокол рабочей группы по готовности объекта по адресу: <...> от 18.02.2010г., в котором ООО «Стандарт» значится арендодателем, а ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» - арендатором (том 20 листы 170-172);
письмо ООО «Стандарт» от 11.02.2010г. о перечислении арендатором арендного платежа подрядной организации (том 20 лист дела 173);
гарантийное письмо ООО «Стандарт» начальнику отдела государственного пожарного надзора г. Иркутск о предоставлении акта ввода объекта в эксплуатацию с целью получения лицензии на торговлю алкогольной продукцией.

Между тем, собственники, осведомленные о нахождении в их помещениях супермаркета «Поляна», открытого ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» в торгово-развлекательном центре «Карамель», что признается судом общеизвестным фактом, не требующим доказывания на основании части 1 статьи 69 АПК РФ, не предпринимали мер по обращению к ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» с требованиями об освобождении имущества или оформления отношений по аренде и получении платежей.

Требования об освобождении помещений от собственников поступили арендатору только 24 марта 2011 года (том 23 листы дела 15-18), то есть после обращения 15.02.2011г. ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» в Арбитражный суд Иркутской области с иском о понуждении к заключению долгосрочного договора аренды нежилого помещения и принятии по делу №А19-3169/2011, впоследствии объединенному с делом №А19- 7805/2011, определением суда от 16.02.2011г. обеспечительных мер в виде запрета Обществу с ограниченной ответственностью «СТАМ» и другим лицам ограничивать доступ Обществу с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» и посетителям супермаркета «ПОЛЯНА» в арендуемое истцом нежилое помещение, являющееся предметом краткосрочного договора аренды от 03.02.2010, и запрета Обществу с ограниченной ответственностью «СТАМ» и другим лицам приостанавливать подачу электрической энергии, отопления, горячей и холодной воды в арендуемые помещения, а также осуществлять иные действия, направленные на приостановление хозяйственной деятельности Общества с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» в арендуемом истцом нежилом помещении, являющемся предметом краткосрочного договора аренды от 03.02.2010 г.

Такое поведение собственников имущества и ООО «Стандарт» расценивается судом как их согласие на допущение ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» в спорные помещения с целью организации точки стационарной торговли (супермаркета) в здании торгово-развлекательного центра «Карамель» до ввода указного объекта в эксплуатацию и вступление с ответчиком в долгосрочные арендные отношения на предложенных предварительным договорам условиях, в том числе в части размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, обращение собственников с иском о взыскании с ответчика разницы между арендными платежами, уплаченными им по ничтожному договору, и рыночной стоимостью пользования объектом аренды является злоупотребление правом.

В связи с изложенным суд полагает, что заявленные требования ООО «Стандарт» не подлежат удовлетворению.

Поскольку судом не установлено наличия оснований для взыскания с ответчика платы за пользование имуществом, составляющей разницу между произведенными платежами и рыночно обоснованной арендной платой, у ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» отсутствуют убытки, причиненные ООО «Стандарт» вследствие незаключения основного договора на условиях предварительного.

Таким образом, встречное исковое заявление ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» о взыскании убытков удовлетворению не подлежит.

Как предусмотрено частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом по первоначальному иску при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

С суммы уточненных требований по первоначальному иску в размере 7 209 025 рублей 61 копейка подлежит уплате государственная пошлина в размере 59 045 рублей 13 копеек, которая в части неуплаченных 53 045 рублей 13 копеек относится на ООО «Стандарт» и взыскивается с него в доход федерального бюджета.

Стоимость судебных экспертиз, произведенных в рамках рассмотрения первоначального иска составляет 345 000 рублей, из которых: 95 00 рублей оплачено ООО «Стандарт», 250 000 рублей оплачено ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ».

В связи с изложенным судебные расходы, связанные с оплатой судебных экспертиз, в сумме 250 000 рублей взыскиваются с ООО «Стандарт» в пользу ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ».

ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» при обращении в суд со встречным иском оплачена государственная пошлина в размере 68 000 рублей.

С суммы уточненных требований по встречному иску в размере 7 425 173 рубля 74 копейки подлежит уплате государственная пошлина в сумме 60 125 рублей 87 копеек.

В связи с изложенным государственная пошлина в размере 7 874 рубля 13 копеек возвращается ООО «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» из федерального бюджета как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» к Обществу с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» о взыскании 7 209 025 рублей 61 копейки отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» 250 000 рублей - судебных расходов, связных с оплатой судебных экспертиз.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 53 045 рублей 13 копеек.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» к Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт», Обществу с ограниченной ответственностью «Мебель мечты» о взыскании 7 425 173 рублей 74 копеек отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «АМИК КЭШ ЭНД КЕРРИ» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 874 рубля 13 копеек; выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Н.В. Хромцова