Гражданский кодекс часть 1

г. Калининград			Дело №				А21-14580/2018
«29»	ноября	2019 года
Резолютивная часть решения объявлена				«18»	ноября	2019 года
Решение изготовлено в полном объеме				«29»	ноября	2019 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Середа Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АККО»

к администрации Пионерского городского округа

о признании незаконными решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка , признании незаконным уведомления

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 по доверенности

ФИО2 по доверенности

ФИО3 по доверенности

от заинтересованного лица : ФИО4 по доверенности

установил: Общество с ограниченной ответственностью «АККО» (ОГРН <***>, ИНН <***> , адрес регистрации: <...> ) (далее-Общество , заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Пионерского городского округа (ОГРН <***> , ИНН <***> , место нахождения : <...>) (далее- Администрация, заинтересованное лицо) об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:19:010102:10, выраженного в письме от 24.08.2018г. №1-5475, обязании Администрации в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с Обществом договор аренды земельного участка сроком на три года без проведения аукциона для завершения строительства ; признании незаконным уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности исх.№1-6207 от 20.09.2018г. , обязании Администрации выдать Обществу уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности на индивидуальный жилой дом , расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:19:010102:10 по адресу : <...> (с учетом уточнения).

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

В судебном заседании представители Общества поддержали уточненные требования , доводы , изложенные в заявлении , письменных пояснениях.

Представитель Администрации возражает против удовлетворения заявленных требований , поддержал возражения , изложенные в отзыве на заявление , письменных пояснениях.

В судебном заседании 11.11.2019г. был объявлен перерыв до 18.11.2019г.

Заслушав представителей сторон , изучив материалы дела , суд установил следующее.

Как следует из материалов дела , 26.10.2007г. на основании постановления Администрации от 08.10.2007г. №537 между Администрацией , как арендодателем , и ООО «Олимп» , как арендатором, был заключен договор аренды городских земель №081/2007 , в соответствии с которым арендатору в аренду сроком на три года передан земельный участок площадью 1495 кв.м с кадастровым номером 39:19:01-01-02:0010 , расположенный по адресу : Калининградская область , г.Пионерский , пос.Рыбное , в границах , указанных в кадастровом плане участка , который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.2 договора арендуемый земельный участок находится в 1 экономико-планировочной оценочной зоне и предоставлен под проектирование и строительство комплекса зданий спортивно-развлекательного , жилого и торгового назначения.

Срок аренды земельного участка установлен с 08.10.2007г. по 07.10.2010г.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.11.2007г.

Соглашением №005/2010 от 19.01.2010г. в пункт 1.1 договора внесено изменение , согласно которому земельный участок предоставлен в аренду для строительства комплекса зданий рекреационного назначения.

06.11.2009г. г. ООО «Олимп» выдано разрешение на строительство пансионата по адресу : Калининградская область , г.Пионерский , пос.Рыбное , сроком действия до 06.11.2010г.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости(далее- ЕГРН) , на спорном земельном участке был возведен объект , не завершенный строительством (степенью готовности 6%) .

Соглашением №073/2010 от 31.08.2010г. действие договора аренды продлено с 07.10.2010г. по 06.10.2013г.

В соответствии с соглашением от 18.07.2013г. в связи с отчуждением ООО «Олимп» по сделке купли-продажи 1/3 доли в праве собственности в незавершенном строительством объекте с кадастровым номером 39:19:010102:13 , процент готовности 6%, площадь застройки 37,2 кв.м , права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды переданы Обществу.

Соглашением №45/2013 от 07.10.2013г. срок действия договора аренды продлен с 07.10.2013г. по 06.10.2018г.

16.06.2014г. между сторонами заключено соглашение №065/2014 , в соответствии с которым в договор аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка , которое определено «под размещение индивидуального жилого дома».

14.11.2016г. Обществу было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома , которое отменено постановлением Администрации от 14.04.2017г. №208 во исполнение представления Светлогорской межрайонной прокуратуры от 09.02.2017г. №7-12/154-2017 об устранении требований градостроительного законодательства .

26.03.2018г. Обществу выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома (общая площадь 28,46 кв.м , объем 126 кв.м , количество этажей -1 , площадь застройки 36 кв.м , жилая площадь 14 кв.м) №RU39303000-15-2018 на земельном участке с кадастровым номером 39:19:010102:10 сроком действия до 26.03.2028г.

Данное разрешение на строительство было отменено постановлением Администрации от 09.10.2018г. №598.

27.06.2018г. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении договора №081/2007 от 26.10.2007г.

Письмом от 24.08.2018г. №1-5475 Администрация отказала в удовлетворении заявления, ссылаясь на отсутствие законных оснований , установленных Земельным кодексом Российской Федерации , для заключения нового договора аренды; уведомила об истечении срока аренды 06.10.2018г. , необходимости возврата земельного участка. Кроме того , Администрация указала , что в соответствии с представленной Обществом схемой планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 39:19:010102:10 , расположенного по адресу : <...> , с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства , объект со степенью готовности 6% с кадастровым номером 39:19:010102:13 , указанный в п.3.1 градостроительного плана , обозначен как демонтируемое сооружение.

19.09.2018г. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в выданное разрешение на строительство в части , касающейся параметров строительства : общая площадь- 45,5 кв.м , объем – 155 куб.м, количество этажей – 2 , этажность – 2 , жилая площадь – 29,9 кв.м.

Письмом от 27.09.2018г. Администрация отказала Обществу во внесении изменений в разрешение на строительство №RU39303000-15-2018 по причине выявления факта изменения параметров построенного объекта без предварительного согласования с органом , уполномоченным на выдачу разрешений на строительство.

Полагая , что решение Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в аренду , является незаконным, нарушающими права и интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности , Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке , установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане , организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов , незаконными решений и действий (бездействия) органов , осуществляющих публичные полномочия , должностных лиц , если полагают , что оспариваемый ненормативный правовой акт , решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности , незаконно возлагают на них какие-либо обязанности , создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным , решений и действий (бездействия) незаконными , необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств : несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) земельные участки , за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах , проводимых в форме аукциона , за исключением случаев , предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка , на котором расположены объекты незавершенного строительства , однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях , предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено , что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка , который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства , осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства , право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности ;

2)собственнику объекта незавершенного строительства , за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта , в случае , если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка , на котором расположен этот объект , в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии , что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае , если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности , и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду , собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке , установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае , если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом , действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель предполагает использование его добросовестными лицами , не использовавшими ранее право на продление договора и не имевшими правопредшественников , которые такое право реализовали.

Земельный участок может быть однократно предоставлен без проведения торгов в аренду на три года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта , для возведения которого до 01.03.2015г. передавался земельный участок.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица , являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков , имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев , предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо , являющиеся арендаторами земельного участка , имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях , предусмотренных настоящим Кодексом , другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктом 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка , договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Спорный земельный участок был предоставлен ООО «Олимп» в аренду без проведения торгов. С заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок Общество обратилось в Администрацию до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды №081/2007 от 26.10.2007г. Доказательства наличия у других лиц исключительных прав на приобретение спорного земельного участка в аренду в материалах дела отсутствуют. На дату подачи заявления Обществом и принятия оспариваемого решения заинтересованным лицом договор аренды по основаниям , предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ , расторгнут не был.

Однако , объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственнику объектов незавершенного строительства, не имеется.

Как следует из выписки из ЕГРН , за заявителем на период рассмотрения заявления было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – пансионат с процентом готовности 6%. Данный объект снят с кадастрового учета 26.09.2018г. Спорный же земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома . Разрешение на строительство выдавалось также для строительства индивидуального жилого дома.

При таких обстоятельствах суд полагает , что условия , необходимые для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства отсутствуют , в связи с чем отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок не может быть признано незаконным .

В остальной части требования заявителя суд находит подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из оспариваемого уведомления от 20.09.2018г. №1-6207 следует , что основанием для признания построенного Обществом объекта индивидуального жилищного строительства не соответствующим требованиям законодательства о градостроительной деятельности явилось несоответствие параметров построенного объекта индивидуального жилищного строительства в части площади и этажности объекта недвижимости параметрам , указанным в разрешении на строительство №RU39303000-15-2018 от 26.03.2018г.

Согласно указанному разрешению на строительство площадь застройки составляет 36 кв.м , площадь объекта – 28,46 кв.м , количество этажей – 1.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 39:19:010102:10 указанный земельный участок расположен в зоне рекреационно-жилого назначения , которая согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» предназначена для формирования многофункциональной жилой застройки (2-5 этажей).

Следовательно, выданное Администрацией разрешение на строительство от 26.03.2018г. № RU39303000-15-2018 не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» в части этажности объекта капитального строительства.

Из материалов дела следует , что 07.09.2018г. Администрации Обществом было направлено уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 39:19:010102:10 (площадь застройки – 36 кв.м , количество надземных этажей -2).

12.09.2018г. в Администрацию поступило уведомление Общества об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства .

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018г. №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости , предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона ) (в случае , если проектная документация не изготавливалась). Об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик уведомляет орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется по правилам, предусмотренным частями 18 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия объекта индивидуального жилищного строительства требованиям разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В материалы дела представлены заключение эксперта по строительно-технической экспертизе жилого дома , расположенного по адресу : <...> , подготовленное экспертом ФИО5 , из которого следует , что дом возведен в 2018 году и представляет собой двухэтажный жилой дом (второй этаж – мансардный) , в плане 6х6 м , площадь застройки 36 кв.м. На момент проведения исследования жилой дом закончен строительством , находится в стадии отделки внутреннего пространства помещений и подключения к инженерным сетям , при его возведении соблюдены все необходимые строительно-технические требования , градостроительные , санитарные и противопожарные нормы и правила.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшими разногласиями сторон относительно этажности индивидуального жилого дома были заслушаны специалисты ФИО6 и Моисей В.Е. , которые также высказали различные позиции относительно этажности жилого дома.

Проанализировав представленные в материалы дела заключения экспертов, специалистов , пояснения сторон и специалистов , а также учитывая судебные акты по делу №А21-14674/2018 , суд находит доводы заявителя о том , что спорный индивидуальный жилой дом является двухэтажным , обоснованными.

Поскольку в части этажности индивидуального жилого дома разрешение №RU 39303000-15-2018 противоречило Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» , а этажность фактически построенного объекта соответствовала требованиям указанных Правил, у Администрации не имелось законных оснований для вывода о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности по указанному основанию.

Кроме того , отсутствуют расхождения по площади застройки в разрешении на строительство и уведомлении об окончании строительства.

При таких обстоятельствах , а также учитывая то , что другие основания для признания спорного объекта не соответствующим требованиям градостроительного законодательства Администрацией не названы , требования Общества в указанной части подлежат удовлетворению с возложением на Администрацию обязанности по выдаче соответствующего уведомления, необходимого для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы заявителя по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. следует возложить на Администрацию.

Руководствуясь статьями 167-170 , 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление администрации Пионерского городского округа от 20.09.2018г. № 1-6207 о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Обязать администрацию Пионерского городского округа в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда выдать обществу с ограниченной ответственностью «АККО» уведомление о соответствии построенного на земельном участке с кадастровым номером 39:19:010102:10 объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с администрации Пионерского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «АККО» в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья Лобанова Е.А.