Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Комсомольский песок» (ОГРН <***>, место нахождения: 236022, <...>, литер СХII литер А, офис А) (далее – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН <***>, место нахождения: 236040, <...>) (далее – Управление Росреестра) в отказе государственной регистрации внесения изменений в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012, вынесенного 15.07.2019 за № КУДВ-001/2019-2704393/6.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Управление Росреестра внести указанные изменения.

В судебном заседании представитель Общества заявление поддержала в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра возражала против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве и указала на то, что регистрация дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка не требуется, поскольку сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Кроме того, Управление Росреестра считает, что заключение соглашения, предусматривающее внесение изменений в ранее заключенный договор, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственной реестре .

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

12 июля 2012 года между ООО «Новатор» (продавец) и ООО «Комсомольский песок» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участок с кадастровым номером 39:02:290002:16, площадью 391412 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская обл, р-н Гвардейский, п Комсомольск (далее – договор). Право собственности за ООО «Комсомольский песок» зарегистрировано в установленном порядке, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 39-АБ 074903 от 25 июля 2012 года.

19 февраля 2019 года между продавцом и покупателем заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, по условиям которого пересмотрены условия заключенного договора в части цены договора. Изменения в договор одобрены решением от 18.02.2019 единственного участника ООО «Новатор» ФИО1 и протоколом внеочередного собрания участников ООО «Комсомольский песок» от 18.02.2019.

06.03.2019 ООО «Комсомольский песок» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012.

Уведомлением от 18.03.2019 государственная регистрация была приостановлена до 18.06.2019, указав, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный Договор купли-продажи, в результате которого перешло право собственности от ООО "Новатор" к ООО "Комсомольский песок" не подлежит государственной регистрации. Кроме того, регистрационный орган указал, что соглашение, предусматривающее внесение изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, так как сделка и переход права собственности являются совершенными и ООО "Новатор" не имеет никаких прав на объект и уже не является стороной по сделке, а условия рассрочки по платежу суммы договора регистрируются одновременно при переходе права собственности пункта 2 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г.N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, представленное Соглашение не подлежало государственной регистрации.

Управление Росреестра рекомендовало Обществу подать заявление на прекращение осуществления государственной регистрации прекращения права собственности и возвращение документов.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, уведомлением от 15.07.2019 Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору.

Полагая отказ в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения незаконным и необоснованным, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

По существу рассматриваемых требований суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя по следующим мотивам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие решения, действий (бездействия) закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица, обратившихся за защитой нарушенных прав.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 статьи 1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Пунктом 4 части 1 статьи 26 Закона о недвижимости предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (статьи 27 Закона о недвижимости).

В части 6 статьи 1 Закона о недвижимости определено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Положениями пунктов 1, 5 статьи 454, пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму.

При этом в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение к договору также является сделкой.

Частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (часть 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, договор купли-продажи земельного участка от 12.07.2012 зарегистрирован покупателем и продавцом в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение к договору предусматривало изменения цены договора в сторону уменьшения и порядка оплаты, вследствие чего также подлежало обязательной государственной регистрации.

Нормами статьи 26 Закона о недвижимости предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав и последующего отказа в государственной регистрации прав согласно статьи 27 Закона о недвижимости.

Приведенные в отзыве Управлением Росреестра аргументы, что дополнительное соглашение не является самостоятельной сделкой, а заключено во исполнение договора, ввиду чего заключение соглашения само по себе не виляет на содержание сведений о правах, а условия рассрочки по платежу суммы договора регистрируются одновременно при переходе права собственности по пункту 2 статьи 53 Закона о недвижимости, судом не принимаются, как противоречащие нормам статей 164, 153, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что отказом в государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 к договору Управление Росреестра нарушает принцип свободы договора и требования Гражданского кодекса о порядке заключения, изменения договоров, форме сделки и ее государственной регистрации.

Кроме того, суд полагает, что Управлением Росреестра, в силу пункта 2 статьи 1 Закона о недвижимости, нарушено право Общества на отражение в едином государственной реестре недвижимости достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Таким образом, суд не усматривает препятствий для регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная Обществом при подаче заявления, подлежит взысканию с Управления Россреестра в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в отказе государственной регистрации внесения изменений в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012, вынесенное 15.07.2019 за № КУДВ-001/2019-2704393/6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области внести изменения в запись права собственности 39-39-04/234/2012-156 от 25.07.2012 – дополнительного соглашения № 1 от 19.02.2019 о внесении изменений в договор купли-продажи от 12.07.2012, вынесенное 15.07.2019 за № КУДВ-001/2019-2704393/6.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Комсомольский песок» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова