Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным решения исх. № СН-1815 от 28.10.2019 об отказе в выдаче АО Специализированный застройщик «Акфен» заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования эскроу счетов и обязании выдать заключение

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, ФИО2, по доверенности, паспорту
от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности, удостоверению

установил:

Акционерное общество Специализированный застройщик «Акфен» (далее – заявитель, Общество, АО СЗ «Акфен») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее Министерство, заинтересованное лицо) о

признании незаконным и отмене решения Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области исх. № СН-1815 от 28.10.2019 об отказе в выдаче АО Специализированный застройщик «Акфен» заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» на объект «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно- пристроенной подземной автостоянкой. II этап строительства» по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Гайдара, д. 90, кадастровый номер земельного участка 39:15:130712:8628, разрешение на строительство № 39- RU39301000-289-2019 от 24.11.2016 года и обязании выдать соответствующее заключение.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы заявления.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении требований отказать, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) сторонами раскрыты и представлены суду все необходимые доказательства; иных доказательств, а так же ходатайств, в том числе, о представлении или истребовании дополнительных доказательств не имеется.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, АО СЗ «Акфен» обратилось в Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области с заявлением о выдаче заключения о степени готовности проекта строительства (вх. № СН-1409/от от 30.09.2019) на объект - «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой. II этап строительства» по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 39:15:130712:8628, разрешение на строительство № 39-RU39301000-289-2019 от 24.11.2016 года с целью привлечения денежных средств участников долевого строительства без использования специальных счетов (эскроу счетов). В заявлении Общество указало основания для предоставления такого освобождения, приложив к заявлению необходимые документы.

участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года».

В качестве основания отказа Министерством указано на несоответствие застройщика критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019г. № 480.

Позицию Министерства суд находит несостоятельной в силу следующего.

В соответствии с условиями заключенного между АО СЗ «Акфен» и МКП «УКС» администрации ГО «Город Калининград» договора купли-продажи недвижимого имущества № 359 от 31.08.2015г., Общество является Инвестором по выполнению следующих обязательств:

- предоставление жилья обманутым дольщикам ЖСК «Инициатива плюс» и ООО «Жилищный трест № 1» в количестве 133 (Сто тридцать три) квартиры на общую суммарную площадь 6 282,81 кв.м.,

- выплата денежных средства в сумме 45 592 532,78 (Сорок пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьсот тридцать два рубля 78 копеек), которые должны были быть направлены на компенсационные выплаты.

Общее количество граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика ООО «Калининграджилстрой» в 2002 году составило 236 человек, большая часть из которых (за исключением 14 человек) организовали ЖСК «Инициатива Плюс».

В дальнейшем, указанному кооперативу был предоставлен земельный участок по ул. Челнокова 2-8А, общей площадью 17063 кв.м., кадастровый номер: 39:15:130712:47 и неоконченный строительством объект, расположенный на данном земельном участке.

В связи с тем, что члены ЖСК «Инициатива Плюс» лишились денежных средств, внесенных ими на строительства объекта, а сам объект, в результате незаконных действий застройщика - ООО «Калининграджилстрой», возведен не был, Решением окружного совета депутатов г.Калининграда (пятого созыва) № 307 от 28.09.2011г. была создана согласовательная комиссия по вопросу принятия проекта Решения окружного Совета депутатов г.Калининграда «Об оказании содействия в восстановлении нарушенных прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории ГО «Город Калининград», пострадавших от действий недобросовестных застройщиков - ООО «Калининграджилстрой» и ООО «Трест № 1». Указанный проект был предложен для изучения и принятия, а Решением № 308 от 28.09.2011 г. создана рабочая группа по решению проблем данных граждан.

07 сентября 2011г., Окружным советом депутатов г. Калининграда (пятого созыва) принято решение № 294 от 07.09.2011г. «Об обращении к Губернатору Калининградской области Цуканову Н. Н. об ускорении разработки и принятия Закона Калининградской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области».

В дальнейшем, Решением окружного совета депутатов г. Калининграда (пятого созыва) № 352 от 12.10.2011г., был утвержден Порядок оказания содействия в восстановлении нарушенных прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории ГО «Город Калининград», пострадавших от действий недобросовестных застройщиков - ООО «Калининграджилстрой» и ООО «Трест № 1» путем предоставления квартир гражданам, имеющим право на получение мер поддержки, т.е., обманутым дольщикам.

В дальнейшем, в целях реализации указанного Закона Калининградской области и реализации мер поддержки обманутых дольщиков, Решениями окружного совета депутатов г. Калининграда (пятого созыва) № 477 от 18.12.2013г, № 92 от 26.03.2014г., № 492 от 31.03.2014 г., и № 1670 от 30.09.2015 г., был принято решение о передаче земельного участка по ул. Челнокова 2-8А, общей площадью 17063 кв.м., кадастровый номер: 39:15:130712:47 и неоконченного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке, а так же земельного участка общей площадью 111 567 кв.м., по ул. Согласия в г.Калининграде, кадастровый номер: 39:15:130710:94 в МКП «УКС» городского округа «Город Калининград», а последнему заключить с членами ЖО «Инициатива Плюс» соглашения о предоставлении им жилых помещений или компенсационных выплат.

Решением общего собрания членов ЖСК «Инициатива Плюс» (протокол № 53 от 06.09.2014 г.) была согласована передача земельного участка по ул. Челнокова 28А общей площадью 17063 кв.м., кадастровый номер: 39:15:130712:47 и неоконченного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке от кооператива в МКП «УКС» с одновременным переводом долга кооператива на предприятие в виде обязательства предоставить жилое помещение каждому члену кооператива.

МКП «УКС» передается земельный участок по ул. Челнокова 2-8А, общей площадью 17063 кв.м., кадастровый номер 39:15:130712:47 и неоконченный строительством объект, расположенный на данном земельном участке, а последнее, в свою очередь обеспечивает жилыми помещениями членов кооператива, согласно приложенных списков.

Поскольку денежные средства МКП «УКС» ГО «Город Калининград» на обеспечение обманутых дольщиков жильем из бюджета предоставлены не были, между Предприятием и АО СЗ «Акфен» был заключен договор № 359 купли продажи недвижимого имущества от 31.08.2015г.

Согласно условий договора Общество стало собственником неоконченного строительством объекта по адресу г.Калининграду. ФИО5 2-8А (принадлежавшего ранее ЖСК «Инициатива Плюс»), в силу чего обязано выделить на предоставление жилых помещений обманутым дольщикам 133 квартиры и 45 592 532,78 (Сорок пять миллионов пятьсот девяносто две тысячи пятьсот тридцать два рубля 78 копеек) в соответствии с положениями данного договора.

Впоследствии из земельного участка с КН 39:15:130712:47 был образован участок с КН 39615:130712:8628, объекту строительства присвоен адрес: <...>.

Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования специальных (эскроу) счетов.

Согласно пункту «в» части 3 Постановления, застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования специальных счетов по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019г. в случае, если степень готовности проекта строительства составляет не менее 6 процентов, если реализация такого проекта осуществляется на земельном участке, права на который

приобретены застройщиком по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпунктам 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

Министерство, отказывая в выдаче заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона, указало в качестве основания следующие причины:

- проект строительства не соответствует критерию, установленному абзацем 4 подпункта «в» пункта 3 Постановления;

- реализация проекта осуществляется на земельном участке, права на который приобретены застройщиком не по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

- участники долевого строительства не включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

- в подразделе 12.1 проектной декларации «О правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома» указан договор аренды земельного участка № 85/2019-А от 22.05.2019, согласно которому застройщику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:130712:8628, также не по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, указанные выводы сделаны Министерством ошибочно, основаны на неверном толковании норм права, без учета фактических обстоятельств дела.

В силу абзаца 2 пункта 1.2 договора право аренды на земельный участок, принадлежащий продавцу, переходит покупателю в силу норм действующего на тот момент законодательства. Общество приняло на себя обязательство по передаче МКП «УКС» 133 квартир, суммарной площадью 6 282,81 кв. м. для исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства, которых были привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Таким образом, заключив договор купли-продажи недвижимости № 359, Общество фактически приняло на себя обязательство по завершению строительства объекта незавершенного строительства и по исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства, которых были привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Подпункт 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был введен Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ, то есть на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства в августе 2015 года, земельный участок под объектом незавершенного строительства не мог быть передан Обществу в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, несмотря на то, что Общество приняло на себя обязательство по завершению строительства объекта незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Указанные обстоятельства, Министерством при вынесении оспариваемого решения об отказе учтены не были.

Кроме того, отказывая в выдаче заключения о степени готовности, Министерством указано на то, что граждане, по которым Обществом было принято

обязательство по исполнению обязательств застройщика, не включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом.

Вместе с тем, Министерством не учтен тот факт, что Федеральным законом РФ от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьей 3, упразднен Единый реестр обманутых граждан (дольщиков), и вместо него введен Единый реестр проблемных объектов.

Статьей 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливает правовое положение Единого реестра проблемных объектов, который представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах.

При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно сведениям Минстроя России, Единой информационной системы жилищного строительства, жилой дом по адресу: ул. Генерала Челнокова, д. 2-8А, № ПД р-15624 включен в Единый реестр проблемных объектов в связи с нарушением сроков завершения строительства.

Таким образом, в виду того, что Реестр обманутых дольщиков был упразднен с 01.07.2019 года, а взамен ему создан Единый реестр проблемных объектов, куда включен данный объект недвижимости, Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области неправомерно в обосновании своего отказа указало, что одной из причин отказа является тот факт, что участники долевого строительства не включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Законом.

Согласно ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их

существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Социальная защита населения, заключающаяся в том числе в виде поддержки органами власти граждан, инвестировавших свои сбережения на строительство квартир и не получивших их ввиду неправомерных действий застройщика, реализована Законом Калининградской области от 15 февраля 2012 года № 87 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области».

Настоящий Закон устанавливает меры по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области и пострадавших от действий (бездействия) застройщика, вследствие которых возникли обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности указанных граждан на соответствующее жилое помещение.

Согласно ст.2 Закона пострадавшим участником долевого строительства является гражданин, отвечающий критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, и сведения о котором внесены в реестр пострадавших граждан, а также гражданин, не включенный в реестр пострадавших граждан, имеющий требования к недобросовестному застройщику в размере суммы денежных средств, уплаченных им по возмездному договору, предусматривающему передачу в собственность жилого помещения, гражданин, являющийся членом жилищно-строительного кооператива, созданного в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", гражданин - участник строительства, признанный потерпевшим в соответствии со вступившим в законную силу приговором суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, привлекших денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, включенный в реестр пострадавших граждан до 30 июня 2017 года.

Проблемным объектом в Законе определен многоквартирный дом, расположенный на территории Калининградской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, включенный уполномоченным органом в установленном порядке в сводный перечень проблемных объектов на территории Калининградской области.

Инвестором является юридическое лицо, принявшее на себя обязательства в соответствии со статьями 6 и (или) 6-1 настоящего Закона;

Как указано в статье 4 Закона № 87 на территории Калининградской области предоставляются меры по защите прав пострадавших участников долевого строительства в следующих формах - оказание содействия в завершении

строительства проблемного объекта, расположенного на территории Калининградской области.

Согласно ст.6 Закона № 87 оказание содействия пострадавшим участникам долевого строительства в завершении строительства проблемного объекта реализуется при одновременном соблюдении следующих условий:

Статьей 6-1 Закона № 87 установлено, что инвестиционными проектами в сфере защиты прав пострадавших участников долевого строительства являются проекты, осуществляемые инвестором в рамках реализации статьи 6 настоящего Закона, а также проекты, которые предусматривают осуществление инвестором одного или нескольких следующих мероприятий:

Объект, переданный АО СК «Акфен» в рамках завершения инвестиционного проекта в полной мере отвечает указанным критериям.

В системе государственного социального обеспечения населения одним из основополагающих принципов социальной поддержки является адресность, целью которой является повышение уровня социальной защиты "обманутых дольщиков", т.е. тех граждан, которые вложили денежные средства для приобретения именно квартиры.

По состоянию на 19.12.2019г. исполнены обязательства МКП «УКС» и АО СЗ «Акфен» перед 202 гражданами из 236 пострадавших человек, что заинтересованным лицом не оспаривается.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 198 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным и отменить решение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области исх. № СН-1815 от 28.10.2019 об отказе в выдаче АО Специализированный застройщик «Акфен» заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» на объект «Многоквартирный жилой дом со

встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно- пристроенной подземной автостоянкой. II этап строительства» по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Гайдара, д. 90, кадастровый номер земельного участка 39:15:130712:8628, разрешение на строительство № 39- RU39301000-289-2019 от 24.11.2016 года.

Обязать Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области выдать АО Специализированный застройщик «Акфен» заключение о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» на объект «Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и встроенно- пристроенной подземной автостоянкой. II этап строительства» по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 39:15:130712:8628, разрешение на строительство № 39- RU39301000-289-2019 от 24.11.2016 года.

Взыскать с Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в пользу АО Специализированный застройщик «Акфен» расходы по госпошлине в размере 3000 рублей

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)