Решение № А21-11056/20 от 26.04.2022 АС Калининградской области

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения вынесена  26.04.2022г.

полный текст решения  изготовлен   04.05.2022г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клушиной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, <...>, дело по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект-Лаборатория» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о разделе земельного участка,

третье лицо: 1. Муниципальное предприятие «Калининградтеплосеть»;

2. Муниципальное предприятие «Городской центр геодезии»

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности, удостоверению;

от ответчика: ФИО2 по доверенности, паспорту;

от третьего лица 1: ФИО3  по доверенности, паспорту;

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее по тексту – Администрация, истец)  обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Интеллект-Лаборатория» (далее – Общество, ответчик)  с требованием о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85 на основании проекта (схемы) раздела, выполненного МП «Городской центр геодезии» признании права муниципальной собственности городского округа «Город Калининград» на земельный участок по проекту (схеме) раздела с условным номером 39:15:120305:85:ЗУ2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета иска, привлечено муниципальное предприятие «Калининградтеплосеть», муниципальное предприятие «Городской центр геодезии».

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица  в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объеме, пояснял, что в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85, принадлежащего на праве собственности ответчику, расположено здание котельной с кадастровым номером 39:15:120305:2232, закрепленное за Предприятием на праве хозяйственного ведения. Здание котельной включено в реестр  муниципального имущества. В связи с обращением Предприятия  в комитет муниципального имущества по вопросу пользования земельным участком, в адрес ответчика было направлено обращение с предложением раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85, в результате которого будут образованы два земельных участка: один под объект, принадлежащий  ответчику, второй – под нежилое здание котельной. Ответа от ответчика не последовало.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:120305:85 и нежилое отдельно стоящее здание  с кадастровым 39:15:120305:242  были приобретены Обществом по договору купли-продажи недвижимости от 01.11.2010 № 952, заключенному между Комитетом муниципального имущества администрации  и Обществом по результатам аукциона. Право собственности на земельный участок и нежилое здание зарегистрировано за Обществом 09.12.2010. Право муниципальной собственности на здание котельной, также   расположенное на указанном земельном участке,   зарегистрировано гораздо позже -  в 2015 году. При заключении договора стороны согласовали условие (п. 6.3 договора), об обязании Покупателя обеспечить беспрепятственный  доступ работникам ремонтно-строительной организаций, жилищных и эксплуатационных  органов и служб для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций (или строительных конструкций), расположенных на объекте и предназначенных для их совместного использования иными собственниками здания (строений, сооружений), в состав которого входит объект. Доказательства того, что ответчиком чинятся препятствия в пользовании принадлежащим истцу и третьему лицу имуществом истец не представил. Договор купли-продажи недвижимости в установленном законом порядке сторонами не оспаривался. Более того, ни в самом договоре, ни в конкурсной документации отсутствовало какое-либо указание на наличие в границах  спорного земельного участка иных строений  и сооружений, кроме объекта, который был приобретен обществом вместе с земельным участком. Предлагаемый к образованию земельный участок под объектом истца  не имеет доступа к землям общего пользования. Для обеспечения к нему доступа необходимо оформление частного сервитута, требования об установлении которого истцом не заявлены

Представитель третьего лица поддержал доводы истца, просил иск удовлетворит.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из документов и установлено судом,  между Комитетом муниципального имущества городского округа «Город Калининград» (Продавец)  и Обществом (Покупатель)  заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2010 № 95, по условиям которого покупателю передано отдельно стоящее здание  с кадастровым номером  39:15:120305:242,    расположенное по адресу: <...>, литер А, общей площадью - 380, 3 кв.м, и земельный  участок, общей площадью - 2 390 кв.м. кадастровый номер 39:15:120305:85.

Договор между сторонами заключен по итогам аукциона, оформленного протоколом от 26.10.2010, проведенного в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ,  Постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 № 585 «Об организации продажи государственного и муниципального имущества на аукционе» и Распоряжением  Комитета  муниципального имущества от 29.07.2010 № 70-1457/р.

09.12.2010 за обществом зарегистрировано право собственности на земельный  участок, общей площадью 2390 кв.м. кадастровый номер 39:15:120305:85, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилое здание котельной    и    нежилое здание котельной, литер А,  общей площадью - 380, 3 кв.м, 1971 года постройки,   расположенных  по адресу: <...>. Здание котельной поставлено на кадастровый учет 02.07.2011 с присвоением кадастрового номера 39:15:120305:242.

Судом так же установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в границах земельного  участка  с кадастровым номером 39:15:120305:85 находится  нежилое здание с кадастровым номером 39:15:120305:2232 общей площадью 123,8 кв.м.,1971 года постройки.    12.08.2015 года в ЕГРП внесены сведения о государственной регистрации  права  муниципальной собственности на указанное здание и право хозяйственного ведения МП «Калинингрдтеплосеть».

Недостижение собственниками соглашения о разделе в натуре земельного участка под принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном  участке  с кадастровым номером 39:15:120305:8,  послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования основаны на применении ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца исходя из следующего.

Особенности раздела (выдела) земельного участка установлены земельным законодательством.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Нормативные требования к образуемым в результате раздела участкам перечислены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, например, соблюдение предельных размеров, сохранение возможности разрешенного использования расположенных на земельных участках объектов недвижимости, отсутствие изломанности границ и тому подобное.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования; выделяемый земельный участок в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Судом установлено, что разногласия сторон не касаются обеспечения возможности доступа к объекту истца, отсутствием возможности для осуществления въезда и выезда транспортных средств к объекту истца через участок с кадастровым номером 39:15:120305:85, принадлежащий ответчику.

Доказательства чинения ответчиком препятствий в пользовании принадлежащим истцу нежилым зданием в нарушением ст. 65 АПК РФ истцом не представлены.

В ходе рассмотрения настоящего спора по ходатайству ответчика проведена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено  эксперту  ООО «Геодезист» ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Возможен ли раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85  по адресу: <...>  принадлежащего на праве собственности  ООО «Интеллект-Лаборатория»,  с целью образования из него  земельного участка необходимого и достаточного для функционирования нежилого здания   с кадастровым номером 39:15:120305:2232, общей площадью 123,8 кв.м. (зарегистрировано  на праве муниципальной собственности,    находится в хозяйственном ведении МП «Калининградтеплосеть»), с учетом норм действующего градостроительного и земельного законодательства, вида разрешенного использования земельного участка, функционального назначения объектов, пожарных, строительных, санитарно-эпидемиологических и других  норм и правил.

2) В случае возможности раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85  определить  площадь и границы (координаты поворотных точек) земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания МП «Калининградтеплосеть» общей площадью 123, 8 кв.м.  с кадастровым номером 39:15:12305:2232 по адресу <...>;

3) Определить возможность прохода/проезда к зданию МП «Калининградтеплосеть»  с кадастровым номером 39:15:12305:2232  по адресу <...>  с  определением  площади и  точек координат такого прохода/проезда.

По результатам экспертизы экспертом изготовлено Заключение эксперта от 21.03.2022 № 0135-22. Эксперт пришел к следующим выводам:

1) На земельном участке с кадастровым номером 39:15:120305:85, по адресу: <...>,   принадлежащем   на  праве  собственности  ООО «Интеллект-Лаборатория»,  расположено два самостоятельных, независимых друг от друга нежилых здания, принадлежащих разным собственникам.

Для их обслуживания и эксплуатации необходимо сформировать два отдельных земельных участка путем раздела существующего (исходного). Выдел одного с  сохранением исходного в измененных границах невозможен, так как находится в частной собственности юридического лица, следовательно, противоречит п.1 ст.11.4 ЗК РФ.

2.    При разделе исходного земельного участка с кадастровым
номером 39:15:120305:85 на земельный  участок  39:15:120305:85:ЗУ1 для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120305:242 и земельный  участок   39:15:120305:85:ЗУ2 для обслуживания и эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120305:2232,  возникает вопрос об организации доступа на земельный участок 39:15:120305:85:ЗУ2Ю так как его границы не соприкасаются с землями общего пользования. Следовательно, на основании п. 26 ст.26 218-ФЗ необходимо наложить на вновь образуемый участок
39:15:120305:85:ЗУ1  при разделе исходного 39:15:120305:85 частный сервитут 
(обременение) с условным номером 39:15:120305:85:ЗУ1/чзу1, площадью 63 кв.
координатами поворотных точек (система координат МСК-39), представленных в
таблице №3. Экспертом представлена схема раздела земельного участка (Приложение № 2).

 Представитель ответчика выразил несогласие с представленной схемой раздела, поскольку предлагаемый к образованию земельный участок под объектом истца  не имеет доступа к землям общего пользования, схема учитывает  только интересы истца, который с предложением об установлении частного сервитута в целях использования частью принадлежащего ответчику  земельного участка не обращался.

Раздел (выдел) земельного участка в силу статей 11.4, 11.5, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется с установлением индивидуальной собственности на вновь образуемые земельные участки, и должен обеспечивать возможность их рационального использования собственником.

Исследовав представленную схему раздела земельного участка,  суд пришел к выводу о том, что требование истца о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:120305:85  подлежит отклонению, поскольку при таком разделе будут учтены исключительно интересы истца, а права и интересы ответчика будут нарушены, поскольку отсутствие возможности образования самостоятельного доступа ко вновь образуемому земельному участку под объектом истца,  который не имеет доступа к землям общего пользования,  по сути, исключает независимое использование каждым собственником своего участка.

Истец  не предъявлял требований, основанных на статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд учитывает, что земельный участок, на котором расположены  объекты истца и ответчика 1971 года постройки,  используется с 2010 года, доказательства того, что ответчик ограничивает беспрепятственный  доступ к зданию котельной сотрудников третьего лица, или иным путем чинит  препятствия в пользовании истцом и третьим лицом своим имуществом, материалы дела не содержат. 

Истец не доказал возможность варианта такого раздела земельного участка, который бы не приводил к возникновению споров, связанных с проездом к принадлежащему ему  объекту недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о невозможности выдела доли (раздела) без несоразмерного ущерба земельному участку, находящемуся в собственности ответчика.

При таких обстоятельствах, учитывая принцип юридического равенства, предусмотренный пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, во избежание нарушения баланса интересов сторон в контексте заявленных требований, не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Как следует из материалов дела, Общество  стало собственником нежилого здания котельной,  а также земельного участка общей площадью 2 390 кв.м, находящихся по адресу: по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2010 № 952.

Право собственности Общества  на данное нежилое здание  и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра 09.12.2010.

Настоящим иском о признании права на часть земельного участка  Администрация  фактически оспаривает зарегистрированное право Общества.

Между тем, договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2010 № 952 не оспорен.

Кроме того, из материалов дела следует, что нежилое здание с кадастровым номером 39:15:120305:2232, под которое истец просит произвести раздел земельного участка, было передано в хозяйственное ведение МП «Калининградтеплосеть» на основании распоряжения Комитета муниципального имущества от 14.04.2009 № 471, что указывает истец в своем исковом заявлении.

Таким образом о том, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2020 № 952  на земельном участке находился объект недвижимости общей площадью 123, 8 кв.м, находящийся в хозяйственном ведении третьего лица, в стороны договора не могли не знать.

Таким образом, принимая во внимания положения  статей  196, 199, 200 ГК РФ суд приходит к выводу, что   истец о нарушении своих прав должен был узнать в 2010 году  при совершении сделки купли-продажи недвижимости. С нстоящим иском Администрация обратилась 28.10.2020 года, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия.

Судья                                                                     Е.А. Талалас

                       (подпись, фамилия)