Гражданский кодекс часть 1

установил: индивидуальный предприниматель Хидирян Владимир Рудикович (далее – ИП Хидирян В.Р. (ОГРНИП 309391410400020, ИНН 391900810326) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов» (далее – ОАО «ОКОС») (ОГРН 1053915512122, ИНН 3917023886), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) (ОРГН 1043902855446, ИНН 3906131304) и просит обязать ОАО «ОКОС» передать недвижимое имущество – земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115 и подписать акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115.

Определением суда от 13.06.2013 привлечено к участию в деле в качестве соответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») и приняты к рассмотрению уточненные требования истца, которые заключаются в следующем: Обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» восстановить на кадастровом учете аннулированные ранее земельные участки с кадастровыми номерами: 39:05:040601:115, 39:05:040601:116, 39:05:000000:588, расположенные по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье, в соответствии с ранее предоставленными для кадастрового учета сведениями; обязать ОАО «ОКОС» передать недвижимое имущество – земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье, и подписать акт приема передачи указанного земельного участка к договору купли - продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности на земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером
39:05:040601:115, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье; взыскать с ОАО «ОКОС» штраф в размере 30 000 руб.

Определением суда от 19.06.2013 принято к рассмотрению встречное исковое заявление ОАО «ОКОС» к ИП Хидиряну В.Р. о признании недействительным договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011, заключенного между ОАО «ОКОС» и ИП Хидиряном В.Р.

Определением суда от 04.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арбитражный управляющий Сергейчук Сергей Степанович.

ФГБУ «ФКП Росреестра» о месте и времени судебного заседания извещено, явку представителя не обеспечило.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ИП Хидиря В.Р. доводы иска с учетом дополнений поддержал в полном объеме, просит суд в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ОАО «ОКОС» просит удовлетворить встречный иск, с требованиями ИП Хидирян В. не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Управление Росреестра считает себя ненадлежащим ответчиком.

Сергейчук С.С. поддержал доводы ИП Хидиряна В.Р.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 06.10.2009 по делу № А21-3865/2009 за Хидиряном В.Р. зарегистрировано право собственности на двухэтажный склад № 2 общей площадью 239,9 кв. м с кадастровым номером 39-39-03/307/2008-873, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2010 серии 39-АА № 777631). Данный объект приобретен истцом по договору купли-продажи от 08.10.2007, заключенному с конкурсным управляющим государственного предприятия «ОКОС» (далее - Предприятие), ликвидированного 19.11.2007 в связи с завершением конкурсного производства.

Как следует из пояснений истца, во исполнение требований действующего законодательства о следовании земельного участка судьбе объекта недвижимого имущества (ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации) под зданием склада был сформирован земельный участок площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115. Указанный участок был образован путем выделения из земельного участка площадью 150 000 кв. м с кадастровым номером 39:05:000000:92, относящегося к землям промышленности, энергетики, транспорта и землям иного специального назначения с разрешенным использованием - под очистными сооружениями - и принадлежащего ОАО «ОКОС» на основании договора купли-продажи от 24.05.2006 № 48/2006, заключенного с администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (свидетельство о государственной регистрации права от 13.11.2007 серии 39-АА N 532257).

ИП Хидирян В.Р. и ОАО «ОКОС» в лице внешнего управляющего Сергейчука С.С. подписали договор от 07.02.2011 купли-продажи будущей недвижимой вещи - спорного земельного участка по цене 1000 руб., подлежащей уплате в течение трех дней после передачи земельного участка и подписания передаточного акта.

В соответствии с п. 6 указанного договора ОАО «ОКОС» обязано передать Хидиряну В.Р. земельный участок не позднее 45 дней с момента заключения договора.

Если земельный участок в установленный срок не будет передан Продавцом, помимо возмещения убытков, указанных в п.7 договора, он должен будет уплатить Покупателю штраф в 30-кратном размере от общей цены земельного участка, указанной в п.2 договора, в течение трех банковских дней с момента истечения срока, указанного в п.6 настоящего договора (п.8 договора).

19.12.2012 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой подписать акт приема-передачи земельного участка, а также сообщить время совершения сделки в отношении спорного земельного участка.

Поскольку ОАО «ОКОС» на данное письмо не отреагировало, ИП Хидирян В.Р. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства выяснилось, что спорный земельный участок был снят с кадастрового учета. Указанное обстоятельство послужило основанием для уточнения истцом исковых требований.

ИП Хидирян В.Р. просит возложить на ФГБУ «ФКП Росреестра» восстановить из архива в государственном кадастре недвижимости сведения об объекте недвижимости – земельном участке с кадастровым номером 39:05:040601:115, площадью 3000 кв.м., расположенном по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п. Заостровье, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности земли иного специального назначения; обязать ОАО «ОКОС» передать недвижимое имущество – земельный участок, площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 39:05:040601:115 и подписать акт приема-передачи указанного земельного участка к договору купли-продажи от 07.02.2011; вынести решение о государственной регистрации перехода к Хидиряну В.Р. права собственности на земельный участок в границах земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:115, общей площадью 3000 кв.м.; взыскать с ОАО «ОКОС» штраф в размере 30 000 руб. за нарушение условий договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011.

ИП Хидирян В.Р. просит суд в удовлетворении встречного иска отказать, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.

ОАО «ОКОС» оспариваемый договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011 считает ничтожным, в связи с тем, что сделка была заключена в нарушение требований ст. 111 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 –ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), п.3 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Заслушав стороны, оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует ст. 71 АПК РФ, суд находит встречный иск ОАО «ОКОС» обоснованным и подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

ИП Хидирян В.Р., считая, что как собственник объекта недвижимого имущества приобрел и право на соответствующий земельный участок, ссылаясь на уклонение ОАО «ОКОС» от регистрации своего права собственности на выделенный земельный участок и от передачи земельного участка истцу, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма содержится в ст. 35 ЗК РФ.

Поскольку в данном случае Предприятие, у которого ИП Хидирян В.Р. приобрел здание, не являлось собственником земельного участка, к покупателю одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости не могло перейти право собственности на земельный участок, занятый этой недвижимостью.

Как отмечено выше, со стороны Продавца спорный договор был подписан внешним управляющим Сергейчуком С.С., в виду того, что с 28.09.2009 по 06.04.2011 ОАО «ОКОС» находилось в процедуре банкротства – внешнее управление.

Согласно п.1 ст. 99 Закона о банкротстве внешний управляющий имеет право распоряжаться имуществом должника в соответствии с планом внешнего управления с ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Положениями ст. 111 Закона о банкротстве предусмотрено, что внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника, в случаях предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации, а также оценки имущества должника, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом. Недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

ИП Хидирян В.Р. в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что торги по продаже спорного земельного участка были проведены внешним управляющим ОАО «ОКОС».

Из представленного в материалы дела плана внешнего управления ОАО «ОКОС» усматривается, что в качестве мер по восстановлению платежеспособности ОАО «ОКОС» продажа имущества не числится, инвентаризация земельного участка и оценка не проводились, кредиторы о совершении сделки купли-продажи земельного участка не были поставлены в известность.

В ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения ( п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку оспариваемый ОАО «ОКОС» договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011 является ничтожным, срок исковой давности ОАО «ОКОС» для признания ничтожной сделки не пропущен, оснований для удовлетворения исковых требований ИП Хидирян В.Р. не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск индивидуального предпринимателя Хидиряна Владимира Рудиковича оставить без удовлетворения.

Признать недействительным договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (земельного участка) от 07.02.2011, заключенный между открытым акционерным обществом «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов» и индивидуальным предпринимателем Хидиряном Владимиром Рудиковичем.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Хидиряна Владимира Рудиковича в пользу открытого акционерного общества «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов» 4000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Шанько О.А.