Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Верхнемалкинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Малка

к местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>), п. Залукокоаже,

о понуждении заключить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

муниципального казенного учреждения «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, п. Залукокоаже,

ФИО1, с. Псынадаха,

ФИО2, с. Каменомостское,

ФИО3, с. Малка,

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик,

при участии в судебном заседании представителей истца – ФИО4 по доверенности от 25.09.2021, ФИО5 по доверенности от 25.09.2021,

У С Т А Н О В И Л :

сельскохозяйственный производственный кооператив «Верхнемалкинский» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация района),в котором просит обязать администрацию заключить с кооперативом долгосрочный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 86 га пашни в кадастровом квартале 07:02:2700000, расположенный к северо-западу от с.п. Совхозное, сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства.

В судебном заседании представитель истца представил платежные документы об оплате арендной платы до настоящего времени, пояснил, что кадастровый учет не произведен, произведено межевание.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежаще извещены. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации района от 15.05.2008 №217 истцу был предоставлен земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 86 га пашни в кадастровом квартале 07:02:2700000, расположенный к северо-западу от с.п. Совхозное, сроком на 7 лет для сельскохозяйственного производства

20.05.2008 на основании вышеуказанного постановления между администрацией района и истцом был заключен договор №44 аренды указанного земельного участка. Стоимость ежегодной арендной платы составляет 24 166 рублей.

Письмами №84 от 29.12.2014 и №2 от 19.02.2015 истец обратился в администрацию района с просьбой о продлении договора аренды земельного участка №44 от 20.05.2008.

Ответы на указанные письма от администрации района истцу не поступили.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № 44 от 20.05.2008 истек 19.05.2015, ответчик не изъявил свое отношение к продлению договора аренды на новый срок в виде отказа или согласия.

Истец полагает, что администрация района уклонилась от принятия решения по договору аренды или не против продления договора аренды на новый срок, считает, что отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Истец приводит пояснения Верховного суда Российской Федерации о том, что, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Полагая, что вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В абзаце пятом пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Договор от 20.05.2008 №44 подлежал государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в отсутствие таковой права арендатора по этой сделке не могут исключать реализацию публичного порядка размещения по указанному земельному участку.

Доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие государственной регистрации договора обусловлено поведением арендодателя, истец не представил.

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (редакция которого не изменялась с момента принятия закона) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации района №217 от 15.05.2008 в аренду истцу был предоставлен в аренду земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, следовательно, договор аренды земельного участка нельзя признать заключенным.

Установив, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, суд признает отсутствие у истца (арендатора) преимущественного права на заключение договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных не предусмотренных законом сделок, но не противоречащих ему.

В соответствии со частью 1 статьи 164 ГК РФ правовые последствия сделки наступают вслед за ее регистрацией в случаях, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделок.

Вопрос о заключении договора аренды на спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов затрагивает права третьих лиц, поскольку для заключения такого договора закон возлагает обязанность на публичного собственника по общему правилу провести публичные процедуры. В соответствии с абзацем 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если суд установит, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо без каких-либо замечаний приняло его, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования сторонами было достигнуто и исполнялось ими, тогда следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть изменено одной из сторон произвольно (статья 310 ГК РФ), и основания для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ отсутствуют. Из статьи 309 данного ГК РФ следует, что пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии обязательствами, принятыми на себя стороной такого соглашения.

В абзаце пятом пункта 14 постановления от 17.11.2011 № 73 указано, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, который пользуется имуществом по договору аренды и не прошел государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" определено, что правила гражданского законодательства о государственной регистрации не могут быть истолкованы таким образом, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон исполненной сделки.

В силу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Спорный договор, не прошедший необходимую государственную регистрацию, не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Правомерно указано, что при принятии решения о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок необходимо учитывать то обстоятельство, что договор аренды от 20.05.2008 №44 не может быть признан заключенным.

Кроме того, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований истца.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в размере 6 500 рублей платежным поручением №304 от 15.09.2020.

Однако, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей отнесены на истца и не подлежат возмещению за счет ответчика, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 500 рублей подлежит возврату истцу на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 167, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Возвратить сельскохозяйственному производственному кооперативу «Верхнемалкинский» из бюджета Российской Федерации 500 (пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 15.09.2020 №304.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия.

Судья З.А. Хатухов