Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления и признании недействительными аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков,

заинтересованные лица:

- местная администрация Зольского муниципального района КБР, п.г.т. Залукокоаже

- МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР, п.г.т. Залукокоаже

- ФИО2, с.п. Псынадаха,

третьи лица: Администрация с.п. Малка Зольского района КБР, с.п. Малка

ФИО3, с.п. Каменомостское

при участии в судебном заседании:

от заявителя ФИО4 адвокат, ордер №330 от 15.04.2016

от администрации ФИО5 по доверенности от 01.10.2021

от МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР ФИО6 по доверенности от 18.01.2021,

в отсутствии уведомленных должным образом иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением (с учетом уточнений от 28.05.2021) к местной администрации Зольского муниципального района КБР, к МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР и ФИО2 со следующими требованиями:

- признать незаконным Распоряжения главы местной администрации Зольского муниципального района КБР ФИО7 №122-р от 28.10.2020г. о проведении аукциона под лотом №23 на право заключение договора аренды сроком на 5 лет с начальной ценой в 73 682 (семьдесят три тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля с шагом аукциона в 2 210 (две тысячи двести десять) рублей на земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:390, общей площадью 36 841 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования-объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: КБР, Зольский район, к юго-востоку от с.п. Малка.

- признать недействительным состоявшиеся 01.12.2020г. аукционы на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231 471 кв.м., категория земельного участка- земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования- сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, к юго-востоку от с.п. Малка.

- признать договор аренды земельного участка от 03.12.2020 №127/020 с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231471кв.м., заключенный между местной администрацией Зольского муниципального района КБР и ФИО2, зарегистрированный по адресу: КБР, Зольский район, с.п. Псынадаха, ул.Ленина, д.112 недействительным, применить последствия недействительности договора.

Определением суда от 08.06.2021 по настоящему делу суд принял к производству уточненные требования истца от 28.05.2021, привлек к участию в деле в качестве соответчиков ФИО2 и ФИО3. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к местной администрации Зольского муниципального района КБР, к МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР и к ФИО3 выделил в отдельное производство, присвоив делу №А20-2565/2021, и направил на рассмотрение в суд общей юрисдикции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, без самостоятельных требований на предмет спора привлечены местная администрация с.п. Малка Зольского муниципального района КБР и ФИО3.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные ранее требования в полном объеме и просил их удовлетворить. Доводы предпринимателя основаны на том, что спорный земельный участок находится в пользовании предпринимателя на основании договора аренды от 03.03.1998 с правом последующего выкупа. По мнению заявителя, оспариваемое распоряжение Зольского муниципального района КБР №122-р от 28.10.2020г. о проведении аукциона под лотом №23, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231 471 кв.м. и заключенный по результатам торгов договор аренды земельного участка от 03.12.2020 №127/020 с кадастровым номером 07:02:3100000:389, нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности и совершены с нарушением действующего законодательства, так как земельный участок, не был свободен от прав предпринимателя на момент проведения спорного аукциона и заключения договора аренды. Администрация не оспорила договор аренды и не изъяла земельный участок из владения ФИО1, в связи с чем не могла им распорядиться.

Администрация района и Управление заявленные требования не признали, указав что договор аренды земельного участка, на который ссылается заявитель является ничтожным, в силу того, что КСХП «Нарт» не обладал полномочиями на распоряжение указанным участком, в архивных службах района и сельского поселения не были обнаружены правоустанавливающие документы, подтверждающие правомочия КСХП «Нарт» и в последующем СХПК «Нарт» на распоряжение спорным участком. Договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке. Письмом от 15.08.2017 Управление Росреестра по КБР уведомило о приостановлении регистрационных действий в связи с отсутствием у лица, указанного в качестве правообладателя прав на объект недвижимости и полномочий на распоряжение им. О том, что указанный земельный участок находится в пользовании ФИО1 администрации стало известно при рассмотрении аналогичных требований в рамках дела №А20-2801/2017. После завершения производства по указанному делу определением суда об оставлении заявления без рассмотрения предприниматель не принимал мер по оформлению прав пользования земельным участком, не принимал участия в торгах на право заключения договора аренды в отношении земельных участков. Никаких обременений на спорные земельные участки не были установлены. Торги были проведены с соблюдением всех публичных процедур, нарушения при проведении торгов не выявлены. По результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка с победителем торгов. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи и используется им по назначению. Поступившие от ФИО1 денежные средства в счет оплаты арендных платежей, возвращены предпринимателю как ошибочно уплаченные.

Согласно изложенной ранее позиции, ФИО2, после объявления торгов на право заключения договора аренды, намереваясь обрабатывать земельный участок, подал заявку в установленном порядке. По результатам аукциона он объявлен победителем и с ним заключен договор, земельный участок передан ему по акту приема-передачи. На момент получения земельного участка он был свободен от посадок и используется предпринимателем по назначению. Каких либо нареканий со стороны администрации не поступали, арендные платежи вносятся в установленные договором сроки.

Третье лицо ФИО3 ранее в судебном заседании также пояснил, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с ним заключен договор аренды. Земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:390 был передан ему по акту приема-передачи. На момент получения земельного участка, он был засажен неустановленным лицом. На момент рассмотрения настоящего дела, земельный участок освобожден от посадок, вспахан и засажен ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между заявителем (арендатор по договору) и КСХП «Нарт» (арендодатель по договору, ликвидирован на дату слушания дела) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.1998г. По условиям договора арендодатель передает в аренду с правом последующего выкупа часть заброшенного сада общей площадью 28 га для рекультивации и использования в целях производства сельскохозяйственной продукции. Как установлено в п. 1.2 договора общая стоимость рекультивационных работ установлена в размере 630 000 рублей. Договор заключен на 25 лет, размер ежегодной арендной плату определен в размере 42 000 рублей. Согласно п. 2.3 арендатор освобождается от арендной платы за пользование землей, площадью 28 га, требующей рекультивации на первые 15 лет.

Согласно сводного сметного расчета стоимости от 10.02.2003, утвержденного Министерством сельского хозяйства КБР и управлением сельского хозяйства Зольского района КБР, стоимость рекультивационных работ определена в размере 745 121 рубля.

По заявлению предпринимателя земельный участок поставлен на кадастровый учет 09.06.2016 и ему присвоен кадастровый номер 07:02:3100000:232.

Так как договор аренды от 03.03.1998 года не прошел государственную регистрацию, ФИО1 предпринимались меры к его государственной регистрации. Уведомлением от 15.08.2017 Управление Росреестра по КБР сообщило предпринимателю о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 03.03.1998 по причине того, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя земельного участка не имеет права на такой объект недвижимости и не уполномочено распоряжаться правом на такой объект.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц, КСХП «Нарт» реорганизовано 15.04.2003 реорганизовано в форме преобразование в ЗАО работников Народное предприятие «Нарт» (том дела 1 л.д. 100-106).

По завершении конкурсного производства по делу №А20-1493/2006 ЗАО рНП «Нарт» ликвидировано (том дела 1 л.д. 91-96).

Ранее, распоряжением местной администрации Зольского муниципального района КБР от 13.07.2017 №109-р о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения под лотом № 14 выставлен земельный участок пашня, для сельскохозяйственного использования площадью 268 488 кв. м., расположенный по адресу: КБР, Зольский район, юго-восточная часть с.п. Малка, возле дороги, с кадастровым номером 07:02:3100000:232, сроком на 7 лет. Начальный размер годовой арендной платы составляет 116 390 рублей.

Полагая указанное распоряжение незаконным, предприниматель обратился с заявлением в Арбитражный суд КБР в рамках дела №А20-2801/2017 о признании недействительным распоряжения местной администрации Зольского муниципального района КБР от 13.07.2017 №109-р о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле была привлечена местная администрация Зольского муниципального района КБР. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена местная администрация сельского поселения Малка Зольского муниципального района КБР.

Решением от 27.12.2017 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции указал, что договор аренды от 03.03.1998, заключенный КСХП "Нарт" и предпринимателем, никем не оспорен, не признан недействительным, фактически исполняется (земельный участок передан арендатору без замечаний, используется по назначению), соответственно, отсутствуют основания для признания его незаключенным и недействительным. Распоряжение от 13.07.2017 N 109-р в части объявления аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 268 488 кв. м, с кадастровым номером 07:02:3100000:232 (лот N 14), противоречит земельному законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.03.2018 решение от 27.12.2017 отменено с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 03.03.1998 не прошел государственную регистрацию (несмотря на то, что заявитель предпринимал меры к ее осуществлению), следовательно, данный договор является незаключенным, правовые последствия для лиц, участвующих в деле, не наступили. Кроме того, ликвидированное КСХП "Нарт" не имело права распоряжаться спорным имуществом (земельным участком) и заключать с предпринимателем договор аренды. Заявитель не имеет прав на земельный участок в соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), препятствующих проведению аукциона. На момент издания спорного распоряжения по настоящее время какое-либо обременение в отношении земельного участка 07:02:3100000:232, отсутствует, права и законные интересы заявителя не нарушены. Имея возможность подать заявку на участие в аукционе, предприниматель не воспользовался данным правом.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.07.2018 решение от 27.12.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 30.03.2018 отменены, дела направлено на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция, отменяя судебные акты, не отклоняя доводы апелляционной инстанции, указала, что вопрос о правопреемстве КСПХ "Нарт" суды не исследовали; не проверили основание возникновения прав КСХП "Нарт" на земельный участок площадью 268 488 кв. м с кадастровым номером 07:02:3100000:232; не установили наличие законных прав данного лица выступать в качестве арендодателя по договору от 03.03.1998.

При новом рассмотрении дела №А20-2801/2017 в суде первой инстанции в связи с повторной неявкой заявителя, его уклонением от уточнения заявленных требования с учетом рекомендации постановления кассационной инстанции и от представления дополнительных доказательств, необходимых для рассмотрения дела по существу, определением от 29.12.2018 суд оставил заявление предпринимателя без рассмотрения.

В последующем, на основании заявления МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР 08.06.2018г. земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:232 общей площадью 268488+/-363 кв.м. был снят с кадастрового учета, в связи с его преобразованием.

На основании постановлений МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР от 20.03.2019г. №249 и №250 вместо снятого с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:232 общей площадью 268488+/-363 кв.м., на государственный кадастровый учет были поставлены 2 земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:390, общей площадью 36 841 кв.м. категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования -объекты дорожного сервиса, расположенного по адресу: КБР. Зольский район, к юго-востоку от с.п. Малка;

- земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231 471 кв.м., категория земельного участка- земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования- сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, к юго-востоку от с.п. Малка.

Как следует из заключений №40 от 11.05.2021г. и №42 от 13.08.2021, в результате обследования вышеуказанных земельных участков, кадастровый инженер пришел к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами 07:02:3100000:390 и 07:02:3100000:389 образованы из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности практически в тех же границах, что и земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:232 поставленный на кадастровый учет 09.06.2016г. и снятый с кадастрового учета 08.06.2018г.

Распоряжением главы местной администрации Зольского муниципального района КБР №122-р от 28.10.2020г. земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231 471 кв.м., категория земельного участка- земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, к юго-востоку от с.п.Малка, был выставлен на аукцион под лотом №25 на право заключение договора аренды сроком на 7 лет с начальной ценой в 100 343 (сто тысяч триста сорок три) рубля с шагом аукциона в 3 010(три тысячи десять) рублей.

01.12.2020г. на состоявшихся торгах на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:389, общей площадью 231 471 кв.м., категория земельного участка- земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования- сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, к юго-востоку от с.п.Малка, победителем объявлен ФИО2 (цена ежегодной арендной платы составил 103 353 рубля).

Указав, что земельный участок находится в пользовании предпринимателя по договору от 03.03.1998 и администрация не изъяла указанный земельный участок из его пользования, предприниматель обратился в суд с новым заявлением об оспаривании распоряжения главы местной администрации Зольского муниципального района КБР №122-р от 28.10.2020г, аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанных земельных участков, а также договора аренды, заключенных на спорных торгах.

В рамках настоящего дела в подтверждение фактического пользования земельным участком, предприниматель представил следующие документы.

-копия Договора №422 от 07.05.2019г. с чеком и накладной - (т.1 л.д.125);

-копия товарной накладной 06\04 от 06.04.2017 (т.1л.д.127);

-копия счета-фактуры №2328 от 23.04.2018г. (т.1.л.д.126);

- копия Договора №353 от 22.04.2018г. + копия счета-фактуры №2370 от 24.04.2018г. (т.1.л.д.128);

- копия договора поставки №06/11 от 06.11.2020г. с чеком товарные накладные (т.1 л.д. 129-131);

- копия договора поставки семян №05\11 от 05.11.2020г. + товарные накладные (т.2 л.д.21-26)

- копия заявления ФИО1 от 13.06.2019г. главе местной администрации с.п.Малка; с ответом

-копия ответа исх.№100\4 от 30.05.2019г.;

-копия постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.02.2021г.;

-копия Акта осмотра от 13.08.2021г. (т.3 л.д.1-12);

Кроме того, предпринимателем представлены платежные поручения об оплате арендных платежей в пользу местной администрации.

Согласно представленной администрацией квитанций, указанные платежи были возвращены предпринимателю как ошибочно уплаченные (том дела 1, л.д. 121).

Принимая во внимание, фактическое пользование земельным участком на основании договора аренды от 03.03.1998, а также надлежащие исполнение принятых на себя обязательств по договору, предприниматель просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Изучив материалы дела и выслушав доводы сторон суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу названной нормы, преюдиция распространяется на содержащуюся во вступившем в законную силу судебном акте констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности; наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные правовые институты, необходимые для достижения данной цели; введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой; такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Как следует из содержания заявленных требований в рамках дела №А20-2801/2017 и в рамках настоящего дела предпринимателем оспариваются действия администрации по распоряжению земельным участком площадью 268 488 кв. м., расположенный по адресу: КБР, Зольский район, юго-восточная часть с.п. Малка, возле дороги, с кадастровым номером 07:02:3100000:232, из которого в образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 07:02:3100000:390 и 07:02:3100000:389, по одним и тем же основаниям. Так по доводам предпринимателя, он обладает правами пользования земельным участком на основании договора аренды от 03.03.1998 и фактически пользуется земельным участком на протяжении длительного периода времени, а именно с момента заключения договора аренды.

Принимая во внимание, содержание заявленных требований в рамках дела №А20-2801/2017 и настоящего дела, а также круг лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о преюдициальном значении выводов, сделанных судебными инстанциями в рамках дела №А20-2801/2017 для настоящего дела.

В статье 421 Гражданского кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как видно из материалов дела, предприниматель арендовал земельный участок у ликвидированного КСХП "Нарт".

Направляя дело №А20-2801/2017 на новое рассмотрение Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал на необходимость исследования вопроса о правопреемстве КСПХ "Нарт" а также основание возникновения прав КСХП "Нарт" на земельный участок площадью 268 488 кв. м с кадастровым номером 07:02:3100000:232; и наличие законных прав данного лица выступать в качестве арендодателя по договору от 03.03.1998.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 608 ГК РФ закрепляет, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 (с изм. от 06.03.1992) "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" Для приватизации земли и реорганизации хозяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В их состав включаются представители местных органов власти, администрации хозяйств, трудовых коллективов, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, кредиторов.

При рассмотрении настоящего дела, по ходатайствам заявителя суд истребовал у администрации района и сельского поселения архивные сведения в отношении КСПХ "Нарт"

Согласно архивным справкам, представленным в материалы дала, документы о деятельности колхоза «Малка» не передавались в архивные службы как муниципального района, так и сельского поселения. У администрации отсутствуют решения комиссии по распределению имущества колхоза «Малка» и подтверждающие правопреемственность КСХП «Нарт».

Согласно архивной справке от 09.08.2018 (том дела 1 л.д. 77) на основании протокола общего собрания членов колхозы, колхозы «Большевик» и «Коммунист» объединены в один колхоз под названием «Малка». В последующем колхоз «Малка» преобразован в КСХП «Нарт», в последующем СХПК «Нарт», которое реорганизовано путем преобразования в собственности ЗАО р НП «Нарт». Указанные сведения о реорганизации СХПК «Нарт» отражены и в выписках из единого государственного реестра юридических лиц.

ЗАО р НП «Нарт» было ликвидировано по завершении конкурсного производства по делу №А20-1493/2006.

Как следует из определения суда от 02.03.2009 по делу №А20-1493/2006 о завершении конкурсного производства в отношении закрытого акционерного общества работников Народного предприятия «Нарт», конкурсный управляющий представил суду отчет о результатах проведения конкурсного производства, из которого следует, что работа по отысканию имущества завершена, имущество должника не выявлено. Из-за отсутствия денежных средств, требования кредиторов удовлетворить невозможно.

Определение суда от 22.12.2008 по делу №А20-1493/2006 содержит сведения, что за ЗАО рНП «Нарт» числится телятник, находящийся по адресу: с. Малка, б/у, б/№. Согласно информации УГИБДД МВД КБР, за должником было зарегистрировано 16 транспортных средств.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2007 №008/006/2007-005 право собственности ЗАО р НП «Нарт» на здание телятника сельскохозяйственного назначения прекращено 19.12.2006.

Иных сведений о наличии права собственности или иных имущественных прав у ЗАО рНП «Нарт», в том числе и в отношении спорного земельного участка не установлено.

В период образования юридических лиц, земельные участки передавались колхозам в постоянное (бессрочное) пользование, однако право СХПК «Нарт», и в последующем ЗАО рНП «Нарт» на спорный земельный участок не был зарегистрирован. Документы, подтверждающие права на землю не сохранились.

Таким образом, в материалы дела не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие полномочия КСХП «Нарт» распоряжаться спорным земельным участком и заключать договор аренды с предпринимателем с условиями последующего выкупа.

Более того, из положения устава КСХП «Нарт», изложенным в разделе IV следует, что земля в натуральной форме не подлежит делению на доли, и не являются объектами частной собственности, не подлежат межеванию. Земельные участки передаются в коллективное пользование и владение, с определением конкретной доли в количественном выражении, каждого члена кооператива. Указанные доли являются условными и не выделяются в натуре.

При этом полномочиями передавать земельные участки во временное пользование за плату (более того с правом последующего выкупа) лицам, не состоявшим в кооперативе КСХП «Нарт» не обладало.

Таким образом, договор аренды от 03.03.1998 не может считаться судом действительным, в отсутствие полномочий арендодателя на распоряжение указанным земельным участком.

Принимая решение по настоящему делу, суд также учитывает следующее.

Материалы дела свидетельствуют, и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 03.03.1998, на который заявитель ссылается в обоснование заявленных требований, не прошел государственную регистрацию.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 03.03.1998; далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

В соответствии со статьей 9 Закона N 122-ФЗ (в применимой редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что исследование вопроса о государственной регистрации договора аренды от 03.03.1998 является юридически значимым для определения наличия договорных отношений по аренде между контрагентами договора и для третьих лиц.

Как следует из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", при подготовке к судебному разбирательству арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу статьи 419 Гражданского кодекса ликвидация юридического лица является основанием для прекращения обязательства, стороной которого является данное лицо, за исключением случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного лица возлагается на другое лицо.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что арендодатель, как сторона договора аренды от 03.03.1998 ликвидирована в 2009 году.

Таким образом, с момента внесения сведения о ликвидации арендодателя, прекратились обязательства по договору аренды от 03.03.1998. В рамках процедуры банкротства имущество должника ЗАО р НП «Нарт» не было обнаружено, и иные лица, в том числе и администрации не выступили в качестве правопреемника по обязательствам должника с третьими лицами.

Ликвидация ЗАО р НП «Нарт»связана с завершением конкурсного производства, и не предполагала правопреемства по правам и обязанностям должника.

Сторонами не оспаривается, что договор аренды от 03.03.1998 года не прошел государственную регистрацию, заявителем предпринимались меры к его государственной регистрации, но она не состоялась.

Уведомлением от 15.08.2017 Управление Росреестра по КБР сообщило предпринимателю о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 03.03.1998 по причине того, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя земельного участка не имеет права на такой объект недвижимости и не уполномочено распоряжаться правом на такой объект.

Отклоняя доводы предпринимателя, что Управление Росреестра по КБР было зарегистрировано 20.12.2004 и начало деятельность не раньше 2005 года, суд руководствуется ответом Управления Росреестра по КБР от 06.08.2021 на запрос суда, согласно которого, в Кабардино-Балкарской Республике учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним начало осуществлять свою деятельность с 02.11.1998, и у заинтересованных лиц, в том числе у КСХП «Нарт» и предпринимателя имелась возможность произвести государственную регистрацию договора аренды в установленном порядке, до реорганизации КСХП «Нарт» в 2003 году.

В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" следует, что правила гражданского законодательства о государственной регистрации не должны истолковываться так, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон исполненной сделки.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Судом установлено, что еще при рассмотрении дела №А20-2801/2017 предпринимателю было отказано в регистрации договора аренды, и суды апелляционной и кассационной инстанций указали на необходимость исследования вопроса о государственной регистрации договора аренды.

После оставления заявления без рассмотрения определением суда от 29.12.2018 предприниматель не принял мер по надлежащему оформлению права пользования земельным участком, не обращался в адрес администрации с заявлениями о предоставлении земельных участков в пользование. Более того, поле объявления торгов на право заключения договора аренды на спорный земельный участок, предприниматель не принимал участия в торгах.

Вынося судебное решение по настоящему делу, суд не опровергает доводы предпринимателя, что он фактически пользовался земельным участком и вносил улучшения путем рекультивирования земельного участка и освобождения его от старого сада. Предприниматель нес финансовые расходы на фактическое пользование земельным участком, засаживал его и удобрял. Однако он осуществлял пользование земельным участком без надлежащих правоустанавливающих документов и знал об этих обстоятельствах с момента получения уведомления о приостановлении регистрационных действия от 15.08.2017.

При рассмотрении настоящего дела предприниматель не заявлял требований о возмещении фактически понесенных расходов на улучшение качества земельного участка и рекультивацию.

При рассмотрении дела №А20-2801/2017 он уже знал о лице, имеющем полномочия на распоряжения спорным земельным участком. Осведомленность о полномочиях администрации на распоряжение спорным земельным участком также подтверждается тем, что предприниматель вносил арендные платежи в пользу администрации, которые в последующем возвращены ему как ошибочно уплаченные.

Таким образом, принимая во внимание, что арендодатель не обладал полномочиями на распоряжение земельным участком и не мог заключать договор аренды от 03.03.1998, и в любом случае, с момента ликвидации арендодателя, прекращаются исполнение обязательств по договору, а при отсутствии государственной регистрации договора аренды, предприниматель не мог противопоставить его ни администрации, ни третьим лицам.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:02:3100000:232, из которого в образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 07:02:3100000:390 и 07:02:3100000:389 права собственности не разграничены.

В соответствии со ст. 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 года № 137- ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (статья 3.3 введена Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 года в редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. № 334-ФЗ) распоряжение земельными участками и предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ регламентирован единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков. В части 8 статьи 39.11 ЗК РФ перечислен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона.

В соответствии с пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Судом установлено, что у предпринимателя не имелось никаких прав на земельный участок, наличие которых в силу ст. 39.1 ЗК РФ могли бы воспрепятствовать проведению аукциона.

На основании распоряжения главы местной администрации Зольского муниципального района КБР №122-р от 28.10.2020г. земельный участок с кадастровым номером 07:02:3100000:389, был выставлен на аукцион под лотом №25 на право заключение договора аренды сроком на 7 лет с начальной ценой в 100 343 (сто тысяч триста сорок три) рубля с шагом аукциона в 3 010(три тысячи десять) рублей.

Материалами дела подтверждено, что администрацией соблюдены все публичные процедура при проведении торгов и заключении договора аренды от 01.12.2020. При этом предприниматель не воспользовался правом на участие в торгах и приобретение правовых оснований для дальнейшего использования земельного участка.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что распоряжения главы местной администрации Зольского муниципального района КБР №122-р от 28.10.2020 соответствует действующему законодательству и не нарушает права заявителя в предпринимательской деятельности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд, также учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения оспариваемых торгов) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу статей 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги являются способом заключения договора, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этому основанию предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов, и применении последствий ее недействительности. Поэтому такой спор не может рассматриваться без участия победителя торгов в качестве соответчика.

Иное толкование пунктов 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса приведет к невозможности восстановления нарушенных прав истца (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 2814/10).

Для признания торгов недействительными должно быть установлено нарушение действующего законодательства и прав лица, обратившегося за защитой нарушенных прав. Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства. Предметом рассмотрения по делу о признании недействительными итогов торгов могут выступать обстоятельства, касающиеся соблюдения формальных правил процедуры торгов, но не вопросы, связанные с существом решения, принятого конкурсной комиссией, мотивами, которыми руководствовалась комиссия при определении победителя конкурса.

Как следует из материалов дела, истец в оспариваемых им торгах не участвовал. В обоснование иска истец не ссылается на нарушение порядка их проведения.

Судом каких-либо нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, не установлено.

Принимая во внимание, что доводы предпринимателя не нашли подтверждения материалами дела, и последний не представил доказательств нарушение порядка проведения торгов и соблюдения всех публичных процедур, а также наличие каких либо препятствий для его участия на спорных торгах, суд отказывает в удовлетворении требований истца о признании недействительными аукциона на право заключение договора аренды и самого договора аренды, заключенного на спорных торгах.

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей, в то время как заявленным требованиям с учетом уточнений соответствует государственная пошлина в размере 9000 рублей. По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца и взыскивается в доход бюджета российской Федерации.

В связи с изложенным, и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации 6000 (шесть тысяч) рублей госпошлины.
Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья Ю.Ж. Шокумов