Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель Смешко Денис Валерьевич (далее по тексту – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Агентству по имуществу Калининградской области (далее по тексту – Агентство, ответчик), окончательно уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ по результатам судебной экспертизы, просит:

- признать недействительным п. 2.1 соглашения об изъятии №739/и от 18.09.2017 в части установления размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м.;

- взыскать с Агентства в пользу предпринимателя в счет возмещения (включая убытки) в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, принадлежащего на праве аренды ИП Смешко Денису Валерьевичу, расположенного по адресу: г. Калининградская область, г. Калининград, ул. Свердлова, из категории земель: земли населенных пунктов, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, площадью 0,1240 га, на котором расположено нежилое здание общей площадью 874,7 кв.м, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Смешко Денису Валерьевичу на праве собственности, денежные средства в размере 11 575 755 рублей за вычетом произведенной компенсации.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в иске, уточнении к иску и дополнениям.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении требований, пояснял, что новые требования истца противоречат его волеизъявлению при подписании соглашения об изъятии, отсутствуют правовые основания для применения статей 169 и 428 ГК РФ; недоказанность факта возникновения убытков, неполное исследование в рамках судебной экспертизы. Подробные доводы изложены в письменных пояснениях и дополнениях от 23.01.2020, 16.12.2019, 02.12.2019, 12.92.2019.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Предприниматель является собственником нежилого здания общей площадью 874,7 кв.м., по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова, 29а. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 13.07.2016, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о государственной регистрации права.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:36 был предоставлен Предпринимателю на основании соглашения от 07.10.2015 уступки прав и обязанностей арендатора по договору № 07725 от 06.09.2006 на передачу в аренду городских земель, в связи с приобретением неоконченного строительством объекта недвижимого имущества. Земельный участок предназначался для строительства (установки) объектов нежилого назначения. Часть указанного земельного участка площадью 235 кв.м. расположена в охранной зоне инженерных коммуникаций.

27 июля 2016 года Правительством Калининградской области, в целях строительства эстакады «Восточная» от ул. Молодой Гвардии (через Московский проспект и улицу Емельянова) до улицы Муромской с мостами через реки Старая и Новая преголя в городе Калининграде, принято постановление № 378 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области», в соответствии с которым было принято решение об изъятии части земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Свердлова.

В связи с изъятием земельных участков для государственных нужд Калининградской области для строительства эстакады «Восточная», исходный земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:36 был разделен на два земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м.

- земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:192 площадью 983 кв.м. по ул. Свердлова 29а в г. Калининграде.

В отношении образованных в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36 земельных участков с Предпринимателем заключены договора аренды:

- договор от 21.08.2017 г. №370/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м. (разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования);

- договор от 21.08.2017 г. №371/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192 площадью 983 кв.м., находящихся по ул. Свердлова 29а в г. Калининграде (разрешенное использование – под предпринимательство, под существующее административное здание).

Письмом от 17.08.2016 года №АВ-4871 Агентство уведомило истца о принятии решения об изъятии путем прекращения права аренды для государственных нужд части земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36:ЗУ 1 площадью 257 кв.м, для строительства эстакады «Восточная».

Земельный участок с кадастровым номером 59:15:133201:191 площадью 257 кв.м. на основании соглашения об изъятии №739/и от 18.09.2017 г. был изъят для государственных нужд Калининградской области.

В настоящее время через земельный участок с кадастровым номером 39:15:133201:191 проходит эстакада «Восточная».

Согласно п. 2.1. Соглашения об изъятии, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 59:15:133201:191, был определен ответчиком на основании отчета №Н-0755-2017 от 30.05.2017, составленным по заказу Агентства ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА», и составил 733 400 рублей (без НДС).

Указанная сумма была выплачена Предпринимателю.

Обращаясь с иском, Предприниматель указывает, что размер возмещения являлся недостоверным, не соответствующим установленным требованиям для расчета убытков, подлежащих возмещению, поскольку не соответствует положениям статьи 56.8 ЗК РФ, пунктом 4 которой установлена специальная методика определения размера возмещения за земельные участки, которые подлежат образованию, а именно: в целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

Истец указывает, что в результате раздела исходного земельного участка и последующего изъятия из его состава для государственных нужд Калининградской области земельного участка площадью 257 кв.м, административное здание, принадлежащее истцу, полностью лишилось мест для парковки автотранспортных средств, объектов благоустройства и зеленых насаждений. Границы земельного участка под зданием после изъятия земельного участка площадью 257 кв.м. фактически совпадают с границами самого нежилого здания. Отсутствие прилегающей территории существенно повлияло на функциональность здания и его коммерческую привлекательность. В результате чего фактически утрачена возможность сдачи в аренду на рыночных условиях, существенно затруднена самостоятельная его эксплуатация, а также утрачена возможность продажи здания за цену и на условиях, предшествующих разделу исходного земельного участка.

Несмотря на то, что соглашение об изъятии Предпринимателем было подписано, Истец поясняет, что при его подписании был введен в заблуждение относительно истинного размера возмещения, подлежащего оплате в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, а положения Соглашения об изъятии, устанавливающие данный размер возмещения, являются недействительными в силу ст. 178, 179 ГК РФ.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на ст. 178 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, по смыслу перечисленных норм права, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой сделкой и бремя доказывания обстоятельств существенного заблуждения при совершении сделки возлагается на лицо, которое такую сделку оспаривает.

Для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно, подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 1, статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Ввиду введения в заблуждения относительно выкупной цены и разногласий сторон относительно выкупной цены в отношении изымаемого участка суд назначил судебную экспертизу, проведение которых поручил Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Партнер-Контракт» Гаврюшиной Ксении Юрьевне.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- какова на момент рассмотрения спора стоимость возмещения (включая убытки)в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, принадлежащего на праве аренды ИП Смешко Денису Валерьевичу, расположенного по адресу: г. Калининградская область, г. Калининград, ул. Свердлова, из категории земель: земли населенных пунктов, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, площадью 0,1240 га, на котором расположено нежилое здание общей площадью 874,7 кв.м, принадлежащее истцу на праве собственности, на два земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:133201:191 и 39:15:133201:192.

Согласно поступившему по результатам судебной экспертизы Заключению эксперта № 11-ЭЗ/10/19 рыночная стоимость возмещения (включая убытки)в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 составила 12 309 155 рублей.

В состав стоимости возмещения эксперт включил право аренды земельного участка (789 600 руб.), компенсацию выплат в связи с вынужденной потерей арендаторов (3 426 855 руб.), убытки, связанные с уменьшением рыночной стоимости здания, принадлежащего истцу (8 092 700 руб.).

Заключению эксперта ООО «Партнер-Контракт» № 11-ЭЗ/10/19 оценено судом наряду с другими, представленными в материалы дела доказательствами. Заключение соответствует требованиям земельного законодательства, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, является достоверным и содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Доводы Агентства о несоответствии заключения требованиям законодательства судом отклоняются как несостоятельные в связи со следующим.

Оценка изымаемого для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, произведенная по заказу Агентства, произведена с учетом изменения разрешенного использования в результате состоявшегося раздела исходного земельного участка, предназначенного для строительства объектов нежилого назначения.

В этой связи, суд соглашается с доводами предпринимателя о некорректности оценки земельного участка как территории общего пользования, что привело к существенному занижению его рыночной стоимости, поскольку произведенная по заказу Агентства оценка изымаемого земельного участка не соответствуют требованиям ст. 56.8 ЗК РФ.

Пункт 5 статьи 56.8 Земельного кодекса устанавливает, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Отклоняются доводы Агентства о неполноте проведенного в рамках судебной экспертизы исследования, поскольку использованные экспертом аналоги соответствуют объекту исследования по виду разрешенного использования, для расчета экспертом были выбраны предложения по продаже наиболее сопоставимых объектов. Существующие различия в ценообразующих факторах (в частности, масштабе) между исследуемым земельным участком и аналогами были скорректированы экспертом при проведении расчета. В законодательстве отсутствуют положения, запрещающие использовать в качестве аналогов объекты, отличающиеся от объекта исследования по площади.

Кроме того необходимо   отметить, что размер возмещения согласно п. 2.1.
Соглашения об изъятии №739/и от 18.09.2017   был установлен в соответствии с отчетом №Н-0755-2017 от 30.05.2017, составленным ООО «НЦ»БАЛТЭСПЕРТИЗА» по заказу Агентства, в размере
733 400 рублей рыночной стоимости   права аренды спорного земельного участка, без учета полного возмещения убытков в связи его изъятием.

Об обстоятельствах утраты арендаторов помещений здания по причине отсутствия прилегающей территории и требования о возмещении в связи с этим упущенной выгоды Истец также писал в своем письме к Ответчику от 01.12.2017 г. исх. №4 (т.1 л.д. 38-39).

Предприниматель неоднократно обращался в Агентство с заявлениями от 26.09.2016 и 10.04.2017 о рассмотрении вопроса выкупа в собственность нежилого здания с кадастровым номером 39:15:133201:67 и отчуждением всего земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36 площадью 1240 кв.м. Агентством в адрес истца были направлены ответы от 14.11.2016 и от 10.05.2017 года с отказом в изъятии земельного участка площадью 1240 кв.м и расположенного на нем нежилого здания, а также отказом от дополнительных компенсационных выплат.

Из представленных в заключении эксперта фотографий исследуемого объекта (земельного участка и здания), согласно плана расположения на Публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru/) земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192, оставшегося в пользовании Истца (Приложение №1), а также спутниковых фотографий земельного участка со зданием на Google Карты (Приложение №2), топографического плана земельного участка от 15.11.2019 г. (Приложение №3) следует, что фактически вся часть земельного участка занята нежилым зданием, на прилегающей к зданию не застроенной территории располагается только заезд, крыльцо здания и тротуар. Представленные Ответчиком фотоматериалы о наличии на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192 мест для парковки не соответствуют действительности, поскольку указанные на них Ответчиком территории находятся на смежных участках, за границами земельного участка Истца. Так указанный Ответчиком на одной из фотографий газон полностью находится за территорией ЗУ Истца (сторона 1-2 ЗУ) (кроме того парковка на газоне запрещена), территория на фотографии с забором и навесом для автомобилей полностью находится за территорией ЗУ Истца ( сторона 4-5 ЗУ), проезд к зданию на фотографии Ответчика также не может использоваться, так как мешает проходу, проезду к зданию и блокирует складские ворота. Парковочные места, необходимые для эксплуатации офисного здания, на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192, отсутствуют.

Довод Ответчика, что изъятый ЗУ являлся «грунтовой подъездной дорогой» опровергается письмом № 2057 от 06.09.2016 ГКУ Калининградской области «Управление дорожного хозяйства Калининградской области», в котором учреждение указывало на необходимость провести демонтаж забора, замощения, отделимых и неотделимых улучшений здания в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:192, что свидетельствует, что данный участок не был участком дорожной сети (проездом), «грунтовой подъездной дорогой».

На основании изложенного, суд приходит к выводу, Заключение эксперта ООО «Партнер-Контракт» № 11-ЭЗ/10/19 по результатам судебной экспертизы является допустимым доказательством по делу, поскольку является ясным и полным, отвечает признаку достоверности, соответствует действующему законодательству и наиболее полно отражает реальную стоимость объекта оценки на момент рассмотрения спора.

Поскольку произведенная по заказу Агентства оценка изымаемого земельного участка не соответствуют требованиям ст. 56.8 ЗК РФ, то требование истца о признании п. 2.1 Соглашения об изъятии № 739/и от 18.09.2017 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

С учетом произведенной истцу выплаты возмещения в размере 733 400 рублей, в пользу истца поделит взысканию сумма возмещения в размере 11 575 755 рублей (без НДС).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным п. 2.1 соглашения об изъятии №739/и от 18.09.2017 в части установления размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191 площадью 257 кв.м.

Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН 1023900767186 ИНН 3905031025) в пользу индивидуального предпринимателя Смешко Дениса Валерьевича (ОГРНИП 316392600098402 ИНН 390706960664) в счет возмещения (включая убытки) в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:191, принадлежащего на праве аренды ИП Смешко Денису Валерьевичу, расположенного по адресу: г. Калининградская область, г. Калининград, ул. Свердлова, из категории земель: земли населенных пунктов, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 39:15:133201:36, площадью 0,1240 га, на котором расположено нежилое здание общей площадью 874,7 кв.м, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Смешко Денису Валерьевичу на праве собственности, денежные средства в размере 11 575 755 рублей.

Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области в пользу индивидуального у предпринимателя Смешко Дениса Валерьевича 22 000 рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.А. Талалас

(подпись, фамилия)