Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «ХОЛДИНГ КАЛИНИНГРАДСТРОЙИНВЕСТ» (ИНН: 3904069570;ОГРН:1053903294565) к Обществу с ограниченной ответственностью «ПБРК-СЕРВИС»(ИНН:3906182901;ОГРН:1073906032804) о понуждении к исполнению решения общего собрания собственников

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1– представитель по доверенности и паспорту

установил: Закрытое акционерное общество «ХОЛДИНГ КАЛИНИНГРАДСТРОЙИНВЕСТ» (далее – Истец, Общество) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ПБРК-СЕРВИС» (далее – Ответчик, Управляющая организация) , в котором просит суд обязать Управляющую компанию выполнить решение общего собрания собственников, оформленное протоколом №1 от 28 мая 2018г. и произвести начисление платы за содержание жилья, исходя из 13,58руб./м2 для подземного паркинга, 6,67руб./м2 для наземного паркинга и 12,5руб./м2 для нежилых помещений, начиная с 01 июня 2018г..При этом Истец сослался на ст.ст. 44.46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ).

Определением суда от27.05.2019г. рассмотрение дела отложено на 03.07.2019г. на 12час.20мин..

В судебное заседание 03.07.2019г. от Ответчика явилась представитель ФИО2.

В судебном заседании 03.07.2019г. в порядке ч.2ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв в порядке ст.163 АПК РФ до 08.07.2019г. до 11час.30мин.. О ЧЕМ Истец и Ответчик были извещены под расписку.

Объявление о перерыве было размещено на официальном сайте суда в сети Интернет в установленном порядке согласно ст. 121 АПК РФ.

Ответчик после объявленного перерыва представителей в судебное заседание не направил.

Судебное заседание 08.07.2019г. проведено в отсутствие представителей Ответчика на основании ст.156 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик исковые требования не признает и просит отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав Истца , исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст.71 АПК РФ, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, Истец является собственником следующих встроенных нежилых помещений по адресу: г.Калининград, ул.Чайковского, дом №36:

- общей площадью 106,6кв.м, цокольный этаж, литер III из литера А(свидетельство о госрегистрации права от 14.08.2008г. №39-АА 614645);

- общей площадью 75,6кв.м, цокольный этаж, литер I из литера А(свидетельство о госрегистрации права от 07.07.2008г. №39-АА 608004).

Между Истцом как собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 106,6кв.м, цокольный этаж, литер III из литера А по адресу: г.Калининград, ул.Чайковского, дом №36 и Ответчиком(Управляющая организация) заключен договор от 01.11.2017г. управления многоквартирным домом(далее- МКД) (далее- договор 1).

Из п.5.1 договора 1 следует, что размер платы за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества, оплату коммунальных услуг устанавливается в соответствии с долей собственника в праве собственности на общее имущество МКД.

Согласно п. 5.6 договора 1 размер платы за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества рассчитывается соразмерно доле занимаемого помещения, исходя из общей площади занимаемого помещения, умноженной на тариф(размере платы за 1 кв.м общей площади помещения), указанный в Приложении №2 договора, ежегодно устанавливаемый общим собранием собственников на основании предложений управляющей компании (п.7ст.156 ЖК РФ).

Перечень выполняемых Управляющей организацией услуг и работ указан в Приложении №3 к договору(п.5.7 договора 1).

В п.5.8 договора 1 предусмотрено, что Управляющая организация ежегодно готовит предложения по установлению на следующий год размера платы на управление МКД, содержание и ремонт общего имущества собственников МКД на основании перечня работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направляет их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

В Приложении №1 к договору1 указан состав общего имущества МКД.

В Приложении №2 к договору1 указан перечень обязательных услуг, оказываемых Управляющей организацией.

В Приложении №3 к договору1 указан перечень коммунальных услуг, представляемых ресурсоснабжающими организациями в МКД.

В Приложении №4 к договору1 указаны Тарифы и перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и общему ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг.

Из Приложения №4 к договору1 следует, что сторонами договора согласован тариф на услуги в размере 12,50руб. на 1м2 в месяц.

Между Истцом как собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 75,6кв.м, цокольный этаж, литер I из литера А и Ответчиком(Управляющая организация) заключен договор от 01.11.2017г. управления многоквартирным домом(далее- МКД) (далее- договор 2).

Из п.5.1 договора 2 следует, что размер платы за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества, оплату коммунальных услуг устанавливается в соответствии с долей собственника в праве собственности на общее имущество МКД.

Согласно п. 5.6 договора 2 размер платы за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества рассчитывается соразмерно доле занимаемого помещения, исходя из общей площади занимаемого помещения, умноженной на тариф(размере платы за 1 кв.м общей площади помещения), указанный в Приложении №2 договора, ежегодно устанавливаемый общим собранием собственников на основании предложений управляющей компании (п.7ст.156 ЖК РФ).

Перечень выполняемых Управляющей организацией услуг и работ указан в Приложении №3 к договору(п.5.7 договора 2).

В п.5.8 договора 2 предусмотрено, что Управляющая организация ежегодно готовит предложения по установлению на следующий год размера платы на управление МКД, содержание и ремонт общего имущества собственников МКД на основании перечня работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направляет их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

В Приложении №1 к договору2 указан состав общего имущества МКД.

В Приложении №2 к договору2 указан перечень обязательных услуг, оказываемых Управляющей организацией.

В Приложении №3 к договору2 указан перечень коммунальных услуг, представляемых ресурсоснабжающими организациями в МКД.

В Приложении №4 к договору 2 указаны Тарифы и перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и общему ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг.

Из Приложения №4 к договору 2 следует, что сторонами договора согласован тариф на услуги в размере 12,50руб. на 1м2 в месяц.

28.05.2018г. по инициативе собственника квартиры №23 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД, которое приняло решение, оформленное соответствующим протоколом, утвердить предложенный председателем собрания ФИО1.( представитель собственника нежилого помещения- ЗАО «Холдинг Калининградстройинвест») размер содержания жилья согласно Приложения №1,№2 и №3, размещенных ранее в дежурном помещении и почтовых ящиках собственников.

Истцом к иску приложены указанные Приложения №1,№2 и №3.

Из Приложения №1,№2 и №3 следует, что за содержание общественного имущества – нежилых помещений и паркингов: подземный паркинг тариф составляет 13,58руб/м2; надземный паркинг – 6,67руб/м2; за офисные помещения- 12,5 руб/м2.

05.06.2018г. председатель собрания вручил Управляющей организации(вх. №54) с сопроводительным письмом комплект документов по указанному выше внеочередному собранию собственников помещений МКД, в том числе и протокол собрания.

Поскольку, Ответчик не исполняет указанное решение собственников и продолжает взимать плату по ранее установленному тарифу, Истец обратился в суд с иском о обязании Управляющей компании выполнить решение общего собрания собственников, оформленное протоколом №1 от 28 мая 2018г. и произвести начисление платы за содержание жилья, исходя из 13,58руб./м2 для подземного паркинга, 6,67руб./м2 для наземного паркинга и 12,5руб./м2 для нежилых помещений, начиная с 01 июня 2018г..

Суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном виде, исходя из следующего.

Между Истцом и Ответчиком заключены договоры управления МКД.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

При его заключении договора, согласно статье 421 Гражданским кодексом Российской Федерации(далее – ГК РФ), граждане и юридические лица действуют свободно. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Процедура изменения платы за содержание жилого помещения регулируется нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Названные нормы призваны в первую очередь гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

По общему правилу, установленному в статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации (статья 44 ЖК РФ).

Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

В свою очередь гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Одностороннее изменение размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не соответствуют специальным нормам жилищного законодательства, а также положениям пункта 4 статьи 421, статьи 422 ГК РФ.

Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между Истцом и как собственниками помещений в МКД и Ответчиком, то изменение в договор управления в части платы должны быть внесены в договор с соблюдением порядка, установленного ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, воля собственника помещений в многоквартирном доме на изменение условий договора управления МКД должна быть выражена путем письменного уведомления Ответчика, а при его несогласии на внесение изменений в договор, спор между сторонами подлежит рассмотрению в судебном порядке по иску о внесении изменений в условия заключенного сторонами договора.

В рассматриваемом случае материалами дела не подтверждено, что после принятия решения Истец направлял Ответчику предложение о внесении изменений в действующие заключенные между Истцом и Ответчиком договоры управления МКД.

В силу части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с пунктом 31 Правил № 491 при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Пунктом 35 Правил № 491 определено, что указанные в пунктах 31 - 34 Правил N 491 размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее - Постановление) разъяснено, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Несмотря на то, что решение вопроса об установлении размера платы за содержание жилого помещения предоставлено общему собранию собственников помещений, принятое общим собранием решение по такому вопросу не должно противоречить требованиям закона, в частности части 2 статьи 156 ЖК РФ, предусматривающей определение размера платы исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

Дифференцированный подход к начислению платы за содержание жилья собственникам жилых помещений, относящихся к одной категории, противоречит нормам жилищного законодательства и не соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.01.2018 № 5-П.

В данном случае собственники помещений в МКД приняли решение об ином размере платы, чем было предусмотрено в заключенных Истцом и Ответчиком договорах, а также утвержденных собранием собственников МКД на собрании 17-30 сентября 2017г..

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В данном случае, Управляющая организация в силу закона не вправе оспорить в суде решение указанного Истцом собрания, поскольку принятым решением не нарушаются права Ответчика как обслуживающей организации.

Вопрос об установлении платы отнесен к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Ограничение права собственника помещений на реализацию его волеизъявления, выраженного в решении общего собрания, законодательством не допускается. Плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должна взиматься именно по тарифам, принятому общим собранием собственников многоквартирного дома.

В данном случае, если Ответчик, как обслуживающая организация не согласно оказывать услуги по новым утвержденным собранием тарифам, она имеет право отказаться от исполнения договора на условиях, которые, как полагает Ответчик, ущемляют его права.

Из договоров управления(п.4.1 ) следует , что в МКД имеется Совет МКД, деятельность которого регламентируется ст.161.1 ЖК РФ.

Согласно п. п. 5, п. 8, ст. 161.1 ЖК РФ регламентировано право председателя совета МКД выступать в суде представителем собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Истец не представил доказательств, что лицо , подписавшее исковое заявление является председателем совета МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений.

Истец не подтвердил документально, что собственники помещений МКД уполномочили его на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, из представленного протокола общего собрания такие выводы не следуют

Учитывая изложенное, суд считает, что Истец, предъявляя данный иск, выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного право и не доказал наличия надлежащим образом оформленных полномочиями на подачу данного иска от имени собственников помещений МКД.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.М.Педченко