Гражданский кодекс часть 1

признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности, об обязании зарегистрировать право собственности, о взыскании судебных расходов

при участии:

от Заявителя: ФИО2, доверенность

от Заинтересованного лица: ФИО3, доверенность

от Третьего лица: уведомлен, не явился

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гостевой дом «Зеленоградск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - Заинтересованное лицо, Росреестр) о признании незаконным решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности Общества на объект недвижимости - летнее кафе с кадастровым (условным) номером 39:05:01 03 23:0024:27:215:002:000207720 общей площадью 107,6 кв.м. Литер А, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, город Зеленоградск, ул. Гагарина, дом №16 а; об обязании Росреестр зарегистрировать право собственности Общества на объект недвижимости - летнее кафе с кадастровым (условным) номером 39:05:01 03 23:0024:27:215:002:000207720 общей площадью 107,6 кв.м. Литер А, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, город Зеленоградск, ул. Гагарина, дом №16 а, а также о взыскании с Росреестра расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей.

По инициативе Общества к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО1 (далее - Гак В.В.).

Гак В.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, состоявшегося в 16 часов 19 минут 01 апреля 2013 года после перерыва, в судебное заседание не явился, явку своего представителя в суд не обеспечил, отзыва на заявление суду не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие Гака В.В. в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного заседания представитель Общества заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд заявление удовлетворить, сославшись на представленные в дело материалы.

Представитель Росреестра заявленные требования не признал, ссылаясь на аргументы, изложенные в письменном отзыве на заявление, просил суд в удовлетворении заявления отказать.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 (продавцом) и Обществом с ограниченной ответственностью «Правовой гид» (покупателем, в настоящее время Заявителем) 02 октября 2012 года заключен договор купли-продажи нежилого здания - летнего кафе по ул. Гагарина, д. 16а в городе Зеленоградске Калининградской области, общей площадью 107,6 кв.м., литер А.

По акту приема-передачи от 02 октября 2012 года указанный объект недвижимости передан Обществу с ограниченной ответственностью «Правовой гид».

В силу того, что земельный участок площадью 745 кв.м., на котором расположено указанное здание кафе (далее - Земельный участок), является муниципальной собственностью и принадлежит Гаку В.В. на праве долгосрочной аренды, 02 октября 2012 года между ФИО1 как цедентом и Обществом с ограниченной ответственностью «Правовой гид» как цессионарием заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 39:05:01-03-23:0024.

Судом установлено, что 04 декабря 2012 года Общество с ограниченной ответственностью «Правовой гид» и Гак В.В. обратились в Светлогорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода прав на нежилое здание и земельный участок под ним.

Однако уведомлением от 17 декабря 2012 года №03/402/2012-113 Росреестр сообщил о принятии решения о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 декабря 2012 года приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 745 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01-03-23:0024, на котором расположен приобретенный Обществом объект недвижимости.

Полагая указанное уведомление Росреестра от 17 декабря 2012 года №03/402/2012-113 о приостановлении государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что, по его мнению, уведомление Росреестра от 17 декабря 2012 года №03/402/2012-113 о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания от 02.10.2012 г. принято с нарушением положений гражданского, земельного законодательства, а также Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

Общество отмечает, что наличие обеспечительных мер, действующих в отношении Земельного участка, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав Общества на расположенное на указанном земельном участке нежилое здание.

Как следует из содержания оспариваемого уведомления Росреестра от 17.12.2012 г. №03/402/2012-113, решение обосновано тем, что государственная регистрация сделки купли-продажи объекта недвижимости невозможна без одновременной государственной регистрации перехода арендных прав на земельный участок, занятый этим объектом и являющийся муниципальной собственностью.

По мнению Общества, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу возникновения прав на земельные участки и расположенные на них здания, рассматривает эти объекты как самостоятельные, участвующие в обороте независимо друг от друга, и для которых могут быть установлены различные правовые режимы.

Так, обжалуемое уведомление, по мнению Заявителя, противоречит пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В пункте 14 вышеназванного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, применительно к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи нежилого здания от 02.10,2012 г., в данном случае на основании абзаца 6 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу прямого указания закона (статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание произойдет перемена лиц в обязательстве в части Земельного участка, и у Общества как покупателя недвижимого имущества возникнет фактическое землепользование вне зависимости от наличия или отсутствия оформленного в установленном порядке договора аренды.

Таким образом, у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора. Действующие в настоящий момент обеспечительные меры состоят в запрете Росреестру производить регистрационные действия в отношении Земельного участка, необходимость в совершении которых при государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания от 02.10.2012 г. отсутствует.

По мнению Заявителя, оспариваемое уведомление Росреестра от 17.12.2012 г. является незаконным и создает препятствия как к возникновению у Общества гарантированного права собственности на приобретенное нежилое здание, так и к полноценному осуществлению ФИО1 как продавцом распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом и его свободному отчуждению.

При отсутствии у Общества обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора муниципального Земельного участка, занятого приобретенным объектом и необходимого для его использования, оформление соответствующих прав на земельный участок возможно после государственной регистрации права собственности на нежилое здание и снятия установленного судом запрета.

Исходя из изложенного Общество полагает, что законные основания для приостановления государственной регистрации права Общества на нежилое здание по договору купли-продажи от 02.10.2012, предусмотренные пунктом 1 статьи 19 Закона № 122-Ф3 и выражающиеся в возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, у Росреестра отсутствовали.

Общество также указало, что оспариваемое уведомление Росреестра от 17.12.2012 г. направлено в адрес Общества только 29.12.2012 г., то есть с нарушением требований пункта 4 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, устанавливающего обязанность государственного регистратора в срок не более пяти рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

Указанные обстоятельства, по мнению Заявителя, также привели к нарушению прав на своевременное получение информации об обстоятельствах и сроках изменения правового режима приобретенного недвижимого имущества.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Суд отмечает, что действующее законодательство не предусматривает процедуры обжалования приостановления регистрационных действий.

Так, согласно Закону № 122-ФЗ процедура государственной регистрации является единым непрерывным действием, которое начинается с этапа приема документов и заканчивается внесением записи в Единый государственный реестр прав о соответствующем праве либо отказом в государственной регистрации.

Именно исходя из этой позиции законодатель прямо предусмотрел в статье 20 Закона № 122-ФЗ обжалование только отказа в государственной регистрации, поскольку только отказ Росреестра в государственной регистрации может являться для заявителя юридически значимым и порождать определенные правовые последствия.

Только данное решение государственного органа может рассматриваться на соответствие закону или иному нормативно-правовому акту, нарушать права и законные интересы, возлагать на заявителя какие-либо обязанности, либо создавать препятствия в осуществлении прав и охраняемых законом интересов.

В свою очередь, судом установлено, что в Росреестр поступило заявление о переходе права собственности от Гака В.В. и заявление о регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственность «Правовой гид» (в настоящее время Заявителя) в отношении объекта недвижимого имущества - летнее кафе с кадастровым (условным) номером 39:05:01 03 23:0024:27:215:002:000207720 общей площадью 107,6 кв.м. Литер А, расположенного по адресу: Россия, <...> а.

В качестве документа основания был представлен договор купли-продажи нежилого здания от 02.10.2012 г. и соответствующий акт приема-передачи от 02.10.2012 г.

Одновременно на государственную регистрацию был представлен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым №39:056010323:24 от 02.10.2012 г., занятого указанным объектом недвижимого имущества и необходимого для его использования.

Из материалов дела усматривается, что 17.12.2012 г. государственная регистрация указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым №39:056010323:24 от 02.10.2012 г., в пределах которого расположен указанный объект недвижимости, была приостановлена согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 122-ФЗ на срок до снятия запрета Росреестру совершать регистрационные действия на основании поступившего 17.12.2012 г. в Светлогорский отдел Определения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17.12.2012 г.

Государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды приостановлена на основании Определения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17.12.2012 г., в соответствии с которым в ЕГРП наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:0024, на котором расположено летнее кафе.

Суд отмечает, что документов о прекращении запрета регистрационных действий в Росреестр представлено не было, и 17.12.2012 г. государственным регистратором вынесено решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на летнее кафе сроком на один месяц - до 16.01.2013 г.

Следует отметить, что законодательство предусматривает случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

Положения статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Аналогичные положения содержит и пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий передачу покупателю по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передачу права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Фактически в данных случаях речь идет о праве следования за главной вещью ее принадлежности. В рассматриваемой ситуации таковой выступает земельный участок, а главной вещью - находящийся на нем объект недвижимости (летнее кафе).

С указанными выше положениями корреспондируют и соответствующие нормы земельного законодательства.

В частности, согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Закон устанавливает, что в таких случаях государственная регистрация перехода права собственности либо аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на соответствующий объект недвижимости.

Однако в данной ситуации государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды была приостановлена на основании Определения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17.12.2012 г., в соответствии с которым наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:0024, на котором расположено летнее кафе площадью 107.6 кв.м.

В соответствии со статьей 25.5 Закона № 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из общих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности на летнее кафе с кадастровым (условным) номером 39:05:01 03 23:0024:27:215:002:000207720 общей площадью 107,6 кв.м. Литер А, расположенное по адресу: Россия, <...> а, была правомерно приостановлена Росреестром в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона № 122-ФЗ на срок до снятия запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:0024.

По мнению суда, также не обоснован вывод Заявителя о нарушении требований статьи 19 Закона № 122-ФЗ, устанавливающей обязанность регистрирующего органа в срок не более 5 рабочих дней со дня принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав уведомить об этом заявителей с указанием причин.

Согласно представленному реестру почтовых отправлений список № 467/2012з заказных писем был составлен и направлен в Светлогорское отделение связи 21.12.2012 г. Таким образом, нарушения срока отправки корреспонденции Росреестром не допущено.

При таком положении, Обществом не представлено доказательств несоответствия уведомления Росреестра от 17.12.2012 г. о приостановлении государственной регистрации закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных Обществом требований следует отказать в силу их неправомерности и необоснованности.

Руководствуясь статьями 156, 167 - 170, 198 - 201 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.Г. Ефименко