Гражданский кодекс часть 1

Третьи лица: 1) Крюкова Татьяна Александровна (238340, Россия, Калининградская область, г. Светлый, ул. Заводская, д. 10, кв. 53); 2) Администрация Светловского городского округа

признании незаконным отказа в государственной регистрации договора ипотеки, об обязании осуществить государственную регистрацию договора об ипотеке

при участии:

от Заявителя: Миронова И.В., доверенность, Изюменко А.Л., доверенность

от Заинтересованного лица: Семенова О.С., доверенность

от Третьих лиц: 1-2) уведомлены, не явились

установил:

Коммерческий банк «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» открытое акционерное общество (ИНН 3906098008, ОГРН 1023900000080) (далее - Банк, Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН 3906131304, ОГРН 1043902855446) (далее - Росреестр, Заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации договора ипотеки от 02 октября 2013 года, заключенного между Банком и Крюковой Татьяной Александровной, об обязании Росреестр зарегистрировать договор об ипотеке от 02 октября 2013 года, подписанный между Банком и Крюковой Татьяной Александровной, а также о взыскании с Росреестра расходов на оплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

По инициативе Заявителя к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Крюкова Татьяна Александровна (238340, Россия, Калининградская область, г. Светлый, ул. Заводская, д. 10, кв. 53) (далее - Крюкова Т.А.).

На основании определения суда от 31 марта 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Светловского городского округа (далее - Администрация).

Крюкова Т.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя в суд не обеспечила, отзыва на заявление в материалы дела не представила.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечила, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие её представителя. В указанном ходатайстве разрешение настоящего спора оставила на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного заседания представители Общества заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело материалы, просили суд заявление удовлетворить.

Представитель Росреестра заявление не признал, просил суд в удовлетворении предъявленных требований отказать, письменного отзыва на заявление в материалы дела не представил.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.02.2013 года между Банком (кредитором) и Крюковой Т.А. (заёмщиком) заключен кредитный договор № 05/13-Ф с физическим лицом (далее - кредитный договор), срок действия которого установлен сторонами с 04.02.2013 года по 31.08.2018 года.

По условиям кредитного договора, в обеспечение исполнения обязательств перед кредитором Крюкова Т.А. обязалась предоставить в залог Банку право аренды земельного участка с кадастровым номером 39:18:010026:71, площадью 3 000 кв.м. (далее - земельный участок), принадлежащее Крюковой Т.А. на основании заключенного с Администрацией договора аренды земельного участка № 85 от 25.12.2012 г. (далее - договор аренды), зарегистрированного 12.04.2013 в установленном законом порядке.

Срок действия указанного договора аренды установлен сторонами с 21.12.2012 года по 20.12.2017 года.

В этой связи, между Банком (залогодержателем) и Крюковой Т.А. (залогодателем) 02.10.2013 года заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - договор об ипотеке), по условиям которого Крюкова Т.А. передала в залог Банку право аренды указанного земельного участка, оставшегося в пользовании залогодателя.

Судом установлено, что 24.10.2013 года Банк и Крюкова Т.А. обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является вышеуказанное право аренды земельного участка, поскольку в соответствии со статьей 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон) Крюкова Т.А. передала арендные права земельного участка в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия Администрации как собственника земельного участка, то есть по 20 декабря 2017 год. Соответственно, согласно пункту 8.1 договора об ипотеке, данный договор действует по 20 декабря 2017 года.

Из материалов дела усматривается, что уведомлением от 30.10.2013 года Росреестр приостановил государственную регистрацию договора об ипотеке, а сообщением от 02.12.2013 № 02/107/2013-711 Росреестр отказал в государственной регистрации договора ипотеки по причине того, что передача в залог арендных прав за пределами срока договора аренды противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку срок исполнения основного обязательства истекает 31.01.2018 года, а право аренды, являющееся предметом ипотеки, истекает 20.12.2017 года, то есть ранее срока исполнения обязательства, что противоречит положения статьи 62 Закона.

Полагая, что указанный отказ Росреестра в государственной регистрации договора об ипотеке не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Банка в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным отказа Росреестра в государственной регистрации договора об ипотеке, а также об обязании Росреестр зарегистрировать данный договор.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, суд находит предъявленные Банком требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Суд отмечает, что согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора об ипотеке, предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Крюковой Т.А., возникших на основании кредитного договора.

В соответствии с пунктом 8.1 договора об ипотеке, право аренды земельного участка заложено в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, договор об ипотеке между Банком и Крюковой Т.А. заключен с учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Закона; право аренды земельного участка заложено в пределах срока действия договора аренды - по 20.12.2017 года.

Следует отметить, что на государственную регистрацию договора об ипотеке стороны представили соответствующее согласие Администрации как собственника земельного участка на передачу в залог арендных прав.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона, к залогу прав арендатора по договору аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 9 Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. При этом оценка предмета ипотеки должна быть указана в договоре.

Судом установлено, что согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора об ипотеке определен его предмет - земельный участок, который остаётся в пользовании у залогодателя. В пункте 1.4 договора об ипотеке указано, что оценочная стоимость права аренды земельного участка установлена сторонами в сумме 2 520 000 рублей.

Суд приходит к выводу о том, что при заключении договора об ипотеке его сторонами были соблюдены все требования, предъявляемые к такому виду договора пунктом 1 статьи 339 ГК РФ, пунктом 5 статьи 5 и пунктами 1 и 2 статьи 9 Закона.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В этой связи следует отметить, что пункты 2.1 и 2.2 договора об ипотеке имеют отсылку к кредитному договору, регулирующему основное обязательство Крюковой Т.А. перед Банком, а указания в договоре об ипотеке о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенного основным договором, соответствует условиям кредитного договора.

Таким образом, Банк и Крюкова Т.А. в договоре об ипотеке согласовали все его существенные условия, как это определено пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 года.

Кроме этого, положения статьи 329 ГК РФ не исключают возможности обеспечения обязательства несколькими способами обеспечения.

В этой связи следует отметить, что пунктом 5.1 кредитного договора определен и иной вид обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Крюковой Т.А. по кредитному договору, в частности, передача в залог иных объектов недвижимости, помимо права аренды спорного земельного участка.

Суд считает, что договор об ипотеке, предметом которого является передача Крюковой Т.А. в залог Банку права аренды земельного участка, является одним из способов обеспечения обязательств по кредитному договору наряду с иными, указанными в пункте 5.1 кредитного договора, которые в совокупности в полном объеме обеспечивают уплату Банку как залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору.

При этом то обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по кредитному договору превышает срок права аренды земельного участка, переданного в залог Банку по договору об ипотеке, не противоречит существу ипотеки, поскольку все существенные условия договора об ипотеке были предусмотрены его сторонами - Банком и Крюковой Т.А.

Суд отмечает, что согласно положениям пункта 4 статьи 6, пункта 5 статьи 5, пункта 1.1 статьи 62 Закона, залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника земельного участка - Администрации.

Содержащаяся в оспариваемом отказе в государственной регистрации договора об ипотеке ссылка Росреестра на положения пункта 1 статьи 62.1 Закона является ошибочной, поскольку касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

Данная позиция согласуется со сложившейся судебной практикой рассмотрения арбитражными судами дел по аналогичным спорам, в частности: Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2013 г. по делу № А41-21125/12, Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 ноября 2008 года по делу № А06-1999/2008-15 и Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2009 г. № ВАС-2367/09 Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, Росреестр неправомерно и необоснованно отказал в осуществлении государственной регистрации договора об ипотеке, заключенного между Банком и Крюковой Т.А.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи, предъявленные Банком требования следует удовлетворить и признать незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации договора об ипотеке, а также обязать Росреестр зарегистрировать указанный договор, заключенный между Заявителем и Крюковой Т.А.

При подаче заявления платежным поручением № 8 от 21 февраля 2014 года Банк оплатил 4 000 рублей государственной пошлины.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Возмещение расходов Заявителя на оплату государственной пошлины следует отнести на Заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 156, 167 - 171, 198 - 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН 3906131304, ОГРН 1043902855446) в государственной регистрации договора ипотеки от 02 октября 2013 года, заключенного между Коммерческим банком «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» открытое акционерное общество (ИНН 3906098008, ОГРН 1023900000080) и Крюковой Татьяной Александровной (238340, Россия, Калининградская область, г. Светлый, ул. Заводская, д. 10, кв. 53).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН 3906131304, ОГРН 1043902855446) зарегистрировать договор об ипотеке от 02 октября 2013 года, подписанный между Коммерческим банком «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» открытое акционерное общество (ИНН 3906098008, ОГРН 1023900000080) и Крюковой Татьяной Александровной (238340, Россия, Калининградская область, г. Светлый, ул. Заводская, д. 10, кв. 53).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН 3906131304, ОГРН 1043902855446) в пользу Коммерческого банка «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» открытое акционерное общество (ИНН 3906098008, ОГРН 1023900000080) расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Г. Ефименко