Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремикс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 236011, <...>)

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, место нахождения: <...>)

о признании недействительным и отмене предписания №ЖК-2/1535-2/ЖСК/1958-о от 24.06.2019

при участии:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности, паспорту,

от заинтересованного лица – представитель ФИО2 по доверенности, служебному удостоверению,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремикс» (далее по тексту – ООО «Управляющая компания «Ремикс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее по тексту – суд) с заявлением о признании недействительным и отмене предписания №ЖК-2/1535-2/ЖСК/1958-о от 24.06.2019, вынесенного Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее по тексту – Министерство, административный орган, заинтересованное лицо).

В судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования, просила удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица просил отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

ООО «Управляющая компания «Ремикс» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером <***> и на основании протокола от 20.07.2013 осуществляет управление многоквартирным домом (МКД) № 108 «А» по ул. Киевская в г. Калининграде.

На основании обращения собственников МКД №108А по ул. Киевская в г. Калининграде согласно приказу Министра Серой Е.Б. № ЖС-2920/пр от 24.05.2019 в период с 27 мая 2019 года по 24 июня 2019 года Министерством проведена внеплановая документарная проверка, целью которой являлось проверка доводов обращения жильцов, проживающих в спорном МКД по вопросу соблюдения лицензионных требований в части соблюдения ООО «Управляющая компания «Ремикс» правильности начисления платы за содержание общего имущества с апреля 2016 года по август 2017 года.

По результатам проверки административным органом установлено, что общество в нарушение условий протокола общего собрания собственников от 20.07.2013, с апреля по август 2016 года выставляло плату за содержание общего имущества в размере 11,21 руб. за кв.м , с сентября 2016 года по август 2017 года выставило плату в размере 12,52 руб. за кв.м.

Результаты проверки зафиксированы в акте проверки №ЖК-1/2920/ЖСА/1958-о от 24.06.2019.

Министерством обществу выдано предписание №ЖК-1/1535/ЖСА/1958-о от 24.06.2019 по устранению выявленных нарушений лицензионных требований, в соответствии с которым ООО «Управляющая компания «Ремикс» предписано в срок до 10.09.2019 произвести перерасчёт платы за содержание общего имущества всем жителям (собственникам/нанимателям) в многоквартирном доме №108А по ул. Киевской в городе Калининграде в соответствии с протоколом общего собрания собственников от 20.07.2013 за период с апреля 2016 года по август 2017 года

Полагая, что указанное предписание не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Основные доводы общества в обоснование недействительности оспариваемого предписания сводятся к следующему:

- собственниками спорного дома фактически принято решение, путем подписания Договора управления МКД от 01.08.2013, содержащего п.3.5, которое предоставляет заявителю право в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание жилого помещения в отсутствии ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников;

- собственники дома о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке, соответствующая информация размещена обществом на оборотных сторонах квитанции за август 2014 года, август 2015 года, август 2016.

Министерство против удовлетворения заявленных требований возражало, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве, со ссылкой на противоречие действий общества по увеличению платы за содержание общего имущества МКД в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников помещений жилого дома требованиям жилищного законодательства.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Вместе с тем, указанные нормы не освобождают заявителя от обязанности доказывания обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований и возражений.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии (часть 1.3 статьи 161, часть 1 статьи 192 ЖК РФ).

Внеплановая проверка соблюдения заявителем требований жилищного законодательства проведена Министерством с соблюдением положений Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ) с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных, частями 4.1 и 4.2 статьи 20 ЖК РФ. Процессуальных нарушений Закона № 294-ФЗ в ходе проведения заинтересованным лицом проверки в отношении заявителя судом при рассмотрении дела не установлено.

Относительно довода заявителя о правомерности увеличения платы за содержание общего имущества спорного МКД, суд отмечает следующее.

Статьей 4 ЖК РФ установлено, что правоотношения по содержанию и ремонту жилых помещений, внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме регулируются нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу пункта 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса).

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса).

Из системного анализа приведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы.

При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме.

В ходе проверки административным органом было установлено, что 20.07.2013 протоколом общего собрания оформлено решение собственников многоквартирного дома № 108 А по ул. Киевская в г. Калининграде о выборе управляющей компании ООО «Управляющая компания «Ремикс», утверждены условия договора управления, утвержден размер платы за содержание жилья в размере 09,43 руб. с кв.м., ТБО по фактическим затратам.

Вместе с тем, пунктом 3.5 договора управления предусмотрено, что размер платы и перечень обязательных работ и услуг по управлению и, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен на период действия договора, начиная с даты утверждения на общем собрании собственников, с ежегодным индексированием на процент прогнозируемой инфляции, а также в случае увеличения стоимости ресурсов и материалов не чаще одного раза в год. При этом данные изменения осуществляются управляющей организацией в одностороннем порядке, уведомление собственников производится в установленном договором порядке.

На основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области (статистический бюллетень Калининградстата) обществом произведена индексация размера платы за содержание жилья за период с сентября 2014 года по август 2017 года.

Собственники дома о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке, соответствующая информация размещена обществом на оборотных сторонах квитанций за август 2014 года, август 2015года, август 2016 года.

Однако собственниками спорного МКД решение об увеличении платы за содержание жилья за апрель 2016 по август 2017 года не принималось.

Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает право управляющей компании на одностороннее изменение размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества по договорам, заключенным с гражданами-потребителями. Такое изменение возможно только решением общего собрания собственников.

Условие об одностороннем увеличении размера платы, предусмотренное пунктом 3.5 договора управления МКД, ущемляет права потребителей, а в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются недействительными.

Кроме того, положения договора управления об увеличении размера платы на величину коэффициента инфляции не могут применяться без учета требований жилищного законодательства, в силу которых новый конкретный размер платы в любом случае должен быть согласован с собственниками помещений в установленном порядке (рассмотрен на собрании собственников). Условие договора о применении коэффициента инфляции может использоваться лишь в качестве критерия установления нового размера платы.

Таким образом, общество не вправе было в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома без соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно статье 310 ГК РФ одностороннее изменений условий договора, если такое предусмотрено самим договором, допускается только в отношении обязательств, возникших из осуществления предпринимательской деятельности обеими сторонами договора.

В данном случае одна из сторон договора, а именно собственник помещения, не осуществляет в рамках данного договора предпринимательскую деятельность.

Статьей 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений.

Других процедур изменения платы за содержание жилого помещения ни жилищным, ни гражданским законодательством не предусмотрено.

Таким образом, предусмотренное договором управления от 01.08.2013 одностороннее повышение тарифа на индекс роста потребительских цен, противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательств.

Вышеуказанные доводы подтверждены позицией Верховного суда РФ по данной категории споров, выраженной в определении от 08.08.2019 № № 307-ЭС19-5652 по делу А21-6042/2018.

Следовательно, управляющей организацией ООО «УК «Ремикс» нарушен порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений дома 108А по ул. Киевской г. Калининграде за период с апреля 2016 по август 2017 года.

Ссылка заявителя на нарушение Министерством при проведении проверки п.п. в п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона №294-ФЗ судом отклоняется, как основанное на неверном толковании закона.

При изложенных обстоятельствах Министерство имело основания для выдачи предприятию оспариваемого предписания (пп. 1 п. 20 Положения о Министерстве регионального контроля (надзора) Калининградской области, утвержденного постановлением Правительства Калининградской области от 19.10.2016 № 484).

Предписание Министерства соответствует приведенным выше требованиям законодательства, носит исполнимый характер и не содержит неопределенностей в части периода перерасчета и лиц, в отношении которых его необходимо произвести.

В судебном заседании представители пояснили, что ими представлены и раскрыты все имеющиеся у них доказательства.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Калининградской области

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО «Управляющая компания «Ремикс» - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова