ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. НальчикДело № А20-360/2016
20 мая 2017 года
Решение в полном объеме изготовлено 20 мая 2017 года
Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики
в составе судьи Ю.Ж. Шокумова, при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., рассмотрев в судебном заседании заявление главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, с.п. Баксаненок Баксанского района КБР
о признании недействительным отказа в заключении договора аренды земельного участка без торгов, признании незаконными действий по внесению изменении в реестр прав, обязании устранить допущенные нарушения, признании недействительным торгов и договора аренды
заинтересованные лица:
Управление Росреестра по КБР, г. Нальчик
Местная администрация с.п. Баксаненок Баксанского муниципального района КБР
Местная администрация Баксанского муниципального района КБР, г. Баксан,
ФИО2, с.п. Баксаненок
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя ФИО3 по доверенности от 12.01.2016, ФИО4 по доверенности от 12.01.2016,
ФИО2 паспорт,
в отсутствие Администрации Баксанского района КБР, Администрации с.п. Баксаненок и Управления Росреестра по КБР, уведомленной надлежащим образом.
У С Т А Н О В И Л:
В рамках дела № А20-360/2016 глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации сельского поселения Баксаненок Баксанского муниципального района КБР о признании незаконным отказа от 27.11.2015 №2.1.11.389 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:01:2400000:136 без проведения торгов, обязании направить в адрес главы ФИО5 - ФИО6 проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначении с кадастровым номерам 07:01:2400000:136.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена местная администрации с.п. Баксаненок Баксанского муниципального района КБР, в качестве третьего лица местная администрация Баксанского муниципального района КБР.
По делу №А20-3380/2016 Арбитражным судом КБР принято к производству заявление главы крестьянско-фермерского хозяйства ФИО1 о признании незаконными действий Управления Росреестра по КБР о внесении записи в ЕГРП о прекращении договора аренды от 14.12.2007 №117 земельного участка общей площадью 131,61 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 и обязании устранить допущенные нарушения путем восстановления соответствующей записи о государственной регистрации договора аренды. Кроме этого истцом заявлено требование о признании недействительным аукциона, проведенного местной администрацией с.п. Баксаненок 04.10.2016 на право заключения договора аренды по лоту №1 земельный участок общей площадью 131,61 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по КБР, местная администрация сельского поселения Баксаненок Баксанского муниципального района КБР, местная администрация Баксанского муниципального района КБР (том 3, л.д. 109-113), в качестве соответчика привлечен ФИО2 (том 4, л.д. 14-18).
Определением от 24.03.2017 по делу №А20-3380/2016 дела №А20-360/2016 и №А20-3380/2016 объединены для совместного рассмотрения, делу присвоен №А20-360/2016. Суд пришел к выводу о том, что дело №А20-360/2016 и дело А20-3380/2016 связанны между собой по предмету, основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам, в них участвуют на стороне истца и заинтересованных лиц одни и те же лица.
После объединения дел в одно производство в рамках дела №А20-360/2016 заявитель ФИО1 обратился с ходатайством о принятии к рассмотрению уточненных исковых требований, в котором просил:
Протокольным определением от 05.04.2017 по настоящему делу суд принял к рассмотрению уточненные требования ФИО1 в части пунктов 1-5. В части пункта 6 ходатайство ФИО1 отклонено, поскольку заявленные требования имеют самостоятельный предмет и основания, что статьей 49 АПК РФ не допускается.
В судебном заседании представители ФИО1 поддержали заявленные требования с учетом принятых судом уточнений в полном объеме. Доводы заявителя основаны на том, что администрацией с.п. Баксаненок неправомерно отказано ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 по правилам подпункта 31, части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Кроме этого Управлением Росреестра по КБР неправомерно сняты обременения спорного земельного участка правами арендатора ФИО1, администрацией с.п. Баксаненок неправомерно проведены торги на право аренды указанного земельного участка без фактического его изъятия из владения ФИО1, в связи с чем договор аренды с ФИО2 является недействительным.
ФИО2 заявленные требования не признал и просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Возражения ответчика основаны на том, что ФИО1 не имеет права на приобретение в аренду спорного земельного участка без торгов. При проведении торгов нарушений действующего законодательства не допущено, что подтверждается решением Управления ФАС по КБР от 03.11.2016 по делу №АЗ05-24/16ж, в связи с истечением срока действия договора аренды от 14.12.2007, Управлением Росреестра по КБР правомерно прекращена запись в реестре прав.
Администрация с.п. Баксаненок, администрация Баксанского муниципального района, Управление Росреестра по КБР, уведомленные должным образом, своих представителей в судебные заседания 05.05.2017 и 12.05.2017 не направили.
Администрация с.п. Баксаненок согласно ранее представленного отзыва от 04.04.2017, заявленные требования не признала и просила в удовлетворении заявления отказать в полном объеме. Доводы заинтересованного лица основаны на том, что заявитель в силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ не имеет прав на приобретение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов. Кроме этого администрация ссылается на ненадлежащее использование земельного участка ФИО1 по предыдущему договору аренды.
Управление Росреестра по КБР, согласно отзыва от 28.11.2016, заявленные требования не признало и просило отказать в их удовлетворении. Доводы заинтересованного лица основаны на том, что истечение срока действия договора является основанием для снятия обременения по заявлению любой стороны.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
В соответствии с постановлением местной администрации Баксанского муниципального района КБР № 400-п от 14.12.2007, на основании протокола от 03.12.2007 заседания рабочей группы по рассмотрению заявлений на право заключения договора аренды, между местной администрацией Баксанского района КБР и главой КФХ ФИО1 заключен договор аренды от 14.12.2007 №117 земельного участка общей площадью 131,61 га пашни для сельскохозяйственного использования, расположенного в границах земель сельского поселения Баксаненок Баксанского муниципального района КБР с кадастровым номером 07:01:2400000:136.
Земельный участок в соответствии с условиями договора аренды предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства на срок с 14.12.2007 по 14.12.2014. По акту приема-передачи от 14.12.2007 спорный земельный участок передан арендатору. Договор аренды прошел государственную регистрацию в ЕГРП 13.09.2008 за номером 07-07-02/010/2008-653, что подтверждается отметкой на договоре аренды (том 3, л.д. 14-18), материалами регистрационного дела и сторонами не оспаривается.
По окончании срока договора между сторонами заключено дополнительное соглашение от 14.12.2014 к договору аренды от 14.12.2007 №117, по условиям которого срок действия договора аренды продлен до 14.11.2015, то есть на срок менее года.
В связи с изменениями, внесенными в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 29.12.2014) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.03.2015), полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органом местного самоуправления сельского поселения Баксаненок (статья 3.3 Закона №137-ФЗ).
До окончания срока действия дополнительного соглашения, ФИО1 обратился в адрес администрации с.п. Баксаненок с заявлением от 13.11.2015 о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, со ссылкой на положения статьи 39.6 ЗК РФ. Заявление получено администрацией с.п. Баксаненок 13.11.2015, что подтверждается отметкой о принятии входящей корреспонденции №30149 и сторонами не оспаривается (том 1, л.д. 26).
ФИО1 направлялись в адрес администрации Баксанского района и администрации с.п. Баксаненок пояснения и дополнения к заявлению, что подтверждается письмами от 16.11.2015, от 09.12.2015 (том 1, л.д. 27-29).
Письмо от 27.11.2015 администрация с.п. Баксаненок ответила отказом и предложила расторгнуть договор аренды и возвратить спорный земельный участок сославшись на административный регламент органа местного самоуправления и невозможность продления договорных отношений более чем один раз. Других оснований отказа письмо администрации с.п. Баксаненок от 27.11.2015 не содержит (том 1, л.д. 30, том 3, л.д. 23). В адрес ФИО1 администрацией с.п. Баксаненок направлен проект соглашения от 16.11.2015 о расторжении договора аренды, подписанный администрацией. Однако указанное дополнительное соглашение ФИО1 не подписал, земельный участок арендодателю не возвратил.
Не согласившись с отказом от 27.11.2015, ФИО1 обратился в суд в рамках дела №А20-360/2016 с заявлением от 02.02.2016 об оспаривании отказа.
В рамках дела №А20-1644/2016 глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации Баксанского муниципального района (далее – администрация района) о взыскании 670 905 руб. 29 коп., из которых: 597 247 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате за пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения по договору от 14.12.2007 №117, а также 73 658 руб. 29 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим определением от 24.06.2016 производство по делу №А20-360/2016 приостанавливалось до разрешения дела №А20-1644/2016 по существу (том 2, л.д. 80-82).
Решением Арбитражного суда КБР от 21.11.2016, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 21.02.2017 по делу №А20-1644/2016 исковые требования удовлетворены частично. С Баксанского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в лице местной администрации Баксанского муниципального района за счет казны Баксанского муниципального района в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 взыскано 597 247 (пятьсот девяносто семь тысяч двести сорок семь) рублей неосновательного обогащения, 61 412 (шестьдесят одну тысячу четыреста двенадцать) рублей процентов за пользование чужими денежными средствами и 16 118 (шестнадцать тысяч сто восемнадцать) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в иске отказано.
По делу №А20-1644/2016 судом установлен факт оплаты ФИО7 в 2013 году по договору №117 от 14.12.2007 арендной платы в размере 282 235 руб. 25 коп., внесение им арендной платы по договору №117 от 14.12.2007 в 2014 году в сумме 269 362 руб. 50 коп. и в 2015 году в сумме 269 417 руб. 50 коп. Учитывая, что уплате подлежала арендная плата в размере 77 475 руб. в год, переплата за период с 01.01.2013 по 14.11.2015 составила 597 247 руб.: за 2013 год – 204 760 руб. 25 коп., за 2014 год – 191 887 руб. 50 коп., за 2015 год – 200 599 руб. 25 коп. Таким образом, обстоятельствам отсутствия у ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.12.2007 №117 дана надлежащая оценка.
Кроме этого в рамках дела №А20-2386/2016 администрация с.п. Баксаненок обратилась в Арбитражный суд КБР с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды от 14.12.2007 №117 и возврате земельного участка площадью 131,61 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136.
Решением Арбитражного суда КБР от 17.02.2017 по делу №А20-2386/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением №5 от 14.01.2016 администрация с.п. Баксаненок утвердила уточненные границы спорного земельного участка, в результате чего земельный участок с кадастровым номером 07:01:2400000:136 увеличился до 1317045 кв.м., а постановлением от 14.01.2016 №6 администрация с.п. Баксаненок утвердила схему его расположения, а также целевое назначение земельного участка как пашни.
Администрация с.п. Баксаненок обратилась в адрес Управления Росреестра по КБР с заявлением о внесений в ЕГРП записи о прекращении права аренды от 05.08.2016. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 09.08.2016 о прекращении обременения земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 правами аренды главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 по договору аренды от 14.12.2007 №117, что подтверждается материалами регистрационного дела и выпиской из реестра прав от 28.11.2016 (том 3, л.д. 90).
Не изъяв фактически спорный земельный участок у ФИО1, администрация с.п. Баксаненок постановлением от 21.03.201 объявила аукцион на право аренды земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136, лот №1, что подтверждается извещением о проведении аукциона (том 2, л.д. 38-43).
Согласно протокола об итогах аукциона от 04.10.2016 победителем по лоту №1 признан предприниматель ФИО2. ФИО1 в аукционе участия не принимал. С победителем аукциона ФИО2 администрация с.п. Баксаненок подписала договор аренды от 10.10.2016 №71/1/16 земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 на срок с 10.01.2016 по 10.10.2023, а также акт приема-передачи, однако фактически земельный участок передан не был, так как не был изъят у ФИО1, что подтверждается сторонами в судебном заседании и не оспаривается. Указанное обстоятельство подтверждается также обращением администрации с.п. Баксаненок в Арбитражный суд с исковым заявлением о возврате спорного земельного участка по делу №А20-2386/2016.
Исковые требования ФИО1 с учетом уточнений подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.
По общему правилу, закрепленному в статье 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действовавшей на дату вынесения оспариваемого отказа) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 23.06.2014, действующей на момент подачи заявления и вынесения оспариваемого отказа, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
По смыслу приведенных норм лицо, осуществляющее сельскохозяйственное производство имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: он пользуется участком на основании договора аренды, участок используется им надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением и заявление подано до истечении срока действующего договора аренды.
Из буквального толкования указанной нормы следует, что она не содержит условий ее применения в зависимости от категории земельного участка, зонирования территорий и других не названных в норме условий. Соответственно указанная норма может применяться не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. При этом разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования само по себе свидетельствует о предназначении земельного участка для деятельности, связанной с ведением сельскохозяйственного производства, что, подтверждается Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".
Из утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, заявитель должен представить только документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Остальные документы, в том числе кадастровый паспорт (кадастровая выписка) земельного участка, выписка из Единого государственного реестра прав о правах на него или уведомление об отсутствии таких сведений, выписки из Единых государственных реестров юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, запрашиваются уполномоченным на распоряжение земельным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.
Надлежащее использование предпринимателем ФИО1 земельного участка с кадастровым номером 07:01:2400000:136 по договору аренды от 14.12.2007 №117 подтверждается материалами дела.
Так решением Арбитражного суда КБР от 21.11.2016, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 21.02.2017 по делу №А20-1644/2016 установлены обстоятельства отсутствия у ФИО1 задолженности по арендной плате.
Целевое назначение земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 14.12.2007 №117 – для сельскохозяйственного использования не нарушалось.
Доводы администрации с.п. Баксаненок о нарушении целевого назначения спорного земельного участка путем закладки ФИО1 на площади 25000 кв.м. фруктового сада, судом не принимаются по следующим основаниям.
На основании акта проверки земельного участка от 23.10.2015, комиссия администрации с.п. Баксаненок установила, что в границах земельного участка площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 используемого ФИО1 по договору аренды от 14.12.2007 №117, заложен сад на площади 25000 кв.м., тогда как вид разрешенного использования для данного земельного участка установлен как пашни (том 1, л.д. 59).
В связи с этим прокурором Баксанского района КБР вынесено постановление от 07.03.2016 о возбуждении производства об административном правонарушении и направления его на рассмотрение в Баксанский отдел Управления Росреестра по КБР (том 1,л.д. 60-61).
Постановлением главного инспектора города Баксан по использованию и охране земель от 22.03.2016 по делу №9, ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ и ему назначено наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей (том 1, л.д. 62).
Однако решением Баксанского районного суда от 29.04.2016 по делу №12-79/2016 (том 2, л.д. 58-60) указанное выше постановление органа земельного контроля от 22.03.2016 отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в орган земельного надзора, которым в последствии прекращено.
При этом из пункта 1.1 договора аренды от 14.12.2007 3117 следует целевое назначение спорного земельного участка: для сельскохозяйственного использования, что подтверждается также кадастровым паспортом земельного участка от 20.11.2015, в котором в графе разрешенное использование указано: для сельскохозяйственного производства (том 1, л.д. 46-48).
В соответствии с статьей 7 Земельного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно классификатору, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995) вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства: ведение сельского хозяйства (код 1.0). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.18, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Ведение садоводства включено в классификатор под кодом 1.5.
Иных оснований считать использование спорного земельного участка ФИО1 ненадлежащим, администрация с.п. Баксаненок в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представила.
Надлежащее обращение ФИО1 с заявлением о заключении договора аренды без торгов, до истечении срока действующего договора аренды, подтверждается следующими обстоятельствами.
Договор аренды между администрацией Баксанского муниципального района и ФИО1 от 14.12.2007 №117 содержит все существенные условия, не противоречит действующему законодательству, прошел государственную регистрацию и признается судом заключенным. Срок договора установлен сторонами с 14.12.2007 по 14.12.2014.
В связи с истечением срока действия договора аренды между администрацией Баксанского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 14.12.2014 о продлении срока действия договора аренды №117 до 14.11.2015.
В соответствии со статьей 17.1 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Как установлено судом, дополнительное соглашение от 14.12.2014 заключено без проведения торгов, в связи с чем признается судом ничтожной сделкой в соответствии с частью 2 статьи 168 ГК РФ как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы.
Однако как установлено пунктом 1 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, введены Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и вступили в силу с 02.07.2008, тогда как договор аренды №117 заключен сторонами 14.12.2007.
Таким образом, в отсутствии возражений сторон, договор аренды от 14.12.2007 №117 между администрацией Баксанского муниципального района и ФИО1 продлен на неопределенный срок по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Исходя из этого на момент обращения ФИО1 с заявлением от 13.12.2015 в адрес администрации с.п. Баксаненок, между сторонами существовали арендные отношения, то есть заявление подано до окончания действия договора аренды.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что отказ администрации с.п. Баксаненок в заключении договора аренды земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 с главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 без проведения торгов, изложенный в письме от 27.11.2015 №2.1.11.389, является недействительным, так как противоречит положениям части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Возражения администраций с.п. Баксаненок и администрации Баксанского муниципального района основан на неверном толковании норм Земельного законодательства.
Ранее до вступления в силу с 01.03.2015 изменений в Земельный кодекс РФ, правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В статье 39.6 ЗК РФ, введенной с 01.03.2015, реализован концептуально иной подход - договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.
При этом данная статья содержит несколько группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов. Разделение на группы обусловлено различными критериями: субъектный состав, целевое назначение земельного участка, предмет договора аренды и др.
Подпункт 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка без торгов арендатору такого земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Земельный участок в соответствии с указанным основанием может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Указанное условие было введено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". До этого предусматривалась обязанность арендатора использовать земельный участок надлежащим образом и представлять документы, доказывающие такое использование.
В соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно п.3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Из буквального толкования положений пунктов 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что они предусматривают самостоятельные основания предоставления земельных участков арендаторам без проведения торгов. Они схожи по субъектному составу (во всех случаях речь идет о предоставлении земельных участков арендаторам, с которыми ранее был заключен договор аренды), но отличаются по целевому назначению земельных участков.
Так положения подпункта 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства. В случаях предусмотренных подпунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок не связан таким целевым назначением как сельскохозяйственное использование.
На основании изложенного, учитывая, что подпункт 31 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает самостоятельное основание для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, выполнение совокупности условий, предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ в данном случаи не требуется.
Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд пришел к выводу о том, что предпринимателем ФИО1 соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Указанное свидетельствует о недействительном отказе администрации с.п. Баксаненок в удовлетворении заявления ФИО1 от 13.12.2014 и нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.
В соответствии с изменениями Федерального закона о введении в действие земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №137-ФЗ, вступившими в законную силу с 01.01.2017,полномочия по распоряжению земельными участками осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из этого, обязанность по устранению допущенных администрацией с.п. Баксаненок нарушений, ложится на администрацию Баксанского муниципального района КБР, как на орган, которому переданы с 01.01.2017 года соответствующие полномочия.
С учетом указанных выше обстоятельств, последующие действия администрации с.п. Баксаненок по обращению в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения, проведению торгов и заключению договора аренды с ФИО2 не могут быть признаны судом правомерными.
Требования ФИО1 о признании незаконными действий Управления Росреестра по КБР, выразившихся во внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 09.08.2016 о прекращении обременения земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 правами аренды главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 по договору аренды от 14.12.2007 №117, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
С учетом указанных выше выводов суда о продлении договора аренды от 14.12.2007 №117 на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, а также того обстоятельства, что на дату совершения оспариваемого действия ФИО1 продолжал пользоваться спорным земельным участком, у регистрирующего органа отсутствовали основания для внесения оспариваемой записи об аннулировании зарегистрированного обременения. Как следует из материалов регистрационного дела, оспариваемые действия совершены Управлением Росреестра по КБР только на основании заявления администрации с.п. Баксаненок без приложения доказательств прекращения арендных отношений, являющихся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 05.08.2016 и материалами регистрационного дела (том 4). Доказательств обратного заинтересованные лица суду не представили.
При этом на первоначальное обращение администрации с.п. Баксаненок от 14.04.2016 №2.1.11.285 о прекращении обременения, Управление Росреестра по КБР ответила отказом от 18.04.2016 №77/21-25, со ссылкой на необходимость предоставления соглашения о расторжении договора аренды, подписанного сторонами (том 3, л.д. 24).
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
На этом основании суд пришел к выводу о необходимости восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись №07-07-02/010/2008-653 от 13.09.2008 об обременении земельного участка сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 правами аренды главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 по договору аренды от 14.12.2007 №117.
Требования ФИО1 о признании незаконными действия местной администрации сельского поселения Баксаненок Баксанского муниципального района КБР по проведению 04.10.2016 аукциона (извещение №310816/12704187/01 от 31.08.2016) на право заключения договора аренды по лоту №1 – земельный участок сельхозназначения площадью 131 га с кадастровым номером 07:01:2400000:136 и признать недействительным договора аренды между местной администрации сельского поселения Баксаненок Баксанского муниципального района КБР и предпринимателем ФИО2 от 10.10.2016 №71/1/16, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений статей 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ регламентирован единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
В части 8 статьи 39.11 ЗК РФ перечислен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Как установлено судом, спорный земельный участок находится на правах аренды у ФИО1, который в силу положений статьи 39.6 ЗК РФ реализовал свое право на заключение нового договора без проведения торгов, спорный земельный участок находится в фактическом пользовании арендатора и у него на дату слушания дела и проведения оспариваемых торгов не был изъят.
Таким образом, оспариваемые торги проведены администрацией с.п. Баксаненок с нарушением положений статьи 39.11 ЗК РФ, что является основанием для признания таких действий незаконными и нарушающими права и законные интересы ФИО1 в предпринимательской деятельности.
Данные обстоятельства являются основанием для признания недействительным договора аренды, заключенного по результатам торгов между администрации сельского поселения Баксаненок и предпринимателем ФИО2 от 10.10.2016 №71/1/16 в соответствии со статьей 168 ГК РФ, как заключенному с нарушением земельного законодательства.
Доводы заинтересованных лиц со ссылкой на решение Управления АС по КБР от 03.11.2016 по делу №АЗ-05-24/1 судом не принимаются. Решение антимонопольного органа в силу статьи 69 АПК РФ не имеет для суда преюдициального значения и основано на устных пояснениях представителя Управления Росреестра по КБР, а не на письменных доказательствах. Как указано выше и следует из материалов регистрационного дела №07601:2400000:136 (том 4), администрацией и Управлением Росреестра по КБР не представлено доказательств предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих прекращение договорных отношений и являющихся основанием для совершения записи о снятии обременения.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.
По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. (пункт 2 ст. 10 ГК РФ). В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
Таким образом, формальное соблюдение требований законодательства не является достаточным основанием для вывода о том, что в действиях лица отсутствует злоупотребление правом.
Из материалов дела и действий администрации с.п. Баксаненок следует, что органом местного самоуправления допущено злоупотребление правом, направленное на создание препятствий и ограничений в реализации ФИО1 своего права предусмотренного статьей 39.6 ЗК РФ. Указанное подтверждается следующими действиями администрации с.п. Баксаненок: изменение вида разрешенного использования земельного участка и его границ (постановления о 14.01.2016 №5 и №6), обращение в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременения, публикация извещения о проведении аукциона на право аренды спорного земельного участка, проведение спорного аукциона и подписание договора аренды с ФИО2 При этом указанные действия совершены администрацией с.п. Баксаненок без прекращения договорных отношений и без фактического изъятия земельного участка у ФИО1, а также после возбуждения производства по делу №А20-260/2016 (возбуждено 09.02.2016). Более того, при подписании договора аренды ФИО2 знал о существовании спора в отношении спорного земельного участка и невозможности исполнения договора аренды ввиду неисполнения администрацией с.п. Баксаненок обязанности по фактическому предоставлению спорного земельного участка в аренду.
Госпошлина при подаче ФИО1 заявления уплачена в полном объеме. Так как требования о возмещении судебных расходов стороной не заявлено, по правилам статьи 112 АПК РФ ФИО1 имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Судья Ю.Ж. Шокумов .