Гражданский кодекс часть 1

Прокурор города Балтийска (далее по тексту – истец, Прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» (далее – Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – Общество):

- о признании незаконным и недействительным договора купли-продажи от 07.11.2019, заключенного между администрацией МО «Балтийский городской округ» и ООО «Феникс», нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1081;

- о признании незаконным и недействительным договора купли-продажи от 07.11.2019, заключенного между администрацией МО «Балтийский городской округ» и ООО «Феникс», нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1080;

- о применении последствий недействительности сделок путем признания отсутствующими зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав собственности ООО «Феникс» на нежилое помещение: <...>, помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1081, и нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1080.

В судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения иска, в судебное заседание не явился. Направил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве надлежащего истца Прокуратуры Калининградской области.

Представитель Администрации возражает против удовлетворения ходатайства. Поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск.

Представитель ООО «Феникс» возражает против удовлетворения ходатайства. Поддерживает доводы, изложенные в отзыве на иск.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 АПК РФ.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Заслушав ответчиков, исследовав материалы дела, суд установил.

Как следует из искового заявления, Прокуратурой города Балтийска проведена проверка, которой установлено, что между Администрацией МО «Балтийский городской округ» и ООО «Феникс» в соответствии с Решением окружного Совета депутатов МО «Балтийский городской округ» от 23 мая 2019 года №61 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества МО «Балтийский городской округ» Калининградской области на 2019 и плановый период 2010-2021 годов», а также Постановлением администрации Балтийского городского округа от 19.09.2019 №815 «Об утверждении Плана приватизации муниципального имущества муниципального образования «Балтийский городской округ» на аукционе в электронной форме на четвертый квартал 2019» на основании протокола от 30.10.2019 о результатах аукциона №U20347-2 в электронной форме заключен договора купли-продажи нежилого помещения от 07.11.2019. Согласно указанного договора администрацией МО «Балтийский городской округ» передано в собственность ООО «Феникс» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1081. Окончательная цена объекта продажи по указанному договору составила 549 000 руб.

Кроме того, между администрацией МО «Балтийский городской округ» и ООО «Феникс» в соответствии с Решением окружного Совета депутатов МО «Балтийский городской округ» от 23 мая 2019 года №61 «Об утверждении прогнозного план (программы) приватизации муниципального имущества МО «Балтийский городской округ» Калининградской области на 2019 год и плановый период 2020-2021 годов», а также Постановлением администрации Балтийского городского округа от 19.09.2019 №815 «Об утверждении Плана приватизации муниципального имущества муниципального образования «Балтийский городской округ» на аукционе в электронной форме на четвертый кварта 2019 года» на основании протокола от 30.10.2019 о результатах аукциона №U20352-2 в электронной форме заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 07.11.2019. Согласно указанного договора администрацией МО «Балтийский городской округ» передано в собственность ООО «Феникс», являющееся муниципальной собственностью нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1080. Окончательная цена объекта продажи по указанному договору составила 2 672 250руб.

Право собственности ООО «Феникс» на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1081, и нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м., кадастровый номер 39:14:010424:1080, зарегистрировано Управлением Росреестра по Калининградской области 26.11.2019.

До настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о правах собственности ООО «Феникс» на указанные нежилые помещения.

В ходе проверки Прокурором установлено, что 10.07.2019 между Администрацией МО «Балтийский городской округ» и ИП ФИО3 заключен контракт №20190710 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества МО БГО: объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (встроенное нежилое помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м.), (встроенное нежилое помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м).

ИП ФИО3 в период 01.07.2019 по 10.07.2019 проведена оценка объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> (встроенное нежилое помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м.), (встроенное нежилое помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м).

По результатам оценки составлены отчеты об оценке рыночной стоимости №20190710/1 и №201907/2, и которых следует, что встроенное нежилое помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м. с кадастровым номером 39:14:010424:1080, расположенное по адресу: <...>, имеет рыночную стоимость 2 545 000руб., а встроенное нежилое помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м. с кадастровым номером 39:14:010424:1081, расположенное по адресу: <...>, имеет рыночную стоимость 523 000руб. соответственно.

Истец указывает, что в нарушение требований ст.9 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка указанных объектов недвижимости произведена не на основании договора на проведение оценки (контракта №20190710 от 10.07.2019 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества МО БГО).

Кроме того, контракт №20190710 от 10.07.2019 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества МО БГО не соответствует обязательным требованиям к договору на проведение оценки, установленным ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По мнению истца, в нарушение требований ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не содержит описания объектов оценки, позволяющего осуществить их идентификацию. Первый и подвальный этаж д.87 по пр-ту Ленина в г.Балтийске Калининградской области содержит целый ряд встроенных нежилых помещений со схожей площадью. Кроме того, договор не содержит сведений о дате определения стоимости объектов оценки, то есть дата, по состоянию на которую должны быть определена стоимость объекта оценки, а также наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

Как считает истец, начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества, то есть объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> кадастровыми номерами 39:14:010424:1080 (встроенное нежилое помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м.), 39:14:010424:108 (встроенное нежилое помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м.) определена вопреки требованиям ст.12 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», не в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Кроме того, в ходе проверки установлено, что оценка муниципального имущества МО БГО: объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> кадастровыми номерами 39:14:010424:1080 (встроенное нежилое помещение IV (1 этаж), общей площадью 301,9 кв.м.), 39:14:010424:108 (встроенное нежилое помещение VII (подвал), общей площадью 221,3 кв.м.), произведенная ИП ФИО3 не соответствует рыночной стоимости вследствие существенного занижения.

Ссылаясь на то, что указанные нарушения законодательства об оценочной деятельности повлекли нарушение установленного законом порядка определения начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества, Прокурор г.Балтийска обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на положения статьи 167 ГК РФ.

Суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Из материалов дела следует, что 23 мая 2019 года Окружным Советом депутатов муниципального образования «Балтийский городской округ» принято Решение № 61 «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества муниципального образования «Балтийский муниципальный район» на 2019 год и плановый период 2020-2021 годов, согласно которому утвержден перечень недвижимого муниципального имущества, подлежащего приватизации в 2019 году и плановом периоде 2020-2021 гг.

Объектами с предполагаемым сроком приватизации в 2019 году являлись два нежилых помещения с кадастровыми номерами 39:14:010424:1081 и 39:14:010424:1080, расположенные по адресу <...> (помещение VII, подвал и IV, 1-й этаж соответственно).

Во исполнение Решения Окружного Совета депутатов муниципального образования «Балтийский городской округ» от 23 мая 2019 года № 61, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, а также на официальном сайте Администрации Балтийского городского округа www.baltijsk.gov39.net и на официальном сайте организатора электронных торгов www.rts-tender.ru, были опубликованы соответствующие извещения о проведении аукционов по продаже вышеуказанных объектов.

Из материалов дела следует, что начальная цена продажи объектов недвижимости была установлена на основании Отчетов об оценке и являлась рыночной:

-отчету № 20190710/1 по состоянии на 10.07.2019 (начальная цена аукциона в электронной форме 2 545 000 рублей) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, помещение IV, 1-й этаж, общей площадью 301,9 кв.м. кадастровый номер 39:14:010424:1080;

-отчету № 20190710/2 по состоянии на 10.07.2019 (начальная цена аукциона в электронной форме 523 000 рублей) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, помещение VII, подвал, кадастровый номер 39:14:010424:1081.

18 октября 2019 года ООО «Феникс» поданы Заявки на участие в аукционе по продаже муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования «Балтийский городской округ» (на право заключения договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровыми номерами 39:14:010424:1081 и 39:14:010424:1080, расположенных по адресу <...> (помещение VII, подвал и IV, 1-й этаж соответственно).

25 октября 2019 года Администрацией муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области составлены Протоколы о допуске к участию в аукционе 5-ти участников (в том числе ООО «Феникс») в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 39:14:010424:1080 и 3-х участников (в том числе ООО «Феникс») в отношении нежилого помещения 39:14:010424:1081, расположенных по адресу <...> (IV, 1-й этаж и помещение VII, подвал соответственно).

Из представленной в материалы дела аукционной документации следует (Протоколы о допуске к участию в аукционе), что к участию в аукционе по продаже муниципального имущества был допущен максимальный круг участников (изъявивших желание на участие и подавших в установленной форме заявки): пять участников (в том числе ООО «Феникс»).

30 октября 2019 года комиссией по приватизации имущества Балтийского городского округа были подписаны Протоколы о результатах аукционов U20347-2 и U20352-2 по продаже муниципального имущества, являющегося собственностью муниципального образования «Балтийский городской округ», согласно которым - ООО «Феникс» было признано Победителем аукционов, как участник, предложивший наиболее высокую цену имущества.

Согласно данным Протоколам приняты решения о заключении договоров купли-продажи:

-нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, помещение IV, 1-й этаж, общей площадью 301,9 кв.м. кадастровый номер 39:14:010424:1080 с ООО «Феникс», предложившим цену 2 672 250,00 рублей (начальная цена аукциона в электронной форме 2 545 000 рублей);

-нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, помещение VII, подвал, кадастровый номер 39:14:010424:1081 с ООО «Феникс», предложившим цену 549 000,00 рублей (начальная цена аукциона в электронной форме 523 000 рублей);

Соответствующие Договора купли-продажи между Администрацией муниципального образования «Балтийский городской округ» и ООО «Феникс» заключены 07 ноября 2019 года и зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и оплачены в полном объеме Ответчиком:

- платежным поручением № 182 от 15.11.2019 года в сумме 2 163 250 рублей за нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, помещение IV, 1-й этаж;

- платежным поручением № 181 от 15.11.2019 года в сумме 444 400 рублей за нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, помещение VII, подвал.

Таким образом, договор сторонами исполнен в полном объеме.

Прокуратура, обратившаяся в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи муниципального имущества, по существу выражает свое несогласие со стоимостью указанных объектов, которая была определена привлеченным для соответствующих целей независимым оценщиком. При этом Прокуратура указывает на недостоверность отчета, что, по ее мнению, привело к занижению цены при продаже муниципального имущества.

Между тем, истец в установленном порядке результаты проведенной оценки не оспорил. Поскольку факт недостоверности отчета не был установлен в рамках рассмотрения специального требования, заявленного к надлежащему ответчику, доводы Прокуратуры, приведенные в обоснование поданного по настоящему делу иска, судом отклоняются как несостоятельные.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» основанием для определения начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества служит отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, а не договор на оказание услуг по составлению такого отчета.

Кроме того, отчет об оценке объекта оценки составляется для целей определения начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества, а не для целей установления цены сделки, совершаемой по результатам аукциона.

Таким образом, указанный закон предусматривает лишь обязательное привлечение независимого оценщика при определении начальной цены приватизируемого имущества, но не устанавливает обязательность величины стоимости объекта приватизации, указанной независимым оценщиком.

Из изложенного следует, что спорные сделки совершены сторонами в соответствии с действующим законодательством по цене, установленной в результате торгов, проведенных администрацией в соответствии с Законом №178-ФЗ.

Довод истца об отсутствии в Контракте №20190710 от 10.07.2019 (далее – Контракт) на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципального имущества МО БГО, заключенного с ИП ФИО3, описания объектов оценки, позволяющих осуществить их идентификацию, так как первый и подвальный этажи дома 87 по пр-ту Ленина в г. Балтийске содержат целый ряд встроенных нежилых помещений со схожей площадью, не подтвержден соответствующими доказательствами и противоречат материалам дела.

Ссылки истца на отсутствие в Контракте сведений о дате определения стоимости объектов оценки, о наименовании саморегулируемой организации и стандартах оценочной деятельности противоречат материалам дела. В отчетах №20190710/1 от 10.07.2019 и №20190710/2 от 10.07.2019 указанные сведения содержатся.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из содержания статей 168 и 449 ГК РФ следует, что специальным основанием для признания договора, заключенного по результатам торгов, недействительным, является факт признания таких торгов недействительными.

Однако торги в установленном порядке не оспорены.

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве надлежащего истца Прокуратуры Калининградской области судом отклоняется в силу следующего.

Соистцы могут вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции (часть 4 статьи 46 АПК РФ).

Для привлечения в настоящем деле Прокуратуры Калининградской области в качестве соистца отсутствовало согласие Прокуратуры Калининградской области, а ходатайство о привлечении последней к участию в деле в качестве третьего лица истцом не заявлялось.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле Прокуратуры Калининградской области отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Талалас