Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Калининград                                                                                   Дело №А21-14581/2018

«06» июня 2019г.

Резолютивная часть решения оглашена 04 июня 2019г.

Решение в полном объёме изготовлено 06 июня 2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кушнаревой Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО1

к Администрации Пионерского городского округа

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области

о признании незаконными отказов в предоставлении земельных участков в аренду без проведения аукциона, обязании заключить договоры аренды; о признании незаконным уведомления о несоответствии построенного объекта требованиям  законодательства

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 23.11.2018г., ФИО3  - по доверенности от 25.02.2019г., ФИО1 - предприниматель

от ответчика: ФИО4 - по доверенности от 21.12.2018г., ФИО5 - по доверенности от 21.12.2018г.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации Пионерского городского округа (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>), уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ:

-о признании незаконными решений, изложенных в письмах от 24.08.2018г. №1-5480, №1-5503, №1-5479, №1-5481, №1-5478, №1-5499, №1-5501 и №1-5502, об отказе в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 39:19:010103:58, 39:19:010103:59, 39:19:010103:61, 39:19:010103:65, 39:19:010103:66, 39:19:010103:67, 39:19:010103:68, 39:19:010103:69 и об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ним договоры аренды указанных выше земельных участков сроком на три года без проведения аукциона;

-о признании незаконным уведомления от 20.09.2018г. №1-6208 о несоответствии построенного или реконструированного объекта жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности и об обязании ответчика выдать ему уведомление о соответствии построенного на земельном участке с КН 39:19:010101:61 объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

В судебном заседании предприниматель и его представители поддержали уточненные требования в полном объеме.

Ответчик представил отзыв (с дополнениями), возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.

            Как следует из материалов дела, 26.10.2007г. между Администрацией Пионерского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Олимп» был заключен договор №083/2007 (том 1, листы дела 31-34), по условиям которого обществу был передан в аренду на срок до 07.10.2010г. земельный участок с кадастровым номером 39:19:01-01-03:0028 площадью 3 574 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, город Пионерский, поселок Рыбное.

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок находится в I экономико-планировочной оценочной зоне и предоставляется под проектирование и строительство комплекса зданий спортивно-развлекательного, жилого и торгового назначения.

Соглашением от 19.01.2010г. №007/2010 (том 1, лист дела 38) стороны внесли в договор изменения (в том числе, в пункт 1.2), согласно которым земельный участок предоставляется для строительства комплекса зданий рекреационного назначения.

Соглашением от 31.08.2010г. №075/2010 (том 1,лист дела 41) срок действия договора продлен до 06.10.2013г.

Соглашением от 09.11.2012г. №068/2012 (том 1, листы дела 42-43) сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, в соответствии с которыми арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующие земельные участки:

с КН 39:19:010103:58 площадью 551 кв.м.;

с КН39:19:010ЮЗ:59 площадью 600 кв.м.;

с КН 39:19:010103:61 площадью 1 232 кв.м.;

с КН 39:19:010103:65 площадью 650 кв.м.;

с КН 39:19:010103:66 площадью 709 кв.м.;

с КН 39:19:010103:67 площадью 650 кв.м.;

с КН 39:19:010103:68 площадью 630 кв.м.;

с КН 39:19:010103:69 площадью 891 кв.м.

Этим же пунктом установлено разрешенное использование земельных участков – для строительства рекреационного назначения и домов малоэтажной жилой застройки.

Из материалов дела следует и выписками из ЕГРН подтверждено (том 1, листы дела 150-176), что на указанных земельных участках арендатором были возведены объекты, не завершенные строительством, право собственности на которые зарегистрировано за обществом в 2011г., в том числе:

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:39 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:65);

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:35 степенью готовности 6%, назначение – жилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:66);

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:34 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:67);

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:33 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:68);

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:38 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:69);

-объект с кадастровым номером 39:19:010103:32 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:59);

-объект с кадастровым номером 39:19:000000:303 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:58);

-объект с кадастровым номером 39:19:000000:123 степенью готовности 6%, назначение – нежилое (земельный участок с кадастром номером 39:19:010103:61).

В связи с продажей незавершенных строительством объектов ФИО1 общество заключило с ним соглашение от 18.07.2013г. (том 1, листы дела 44-45) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007г. №083/2007.

Соглашениями от 07.10.2013г. №54/2013, №55/2013, №56/2013, №57/2013, №58/2013, №59/2013, №60/2013 и №61/2013 (том 1, листы дела 46-53), заключенными администрацией с ФИО1, срок действия договора аренды в части, касающейся земельных участков с кадастровыми номерами 39:19:010103:65, 39:19:010103:66, 39:19:010103:67, 39:19:010103:68,  39:19:010103:69, 39:19:010103:59, 39:19:010103:58 и 39:19:010103:61, был продлен до 06.10.2018г.

Соглашениями от 02.04.2014г. №031/2014, №032/2014, №033/2014, №034/2014, от 04.04.2014г. №035/2014, от 23.05.2014г. №049/2014, №050/2014, №051/2014 (том 1, листы дела 54-61) изменено разрешенное использование спорных земельных участков («строительство рекреационного назначения и домов малоэтажной жилой застройки») на «строительство индивидуального жилого дома».

Как следует из текста искового заявления и не оспаривается ответчиком, ФИО1 в декабре 2016г. - январе 2017г. были получены разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, однако постановлением администрации Пионерского городского округа от 14.04.2017г. ранее выданные разрешения на строительство были отменены во исполнение представления Светлогорской межрайонной прокуратуры от 09.02.2017г. № 7-12/154-2017 об устранении нарушений требований градостроительного законодательства (разрешения на строительство были выданы в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы).

Повторные разрешения на строительство индивидуальных жилых домов №RU39303000-02-2018, №RU39303000-09-2018, №RU39303000-03-2018, №RU39303000-02-2018, №RU39303000-04-2018, №RU39303000-08-2018, №RU39303000-05-2018 были получены истцом 26.03.2018г., однако к окончанию срока аренды, предусмотренного договором №083/2007 в редакции дополнительных соглашений от 07.10.2013г., жилые дома на семи земельных участках  возведены не были (индивидуальный жилой дом возведен только на земельном участке с КН 39:19:010103:61).

Из материалов дела следует, что 27.06.2018г. арендатор обратился в администрацию с заявлениями о продлении срока аренды в отношении каждого из восьми земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора в редакции соглашения от 09.11.2012г.

Письмами от 24.08.2018г. №№ 1-5480,1-5503, 1-5481,1-5478, 1-5479,1-5499, 1-5501, 1-5502 администрация отказала в удовлетворении заявлений со ссылкой на отсутствие законных оснований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ (далее Вводный закон).

Из материалов дела также следует (том 1, листы дела 88-90), что 07.09.2018г. предприниматель представил в администрацию уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на земельном участке с КН 39:19:010103:61.

Письмом от 14.09.2018г. №1-5989 (том 1, лист дела 94) администрация указала на отсутствие необходимости в представлении такого уведомления, поскольку ИП ФИО1 22.03.2018г. (до вступления в силу изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, внесенных Федеральным законом от 03.08.2018г. №340-ФЗ) было выдано разрешение на строительство  №RU 39303000-07-2018.

12.09.2018г. ИП ФИО1 представил в администрацию уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с КН 39:19:010103:61 (том 1, листы дела 91-93).

Письмом от 20.09.2018г.  № 1-6208 (том 1, лист дела 96) администрация сообщила о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности со ссылкой на то, что параметры построенного объекта в части его площади и этажности не соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство от 22.03.2018г. №RU 39303000-07-2018 (том 1, лист дела 62).

Полагая, что отказ в предоставлении спорных земельных участков в аренду однократно для завершения строительства, а также уведомление о несоответствии построенного на земельном участке 39:19:010103:61 объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности являются незаконными и нарушают его права в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд признал заявление подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В данном случае исходный земельный участок, впоследствии разделенный на восемь земельных участков, был предоставлен ООО «Олимп» без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что заявления о предоставлении земельных участков в аренду были поданы предпринимателем до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 26.10.2007г. №083/2007.

Исключительным правом на приобретение спорных земельных участков в аренду иное лицо не обладает.

На дату подачи заявлений предпринимателем и принятия администрацией оспариваемых решений ранее заключенный договор аренды от 26.10.2007г. №083/2007 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Аналогичная норма содержится в пункте 21 статьи 3 Вводного закона.

            В данном случае указанное условие не соблюдено.

   Федеральным законом от 12.12.2011г. №427-ФЗ статья 3 Вводного закона была дополнена пунктом 21, в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

            На дату подписания истцом и ответчиком соглашений от 07.10.2013г. о продлении договора аренды на пять лет условия, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, были соблюдены.

            То обстоятельство, что в соглашении отсутствует ссылка на пункт 21 статьи 3 Вводного закона или указание на предоставление участков в целях завершения строительства, не имеет существенного значения, поскольку само предоставление участков без проведения торгов было возможно именно для этих целей.

С 01.03.2015г. пункт 21 статьи 3 Вводного закона изложен в следующей редакции: «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

Поскольку в 2013г. спорные земельные участки были предоставлены ФИО1 на основании пункта 21 статьи 3 Вводного закона, у администрации имелись законные основания для отказа предпринимателю в удовлетворении его заявлений о предоставлении спорных земельных участков однократно для завершения строительства.

При таких обстоятельствах заявление ИП ФИО1 в указанной части удовлетворению не подлежит.

Доводы ИП ФИО1 о том, что завершение строительства не было осуществлено по не зависящим от него причинам (отмена ранее выданных разрешений; изменение законодательства), судом отклоняются по следующим основаниям. При обращении за разрешениями на строительство в 2016-2017г. предприниматель мог и должен был знать о необходимости представления положительного заключения государственной экологической экспертизы. Кроме того, у предпринимателя имелась возможность завершить строительство жилых домов в период с 22.03.2018г. (дата получения повторных разрешений на строительство) по 06.10.2018г. (дата окончания срока договора аренды).

В остальной части требования признаны законными и обоснованными.

Из оспариваемого уведомления от 20.09.2018г. №1-6208 следует, что основанием для признания построенного предпринимателем объекта индивидуального жилищного строительства не соответствующим требованиям законодательства о градостроительной деятельности явилось расхождение площади и этажности этого объекта соответствующим параметрам, указанным в разрешении на строительство от 22.03.2018г. №RU 39303000-07-2018 (том 1, лист дела 62).

Фактические показатели объекта отражены в уведомлении от 11.09.2018г. об окончании строительства (том 1, листы дела 91-93).

Из указанного уведомления следует, что объект имеет два надземных этажа, площадь земельного участка, занятая этим объектом, составляет 36 кв.м.

Согласно разрешению на строительство площадь застройки составляет 36 кв.м., количество этажей – 1.

Между тем, согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 39:19:010103:61 (том 2, листы дела 41-46) указанный участок расположен в зоне РЖ (зона рекреационно-жилого назначения).

Правилами землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ» (том 2, листы дела 37-40) предусмотрено, что данная зона предназначена для формирования многофункциональной жилой застройки (2-5 этажей).

Таким образом, выданное администрацией разрешение на строительство от 22.03.2018г. №RU 39303000-07-2018 в части этажности объекта капитального строительства не соответствует требования ПЗЗ Пионерского городского округа.

Данное обстоятельство подтверждается письмом Администрации Пионерского городского округа от 11.10.2018г. №1-6729 в адрес Светлогорского межрайонного прокурора.

Предпринимателем были предприняты попытки предотвратить нарушение ПЗЗ ПГО путем направления администрации уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС на ЗУ с КН 39:19:010103:61 с указанием количества надземных этажей объекта, соответствующего требования Правил.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона №340-ФЗ в случае, если разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости.

Об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик уведомляет орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется по правилам, предусмотренным частями 18 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия объекта индивидуального жилищного строительства требованиям разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

Из письма Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 12.04.2019г. №3951 следует, что полученное до введения в действие статьи 51.1 ГрК РФ разрешение на строительство не препятствует направлению в адрес уполномоченного органа как уведомления о планируемом строительстве, так и уведомления об изменении параметров планируемого строительства.

Поскольку в части этажности объекта ИЖС разрешение №RU 39303000-07-2018 противоречило ПЗЗ ПГО, а этажность фактически построенного объекта соответствовала требованиям Правил землепользования и застройки, у администрации не имелось законных оснований для вывода о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности по указанному основанию.

Согласно представленному предпринимателем в материалы дела заключению эксперта по строительно-технической экспертизе жилого дома, расположенного  на земельном участке с кадастровым номером 39:19:010103:61 по адресу: <...> (том 2, листы дела 100) жилой дом закончен строительством, находится в стадии отделочных работ, при его возведении соблюдены все необходимые строительно-технические требования, градостроительные, санитарные и противопожарные нормы и правила.

Что касается второго основания, то расхождения в площади застройки (36 кв.м. согласно пункту 3.6.4  уведомления об окончании строительства) и площади застройки, указанной в разрешении на строительство, отсутствуют.

Поскольку иные основания для признания спорного объекта не соответствующим требованиям градостроительного законодательства ответчиком не названы, заявление в указанной части подлежит удовлетворению с возложением на администрацию обязанности по выдаче соответствующего уведомления, поскольку оно является одним из документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

После такой регистрации у предпринимателя возникнет право на оформление прав на земельный участок с КН 39:19:010103:61 в порядке, установленном ЗК РФ.

При подаче иска предпринимателем уплачена государственная пошлина в сумме 3 000руб.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований (одно требование) с администрации в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию 300руб.  в возмещение расходов на уплату госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление Администрации Пионерского городского округа от 20.09.2018г. №1-6208 о несоответствии построенного или реконструированного объекта жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Обязать Администрацию Пионерского городского округа в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 уведомление о соответствии построенного на земельном участке с КН 39:19:010101:61 объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с администрации Пионерского городского округа (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) в пользу предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>) 300руб. в возмещение расходов на уплату госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:                                                         Н.А.Можегова