Гражданский кодекс часть 1

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова при ведении протокола судебного заседания судьей Шокумовым Ю.Ж. рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тутукъу», с Заюково к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом Баксанского района», г. Баксан к Администрации Баксанского района, г. Баксан, к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит», с. Атажукино с привлечением в качестве третьих лиц: Управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Кабардино-Балкарской республике, Министерство по охране окружающей среды и природопользованию Кабардино-Балкарской республики, Администрация с. Заюково о признании аукциона от 16.08.2006, договора аренды и записи в ЕГРП недействительными

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 директор

ФИО2 по довер от 22.09.06

от МУ «КУИ Баксанского р-на»: ФИО3 по довер. от 05.10.06

от Администрации Баксанского р-на: ФИО4 – по дов от 01.01.06

от ООО «Гранит»: ФИО5 по довер от 02.10.06;

от Администрации с. Заюково: ФИО6 по довер от 12.03.07

от МООСиПП КБР: ФИО7 по довер от 12.03.07

от УФРС РФ по КБР: ФИО8 по довер от 15.06.06.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тутукъу» обратилось в суд с иском к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом Баксанского района» (далее Комитет) с требованием о признании аукциона от 16.08.06, проведенного Комитетом недействительным. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гранит». В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать недействительным договор аренды от 01.09.06 между Администрацией Баксанского района и ООО «Гранит» заключенный по итогам аукциона и признать недействительной запись в государственном реестре прав о государственной регистрации оспариваемого договора аренды, а также привлечь в качестве третьего лица Министерство по охране окружающей среды и природопользованию КБР.

Определением от 05.10.06 по данному делу суд принял дополнения к исковому заявлению, привлек в качестве третьего лица Администрацию селения Заюково, Министерство по охране окружающей среды и природопользованию КБР (далее Минприроды КБР) и Управление федеральной регистрационной службы по КБР. Этим же определением суд привлек в качестве соответчиков Администрацию Баксанского района КБР и ООО «Гранит».

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом уточнений и просил признать недействительным аукцион, проведенный Комитетом 16.08.06 по реализации права аренды земельного участка площадью 36 га, расположенного по адресу Баксанский район КБР, с. Заюково (Заюковское месторождение туфа), признать недействительным договор аренды от 01.09.06 между Администрацией Баксанского района и ООО «Гранит», заключенный по итогам оспариваемого аукциона и признать недействительной запись в государственном реестре прав о государственной регистрации №07-07-02/010/2006-150 от 07.09.06, оспариваемого договора аренды.

Ответчик Администрация района исковые требования не признала и просила в иске отказать. Ответчик ООО «Гранит» исковые требования не признало, и просила в иске отказать. Комитет поддержал позицию ответчиков в полном объеме и просил в иске отказать.

Третье лицо Министерство поддержало позицию истца и просило исковые требования удовлетворить. Третье лицо Администрация с. Заюково и Управление федеральной регистрационной службы по КБР просили в иске отказать.

Изучив материалы дела, и выслушав представителей лиц участвующих в деле, суд установил следующее.

Согласно государственного акта от 26.02.1992 года №101, Управлению карьерами объединения «Каббалкагропромстрой» (правопредшественник ОАО «Каббалкагропромстрой») выделен земельный участок площадью 33 га для разработки Заюковского туфового карьера. В последующем на основании базе указанного туфового карьера создано дочернее предприятие ОАО «Каббалкагропромстрой» - ЗАО «Управление карьерами». В соответствии с приказом ОАО «Каббалкагропромстрой» от 13.06.02 №17, ЗАО «Управление карьерами» реорганизовано в ООО «Управление карьерами», которому 26.02.03 выдана лицензия на добычу вулканического туфа на спорном Заюковском месторождении вулканического туфа.

Приказом Министерства охраны окружающей среды КБР от 09.06.06 №11/ОД право пользования недрами ООО «Управление карьерами» прекращено в связи с н6арушением условий лицензионного соглашения. Постановлением главы администрации с. Заюково от 13.06.06 №26-П прекращено право пользования земельным участком ООО «Управление карьерами» площадью 33 га. Постановлением главы администрации Баксанского района от 28.07.06 №159п у ООО «Управление карьерами» изъят земельный участок площадью 36га (Заюковский туфкарьер). Этим же постановление Комитету поручено образовать комиссию по сдаче в аренду спорного земельного участка.

В соответствии с указанным постановлением администрации района, Комитетом образованна комиссия и 16.08.06 проведен аукцион по сдаче в аренду спорного земельного участка. В аукционе приняли участие ООО «Тутукъу», ООО «Гранит» и физическое лицо ФИО9 Согласно протокола от 16.08.06 победителем аукциона признано ООО «Гранит», с котором заключен договор аренды от 01.09.06 зарегистрированный в ЕГРП 07.09.06 за регистрационным номером 07-07-02/010/2006-150.

Не согласившись с итогами аукциона ООО «Тутукъу» обратилось в суд с иском.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с статьей 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

Согласно статье 54 Земельного кодекса Российской Федерации принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 Кодекса и предоставившего земельный участок. В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права на земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Администрация района не предоставила доказательств наложения на ООО «Управление карьерами» административного взыскания, вынесения предупреждения и установления срока для устранения нарушений. Ответчик Администрация района не обращалась в арбитражный суд с иском о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Управление карьерами» спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что администрация района и администрация с. Заюково не имеет права распоряжаться спорным земельным участком, поскольку процедура изъятия земельного участка не соблюдена.

Согласно решения Арбитражного суда КБР от 26.12.05 по делу №»А20-1207/04 ООО «Управление карьерами» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости: склад (литер Г), сторожка (литер Г1), бытовка (литер Г2), навес (литер Г3), цех с пристройкой и подвалом(литер Г4) и навес (литер Г5). Общая площадь объектов недвижимости составляет 795 кв.м., что подтверждается техническим паспортом №17565. Согласно кадастрового плана от 28.12.03 земельный участок с кадастровым номером 07:01:08 0000:0010 площадью 30000 кв.м. предоставлен для строительства производственной зоны, а остальная часть спорного земельного участка площадью 300 000 кв.м., согласно кадастрового плана от 28.12.03 №07:01:08 0000:0011, предназначена для использования под карьер.

Указанные выше объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ООО «Управление карьерами» и на день рассмотрения спора проданы ООО «Тутукъу» по договору купли-продажи от 26.01.07. Право собственности на объекты недвижимости за ООО «Тутукъу» на день вынесения решения не зарегистрированы.

В соответствии с статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Таким образом, изъятие земельного участка площадью 33 га у ООО «Управление карьерами» нарушает права и законные интересы кредиторов должника ООО «Управление карьерами» и противоречит федеральному закону от 26.10.02 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (статья 129, пункты 1,2 статьи 131).

Из изложенного следует, что действия администрации с. Заюково и администрации Баксанского района по изъятию спорного земельного участка у ООО «Управление карьерами» не соответствуют закону, а изданные ими постановления от 13.06.06 №26-п и от 28.07.06 №159п в соответствии с статьей 13 ГК РФ признаются судом недействительными и не подлежащими применению.

Кроме этого судом принимаются как обоснованные доводы ООО «Тутукъу» о проведении аукциона от 16.08.06 с нарушениями Правил «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.02 №808.

В связи с тем, что «Положение о передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Кабардино-Балкарской Республики», утверждено Постановлением Правительства КБР только 02.11.06 и вступило в силу с 28.11.06, то есть после проведения спорного аукциона, к правоотношениям по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории КБР применяются Правила «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.02 №808 (далее Правила).

В соответствии с пунктом 8 Правил извещение о проведении торгов должно содержать информацию в соответствии с указанным пунктом. Информационное сообщение о проведении спорного аукциона, опубликованное в районной газете «Баксанский вестник» 15.07.06 в нарушение пункта 8 Правил не содержало следующие сведения: о форме торгов и подачи предложений; о срок принятия решения об отказе в проведении торгов; полные сведения о предмете торгов, включая сведения о границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; о наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; о наименование организатора торгов; о форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, об условиях конкурса; о месте, дате, времени и порядке определения участников торгов; о месте подведения итогов торгов, о порядке определения победителей торгов; о сроке заключения договора аренды земельного участка; о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности; о проекте договора аренды земельного участка.

Информационное сообщение от 15.07.06 содержит информацию о земельном участке площадью 36 га, тогда как фактическая площадь спорного земельного участка изъятого у ООО «Управление карьерами» и выставленного на аукцион составляет 33 га, что подтверждается материалами дела и кадастровым планом земельного участка.

Согласно пункта 23 Правил «Шаг аукциона» устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона. Отчетом независимого оценщика рекомендована стартовая цена аукциона, рассчитанная по рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование туфовым карьером в размере 46000 рублей. В нарушение пункта 23 Правил организатором аукциона установлен «шаг аукциона» в размере 10% от начального размера арендной платы, что составило 4600 рублей, что подтверждается информационным сообщением о проведении аукциона, материалами аукциона и сторонами не оспаривается.

В соответствии с статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Остальные доводы истца о нарушении условий аукциона, опровергаются материалами дела и судом не принимаются. Истцом не представлены надлежащие доказательства указанных нарушений. Ссылки истца на показания свидетелей судом не принимаются. Показания свидетелей ФИО9 и ФИО6 противоречат друг другу и не могут быть приняты судом в обоснование доводов истца или возражений ответчика.

Кроме этого при проведении торгов на право заключения договора аренды ответчиком Администрацией района не учтено, что в соответствии с Распоряжением Правительства КБР от 19.06.06 №243-1-РП вынесено решение о предоставлении ООО «Тутукъу» права пользования Заюковским месторождением вулканического туфа. Лицензия на право пользование недрами выдана ООО «Тутукъу» Минприрода КБР 28.06.06 сроком на 1 год.

Доводы ответчика ООО «Гранит» о прекращении лицензии ООО «Тутукъу» на основании приказа Минприроды КБР от 16.10.06 судом не принимается. Определением Арбитражного суда КБР от 24.11.06 по делу №А20-3977/2006 действие приказа Министерства по охране окружающей среды и природопользованию КБР №102/ОД от 16.10.06 приостановлено до рассмотрения дела №А20-3977/2006 по существу.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по использованию и охране недр применяется соответственно законодательство о недрах. К земельным отношениям нормы указанной отрасли законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с письмом Управления Роснедвижимости по КБР от 18.12.06 и согласно Отчета о наличии и распределении земель Баксанского района по состоянию на 01.01.06, утвержденного Постановлением главы администрации района от 05.05.06 №73-П, земли ООО «Управление карьерами» относятся к категории земель промышленности.

Статьей 88 Земельного кодекса РФ установлено, что землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования указанных в пункте 1 настоящей статьи земель. Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.

В соответствии с статьей 11 закона РФ от 21.02.1992 года «О недрах» предоставление недр в пользование оформляется специальным государственным разрешением в виде лицензии. Предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется при наличии предварительного согласия органа управления земельными ресурсами либо собственника земли на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. Отвод земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляются в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию.

Пунктом 4.1 Положения о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденного постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 15.07.92 N 3314-1, предусмотрено, что предоставление лицензий на право пользования недрами осуществляется одновременно с предоставлением права на пользование соответствующими земельными участками.

На момент предоставления лицензии ООО «Тутукъу» действовало постановление главы администрации с. Заюково от 13.06.06 №27-П о предоставлении спорного участка в аренду ООО «Тутукъу». На момент проведения спорного аукциона только один из троих участников аукциона ООО «Тутукъу» получена лицензия и проведены все работы по оформлению недропользования, что подтверждается дела.

Ссылки ответчиков на отмену постановления главы администрации с. Заюково судом не принимается. На дату выдачи лицензии ООО «Тутукъу», постановление главы администрации с. Заюково от 13.06.06, принятое в соответствии в действующим на тот момент пунктом 10 статьи 3 ФЗ от 25.10.02 (в редакции от 17.04.06) «О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовало и отменено только 06.07.06.

Таким образом, спорный земельный участок передан в аренду ООО «Гранит» с нарушениями гражданского, земельного законодательства и законодательства о лицензировании и недропользования, а также с нарушением прав и законных интересов ООО «Тутукъу». На дату проведения спорного аукциона и на день заключения договора аренды у ООО «Гранит» и у его правопредшественника ООО «Заюковский туфкарьер» отсутствовала соответствующая лицензия на право пользования недрами и не были проведены работы по оформлению недропользования. В связи с этим требования истца о признании недействительными результатов аукциона от 16.08.06 и договора аренды от 01.09.06 обоснованны и подлежат удовлетворению.

Договор аренды от 01.09.06 прошел государственную регистрацию в УФРС по КБР 07.09.06 за номером 07-07-02/010/2006-150. Признание недействительной основания государственной регистрации влечет за собой признание недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом не принимаются доводы Минприроды КБР об отсутствии оснований для проведения аукциона со ссылкой на Постановление Правительства КБР от 02.11.06 №281-ПП, устанавливающее порядок сдачи в аренду земельных участков. Указанное Постановление принято и вступило в силу после проведения спорных торгов и не может применяться к отношениям возникшим до его принятия.

Ссылки истца на проведение спорных торгов неуполномоченным органом, судом не принимается. В обоснование указанного довода истец ссылается на распоряжение администрации района от 11.08.06 №118-р, согласно которому функции Комитета по оформлению документов на аренду земель сельхозназначения передано новой структуре органов местного самоуправления – Управлению агропромышленного комплекса Баксанского района. Постановлением главы администрации района от 28.07.06 №159п именно Комитету поручено создание комиссии по проведению торгов. Кроме этого спорный земельный участок по основаниям указанным выше отнесен к землям промышленности, а не сельхозназначения.

При подаче искового заявления истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. В соответствии с статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины лежат на ответчиках в равных долях. В соответствии с Налоговым кодексом РФ администрация Баксанского района и Комитет освобождены от уплаты госпошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1.Признать недействительным аукцион от 16.08.06 по реализации права аренды земельного участка площадью 36 га, расположенного по адресу Баксанский район КБР, на 6 км северо-западнее от селения Заюково (Заюковское месторождение туфа).

2.Признать недействительным договор аренды от 01.09.06 №47 между администрацией Баксанского района и обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» земельного участка площадью 33 га, расположенного по адресу Баксанский район КБР, на 6 км северо-западнее от селения Заюково (Заюковское месторождение туфа).

3.Признать недействительной запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды №47 от 01.09.06 между администрацией Баксанского района и обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» за регистрационным номером 07-07-02/010/2006-150 от 07.09.06.

4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранит» в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 500 рублей.

5.Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течении месяца.

Судья Ю.Ж. Шокумов