Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Статус» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации городского округа Прохладный Кабардино-Балкарской Республики о разрешении разногласий, возникших при заключении договора №12 от 26.04.2013 в части пунктов 3.1. и 3.2, в котором просило считать договор №12 от 26.04.2013 заключенным на условиях истца (арендатора), изложив в следующей редакции:

3.1. Сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 408 568 (четыреста восемь тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей 03 копейки.

1.3. Оплата производится ежемесячно и составляет 34 047 (тридцать четыре тысячи сорок семь) рублей 34 копейки.

Исковые требования мотивированы ссылкой на нормы статей 36 ЗК РФ, абзац 2 п.1 ст.421, абз.2.п.2 ст.445 ГК РФ и аргументированы тем, что арендная плата должна быть установлена в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа Прохладный, которые утверждены 15.06.2012 г. Решением Совета местного самоуправления городского округа Прохладный КБР № 6/6 и рассчитывается по следующей формуле: А = СхР, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка в сумме 4 952 339,77 руб. (согласно Отчету ФИО4 № 92/13 от 16.04.2013 г., которая указана в спорном проекте договора);Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ в размере - 8.25%.

16 сентября 2013 истец представил суду уточнение №23 в части мотивации своих требований, ссылаясь на то, что администрация представила суду письмо №4849/10 от 04.09.2013, из которого следует, что собственность на спорный земельный участок в настоящее время не разграничена, в связи с чем, истец считает, что на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной паты, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства КБР №182-ПП от 06.08.2012 утверждены Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности КБР или собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 5 указанных Правил от 06.08.2012 (формула аналогична Правилам от 15.06.2012, утвержденным Советом местного самоуправления г.о. Прохладный №6/6) размер арендной платы (А) определяется по формуле: А = СхР, где: А - арендная плата;С - рыночная стоимость земельного участка, определяемого на основании результатов оценки; Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ, выраженная в процентах.

Истец считает, что ответчик определил стоимость арендной платы в нарушение указанного порядка.

Определением арбитражного суда КБР от 16 сентября 2013 уточненные требования истца судом приняты к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в возражении №4348/10 от 14 августа 2013, в дополнениях к возражениям №4912 от 09.09.2013, №5070/2010 от 16.09.2013 и в судебном заседании просил отказать в иске, ссылаясь на следующее. Арендная плата на земельный участок определена на основании отчета независимого оценщика для целей определения размера арендной платы на основании статьи 8 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который обеспечивает единообразный подход к исчислению арендной платы, не ущемляет интересы хозяйствующих субъектов, не нарушает свободы доступа на экономический рынок, поскольку аренда земельного участка не навязывается хозяйствующему субъекту. Возражения мотивированы ссылками на постановление Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 4.3. которого условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 статьи 17.1. Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды, а также на постановление Правительства Российской Федерации №582, которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, которые полностью соблюдены администрацией в спорном случае.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции установил, что основанием возникших между сторонами преддоговорных споров явились следующие обстоятельства.

15 мая 2006 года между Администрацией г.о. Прохладный КБР (арендодатель) и гр. ФИО3 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №630, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ул.Гагарина,73, под базу по снабжению детских дошкольных и школьных учреждений города Прохладного продуктами питания. Общая площадь предаваемого в аренду земельного участка составляет 17 278кв.м., кадастровый номер земельного участка 07:10:02 01 023:0146, срок аренды до 7 лет с 04.05.2006 по 03.05.2013 (раздел 1 договора). Актом приема-передачи указанный земельный участок передан гр. ФИО3

Дополнительным соглашением от 15 ноября 2007, к указанному договору №630 внесены изменения в пункт 1.1.

Дополнительным соглашением от 26 июля 2010, к договору №630 внесены изменения в части площади арендуемого земельного участка, указано общая площадь передаваемого земельного участка -17221 кв.м. с кадастровым номером, вместо 17 278кв.м. с кадастровым номером 07:10:02 01 023:0146.

Далее, 31 мая 2011 между гр.ФИО3 и ООО «Статус» заключен договор переуступки права аренды указанного земельного участка несельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендатор с письменного согласия местной администрации г.о. Прохладный КБР № 2234/7 от 01.06.2011 (арендодатель), обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка №630 от 15 мая 2006, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности (п.1.) Земельный участок расположен по адресу: КБР, <...>, общей площадью 17 221 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0201023:284, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование-под объектом торговли (п.3.).

Во исполнение условий договора уступки права требования, стороны составили передаточный акт, согласно которому арендатор передал новому арендатору права и обязанности по договору аренды №630 от 15 мая 2006 (п.1.).

01 июля 2011 ООО «Статус» зарегистрировало право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: КБР, <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 07-07-04/005/2911-720, 07-07-04/005/2911-721, 07-07-04/005/2911-722, 07-07-04/005/2911-723, 07-07-04/005/2911-724, 07-07-04/005/2911-725, 07-07-04/005/2911-741, 07-07-04/005/2911-743.

Под указанным недвижимым имуществом арендатора сформирован арендованный истцом спорный земельный участок с кадастровым номером 07:10:0201023:284, указанный в договоре переуступки права аренды земельного участка от 31 мая 2011.

В связи с окончанием срока аренды земельного участка по договору №630, а также на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 31 мая 2011, ответчиком принято постановление №493 от 26 апреля 2013 о заключении с ООО «Статус» договора аренды земельного участка, в связи с чем, администрация направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка №12 от 26 апреля 2013, предметом которого является предоставление истцу во временное пользование земельного участка площадью 16 856 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0201023:301, находящегося в муниципальной собственности, расположенный по адресу: КБР, <...>, с разрешенным использованием земельного участка: под объектами торговли.

Пунктом 3.1. спорного договора аренды в редакции арендодателя предусмотрено, что сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок определен на основании Отчета об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком (отчет от 24.04.2013 №92/13, оценщик ФИО4) и составляет 1192 000руб. Соответственно, пунктом 3.2. договора предусмотрено, что оплата производится ежемесячно и составляет 99 333руб.33 коп. в месяц.

Арендатор указанный договор не подписал и направил ответчику письмо №14 от 30 мая 2013 с протоколом разногласий от 30 мая 2013 к договору №12 от 26 апреля 2013, в котором предлагает пункты 3.1. и 3.2. договора определить в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа Прохладный, утвержденный 15.06.2012 Решением Совета местного самоуправления городского округа Прохладный №6/6 в следующей редакции по следующей формуле:

А = СхР, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ и установить в пунктах 3.1. и 3.2. спорного договора аренды годовую арендную плату в размере 408 568,03 руб. в год, как произведение рыночной стоимости земельного участка- 4 952 339,77, при этом, взяв за основу отчет оценщика ФИО4 №92/13, указанный в спорном пункте 3.1. проекта договора, на действующую ставку рефинансирования ЦБ РФ, выраженную в процентах 8,25% годовых по формуле, установленной в пункте 5 Правил от 15.06.2012.

Арендатор указывает, что в пункте 3.1. проекта договора, размер годовой арендной платы установлен на основании Отчета оценщика, который не соответствует порядку (формуле) определения цены, установленных в Правилах от 15.06.2012.

Администрация, письмом №2934/8 от 13.06.2013 отклонила протокол разногласий к спорному договору, ссылаясь на статью 8 Федерального закона от 29.07.2008 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях передачи в аренду.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок находится не в собственности администрации, а в его распоряжении как собственность, которая не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок предоставления данных земельных участков определен в пунктах 5-8 статьи 36 ЗК РФ. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 12 мая 2005 №187-О указал, что из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статье 29 ЗК РФ, с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу- собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора аренды спорного земельного участка истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей, которые являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Постановлением N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее по тексту Правила).

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, способ установления арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, предусмотрен нормативным правовым актом.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2009, Правительством Кабардино-Балкарской Республики принято постановление №182-П от 06 августа 2012 «О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена» (далее-Правила №182-П), в пункте 3 которого органам местного самоуправления рекомендовано руководствоваться настоящим Постановлением в части определения размера земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также установить Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Указанные Правила №182-П определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена (п.1 Правил).

Пунктом 2 Правил №182-П предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которую не разграничена в расчете на год определяются уполномоченным органом:

-на основании кадастровой стоимости земельных участков;

-по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

-на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пунктах 3 и 4 названных Правил, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка или в результате торгов, то в соответствии с пунктом 5 указанных Правил №182-П арендная плату за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в случаях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих, в том числе, муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

В материалы дела ответчиком представлен отчет №92/13, изготовленный по состоянию на 16 апреля 2013 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 16 856 кв.м. с кадастровым номером 07:10:0201023:301, которым определена рыночная стоимость данного земельного участка на дату оценки и определена годовая арендная плата.

Следовательно, ответчиком (арендодателем), правомерно, исходя из указанного размера рыночной стоимости земельного участка и в соответствии с действующим законодательством определена величина годовой арендной платы земельного участка площадью 16 856 кв.м кв. м в размере 1 192 000 руб. в год или 99 333 рублей 33 копеек в месяц.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в редакции, предложенной арендатором.

Согласно части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ф.М. Тишкова