Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Сентябрь» (далее Общество) обратилось в суд заявлением признать незаконным отказ Министерства по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР (далее Министерство) датированный 13.05.10 и обязать Министерство устранить допущенные нарушения путем осуществления действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого помещения; 2) принять решение об условиях приватизации помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) предоставить проект договора купли-продажи помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Институт гуманитарных исследований Правительства КБР и Кабардино-Балкарского научного центра Российской Академии Наук (далее Институт).

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме. Заявление мотивировано тем, что Общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, поскольку с 2005 года является добросовестным арендатором, регулярно вносит арендную плату, не имеет задолженности по арендным платежам.

Третье лицо заявленные требования не признало и просило в удовлетворении заявления отказать. Доводы третьего лица основаны на том, что спорные помещения находятся в оперативном управлении Института.

Ответчик, уведомленный должным образом, в судебное заседание не явился, отзыв на заявление не представил. Суд в соответствии с статьей 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствии Министерства.

Рассмотрев материалы дела, и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Министерством государственного имущества КБР (правопредшественник Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР) и ООО «Сентябрь» 12.07.2001 года подписан договор аренды, по условиям которого Министерство (арендодатель) и Институт (балансодержатель) передают, а Общество принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в <...> площадью 197 кв.м., для использования под магазин. Дополнительными соглашением от 25.08.03 в указанный договор вносились изменения, сторонами уменьшена площадь арендуемого помещения до 84,1 кв.м. Соглашением от 26.04.04 договор аренды от 12.07.01 расторгнут, однако помещения по акту приема-передачи не были возвращены и Общество продолжало ими пользоваться.

01.04.04 между Институтом и Обществом подписан договор аренды указанных помещений на срок с 01.01.04 по 01.01.09.

Затем по договору аренды между Министерством и Обществом, с участием Института от 25.07.05, спорные помещения площадью 84,1 кв.м. были переданы Обществу на срок с 01.07.05 по 29.06.06, что подтверждается актом приема-передачи и сторонами не оспаривается.

Общество обратилось к Министерству с письмом от 06.05.10 о приватизации арендуемых помещений в соответствии с ФЗ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 13.05.10 Министерство ответило отказом, сославшись на то, что спорные помещения находятся в оперативном управлении Института.

В связи с этим Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Требования Общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гН. Шогеновным номером 6117 «В20ушав представителей лиц, участвующих в деле, дание арбитражного суда не явилась, отзыв на иск негграждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным
статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, невключенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом, согласно часть 2 статьи 10 Закона №159-ФЗ, части 2,3 и 4 статьи 9 Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009г.

Как следует из представленных в дело документов, Общество пользовалось спорными помещениями площадью 197 кв.м. с 12.07.2001 года. С 22.04.03 площадь используемых помещений уменьшена до 126 кв.м., а с 25.08.03 площадью уменьшена до 84,1 кв.м.

В связи с тем, что договоры аренды от 12.07.01 и от 01.04.04 были подписаны сторонами на срок более года и не прошли государственную регистрацию, указанные договоры признаются судом незаключенными и не порождающими правоотношений между сторонами. Однако фактическое использование спорных помещений Обществом с 12.07.01 сторонами не оспаривается.

Договор аренды от 25.07.05 заключен на срок с 01.07.05 по 29.06.06 и не подлежит государственной регистрации. Указанный договор содержит все существенные условия и признается судом заключенным. Так как стороны не заявили о расторжении договора аренды от 25.07.05, он считается заключенным на неопределенный срок по правилам статьей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что с 12.07.01 Общество непрерывно пользуется помещением площадью 84,1 кв.м., а с 25.07.05 пользуется указанным помещением на основании договора аренды и задолженности по арендной плате на день рассмотрения спора не имеет.

Площадь арендуемого помещения составляет 84,1 кв.м., что не превышает установленную Законом Кабардино-Балкарской Республики от 30.12.2008 г. №86-РЗ «О предельной площади арендуемых помещений и сроках рассрочки оплаты при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества» предельную площадь в 1 200 кв. метров.

С учетом того, что являясь субъектом малого предпринимательства, Общество владеет помещением на праве аренды более пяти лет и вносит арендную плату в течение всего срока аренды надлежащим образом, суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя права выкупа помещения в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ.

Заявленные требования корреспондируют установленным законом №159-ФЗ правилам реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приватизацию арендуемого имущества.

Судом не принимаются доводы ответчика и третьего лица о нахождении спорного помещения в оперативном управлении Института по следующим основаниям.

В обоснование своих доводов Институт представил Распоряжение Министерства от 16.04.02 №101 о закреплении за государственным учреждением «Институт гуманитарных исследований Правительства КБР и КБНЦ РАН» на праве оперативного управления имущества балансовой стоимостью 8414,1 тыс. рублей и остаточной стоимостью 8032,2 тыс. рублей, а также свидетельство о внесении в реестр государственного имущества КБР имущественного комплекса, закрепленного за Институтом на праве оперативного управления от 15.04.02.

Согласно карты учета имущества по состоянию на 01.04.09, за Институтом значится следующее недвижимое имущество: производственное здание института общей площадью 2 163,5 кв.м., здание гаража площадью 106,3 кв.м. и пристройка к зданию площадью 801,8 кв.м.

Из кадастрового паспорта, полученного Институтом 13.08.10, следует, что здание по ул. Пушкина, 18 принадлежащее Институту на праве оперативного управления, насчитывает 4 наземных этажа и цокольный этаж, и имеет общую площадью 2767,3 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом указанного здания общая площадь составляет 2767,3 кв.м. и состоит из первого этажа площадью 687,2 кв.м. по внутреннему обмеру, второго этажа площадью 689,1 кв.м. по внутреннему обмеру, третьего этажа общей площадью 622,9 кв.м. по внутреннему обмеру, четвертого этажа площадью 359 кв.м. по внутреннему обмеру и цокольного этажа (литер А3) общей площадью 418,1 кв.м.

При этом площадь 84,1 кв.м., занятая Обществом на цокольном этаже здания, в техническом паспорте Института не учтена и не входит в общую площадь 2 767,3 кв.м., занимаемых Институтом.

Таким образом в соответствии с статьями 65 и 200 АПК РФ, в обоснование своего отказа Министерство не представило доказательств нахождения в оперативном управлении Института, магазина площадью 84,1 кв.м., арендуемого Обществом. Из представленных Институтом документов также не следует, что спорный магазин передан в оперативное управление Институту, ответчиком и третьим лицом не представлен акт приема-передачи спорного имущества в оперативное управление, право оперативного управления за Институтом не зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом судом принято во внимание, что на момент издания Министерством распоряжения №101 от 16.04.02 о закреплении за Институтом имущества на праве оперативного управления, спорные помещения уже находились в пользовании Общества по договору аренды от 12.07.01. Исходя из этого без изъятия имущества из чужого владения арендатора, Министерство не могло передать его в оперативное управление Института.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие акта государственного органа или органа местного самоуправления закону или иным правовым актам и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересы гражданина или юридического лица.

Отказ Обществу в выкупе арендованного помещения противоречит Закону №159-ФЗ и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По правилам статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления, соответствующего установленным законом требованиям, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При подаче заявления в суд Обществом уплачена госпошлина в размере 2000 рублей. По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет Министерства.

В связи с изложенным и руководствуясь статьями 102, 110, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1. Признать незаконным отказ Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР, оформленный письмом №03-18/1171 от 13.05.10, об отказе в выкупе обществу с ограниченной ответственностью «Сентябрь» арендуемого нежилого помещения площадью 84,1 кв.м. расположенного по адресу <...>, как противоречащий нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2. Обязать Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР:

1) в двухмесячный срок с даты принятия судом решения обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 84,1 кв.м. расположенного по адресу <...>, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Сентябрь»;

2) в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 84,1 кв.м. расположенного по адресу <...>, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Сентябрь»;

3) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации помещения направить обществу с ограниченной ответственностью «Сентябрь» проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 84,1 кв.м. расположенного по адресу <...>, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Сентябрь».

3. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сентябрь» 2000 рублей судебных расходов.

4. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья Ю.Ж. Шокумов