Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Трэйд» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики о признании незаконным отказа ответчика в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых в соответствии с договором аренды от 04.09.2006 нежилых помещений общей площадью 106,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Нальчик, ул. Пушкина,18; об обязании Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых в соответствии с договором аренды от 04.09.2006 нежилых помещений общей площадью 106,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Нальчик, ул. Пушкина,18, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; об обязании ответчика принять решение об условиях приватизации арендуемых в соответствии с указанным договором аренды нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; об обязании направить проект договора купли-продажи арендуемых в соответствии с договором аренды от 04.09.2006 нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества обществу с ограниченной ответственностью «Трэйд».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Заявление мотивировано тем, что общество имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, поскольку с 2006 года является добросовестным арендатором, регулярно вносит арендную плату, не имеет задолженности по арендным платежам.

Представитель ответчика требования истца не признал, просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Министерством государственного имущества КБР (правопредшественник Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР) (далее - Министерство) и обществом с ограниченной ответственностью «Трэйд» (далее – ООО «Трэйд», общество) 04.09.2006 года подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных в г. Нальчике, по ул. Пушкина, 18 площадью 106,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды от 04.09.2006, срок аренды установлен с 01.09.2006 по 30.08.2007.

Согласно пункту 3.1. договора, сумма арендной платы составила 6 388 рублей 40 копеек в месяц.

Указанные помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 04.09.2006 (приложение к договору аренды от 04.09.2006).

Общество обратилось к Министерству с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с ФЗ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 23.09.2011 №06-18/2336 Министерство ответило отказом, сославшись на то, что преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух или более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В связи с этим Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Требования Общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гН. Шогеновным номером 6117 «В20ушав представителей лиц, участвующих в деле, дание арбитражного суда не явилась, отзыв на иск негграждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным
статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, невключенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом, согласно части 2 статьи 10 Закона №159-ФЗ, части 2,3 и 4 статьи 9 Федерального закона вступают в силу с 1 января 2009 года.

Как следует из представленных в дело документов, Общество пользовалось спорными помещениями площадью 106,8 кв.м. с 04.09.2006 года.

Договор аренды от 04.09.2006 заключен на срок с 01.09.06 по 30.08.07 и не подлежит государственной регистрации. Указанный договор содержит все существенные условия и признается судом заключенным. Стороны не заявили о расторжении договора аренды от 04.09.06, в связи с чем, он считается заключенным на неопределенный срок по правилам статей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела следует, что с 04.09.06 Общество непрерывно пользуется помещением площадью 106,8 кв.м. и задолженности по арендной плате на день рассмотрения спора не имеет.

Площадь арендуемого помещения составляет 106,8 кв.м., что не превышает установленную Законом Кабардино-Балкарской Республики от 30.12.2008 г. №86-РЗ «О предельной площади арендуемых помещений и сроках рассрочки оплаты при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества» предельную площадь в 1 200 кв. метров.

Таким образом, Общество является субъектом малого предпринимательства, владеет помещением на праве аренды более пяти лет и вносит арендную плату в течение всего срока аренды надлежащим образом, в связи с чем, суд пришел к выводу о наличии у него права выкупа помещения в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ.

Заявленные требования корреспондируют установленным законом №159-ФЗ правилам реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приватизацию арендуемого имущества.

Судом не принимаются доводы ответчика о несоблюдении обществом срока владения помещениями, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «о некоторых вопросах применения закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Из материалов дела следует, что помещения по ул. Пушкина, 18 находились в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Сентябрь» с 12.06.2001 года.

ООО «Трэйд» 04.09.2006 осуществило перенаем части помещений, являвшихся предметом договора аренды с субъектом малого предпринимательства и таким образом является сингулярным правопреемником по договору аренды от 12.06.2001 и в связи с чем, срок пользования помещениями превышает установленный законом двухлетний срок.

Отказ Обществу в выкупе арендованного помещения противоречит Закону №159-ФЗ и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По правилам статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления, соответствующего установленным законом требованиям, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд признает требования истца обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, представителем ответчика в предварительном судебном заседании заявлено ходатайство о замене стороны - Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики на– Министерство государственного имущества и земельных отношений КБР, в связи с переименованием.

Из представленных в материалы дела документов (копия выписка из единого государственного реестра юридических лиц от 27.01.2012; копией Свидетельства о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц от 19.12.2011) следует, что Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики переименовано в Министерство государственного имущества и земельных отношений КБР.

При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд считает возможным удовлетворить ходатайство о замене стороны.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, государственная пошлина, отсроченная истцу при подаче иска, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Однако в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным и руководствуясь статьями 48, 110, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1. Произвести замену ответчика - Министерство по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам КБР на его процессуального правопреемника Министерство государственного имущества и земельных отношений КБР, в связи с переименованием.

2. Признать незаконным отказ Министерства государственного имущества и земельных отношений КБР в выкупе обществу с ограниченной ответственностью «Трэйд» арендуемого нежилого помещения площадью 106,8 кв.м. расположенного по адресу г. Нальчик, улица Пушкина, 18.

3. Обязать Министерство государственного имущества и земельных отношений КБР:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения площадью 106,8 кв.м. расположенного по адресу г. Нальчик, улица Пушкина, 18, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Трэйд»;

2) в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации нежилого помещения площадью 106,8 кв.м. расположенного по адресу г. Нальчик, улица Пушкина, 18, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Трэйд»;

3) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации помещения направить обществу с ограниченной ответственностью «Трэйд» проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 106,8 кв.м. расположенного по адресу г. Нальчик, улица Пушкина, 18, арендуемое обществом с ограниченной ответственностью «Трэйд».

4. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья А.Ю. Маирова